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-1-金泓雅苑项目市场研究策划一、宝安区态势分析21世纪的宝安，与特区逐渐融合，宝安的发展是深圳持续前进的必然结果，宝安中心区将成为深圳滨海城市的形象代表，天时与地利将使宝安城市发展迅速升温，房地产业迎来一个黄金周期。1、宝安发展概述宝安位于深圳西北部，珠江口东岸，是深圳市六大辖区之一，南接深圳经济特区，北连东莞市，东濒大鹏湾，临望香港新界、元朗，处于深圳与香港、澳门、广州乃至整个珠三角城市群联系的交通要道之上。全区面积733平方公里，海岸线长30.62公里。于1992年11月11日建制。区政府驻新安（原宝安县城）。全区辖新安、福永、沙井、松岗、公明、石岩、龙华、观澜8个镇及光明街道办事处，设16个居民委员会和106个村民委员会，人口130多万。宝安倚山傍海，风景秀丽，物产丰富，作为深圳市西部重要交通枢纽，是构筑由香港、澳门、深圳、广州、珠三角城市群等组成的区域化、国际化的城市网络的关键节点，同时也是深圳高新技术产业、先进工业、加工贸易、“三高”创汇农业和生态旅游基地。区政府驻新安镇（原宝安县城），与南山区一关之隔。2、宝安经济发展状况宝安区国民经济保持快速发展，2002年完成国内生产总值433亿元，增长19.6%，占深圳市的19.3%，人口160.6万人，外来人口131.73万人，人均GDP26959元，超过3000美元。固定资产投资69.3亿元，增长24.7%；商品房销售量为14081套，增长40.7%，销售面积达到141.53万平方米，收入64.1亿元；城镇人口人均收入25.369.9元，农民收入10980元，人均住房面积为29.41平方米。3、宝安城市特点城市化率较高2002年底，深圳城市化率为72%左右，宝安城市化率为46%，处于一个相对-2-较高的阶段。各项城市基础设施建设齐全，城市环境优美，道路交通畅通，宝安正处于城市化飞速发展的阶段，未来几年，龙华新城、宝安中心区、公明卫星城以及沙井新城的建设将如火如荼，宝安正全面建设21世纪的小康社会。工业化水平高宝安因为地广人稀，一直是深圳工业发展的重要基地。2002年，全年工业总产值达到925.8亿元，比上年增长36.2%，其中工业增加值为267.5亿元，占深圳工业增加值的25%，占宝安区国内生产总值的61.8%，工业化水平相当高。相对独立的发展城区宝安与特区一城两制，在文化、经济以及政策等方面都有不小差异，在特区二十多年的发展过程中，宝安的发展是相对独立的，特别是在城市人文方面，呈现出明显的独立发展趋势。在未来几年这一情况将有所改变，按照深圳未来的城市规划，深圳将发展7个卫星城镇：宝安区的新安中心城、龙华新城、沙井新城、公明新城和龙岗中心城、布吉新城、横岗新城。未来，深圳将形成以特区为核心，以交通干线为指向，向北呈西、中、东放射的三条城镇发展轴，宝安中心区作为深圳的次区域中心，服务于宝安片区及特区的周边区域，与前海形成优美的滨海城区，未来的宝安与特区的关系将逐渐紧密起来。4、宝安面临大的发展机遇城市化发展的黄金时期城市化是人们的生产方式、生活方式、交换方式转化升级过程中经济、政治、文化等社会活动向特定空间集聚的过程。它主要表现为人口空间布局结构的改变，即人口密度的增大，表现为国民经济发展载体的空间转移。世界城市发展史上，有一个共同规律——这就是被描述为“纳瑟姆S曲线”的城市化规律：所有发达国家的城市化大体上都经历了类似正弦波线上升阶段的过程。这个过程包括三个时期：即初期的平缓准备阶段，中期的高速发展阶段，后期的平缓成熟阶段；各阶段对应的城镇化水平分别中国城市化的阶段位置-3-为：小于30%、位于30％～70％之间和大于70％之后；所对应的工业化进程为启动时期、高速发展时期，工业实现现代化时期。其中的两个拐点为30％和70％。目前的宝安城市化率为46%，正是城市化、工业化的高速发展阶段。