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2020年4月23日星期四海南豪城实业有限公司——红旗镇项目策划方案2海口市红旗镇琼山区红旗镇度假村就别墅项目提出全程定制化开发模式，由于目前国内房地产市场以集合式规模开发为主，全程定制化开发模式属深度创新手法,也是未来趋势型前瞻开发模式，目前国内可资借鉴的案例极少，因此其实施过程将全面考验发展商全盘整合能力，海南豪城实业有限公司以实力派专业地产公司的姿态迎接本次定制化开发挑战，豪城将全程参与定制化开发模式的设计和实施。前言2020年4月23日星期四海南豪城实业有限公司——红旗镇项目策划方案3项目总平面图2020年4月23日星期四海南豪城实业有限公司——红旗镇项目策划方案4项目区位海口市红旗镇度假村项目位于海口市琼山区红旗镇东北部，东临红凤公路（红旗镇至凤雅村），西临新市水库，北隔新市水库与大万村眺望。交通便捷，自然条件得天独厚。新市水库是一个天然的淡水湖，湖水清澈，该区西、北两面邻水，风景优美，是一个较好的旅游渡假胜地；同时，新市水库周边的汉江油田的渡假村，省农牧业公司的养鹿观赏场地以及新侨水庄的开发建设必将促进该区的大力发展，联合成为较大的旅游渡假区海口市区2020年4月23日星期四海南豪城实业有限公司——红旗镇项目策划方案5项目周边环境2020年4月23日星期四海南豪城实业有限公司——红旗镇项目策划方案6项目位于新市水库旁2020年4月23日星期四海南豪城实业有限公司——红旗镇项目策划方案7项目位于机场旁项目距离海口美兰机场仅10分钟车程项目到轻轨站只有12公里项目到海口市区仅30分钟车程项目位于国道旁2020年4月23日星期四海南豪城实业有限公司——红旗镇项目策划方案8市场定位2020年4月23日星期四海南豪城实业有限公司——红旗镇项目策划方案9项目定位项目定位海口国际半湖半岛度假村海口风情旅游度假村2020年4月23日星期四海南豪城实业有限公司——红旗镇项目策划方案10定位本案客群定位：本土自购型——私营企业主、白领阶层；度假型—内地度假、养老的个人；产品定位：私人别墅，热带异域风情旅游度假村；价格定位：4000-5000元/平米；概念定位：郊区城市化！居住郊区化！2020年4月23日星期四海南豪城实业有限公司——红旗镇项目策划方案11居住郊区化概念海口市红旗镇度假村项目，是海南唯一一个打造居住郊区化概念的大规模资源复合型旅游文化地产项目。度假村项目地处海口市红旗镇，紧邻蓄水量上千万立方米的的新市水库，三面环水、环境优美。总建筑面积6万多平方米。整个项目将与红旗镇旅游项目紧密结合，项目配套设施齐全；自然景观优美；交通便利；地理位置优越，将成就海口市第一福地的美誉。2020年4月23日星期四海南豪城实业有限公司——红旗镇项目策划方案12形象定位海口国际风情别墅建筑国际旅游休闲度假天堂阳光海口风情世界2020年4月23日星期四海南豪城实业有限公司——红旗镇项目策划方案13形象定位案名：丽湖半岛·度假村；翡翠湖岸度假村；半湖半岛旅游度假村销售渠道：岛内人士、内陆人士、港、澳、台或国外人士形象slogan:海口国际风情旅游度假天堂2020年4月23日星期四海南豪城实业有限公司——红旗镇项目策划方案14营销策略2020年4月23日星期四海南豪城实业有限公司——红旗镇项目策划方案15海口市红旗镇度假村项目将采用超前的定制化的营销概念，别墅区内设计营造统一风格，统一规划、统一设计、统一施工。别墅居住面积可由购房合作者自由选择。项目整体开发将由国内著名的设计院进行总体规划、设计，同时，将邀请国际著名地产机构担任整合营销推广顾问，这种强强组合，使得本项目在整体形象上得到很高的提升。营销概念2020年4月23日星期四海南豪城实业有限公司——红旗镇项目策划方案16营销目标60000平米总销售额2.4个亿2020年4月23日星期四海南豪城实业有限公司——红旗镇项目策划方案17营销定位海口市琼山区红旗镇度假村项目将以超值的营销定位满足岛内私营企业主、长期在岛工作者、旅游度假、养老休闲等中高层收入者居住别墅的梦想（海口市琼山区红旗镇度假村别墅销售价位定于4000/平米以内）。