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侨泰汽配城策划提案第一部分项目定位第二部分价格策略第三部分招商方案第四部分经营模式第一部分项目定位一、项目概况项目位于铜仁市西北方，靠近西外环新区，地块东至鹭鸶岩路，西至西外环道路，南临铜仁地区供销公司停车场，北靠文笔峰路。规划总占地面积5．1公顷（约80亩），总建筑面积约10万平方米，其中住宅建筑面积约6万平方米，商业建筑面积约4万平方米。工程预计将于2006年9月开工建设，建成后将形成铜仁乃至黔东地区最大的汽车、汽配交易市场，会有力提升城市经济整体实力。二、铜仁汽车市场现状1、铜仁地区汽车市场宏观调研分析2004年铜仁公路通车里程与1993年比增长近３倍，10多年新建公路逾6000公里。铜仁地区、城区的各类机动车分别以每年11000、1500多辆的速度增长的时候，铜仁的通车里程也正以年均1000公里的速度增长。截止2005年8月，铜仁汽车及相关贸易额达0.894亿元，占年GDP的4.6%。随着铜仁经济的稳步增长，大量用车的增加，铜仁汽车服务市场的发展前景将是不可限量的。但同时铜仁市汽车行业发展也受到一定制约，如城区规模较小，市内道路狭窄，城市公共设施老化、功能不全；城市私家车辆少，因为城市规模较小和人均收入较低，因此私家车辆数量暂时偏低。目前汽配市场以零售为主，也与汽车保有量低，消费市场有限有关。2、铜仁汽车服务市场经营面积分析目的：目前汽车服务市场最集中、最具代表性的区域是客车站一带和梵净山大道两侧，因此我司希望通过对上述两区域做重点分析，对项目的整体定位提供参考。2．1客车站一带（含大江路、新路口、西外环路）汽配市场2．1．1概述环绕客车站一带的大江路、新路口、西外环路的汽配市场，是铜仁最早汽车服务市场。主要以经营汽车配件、轮胎、机油、汽车修理、洗车等业务为主，以上多数以独立门面为主，属于私人经营，经营时间较长，但物业整体形象差，空间布局不合理。下面对上述三个区域做进一步分析。2．1．2、大江路汽配经营店相对而言，大江路是最连接铜仁市中心，因此人气较为旺盛。店面结构是传统的商、住结合模式，即底层为店面，上面为住宅（这是目前铜仁商业的主要形式）。①、店面特征：◇层高较高（4．2m左右，多数做有夹层）；◇门面开间普遍较窄（约3．2m）；◇进深狭长（多数为5-9m，前方5m处为店堂，后方2-4m为厨房或仓库）。②、业态、面积分布：从客车站门口大庆路和大江路交叉转盘处开始至大江坪转盘处结束，共有汽配件店面共80余间，其中：◇摩托专卖店（含宗申、建设、力帆等）店面30余间，总面积约为750㎡。◇汽配件、汽油、机油、润滑油等店面50余间，总面积约为1400㎡。◇大型汽车修理维护厂3家（含铜仁锦江修理厂、万达客车铜仁技术服务站、宏源汽车养护维修中心），总面积约为1600㎡。◇综合上述，大江路段汽车服务市场总面积约为：3800㎡。2．1．3、新路口汽配经营店①、店面特征：a.南面：◇临时修建的单层式店面；◇层高2.8m左右；◇门面开间普遍偏窄（3．2m）；◇进深较长（4-6m）；b.北面：◇层高较高（4m,多数做成夹层）；◇开间普遍偏窄（３-４m）；◇进深狭长（多数为5-8m）。②.业态、面积分布：从大江路与新路口交接处往上至西外环路交接处结束，共有汽配件店面共100余间，其中：a南面：◇汽配件、轮胎、机油、润滑油等经营店面50余间，总面积约为900㎡。◇大型汽车修理维护厂2家，总面积约为800㎡。b北面：◇汽配件、润滑油、轮胎等店面50余间，总面积约为1000㎡。③综合上述，新路口汽配市场店面总面积约为：2700㎡。2．1．4、西外环路汽配经营店西外环路（鹭鸶岩路延伸）只有6家汽配店；其次还有2家汽车修理店（市运输汽车修理厂和铜仁外运汽车修理厂），总面积约800㎡。2．1．5、区域分析：综上所述，客车站一带汽车服务市场以经营汽配件为主，总经营面积约为7300㎡，该处汽配经营店面最显著的特征是开间小、进深狭长，面积小，普遍是传统作坊式的小店面，给大部分商户的日常经营带来不便。