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“金地景园”前期策划方案21世纪不动产深圳区域分部2005-7本策划方案引用数据来源长沙市房屋产权管理局长沙市统计局长沙市城市建设综合开发协会潇湘晨报金地景园前期策划方案战略定位目标：长沙首席情景生态住宅“省府板块”的确立者和领跑者长株潭城市群核心区“高尚生活示范区”商业定位目标：长沙第一个LIFESTYLECENTRE2008假日生活广场金地景园前期策划方案2004年长沙市国民经济发展概要金地景园前期策划方案GDP总量1108.85亿元固定资产投资总额668亿元社会消费品零售总额525亿元增长14.8%增长38.98%增长16.2%规模工业总产值突破700亿元增长28.3%人均可支配收入突破10000元增长9.72%金地景园前期策划方案国家发改委新近公布的调查结果：以长沙为首的长株潭地区是湘鄂赣三省区域内最有发展爆发力的城市群。这种爆发力集中体现在三市的产业优势明显，且呈互补性发展。金地景园前期策划方案经济运行势头良好，房地产开发正逢其时金地景园前期策划方案2004年长沙房地产市场运行基本情况金地景园前期策划方案房地产开发规模继续增长房地产开发投资增速趋缓金地景园前期策划方案1462.432.19%591.933.54%02004006008001000120014001600房屋施工面积同比增长房屋竣工面积同比增长金地景园前期策划方案商品房上市量首次出现负增长商业用房供应量开始理性回调金地景园前期策划方案2004年长沙市共有449.60万平方米商品房批准预售，同比增长-4.10%。商品房上市量自98年来第一次出现负增长。金地景园前期策划方案361.6721.4536.35050100150200250300350400批准住宅预售面积批准办公用房预售面积批准商业用房预售面积金地景园前期策划方案-5.28%-2.94%-29.62%-35.00%-30.00%-25.00%-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%住宅同比增长办公用房同比增长商业用房同比增长金地景园前期策划方案消费者购房需求旺盛商品房价格涨幅提升金地景园前期策划方案成交商品房38671套成交面积450.22万m2成交金额99.17亿元同比增长44.69%同比增长50.44%同比增长57.03%商品房均价2738元/m2住房均价2391元/m2同比增长10.94%同比增长7.61%金地景园前期策划方案市场需求研究金地景园前期策划方案购房人群对楼市价格走势的预期“涨”声一片68%8%0%20%40%60%80%稳中有升大幅上扬金地景园前期策划方案最容易上涨的板块——城南、市中心41%21%14.30%11.40%6.70%2.90%1.90%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%城南板块市中心城东板块河西板块城北板块体育新城板块金鹰城、星沙板块金地景园前期策划方案板块上涨原因分析交通方便，利于生活和工作板块整体规划好自然环境好政府对该板块支持力度大金地景园前期策划方案购房者首选地段分析37.40%17%16.60%15.80%7.60%3.90%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%城南板块城东板块河西板块市中心城北板块星沙板块金地景园前期策划方案不同年龄者对楼市走势的不同看法0%20%40%60%80%稳中有升23%33.80%17.60%12.20%13.50%大幅上扬55.60%44.40%稳中有降35.70%14.30%21.40%7.10%21.40%大幅下跌20%20%60%说不清楚16.70%16.70%33.30%33.30%25岁以下25-29岁30-40岁40-50岁50岁以上金地景园前期策划方案首选住房面积分析9.20%16.30%24.90%31.40%18%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%70平米以下70-90平米90-110平米120-140平米150平米以上金地