海口是中国最大的经济特区海南省的省会城市，海口市琼山区红旗镇度假村项目，其借助大自然的恩赐和造化，地域的唯美性、独特性和稀缺性，即将成为海口市的人居典范。2020年4月23日星期四海南豪城实业有限公司——红旗镇项目策划方案18销售可行性定位常规销售可行性定性分析精准的宣传推广概念：定制化概念，可供购房者自由选择；纵横的销售渠道：岛内外综合销售，与具备全国相关代理行合作；容易形成的购买行为：别墅价格低，自由选择，多数人买得起；客群最大化：超值营销价位，主力瞄准私营企业主、白领阶层；宣传推广手法：全方位的电视、广播等专题栏目，重点轰炸；2020年4月23日星期四海南豪城实业有限公司——红旗镇项目策划方案19岛内营销目标岛外在海口创业的中小企业主/老板在海口创业的高级企业白领政府公务员候鸟人士养老人士本地人士或普通工薪阶层（白领）港、澳、台或国外人士2020年4月23日星期四海南豪城实业有限公司——红旗镇项目策划方案20岛内销售策略专业销售人员一对一销售服务岛内权威媒体全方位的宣传报道岛内销售媒介策略渠道策略主题系列活动引起购买欲活动策略2020年4月23日星期四海南豪城实业有限公司——红旗镇项目策划方案21岛外销售架构上海北京河北或黑、吉、辽等省市国内其它城市中国最有影响力城市，网络或代理销售中国经济最发达、最前卫城市，网络或代理销售气候反差，资源优势，网络或代理销售香港及国内其它省会城市，网络或代理销售岛外营销目标（城市）2020年4月23日星期四海南豪城实业有限公司——红旗镇项目策划方案222020年4月23日星期四海南豪城实业有限公司——红旗镇项目策划方案23与具有全国网络的代理行合作与全国发行的媒体合作岛外销售媒介策略渠道策略岛外营销策略2020年4月23日星期四海南豪城实业有限公司——红旗镇项目策划方案24定制别墅2020年4月23日星期四海南豪城实业有限公司——红旗镇项目策划方案25传统的别墅地产开发是完全以地产开发商为主导，只有等楼房封顶之后才能开始预售，开发周期过长，资金压力较大。而现在每个客户就相当于一个小型别墅项目开发商，只不过这个开发商开发目的不是为了销售盈利，只是为了个人使用，不存在销售问题。而且这些客户由于本身不具备独立开发的能力和精力，必须依赖项目总开发商的辅助，从而受到整个项目大框架的约束，不能完全独立。在整个开发过程中，所有环节均是总开发商先收钱后办事，总开发商不存在预售问题，因为不是卖成品房子，而是分解为卖土地，卖施工服务，卖设计方案。整个销售环节不需要申请预售许可，只要有土地即可实现销售回款。定制别墅概念2020年4月23日星期四海南豪城实业有限公司——红旗镇项目策划方案262020年4月23日星期四海南豪城实业有限公司——红旗镇项目策划方案27定制化开发的阐述（优势）提升产品品质满足客户个性要求促进项目销售提升物业的产品附加值和市场竞争力提升开发商自我的客户服务水平，增加顾客交付价值。提升公司行业内竞争力，有利于形成公司核心竞争力,增加公司的长期利润。树立良好的公司形象，提升企业品牌的市场价值。让客户感受私人专属的定制服务的尊贵感。让别墅、庄园在建造之前便找到买家，即开发商按需、按订单建造，不像传统房地产项目建造需要大量垫资，建成后还有可能长期无法销售。订单别墅没有积压，不存在销售问题，这也是当前地产行业低迷行情下很重要的，大大降低了开发商的投资风险。