搜索
【长房·时代城】整合推广策划案2010年2月1日达观机构版权所有敬请尊重你的时代你的城公元1903年，飞机的诞现，令人类的通行方式迈进一个全新时代！公元1969年，互联网的诞现，令人类的信息平台迈进一个全新时代！公元1986年，巴黎拉德芳斯的诞现，令人类的居住模式进入一个全新时代！他们的时代已经成就,你的时代，即将来到!公元2010年，长房·时代城，40万平米城市综合体将为21世纪的长沙树立领先时代的人居新标杆{长房·时代城的使命}缔造市府核心的会客厅Hotel星级酒店缔造市府核心的办公厅Office高级写字楼缔造市府核心的中央公园Park天然台地花园缔造市府核心的生活磁场ShoppingMall人人乐商业中心缔造市府核心的名校学区School师大附中博才实验中学缔造市府核心的娱乐天堂Cinemacity市府核心首座豪华影城Apartment高尚住宅·酒店公寓缔造市府核心的优居大城市府芯，40万平米HOPSCA城市综合体开启长沙人居新时代长房·时代城长房·时代城全案架构上半部下半部时代的经度——市场分析时代的纬度——项目分析时代的参度——客群分析时代的高度——项目定位时代的观度-----项目标识时代的广度——推广部署时代的热度——公关活动时代的强度——媒体整合时代城，创时代，信心何在？信心来自——三大分析市场分析/项目分析/客群分析上半部一时代的经度·市场篇大市分析/区域分析/竞争分析纵横前岁今秋，博览河西群雄，寻找一个突围而出的切口！大市分析/区域分析/竞争分析回首2009，国家政策优惠、长沙地方扶持、区域发展利好等多方合力作用，长沙房地产市场迎来前所未有的丰收年。所有板块，量价齐升！大市分析/区域分析/竞争分析且看2010，长沙房地产市场，何去何从？大市分析/区域分析/竞争分析1、2010年长沙房地产走势预测根据官方公布数据，08年新开工建筑面积1013万平米，09年上半年为390万平方米，09年下半年为500万平米，预计10年上半年为700万平米；自08年初至10年上半年，累计新开工面积达万方，扣除08、09年供应量，10年上半年尚有未上市新开工建筑面积998万平方米。预计10年全年供应量在1270万平方米左右，相比09年的710万平方米供应量大幅上涨。受季节性因素及政策转向因素的影响，2010年长沙市上半年供应量不大。1月市场供应量为69.51万平米，较上月略有下降，但仍处在高位，面对逐渐收紧的政策，不少项目抢在春节前开盘。2月份，新开盘楼盘仅两个，且属于已有楼盘后期发售，市场趋于供求平衡。随着开工量的增加，下半年将促使新项目上市，供应量将出现大增。05010015020025030035007Q107Q207Q307Q408Q108Q208Q308Q409Q109Q209Q309Q410Q110Q210Q310Q4万平方米长沙2007-2010年供应量走势资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统1.1供求关系预测1.1.1供应量——整体供应量预计达1270万方，下半年销售压力大大市分析/区域分析/竞争分析2008年市场多方观望以及成交低迷使得长沙住宅市场处于严重供大于求的态势，而2009年的火热市场对存量的迅速消化导致了市场的供不应求，市场压力得到缓解。另据统计，2010年1月商品房签约17574套，面积187.83万/平方米。其中住宅成交16177套，面积171.88万㎡，2月份第一周全市新建商品房共成交3687套，成交面积为38.53万平方米，较上周增加2.33万平方米。由于供应量下降，预计2010年长沙住宅市场供求将趋于平衡。此外政策在09年底转向趋紧，遏制投资投机需求的同时增加针对刚性需求的市场供应，使得供求结构也趋于合理化。按照2010年各季度的新增供应及成交量来计算，未来四季度长沙市场整体供求保持在1左右，有利于市场稳定良性发展。预计2010年一季度，受市场预热影响，市场仍处供不应求的局面，随着政策效应逐渐凸显2010年二季度市场将趋于供求平衡，下半年市场将出现供过于求的局面，但市场压力不会太大。