景园前期策划方案户型偏好分析2.00%6.20%10.30%19.30%47.10%10.20%4.90%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%一房一厅二房一厅二房二厅三房一厅三房二厅四房二厅五房以上金地景园前期策划方案购房者看重因素分析68%59%40.20%32.60%30.30%22.90%18.40%0%10%20%30%40%50%60%70%80%交通的便利性价格户型设计物业管理工程质量景观环境配套金地景园前期策划方案项目SWOT分析金地景园前期策划方案STRENGTHS地段优势规划优势省府板块，长株潭核心区天心生态文化新城文化优势高校林立，文教中心道路交通优势三面临路，连接主干道金地景园前期策划方案WEAKNESSES开发起步晚周边环境差市政配套有待完善尚未完全摆脱郊区化形象中低档项目多从整体板块拉低价格承受力金地景园前期策划方案OPPORTUNITIES长沙市“中央行政区”的形成“长株潭经济一体化”的快速推进“天心生态文化新城”的抓紧筹建高档社区的定位填补周边市场空白三面临路使项目具有较强的可塑性金地景园前期策划方案THREATS周边楼盘的竞争金地景园前期策划方案项目定位金地景园前期策划方案市场与定位的关系适应性流行什么为什么是否饱和跟进差异性缺少什么为什么能否移植创新平衡点调研分析推理定位金地景园前期策划方案我们的客户是谁？金地景园前期策划方案客户群定位年龄在30岁以上，家庭月均收入在3000元以上具有较高文化品位和消费能力的客户群看中该区域升值潜力的客户群希望改善居住环境的客户群希望在长沙购房的外地客户群金地景园前期策划方案目标客户群行为特征目标客户群行为特征特征描述年龄特征30~50岁，处于购买欲望最强的年龄阶段家庭生命周期特征已婚，有小孩，家庭结构基本定型，家庭消费模式以“以家庭为中心的消费性、享受型”为主经济能力特征家庭月收入在3000元以上，有一定的积蓄和投资，事业处于上升期或稳定期金地景园前期策划方案目标客户群行为特征目标客户群行为特征特征描述接受教育特征中等以上教育职业职位特征企业决策层、职业经理人、公务员或机关干部、高校教师、私营业主置业性质特征二次及以上置业购买动机大部分为自己长住，少部分作为过渡性居住金地景园前期策划方案目标客户群行为特征目标客户群行为特征特征描述购买时的选择标准环境特色、产品特色、价格购买心理特征重视环境与居住质量，追求优雅、有品位的生活，懂得什么是好的产品和有品位的生活方式，社会优越感较强，重视楼盘的品位、文化是否与身份匹配，重视社会尊重和文化，重视群体氛围认同，容易接受新生事物，但做事稳健，决不冲动和盲从，当看到项目和产品具有和自己个性和自我形象极其相近，产生强烈共鸣时，会迅速达成购买行为。金地景园前期策划方案楼盘开发两种思路小步慢走，滚动开发大步快走，迅速积累金地景园前期策划方案战略定位目标：长沙首席情景生态住宅“省府板块”的确立者和领跑者长株潭城市群核心区“高尚生活示范区”金地景园前期策划方案项目核心主题：长沙首席情景生态住宅金地景园前期策划方案项目核心主题支撑：产品创新价值提升景观居住金地景园前期策划方案产品价值提升：产品本身的创新环境景观的营造金地景园前期策划方案项目核心主题提出的原则以独特的开发理念树立独特而鲜明的项目形象主题概念充分贯彻实现，融入到项目方方面面激发购买欲望，产生归宿感、领域感和自豪感通过品牌积累形成企业文化金地景园前期策划方案项目核心主题的可行性常规技术、常规材料从规划、设计的层次上逐步实现建筑、景观等专业密切配合金地景园前期策划方案项目核心主题的适应性适应人们对居住环境和生活方式的物质需求适应人们改善人际关系的感情需求适应人们减缓心理、生活压力的精神需求金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅概念的必要性和价值培育住宅生态环境是物业增值的关键居民对现代居家生活的追求居民对当今住宅所具功能的追求金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅概念的细化绿色空气空间生活文化金地景园前期策划方案以“绿色空间”构筑“绿色社区”的空间网络金地景园前期策划方案亲情空间的创造从开发的角度而言，住宅只是一种建筑产品。