第七章 开发产品成本的核算

第七章开发产品成本的核算•框架：•开发产品成本项目的构成•发包开发工程的核算•开发间接费用的核算•配套设施开发成本的核算•房屋开发成本的核算•代建工程开发成本的核算第一节开发产品成本项目的构成开发产品成本项目的构成土地开发成本:开发土地(建设场地)所发生的各项费用房屋开发成本:开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用配套设施开发成本：开发有偿转让的大型配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发成本的公共配套设施所发生的各项费用支出代建工程开发成本：接受委托单位委托，代为开发土地、房屋以外的其他工程开发产品成本项目1、土地征用补偿费：征地费、安置费、原有建筑拆迁补偿费2、前期工程费：规划设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、场地平整3、基础设施费：开发过程中的供水、电、气、排污、通信、照明、绿化、环卫设施，道路设施4、建筑安装工程费：按建筑安装工程施工图施工所发生的工程费和设备费5、配套设施费6、开发间接费用第二节发包开发工程的核算•一、发包工程项目的内容及价款结算方式•承包合同的内容（P151）•结算方式：按月、分段、竣工一次结算二、发包开发工程的核算•预付款：借：预付账款—预付承包单位款•贷：银行存款•结算时：借：开发成本—房屋开发成本•贷：应付账款/预付账款第三节开发间接费用的核算•一、开发间接费用的构成•指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场管理机构，为开发产品而发生的各项间接费用。•工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、利息支出、其他费用二、开发间接费用的归集与分配•借：开发间接费用•贷：应付职工薪酬•累计折旧•长期待摊费用（周转房摊销）•银行存款如果开发企业不设置现场管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费用可记入企业的管理费用•分配：•借：开发成本—房屋开发成本•—土地开发成本•—配套设施开发成本•—代建工程成本•贷：开发间接费用第四节土地开发成本的核算•一、土地开发支出划分和归集的原则按用途分1、商品性建设场所：为了转让、出租而开发的商品性土地（土地是最终产品）成本直接记入“开发成本—土地开发成本”2、自用土地：为了开发商品房、出租房等房屋而开发的（土地是中间产品）成本分得清的直接计入“开发成本—房屋开发成本；分不清先计入”开发成本—土地开发成本，后进行分配转入开发成本—房屋开发成本“二、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置成本核算对象1、对开发面积不大、开发工期较短的土地，每一个独立的开发项目都可作为成本核算对象2、对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域为土地开发成本核算对象注意：成本核算对象在开工之前确定，一经确定不能随意改变，更不能相互混淆。成本项目1、土地征用及拆迁补偿费或土地批租费2、前期工程费3、基础设施费4、开发间接费土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费、地下地上拆迁费规划、设计费、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘费、场地平整费三、土地开发成本的核算•借：开发成本—商品性土地开发成本•—自用土地开发成本•贷：银行存款/应付账款•借：开发成本—商品性土地开发成本•贷：开发间接费用四、已完土地开发成本的结转1、用于建造对外销售房屋：计入房屋建筑物成本2、企业外购的房屋建筑物，包括土地和建筑物价值的，作为固定资产3、用于出租或增值目的时，作为投资性房地产•1、为转让、出租而开发的商业性土地：•借：开发产品—土地•贷：开发成本—商业