0.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00400.0007Q107Q207Q307Q408Q108Q208Q308Q409Q109Q209Q309Q410Q110Q210Q310Q400.511.522.533.544.5万平方米供应量成交量供求比长沙商品住宅市场2007-2010年市场供求走势图1.1.2供求比——上半年市场供求基本平衡，下半年将出现供过于求局面资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统大市分析/区域分析/竞争分析1）政策层面：09年底以来，中央出台了系列抑制投资需求，控制房价上涨的措施及条例，房地产政策从紧趋势逐渐明朗，10年国家将继续给楼市降温；2）需求层面：09年三、四季度成交量明显放缓。11、12月由于业内关于收紧二套房贷政策，成交量短期爆发。表明投资需求开始占据市场主导地位；随着宏观调控的持续深入，投资需求比重将缩小，同时，城市刚性需求经过09年的集中释放，10年将有所收紧。从各区2010年1月的成交情况来看，雨花区以1271套的总成交量连续六次名列五区第一。而天心区则以1134套排名第二，开福区则成交586套，位列第三，成交量较低反应出需求已较去年末降低。3）选择层面：随着供应市场的活跃，消费者所面临的选择更加丰富，同时对价格更加敏感，成交的热度必然降低。综上所述，2010年整体成交规模的收缩已成不争事实。根据以往经验，2010年成交量将大幅回落，预测幅度在20-30%，略高于07年水平。05010015020025030035040007Q107Q207Q307Q408Q108Q208Q308Q409Q109Q209Q309Q410Q110Q210Q310Q4长沙商品住宅市场2007-2010年市场成交走势图1.1.3成交量——2010年楼市开始退温，成交量将缩减2到3成资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统大市分析/区域分析/竞争分析1、房地产投资资金充足，楼市整体上升。2010年，国家继续执行适度宽松的货币政策，房地产投资资金充足，楼市整体呈上升趋势。2、开发商重新追求最大利润而非最大销量。09年资金的快速回笼消除了开发商后顾之忧，对市场的乐观预期直接表现为上调销售价格。3、价格洼地回填趋势。长沙人均GDP居中部六省首位而房价居末位，价格洼地回填效应明显；09年，周边的武汉市主城区成交价格6174元/平米，同比涨幅17.4%，上涨915元/平米；而长沙09年涨幅仅5.48%，每平米上涨200元/平米；价格上涨幅度远落后于周边城市，2010年存在一定“补涨”空间。4、政策利好带动，城市化进程加速。地铁、武广高速等现代交通方式的导入，导致楼市升温，物价升值。1.2房价走势预测大市分析/区域分析/竞争分析价格稳步上扬，洼地基本填平1.3政策风险预测1、二套房政策落实、银行信贷收紧，投资投机需求再受抑制2009年通胀预期的不断增强，以及年底政策红利的末班车效应，使得长沙市场的投资投机需求猛增，普通购房者的投资意识凸显，但由此推高的房价极大的削弱刚性需求的购买力。2010年出台的执行性政策将很可能更多的直接针对膨胀的投资投机需求，因此预计对长沙市场整体需求将会有一定的抑制作用。随着有关二套房的相关政策落实执行，以及银行信贷政策的收紧，对本来处于初级阶段的长沙二手房市场来说更为不利，更多需求集中到一手房市场，这也成为长沙住宅价位长期保持稳定上涨的重要因素之一。因此明年长沙住宅价位持续上涨，更将会对市场需求产生较大的抑制作用。2、大规模推进保障房建设，但从供求比来看，仍难以满足市场需求从政府的角度出发，明年将加大保障房的市场供应量，解决低收入阶层的住房问题，与此相适应在8月28日，长沙市安居工程和棚户区改造工作领导小组办公室召开保障性住房建设工作座谈会，探讨研究全面完成今年保障性住房建设的有效举措，全面谋划2010年廉租住房建设（筹集）的新思路。