但从消费者心理的角度研究，住宅绝非简单的消费品，而是“家”，是心灵栖息的港湾，是享受天伦的乐园，是释放亲情的领地。住宅产品应以功能的多元化和空间的实用性来满足家庭成员既可相互独立，又能亲密交流的心理和精神需求。金地景园前期策划方案亲绿空间的创造真正体现“人与自然和谐共存”的做法是要最大限度地使人进入绿地，去亲近它、熟悉它、热爱它，并真正拥有它。使用绿化赋予人们钟情喜好的文化品位或艺术风格，最持久的绿化风格是自然风格，是永远充满生机活力使人百看不厌、玩味无穷的自然情调。金地景园前期策划方案亲地空间的创造高层住宅居民患心理疾病的主要原因之一就是长期脱离地面，所以要创造适合各类人群活动的室外场地，吸引人们下楼亲地。营造一些高层居民可以领悟到的“假地面”，创造各种形式的屋顶花园、人造台地等。在高层屋顶上也可以利用有限空间开辟一方净土，这样也会使人倍感亲近！金地景园前期策划方案亲水空间的创造“水文化”是“绿文化”的主要分支，“水空间”则是“绿色空间”重要组成部分。水给人的感觉远远超出视觉感悟，可以激发人们奔涌的思潮、奇妙的灵感和浓浓的幽情。在亲水空间创造中，尽可能针对不同人群的特点营造出适合各种近水活动（包括观水、戏水、听水、闻水等）的场所和空间。金地景园前期策划方案亲子空间的创造针对独生子女的心理特点和心理弱点，开辟必要的活动空间和场地，推出能帮助他们克服性格孤僻、娇生惯养、意志脆弱等缺点的各种有益的社会活动，锻炼他们坚强意志及培养互助友爱、热爱劳动、尊重他人的社会责任感。金地景园前期策划方案亲子空间的创造研究成人心理学和行为学（特别是成人关联儿童的心理学），这是亲子空间创造中需要留心解决的问题之一，鉴于我国城市中多由老人看管独生子女的现状，可以考虑如何增加一些老少同乐的场所和空间等。金地景园前期策划方案亲合空间的创造营造社区内居民参与各项社会事务的社会风气，策划各类有助于形成这种风气的活动，建立促成居民积极参与的组织和制度。创造有利于社区居民交往的场所和空间，可以结合前几项空间的创造形成社区内不同人群的不同空间领域，构筑起充满人间乐趣和天伦之乐的亲合空间链。金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅的主要手段营造生态园林，提高楼盘素质使用环保建筑材料提高住宅的绿化程度重视住宅楼宇外观设计培育住宅区居民的生态伦理规范金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅的技术策略充分考虑气候因素和场地因素水的循环利用与污水处理材料的无害化、可降解、可再生、可循环结合规划和住宅设计来布置室外绿化和水系培育住宅区居民的生态伦理规范提倡基于健康、节约基础上的生活方式金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅的产品设计提示遮阳与隔热自然通风太阳能利用尽量减少照明用电策略1：节能金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅的产品设计提示保护森林减少耗材低能耗策略2：节约材料再生程度与循环使用金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅的产品设计提示饮用水的使用低容量抽水马桶废水利用策略3：节水金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅的产品设计提示减少建筑垃圾家庭固体垃圾再生处理策略4：垃圾管理金地景园前期策划方案长沙首席情景生态住宅的产品设计提示步行区风力控制降低噪音策略5：居民健康和福利提高室内空气质量增加城市绿化金地景园前期策划方案项目定位金地景园前期策划方案产品类型面积（m2）所占比例二室二厅70~9010%三室二厅90~11020%三室二厅120~13530%四室二厅140~16035%五室二厅160以上5%金地景园前期策划方案户型创新本项目的高端定位将主要体现在产品上，最直接的表现就是通过户型创新来表达开发商对生活理念的深刻理解和全新诠释，从居住的起居习性、动静分布、功能布局、活动便利等多角度体现无微不至的人