性土地开发成本•2、自用•借：开发成本—房屋开发成本—ו贷：开发成本—自用土地开发成本•3、土地开发完没有明确项目的：•借：开发产品—自用土地借：无形资产•贷：开发成本贷：开发产品第五节配套设施开发成本的核算•一、配套设施的种类及其支出的归集原则分类1、不能有偿转让的公共配套设施如水塔、锅炉房、消防设施等2、能有偿转让的城市规划中规定的大型配套设施项目如商店、文化站等归集原则1、分得清第一类的直接计入“开发成本—房屋开发成本”2、分不清第一类支出，先在“开发成本—配套设施开发成本”，后分配转入“开发成本—房屋开发成本”3、第二类在“开发成本—配套设施开发成本”成本项目1、土地征用及拆迁补偿费或土地批租费2、前期工程费3、基础设施费4、建筑安装工程费5、配套设施费6、开发间接费三、配套设施开发成本的核算•借：开发成本—配套设施开发成本•贷：银行存款•应付账款—应付工程款•对能有偿转让的其他配套设施支出：•借：开发成本—配套开发成本—××1•贷：开发成本—配套开发成本—××2•对能有偿转让的大型配套设施分配的间接费用：•借：开发成本—配套设施开发成本•贷：开发间接费用•预提配套设施费：P165•借：开发成本—配套设施开发成本•贷：应付账款四、已完配套设施开发成本的结转•转让：借：开发产品—配套设施•贷：开发成本—配套设施开发成本•不能转让计入成本的：•借：开发成本—房屋开发成本•—配套设施成本•贷：开发成本—配套设施开发成本•预提：借：应付账款•贷：开发成本—配套设施成本第六节房屋开发成本的核算•一、房屋开发的种类及其核算对象分类1、为销售而开发的商品房2、为出租经营而开发的出租房3、为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房核算对象1、一般房屋开发项目：独立编制设计预算2、同意开发地点、结构类型相同的：合并3、规模较大、工期长的：结合经济责任制的需要，按位置划分成本对象成本项目1、土地征用及拆迁补偿费或土地批租费2、前期工程费3、基础设施费4、建筑安装工程费5、配套设施费6、开发间接费二、房屋开发成本的核算•1、土地征用及拆迁补偿费：•借：开发成本—房屋开发成本•贷：银行存款•借：无形资产•贷：开发成本—自用土地开发成本•借：开发成本—房屋开发成本•贷：贷：开发成本—自用土地开发成本••2、前期工程费•借：开发成本—房屋开发成本•贷：银行存款•3、基础设施费•借：开发成本—房屋开发成本•贷：银行存款•或借：开发成本—房屋开发成本•贷：开发产品•4、建筑安装工程费•借：开发成本—房屋开发成本•贷：应付账款—应付工程款•银行存款•应付职工薪酬•原材料5、配套设施费的核算•（1）与房屋同步开发•借：开发成本—房屋开发成本•贷：应付账款•不能分清的•借：开发成本—房屋开发成本•贷：开发成本—配套设施开发成本•（2）与房屋非同步开发(预提)•借：开发成本—房屋开发成本•贷：应付账款•三、房屋开发成本的核算举例•四、已完房屋开发成本的结转•借：开发产品•贷：开发成本—房屋开发成本第七节代建工程开发成本的核算•一、代建工程的含义及其成本核算的内容成本1、土地征用及拆迁补偿费2、前期工程费3、基础设施费4、建筑安装工程费6、开发间接费二、代建工程开发成本的账务处理•借：开发成本—代建工程开发成本•贷：银行存款•应付账款—应付工程款•开发间接费用•借：开发产品—代建工程•贷：开发成本—代建工程开发成本第八章开发产品销售、转让、出租的核算•框架：•开发产品销售和转让的核算•开发产品出租的核算•周转房的核算•存货跌价准备的核算第一节开发产品销售和转让的核算•一、开发产品开发完成的核算1、开发产品完成的概念P1782、开发产品完成的账务结转（1）商品性土地、商品房、有偿转让配套设施、代建工程借：开发产品—商业性土地—商品房—配套设施—代建工程贷：开发成本•（2）开发的自用土地计入无形资产•近期不用的：•借：开发产品—自用土地•贷：开发成本—自用土地开发成本•（3）开发完成的房屋，用途未确定的一律视为商品房•借：开发产品—商品房•贷：开发成本—房屋开发成本•若用途转变•借：投资性房地产/周转房•贷：开发产品—商品房二、企业开发产品销售、转让的核算