主要是由于该处店面建成时间早，先期经营定位不明确造成的。虽然该处市场发展较成熟，经营户已与周边维修厂等形成稳定的业务链，但随着将来业务的发展和规模扩大，必然引发强烈的换铺需求。同时通过和商户的交谈，也了解到目前铜仁市汽车保有量有限，同业间竞争激烈，但由于配件价格不是很透明，商户的利润还是可观的，这也说明铜仁汽配市场还处在原始竞争状态，如果将来集中进驻汽配城，商户们担心价格透明后利益受到损失，都表示极大的抗性，这对项目将来的招商是个极大的考验，必需考虑使本项目的租金、面积等方面具有竞争优势。2．2、梵净山大道汽贸一条街2.2.1.概述梵净山大道以汽车销售、特约服务为主，经营品牌汽车厂家整车及零配件、饰品等，诸如一汽红塔总经销、重庆五十铃、上海华普、长安羚羊等；综合性的汽车交易中心有凯旋门汽贸、辉龙、宏盛汽车城、腾龙等。以上多数以独立单层建筑为主，有的为双层经营，多数经营时间不长，多数为新近引进的汽车销售店。梵净山大道多数为独立式的经营店为主，多数为汽车生产厂家直接投资建设，店面形象相对简陋。①、店面特征：◇层高较高（5m左右）；◇门面宽度普遍较宽（6-10m左右）；◇场地宽敞（多数集经营面积和办公为一体）。◇汽配贸易基本都在50平-150平米之间，平均每平米每月租金为8—10元◇汽车美容及洗车行50平-180平米之间，平均每平米每月租金为6-8元。◇零散小户平米在15-25平米之间，平均每平米每月租金为15元。②、业态、面积分布：从大江路转盘处开始至谢桥收费站处结束，共有大型汽贸、饰品、服务、洗车、修理共30余家，其中：◇整车销售、饰品、服务店（如一汽红塔、上海华普、长安、长安羚羊、五菱汽车、东风汽车等）20余家，总面积约为10000㎡。◇综合性的汽车交易中心（乾通汽贸、凯旋门汽贸、腾龙、辉龙、宏盛汽车城等），总面积约为3500㎡。◇其他洗车、修理店等，总面积约为1500㎡。◇综合上述，梵净山大道汽车服务市场总面积约为：15000㎡。2．2．2、区域分析：梵净山大道汽贸一条街是铜仁近年来逐步形成的汽车服务市场。虽然该区域是由政府规划的专业汽车服务市场，享受政府一定招商引资的优惠政策，但区域内经营商户各自为战，没有发挥经营集中的聚集效应，反而是市场整体定位混乱、形象不统一。这也正说明了目前铜仁汽车服务行业缺乏一个定位明确，形象统一，同时具有品牌凝聚力的专业市场。本项目如能抓住这一市场空白，定能在将来的竞争中脱颖而出。此外大部分的汽车销售、特约服务中心为自行投资兴建，短期内转移可能性不大，但因做为招商的重要客群，对其实行优惠的招商政策。2．3、铜仁汽车服务市场店面经营总面积分析客车站一带（含大江路、新路口、西外环路）和梵净山大道汽车服务市场两处经营店面的总和，再加上其他零散的（如伍寰汽贸等）经营面积，即可得出铜仁市汽车服务市场的总面积。如下名称面积2．4、铜仁汽车市场经营状况总结及建议◇从铜仁市汽车市场分布格局以环绕客车站一带的大江路、新路口、西外环路的汽配件市场，梵净山大道汽贸一条街两大板块为主来看，表明汽车服务行业的经营者们对店址的选择，影响最大的因素是交通和政策扶持，因此造成了大量商户集中在上述车站及梵净山大道（政府规划汽配区）两大区域上。而本项目紧贴城间主干道——西外环路，与规划中的短途汽车站一路之隔（距长途汽车站也仅500米），可谓左右逢源，在占尽地利的同时。如能再得到政府重点支持（如由政府指定汽配厂家集中迁移至本项目，或与政府及相关部门达成与本汽配城内商户定向的长期互惠服务协议），定能使本项目在将来的招商、销售占尽先机。◇目前铜仁汽车服务行业无论是产品品种和综合服务水平都有待进一步完善。整个汽车服务业还处在一个信息（如价格）不透明的原始竞争状态，而不是一个商家间比综合服务、比品牌的完全市场竞争状态，这也是抑制整个铜仁汽车服务行业发展的瓶颈。本项目致力建成一座规模化、专业化、多品类、多功能的汽车综合服务中心，将极大促进铜仁汽车行业综合服务水平的提高。