深圳城市功能溢出效应明显经过二十多年的发展，深圳市的城市建设进入了一个新的历史发展时期，城市空间将不断扩展。深圳市的城市化水平已超过了70%，处于城市化发展平缓阶段、工业实现现代化时期，城市进入了平缓发展期，在这阶段，中心城市的城市效应逐渐向周边卫星城镇转移，最终形成中心城市与卫星城镇联合发展，整体协调的城市发展趋势。目前特区内开发土地有限，城市发展趋于饱和，城市功能已非常完善，表现在城市建设上是——越来越多的市政工程属于修补、完善的性质，而不是提升、改变的性质。郊居化的潮流正出现，深圳的城市效应正在向关外转移，南头、布吉、梅林关的交通流量不断增大，龙华、布吉等地的房地产开发量大幅度上升，关外置业已被越来越多的市民所接受，地铁建设、港湾大道、盐坝公路等道路体系布局更多的考虑到特区内外的紧密联系，深圳特区内的城市功能的溢出效应越来越明显。在特区城市效应的带动下，宝安、龙岗两抵的城市化水平将得到一个飞速发展的引擎，城市形象、城市面貌、城市功能等将得到充分的提升。深圳、香港与珠三角联结的节点宝安位于深圳的西部，是深圳与东莞、广州、珠海、佛山等城市连接的必经之路，107国道、广深公路、沿海高速公路等均经过宝安境内，深圳机场也位于宝安，可以说，深圳与珠三角联系的纽带，有80%都位于宝安。宝安已成为深圳与珠三角联系的节点。在中国城市化大发展的时代，中国的三大城市群落已初具规模，珠三角城市群将成为带动南中国发展的龙头，深圳将越来越紧密的融入珠三角，在这深、珠一体化的时代，宝安作为深、珠联系的节点，其战略地位也不断加强，其城市建设也将以此为契机获取飞速的发展。而从更大的眼光来看，粤港一体化已成为现实，宝安的战略地位将上升为粤港一体化的重要节点，在粤港一体化进程不断深入的背景下，宝安也将获得更宽-4-广的发展空间。滨海中心城区浮出水面21世纪是海洋的世纪，21世纪的中国沿海城市也将走向海洋。深圳作为一个沿海城市，但在开发建设伊始即受传统的内陆城市建设思想的影响，将深圳建设成有着浓郁内陆城市色彩的“沿海”城市，许多建筑都无法享受海洋与海景。海洋生活很难在深圳得到体现。21世纪的今天，深圳将逐渐改变这一城市建设道路，深圳大力提倡滨海生活，红树湾、前海、后海乃至大梅沙已成为深圳地产市场的热点。宝安中心区的建设与城市滨海化的建设区域深刻融合，高度契合，以国际级的规划和建设，成为深圳21世纪滨海城市的样板。宝安中心区面临珠江出海口，拥有约4公里的海岸线。是宝安作为城市次中心，西部发展轴线的重要结点，前海物流中心的重要支撑，深圳大型会展功能的组成部分之一，同时还是宝安区的政治、经济、文化、体育和信息中心。整个中心区规划用地720公顷，规划居住人口17万人，其基础配套服务辐射人口300万。中心区的规划以海洋生活形态为标准，在规划结构上形成四大特点：一是沿滨海大道内侧设置一个连续的带状城市公园，沿核心区外围营造一个郁郁葱葱的都市绿环；二是设置两条主轴线，中央绿轴以中央广场、中央公园、海滨广场为主线，发展主轴以购物广场、步行街为主线；三是由行政、文化、商业金融及商务办公组成的核心区、商业和商住混合组成的混合区、居住和居住配套设施组成的居住区组成；四是地铁一号线经由深南大道至新湖路下通过中心区，并在区内设置了三个站点，周围形成四个商业中心。宝安中心区将与前海湾连为一体，形成一个类似香港维多利亚港湾式的滨海城市中心城区，其目的不仅在于刺激经济的增长，制造旅游产业的发展，而且在于营造舒适的生活空间及创造高质量的城市空间，与罗湖、福田中心城区相呼应，共同构成具有亚热带特色的滨海城市中心的两极，形成哑铃结构，二者相辅相成，共同发展，共同促进深圳向更完善、更杰出的“以人为本”的集最佳居住、生活、创业等功能一体化的城市发展。滨海城区开发是一个世界性的趋势，宝安中心区因其自然条件的优越以及周-5-边设施的配合，加上市场经济大发展的环境，使其开发水到渠成，同时还满足了深圳打造滨海城市的发展方向，相信加以时日，一座代表宝安形象、提升深圳魅力的滨海中心城区将会浮出水面。