但从长沙市场需求增长趋势以及目前居民收入水平来看，预计保障房总体市场供应所占比例仍非常小，难以满足低收入群体的需求。大市分析/区域分析/竞争分析3、制度性调控，将带来房地产市场秩序的重大变革针对房地产行业的制度性调控将集中体现在土地招拍挂制度和商品房预售制度方面，涉及到行业根本性的制度变革，因此其执行细则将会对市场产生极大的影响。考虑到之前国土部等部门出台的限制土地出让面积的政策即将执行，本次新政将会以限制地价疯涨为目标，包括打击囤地和促进开发速度等，从而对房地产开发企业产生非常大的不利影响。至于针对商品房预售制度的变革细节内容还不得而知，但可以肯定的是将会针对捂盘以及单套房价不透明等方面，以打击哄抬房价行为，改变楼市交易双方力量不平衡的态势。这将会对房地产市场产生根本性变化，购房者处于弱势地位的局面将会有所改观，也有利于市场的良性健康发展。大市分析/区域分析/竞争分析1.409年市场销售套型结构分析2009年长沙内五区累计住房供应套均面积为103.18㎡，同比缩小4.15%。从各户型供销结构来看，今年各套型新增供应量均低于同期销售量。批准预售比例最大的是60-90㎡套型，占总供应量的26.19%；90-120㎡、120-144㎡套型新增供应比例基本相当，均在21%左右。商品住宅备案销售最为火爆的是120-144㎡、60-90㎡套型，销售比例均达到24%左右，90-120㎡套型销售比例也较高，占到总销售量的1/5强。与去年同期各套型比例对比来看，今年144㎡以上套型新增供应、销售比例均出现明显减少。90㎡以下中小户型供应占比为44.12%，比去年同期增加3.05个百分点（不含经适等非市场定价类住宅）。90-140平米的户型是销售主力，144平米以上大户型销量同比减少1.509年市场销售价位结构分析从2009年住宅销售的价位结构来看，3500-4000元/㎡住宅销售量仍居首位，约占总量的26.12%，但4000-4500元/㎡住宅销售比例增长迅速，当前也达到了22.87%；且与去年同期数据对比来看，3000元/㎡以下住宅销售比例进一步减少，而3000-5000元/㎡住宅销售比例进一步增加；与今年一季度、上半年、前三季度数据比较来看，4000元/㎡以下住宅销售比例也在减少，而4000元/㎡以上住宅销售比例正在增加，这表明当前我市商品住宅均价已出现整体上行情况。3500-4000元/㎡、4000-4500元/㎡套型销售比例均超过了总销售量的1/5，成为今年我市商品住宅销售的主力价位。长株潭融城、先导区建设、地铁、武广高铁开通等利好，长沙，迎来百年难遇的城市提速大良机！长期低位运营的长沙楼市，迎来稳步上行的新时代！大市分析/区域分析/竞争分析2010年的长沙楼市，四大关键词：（供货）多，（成交）降，（价格）稳，（政策）紧大市分析/区域分析/竞争分析再看2010，岳麓区域房地产市场，将何去何从？大市分析/区域分析/竞争分析2.1供求关系预测2、2010年河西区域走势预测1、供应量——大盘汇聚，2010年上市量将达300万平方米来自中原地产的统计显示，目前在售的33个楼盘中，总建面积为1228.56万方，目前总推量为452.94万方，销售400.74万方，楼盘年均销量为12.14万方，库存827.82万方，预计2010年上市量为306.5万方。2、成交量——大盘带动区域热度升级，但整体大势，制约成交岳麓区随着大河西先导区的发展，近两年成为发展最快的区域，各项配套不断完善，客户群体不断导入，但受地铁及隧道开工带来的交通不便的影响，2010年岳麓区成交量将受到很大的影响，但岳麓区的发展速度将促使供应量持续增长；据CRIC中国房地产决策咨询调查，1月份，岳麓区成交面积17.56万方，环比下降27.91﹪。2月份保持能否保持有待观望。3、供求比——供大于求更加凸显据统计，规模达100万平方米的钰龙天下10年上半年将推28万平方米，约1585套；恒大华府、恒大名都，将各推20万平方米房源，旭辉藏郡上半年将推