•1、房屋销售的核算•借：主营业务成本—商品房成本•贷：开发产品—商品房•2、土地转让的销售•借：主营业务成本—土地转让成本•贷：开发产品—商业性土地•3、配套设施转让的核算•借：主营业务成本—配套设施销售成本•贷：开发产品—配套设施•企业开发的大型配套设施转为自用经营房•借：固定资产•贷：开发产品—配套设施•4、代建工程移交的核算•借：银行存款/应收账款•贷：主营业务收入•借：主营业务成本—代建工程结算成本•贷：开发产品—代建工程三、开发产品分期收款的核算•1、开发产品分期收款的原则•借：分期收款开发产品•贷：开发产品—商品房•—商业性土地•借：银行存款等•贷：主营业务收入•借：主营业务成本•贷：分期收款开发产品四、开发产品销售收入确认的原则1、一次性收款：：实际收取价款2、分期收款：：销售合同确定的日期3、按揭：首款于实际收到时，余款在办理按揭贷款转账日4、委托方式：收到代销清单5、先出租再销售：•五、开发产品预售收入确认原则•六、视同销售行为收入确认原则•1、视同销售的主要经济业务•2、视同销售行为收入确认时间•3、视同销售行为收入确认的方法和顺序第二节开发产品出租的核算•一、出租开发产品核算的要求1、设置“投资性房地产：账户2、采用成本模式计量的，按使用年限摊销3、若有专门机构的，应确定其核算方法二、出租开发产品投入经营的核算•开发完成：•借：开发产品•贷：开发成本•使用：•借：投资性房地产•贷：开发产品•租金：•借：银行存款•贷：其他业务收入三、出租开发产品的后续支出核算•费用化：借：其他业务成本•贷：银行存款等•资本化：借：在建工程•贷：投资性房地产•借：在建工程•贷：银行存款/原材料等•借：投资性房地产•贷：在建工程四、出租开发产品的后续计量•成本模式和公允价值模式•成本模式：参照固定资产和无形资产•借：其他业务成本•贷：投资性房地产累计折旧（房产）•投资性房地产累计摊销（土地）•公允价值模式•不计提折旧和减值准备•公允价值大于账面价值时：•借：投资性房地产•贷：公允价值变动损益•公允价值小于账面价值时做相反的分录五、出租开发产品转为销售或转让的核算•成本模式：•借：银行存款•贷：其他业务收入•借：其他业务成本•投资性房地产累计折旧•投资性房地产减值准备•贷：投资性房地产公允价值模式•借：银行存款•贷：其他业务收入•借：其他业务成本•贷：投资性房地产—成本•—公允价值变动•借：公允价值变动损益•贷：其他业务收入或相反的会计分录第三节周转房的核算•一、周转房使用的核算1、在开发过程中已明确为安置被拆迁居民使用的房屋2、搭建用于安置拆迁居民使用的临时性简易房屋3、开发的商品房在未销售前用于安置被拆迁居民使用房屋•账户设置：•周转房—在用周转房•—周转房摊销•企业开发完成用于周转房的：•借：开发产品—周转房•贷：开发成本—房屋开发成本•投入使用•借：周转房—在用周转房•贷：开发产品—周转房•临时简易房屋参照上述做法•开发完成尚未销售用于周转房的：•借：周转房—在用周转房•贷：开发产品—商品房二、周转房摊销的核算•参照固定资产摊销计算方法•借：开发成本—房屋开发成本/开发间接费用•贷：周转房—周转房摊销三、周转房修理费用的核算•1、日常修理的核算•借：开发成本—商业性土地开发成本•—房屋开发成本•开发间接费用•贷：银行存款•2、大修理核算四、周转房改装、修复和扩建的核算•1、周转房在销售以前发生的改装、修复费用作为“销售费用”。•2、改扩建：•借：开发成本—周转房改扩建成本•贷：银行存款等•完成时：借：周转房—在用周转房•贷：开发成本—周转房改扩建成本•销售:借：银行存款借：主营业务成本•贷：主营业务收入周转房—周转房摊销•贷：周转房—在用周转房第四节存货跌价准备的核算•一、存货跌价准备的含义•成本与可变现净值孰低的计价原则•二、开发产品跌价准备的账务处理第九章利润和利润分配的核算•框架：•房地产经营利润的核算•其他业务利润的核算•期间费用的核算•营业外收支的核算•企业所得税的核算•利润分配的核算第一节房地产经营利润的核算•一、利润的含义和构成•利润总额=营业利润+营业外支净额•营业利润=房地产营业收入—营业成本—营业税金及附加—销售费用—财务费用—管理费用—资产减值损失—公允价