二、房地产态势分析宝安目前的房地产水平正处于一个相对落后的阶段，但也是一个飞速发展的阶段，未来几年在承接深圳城市效应的基础上，宝安的房地产市场将有一个大的发展。最大的表现将是住宅需求将从居家型向舒适型转变。最终引发市场供应质的转变。1、从房地产阶段论来看宝安房地产的开发水平综观中国的房地产市场，我们不难发现，发育得最成熟的是广州、上海及深圳特区等发达地区。这些地区经历了十几年的发展和摸索，领先形成了比较成熟的市场竞争机制。我们可以从这些地区经验中总结出房地产市场发展的几个阶段：市场发育程度短缺市场供求平衡、相对饱和过剩市场（全面短缺、结构性短缺）（结构性过剩、全面过剩）产品提升阶段地段家居环境服务管理文化生活方式买家认识阶段认地段认家居认环境认服务管理认品牌竞争层面提升资源（土地）销售设计资源整合全方位竞争（企业竞争）企业状态提升项目公司专业公司管理公司全能冠军追求境界提升看得见摸得着看得见摸不着看不见摸不着但感受得到-6-宝安广州、特区注：粗虚线代表宝安房地产市场目前所处的阶段，细虚线代表广州、深圳特区房地产市场目前所处的阶段。从上表我们大致可判断，目前广州、深圳特区的房地产市场正处于一个基本成熟的层次，而宝安与他们相比较，则还基本处于：结构性短缺市场——卖家居向卖环境过渡——注重小区设计——追求看得见摸不着的阶段。主要表现在：中国最大的资料库下载在这个阶段房地产市场正从无序到有序的转变，市场将会规范化。市场将对房地产开发公司进行洗牌，一些有实力和开发经验、品牌的公司与善于学习、借用外脑的公司将迅速发展，并且越来越强。相反将有大批的中下游开发商被市场淘汰。这也是一个产生黑马的时代，将有一批新生力量成为地产翘楚。需要说明的是，广州、上海等地的房地产市场发展并没有先例可循，是一个阶段一个阶段按部就班地走过来的。而宝安则可以借鉴先进地区的一些经验，从而快速成长，某些阶段可以同时发展，并形成跳跃式的发展模式。小结：从宝安房地产市场发展的阶段论看，要使本项目引领潮流，脱颖而出，必须：跨越整体市场的卖家居阶段，进入卖环境阶段和卖生活方式中间阶段。2、宝安房地产市场现状宝安区历年房地产数据（单位：万平方米）时间批准预售面积销售面积空置面积价格指数199663.7625.9933.67128.70199779.8654.4825.27130.30199873.1554.6347.26126.70199949.0771.6228.02123.60200072.9178.6525.73121.682001135.1795.2129.58122.882002162.1144.2//2003一季度31.435.7//资料来源：2002年深圳房地产年鉴，及相关报刊在2000年之前，宝安的房地产市场的上市面积比较小，但在2001年受前两-7-年市场求大于供的供求关系影响，预售面积大幅度提升，比2000年增长了85.4%，产生了井喷的行情。自1996年以来，宝安的需求量呈逐年上升的趋势，但自2001年起，增长的势头突然加速，2001年的需求比2000年增长了21%，而2002年又比2001年增长了51.5%，2003年一季度，需求更是旺盛。在整体上，宝安市场呈现出供求两旺的趋势。自1996年至2000年，宝安的房地产价格指数呈现出不断下降的趋势，但下降幅度不是很大，表明宝安的房地产市场价格比较平稳，波动幅度不大。按国际通行的标准，目前宝安的空置房比例已突破18%，大大高于国际上通行的14%的警戒线，市场压力很大。1999年，受需求突然增长的影响，空置房得到一定的消化，空置量有了较大幅度的下降，但2001年以来，空置量又逐渐增长起来，应该值得警惕。、宝安房地产市场供求特征与趋势分析根据宝安房地产的现状和阶段论，以及市场调查的情况，对宝安房地产市场供应与竞争的特征大致可以总结为以下几点：(1)产品特点注重户型实用产品中等户型偏多，占主力位置的是100平方米左右的三房二厅，120平方米以上的三房很少，其余