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1辽宁省鲅鱼圈项目投资分析报告2020/4/2212目录城市投资分析1区域市场研究22020/4/2223城市投资分析12020/4/2234城市概况——区位地理区位：营口市位于辽东半岛西北部。南临大连，直线距离约200公里；北距沈阳直线距离160公里。城市人口：营口市常住人口249万，市辖区人口120.6万。（截止2012年）行政区划：营口市辖四区、两县级市：鲅鱼圈区、站前区、西市区、老边区、大石桥市、盖州市。鲅鱼圈区：为营口经济技术开发区，为国家级经济技术开发区，常住人口43.1万人（截止2012年）。2020/4/2245城市概况——辽宁沿海经济带《辽宁沿海经济带发展规划》于2009年7月1日获得国务院批准。至此，辽宁沿海作为整体开发区域被纳入国家战略。确立辽宁沿海经济带2020年前的发展方向。发展地区：大连、营口、锦州、丹东、盘锦、葫芦岛等沿海城市在内的辽宁沿海经济带。强化核心、主轴、两翼之间的有机联系，形成“一核、一轴、两翼”的总体布局框架。强化大连—营口—盘锦主轴，壮大渤海翼(盘锦—锦州—葫芦岛渤海沿岸)和黄海翼(大连—丹东黄海沿岸及主要岛屿)。“五点一线”辽宁沿海经济发展带营口为辽宁沿海经济带中“五点一线经济带”的五个城市之一沿海产业基地辽河特大桥2020/4/2256城市概况——交通交通方式路线公路沈大高速公路、哈大公路(202国道)、庄林公路(305国道)、营大公路、盖岫公路铁路长大铁路、哈大高铁、大营铁路港口营口港、大连港航空沈阳桃仙国际机场、大连周水子国际机场、营口机场（规划）公路：营口陆路运输四通八达，东北铁路、电气化高速铁路，公路、高速公路交通网络纵贯营口全境。铁路：2012年底哈大高铁运营，客运专线南起辽宁省大连市，经营口、鞍山、辽阳、沈阳、铁岭、四平、长春、松原，终到黑龙江省哈尔滨市。航空运输：近期规划营口机场位于盖州西海，按民航机场4C级适航标准建设。营口市位于辽宁省中部，3小时左右车程可以覆盖辽宁大部分地级市。哈大高铁途径营口、鲅鱼圈，3小时左右可达长春、哈尔滨等东北重要城市。目前营口机场正在建设中。2020/4/2267城市概况——发展格局南进：老城区的“南进”，是将营口盐场营盖公路以西至滨海大道之间的部分用地作为制造业新区；新城区的“南进”，是将熊岳河以南的部分用地作为仙人岛能源化工区；东拓：从营口高新技术产业开发区，经北部城区至大石桥城区，连接海花工业区、冶金工业区和大石桥镁质材料基地，沿东西向营大铁路、营大公路和营柳公路发展的横向经济带。一带五区：即发展沿海经济带、冶金工业区、营口高新技术产业开发区、制造业新区、营口经济技术开发区、仙人岛能源化工区。营口市发展规划：城市发展战略规划：实施“南进”、“东拓”、近期重点发展“一带五区”（以工业经济发展为主）。2020/4/2278“五区”：即主城区、新城区、熊岳区域、芦屯红旗区域、望海新区五大片区。“三带”：是指城市的三条旅游发展带，即西部海滨旅游带、中部城市旅游带、东部特色旅游带。鲅鱼圈——发展规划鲅鱼圈是1992年10月经国务院批准成立的国家级开发区。未来发展将以五区、三带为主。营口开发区（鲅鱼圈）是1992年10月经国务院批准成立的国家级开发区。2020/4/2289哈大公路/沈大公路长大铁路/哈大高铁营口城市轻轨营口机场鲅鱼圈城市产业发展格局鞍钢营口港沿海产业基地华能发展策略：港口、工业、旅游三大产业区：北部为临港工业区，东部滨海工业区，西南部仙人岛能源化工区（隶属盖州市）。鲅鱼圈——产业发展2020/4/22910城市经济——中国十大港口营口港位于环渤海经济圈与东北经济区的交界点，是东北地区及内蒙古东部地区最近的出海港。港口辖营口、鲅鱼圈、仙人岛、盘锦、海洋红、绥中石河、葫芦岛柳条沟七个港区。2013年我国沿海和内河港口中，货物吞吐量排名前十位的港口依次是宁波-舟山港、上海港、天津港、广州港、苏州港、青岛港、唐山港、大连港、营口港、日照港。2014年日照港将向营口港发起争夺第九名的挑战，但日照港增速高出营口港约3.7个百分点，且日照港后劲十足。营口港是东北地区及内蒙古东部地区最近的出海港口，2013年吞吐量排名全国第九位。0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%01234567892013年中国10大港口货物吞吐量排行榜2013年（亿吨）同比增速2020/4/221011营口市近年来经济总量持续上升发展迅速，增长率逐渐趋于稳定。营口人均可支配收入增长较迅速，五年来平均增长率达到13%。城市经济——GDP、人均可支配收入20.30%17.80%13.90%10.80%9.60%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%05001000150020002009年2010年2011年2012年2013年营口市历年GDP总量及增长率亿元增长率2013年营口GDP为1513.1亿元，增长率为9.6%。从历年GDP总量来看营口经济近五年发展较为迅速，增长情况较逐渐趋于稳定。10.50%13.90%15.70%14.80%10.90%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%01000020000300002009年2010年2011年2012年2013年营口市历年人均可支配收入及增长率元增长率2013年营口人均可支配收入为26600元，增长率为10.9%。营口历年人均可支配收入增长较为迅速，增长幅度均为10%以上，五年来平均增长率达到13.16%。数据来源于统计年鉴2020/4/221112城市经济——全省经济总量排名2013年辽宁省GDP排名中营口位于第四位，仅次于大连、沈阳、鞍山。人均GDP排名第七位，位于大连、盘锦、沈阳、鞍山、本溪、抚顺之后。02000400060008000100000500001000001500002013年辽宁省各市GDP排名（亿元）GDP（亿元）人均GDP（元）营口市GDP在2013年位于全省第四位，人均GDP位于全省第七位。