2020年4月23日星期四海南豪城实业有限公司——红旗镇项目策划方案28别墅营销流程分析（定制别墅营销流程）1、开发商整体项目圈地划界；2、项目整体规划及项目概念营造；3、设计定制别墅设计菜单、功能模块以备客户任意选择；4、在高端媒介发布广告，寻找顶级定制别墅客户；5、接待客户，为客户展示项目全景6、告诉客户我们可以为他提供什么样的定制别墅7、客户了解别墅定制服务流程8、客户提出自己的定制期望9、设计师为其提供设计方案10、签订定制别墅合约2020年4月23日星期四海南豪城实业有限公司——红旗镇项目策划方案2911、在项目内选择地块并设置界线12、客户交付土地费用13、与客户商定建筑外观、园林风景设计图14、客户认可并支付首期建筑施工费用15、开始基础建筑施工16、第二、三期建筑施工及费用支付17、毛胚房竣工、园林营造完毕18、按客户需要设计室内装修方案19、客户缴纳装修费用并开始施工20、客户缴纳物业管理（托管）费用21、客户入住。2020年4月23日星期四海南豪城实业有限公司——红旗镇项目策划方案30类型主要特点一般定制化完全按照客户要求开发，缺乏一定的标准限制和充分的引导。杂乱、无序的定制化，追求表面的客户满意度，深度定制化统一标准开发，提供给客户的是终极产品，可选择氛围非常小高度定制化提供尽可能多的标准化组件给客户选择，通过互动的交流满足和引导客户的需求别墅定制化的几种类型2020年4月23日星期四海南豪城实业有限公司——红旗镇项目策划方案31联体别墅——（一般定制化）选择式定制化开发为主，体现交互式的个性化服务。业主可自选装饰、装修方案等。单体别墅——（深度定制化）菜单式定制化开发为主，深度定制化服务。顶级别墅——（高度定制化）交互式定制化开发结合高度的个性化设计和服务。定制化总策略2020年4月23日星期四海南豪城实业有限公司——红旗镇项目策划方案32通过上述定制化的作用、特点分析，海口市琼山区红旗镇别墅项目采用深度定制化的开发思路，是符合别墅产品的特点的选择，同时由于时间、项目本身特点、资金成本、操作的便利性等因素的影响，本项目采用定制化开发的程度应当是处于定制化开发的第二阶段——交互式的个性化阶段，考虑产品的差异性，本项目主要开发三种不同类型和档次的别墅，因此也可以按照不同的定制化开发深度进行定制化方案设计。项目的定制化开发思路2020年4月23日星期四海南豪城实业有限公司——红旗镇项目策划方案33产品定位提出几个基本的产品设计方案：方案中的参数可选，比如房间大小项目基础工程开工将设计方案编成程序，用户在基本方案的基础上选择参数，组成自己的方案；较为专业的用户也可提出自己的方案。方式：基本方案构成的普通楼书，样板房；经用户改造或设计后的个性化电子楼书；售楼现场和网上的个性化设计平台，电脑演示效果图；专家对用户自行设计方案进行评选，如征得用户同意，可将优秀的个性化方案在网上公布，吸引潜在客户的参与；用户确定方案，即可开工建设公寓单元或别墅，由于个性化设计，往往可包括基本装修。加强客户关系管理：在用户的住所开工后，应及时反馈工程进度。如在项目的网页上用图文的形式展示工程的总体进度，为每个准业主设立帐号和口令，定期（比如每月）通报其新居的建设进度等等。入伙，物业管理的定制化服务关键在于：如何尽可能多地选择有效的可选参数关键在于：先要和客户签定购买合同，明确契约关系项目定制化开发的流程图2020年4月23日星期四海南豪城实业有限公司——红旗镇项目策划方案34本项目采用深度定制化的开发模式，其特点是在选择式定制化的基础上，通过产品开发过程中与客户的沟通交流及销售过程及售后的个性化服务令客户感受到本项目与普通房地产项目开发的不同，即真正以客户需求为本的特点，从而将别墅项目与普通集合住宅的差异体现出来，树立别墅代表的至尊地位的项目形象，促进销售，提升项目品牌和公司品牌。项目定制化开发模式2020年4月23日星期四海南豪城实业有限公司——红旗镇项目策划方案35定制化开发团队团队主要职能说明设计部（开发商）：客户关于产品要求信息最终接受并进行落实销售部（开发商）：项目服务代表及服务核心团队、私人顾问型特定销售程序实施者建筑设计单位：实现设计部确认的产品定制案广告公司：及时发布项目信息计算机设计公司：定制化模块设计，图示模拟系统组合物业管理公司：介入销售，管家服务景观设计公司：私家庭院个性化规整服务装修公司：愉悦便捷生活空间的创造家具公司：个性化家具定制