◇调查中我司还发现，铜仁汽车维修行业经营状况普遍不错，侧面反客车站一带7300㎡梵净山大道汽车服务市场15000㎡其他零散的（如伍寰汽贸等）1000㎡铜仁汽车服务市场总面积23300㎡映了本地二手车存在一定市场。做为汽配行业的衣食父母——维修行业，一直以来也是面对汽车消费者的窗口行业。但目前铜仁整个维修行业无序经营，缺乏统一管理，服务水平、服务功能急待改善。本项目如通过政府与开发商齐心协力，相关市场政策扶持，共同打造一个规范化管理，集多元化服务功能的于一体的汽车汽车服样板市场，将带动汽车服务质量再上一个台阶。3、铜仁汽车服务市场租赁价格分析铜仁汽车服务市场经营场所以租赁形式为主，为了给本项目将来的售价和租金的制定提供参考依据，我司特对客车站一带和梵净山大道汽贸一条街多数经营门面的租金进行调研，梵净山大道汽贸一条街为汽车生产厂家联合或单独自建的性质，街边小店因过于零散和地段位置不同而导致租赁价格差别过大。故以下铜仁汽车服务市场月租赁价格将以客车站一带为主要研究对象。3．1客车站汽车服务市场经营店面租赁价格调研由于客车站一带的汽车服务市场建成较早，店面多数都属于租赁性质，且都按房屋的间数计算，即按每间每月的租赁形式进行，故没区域租金价格大江路路段700-900元/间/月新路口路段南面（靠铜仁五中）300-400元/间/月北面（靠城南汽车站）500-700元/间/月西外环路路段（鹭鸶岩路延伸）300-500元/间/月有采用每月每平米的计算标准。大江路区域由于人流量较大，门面多数层高4．2米高（可做夹层），店身的纵深偏长，故租赁价格稍高，平均每间租赁价格750元左右。新路口区域分为两边，左边门面层高低，平均租赁价格350元左右；右边因有城南汽车站等缘故，人流多，且门面开间、层高（可做夹层）稍大，故多数门面在600元左右。西外环路区域（鹭鸶岩路延伸）由于目前经营户过于零散，且交通不便，租赁价格400元左右。3．2客车站汽车服务市场各区域每月平均租赁价格下面将结合客车站汽车服务市场现有的门面数量和现行租赁价格研究，统计算出客车站汽车服务市场店面的月平均租赁价格（因汽修、洗车厂面积过大，且场地征用上存在各种各样的形式，而且租赁价格严重失真，故不在计算之列）。3．3、汽车服务市场月平均租赁价格根据我司对铜仁汽车服务市场目前门面数量和各区域市场平均每月区域单间月平均价格大江路路段750元/间/月新路口路段南面（靠铜仁五中）350元/间/月北面（靠城南汽车站）600元/间/月西外环路路段（鹭鸶岩路延伸）400元/间/月租金的分析，并综合考虑各门面受地段所处地理位置、面积大小、层高等影响，初步判断铜仁目前的汽车服务市场月平均租赁价格基本在600元左右。三、铜仁住宅市场分析1、铜仁住宅市场总体特征1．1项目体量小、产品同质化现象较严重。铜仁目前的房地产项目大多规模在30亩以内，仅有几个项目在50-80亩，且多为临街商住楼。规模小将直接导致小区内无法做出优美的环境和完善的配套，加上沿街均为商铺，降低了产品的居家品质，造成区域内房地产项目同质化现象较为突出。在产品及价格无太大差别的情况下，消费者会目标分散，客源区域性十分明显。1．2商业、住宅利润空间悬殊目前铜仁市商品房售价区间是每平方米900至1200元左右,土地楼面价大约250元/㎡,加上建安等开发成本约650元/㎡,总成本大致在850元，而商业房的成交价最低每平方米8000元左右,最高可达每平方米3万元左右,利润空间相对较高。商人追求利益最大化,因此绝大多数开发商不愿开发环境优美、功能齐全的花园式住宅,往往以“商业房+住宅房”的模式进行初级开发。1．3开发商素质和开发水平不高。总体来看，铜仁开发商的开发资质较低，开发经验与贵阳楼市相比相差甚远，开发的楼盘均存在形式单一、小区环境一般、户型结构不合理、物业管理不规范等诸多弊病。而产品品质的低劣也造成了大多数楼盘价格无法向上攀升。1．4多数开发商的经营方式及手段较为粗放。项目开发过程中，各开发商大多存在营销手段单一、销售执行