数据来源于统计年鉴2020/4/22121367.577.290.8103.6109.6447554.8679.8752.9797.7285370.4452524.8605.9020040060080010002009年2010年2011年2012年2013年营口市历年三产业增加数量及比例第一产业亿元第二产业亿元第三产业亿元7%53%40%2013年营口三产业占比图第一产业第二产业第三产业城市经济——三产业发展从营口市2009年、2013年三产业占比图中可以看到，五年来营口第三产业占比增长4%，第二产业占比减少3%，第一产业占比减少1%。从营口市历年三产业数量来看，第一产业增长幅度较慢，第二产业及地三产业增长幅度较大。营口市近五年来第三产业占比逐步增加，截止13年第三产业占比达40%，较09年增加4%。8%56%36%2009年营口三产业占比图第一产业第二产业第三产业数据来源于统计年鉴2020/4/22131402004006008001000辽宁省各市人口数量图万人2000年2010年2012年万人229.6242.8249210220230240250260营口市近年来城市人口变化情况（常住人口）2012年营口市常住人口为249万，从2000年全国第五次人口普查数据229.6万来看，12年来常住人口增加12万人，增长率8.45%，年均增长率为0.07%。营口市人口在辽宁省十四个地级市中，排名第九位。排在抚顺、盘锦、本溪、辽阳、阜新之前。城市经济——人口营口市常住人口为249万（2012）排名辽宁省第九位。常住人口从2000年至2012年增长近20万人，年均增长0.07%，对外人口吸纳能力有限。数据来源于统计年鉴2020/4/22141518.50%18.80%17.80%16.00%14.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%01002003004005002009年2010年2011年2012年2013年营口市社会消费品零售总额亿元增长率2013年营口社会消费品零售总额为389.2亿元，增长率为14%。五年来营口市社会消费品零售总额增长迅速，年均达17%。城市经济——消费2009年2010年2011年2012年2013年百分比-2.2%1.2%7.1%0.4%0.8%-2.2%1.2%7.1%0.4%0.8%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%营口历年居民消费价格涨幅（居住类）营口社会消费品零售总额增长迅速，五年来平均增长率达到17%。营口2011年居住类消费价格涨幅达7.1%，随后两年内趋于稳定。营口历年居民消费价格涨幅来看，2011年涨幅最大达7.1%，2012、2013年均不足1%。数据来源于统计年鉴2020/4/2215162008年2009年2010年2011年2012年亿元55.5113.5179.1266.1307增长率120%100%57.80%48.60%15.40%120%100%57.80%48.60%15.40%0%20%40%60%80%100%120%140%050100150200250300350营口市历年房地产投资及增长率房地产市场——地产投资15.40%26.10%59.50%29.70%20.20%0.8%4.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%050010001500渤海湾旅游城市2012年房地产投资及增长率亿元增长率从营口市房地产投资情况来看呈历年增长状态，而增长率呈历年下降趋势。渤海周边城市房地产投资额及增长率来看，大连、葫芦岛、秦皇岛、东营增长率均达到20%以上，营口市为15.4%，烟台、威海均低于10%。营口房地产投资最初为爆发式增长，随着投资额不断加大逐渐趋于稳定。从整个渤海湾城市房地产投资及增长率来看，传统旅游度假市场呈现过度投资增长放缓现象。数据来源于统计年鉴2020/4/221617单位：万平米70.40%23.30%-35.90%-60.00%-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%05001000150020002010年2011年2012年营口市商品房新开工面积商品房增长率房地产市场——新开工、价格走势从目前掌握的数据来看，营口市在2012年商品房新开工面积呈-35%的增长率。且三年内由2010年最高的70%逐年下降，降幅比例较大。新开工面积从12年开始下降，增长率11年同比下降47.1%，12年同比下降59.2%营口商品房价格从今年3月份开始下降，截止7月份下跌273元，同3月份相比下降6%450046004700480049005000营口市商品房成交价格走势价格营口市商品房价格从今年3月份开始下滑（与国内多数城市房价走势相同），7月份价格为4656元/平米，环比上月涨幅0.021%。来源：中国指数研究院2020/4/221718房地产市场——销售面积22.90%56.90%48.90%15.10%4.70%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%02004006008002008年2009年2010年2011年2012年营口市商品房销售面积及增长率销售面积增长率单位：万平米营口市商品房销售面积2012年为641.8平米，从增长率来看，2009年、2010年分别达到57%和49%，随后在2011年增长率下降至15%，2012年增长率下降至4.7%。商品房销售面积逐年递增12年达到641.8万平米，增长率从11年开始下滑，市场呈现饱和态势。渤海湾主要游城市2012年房地产成交量下滑严重，其中青岛和大连主要受限购影响。-7.50%-9.60%-25.10%29%-3.40%-17.50%4.70%-5.70%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20