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谁来策动湖湘为湖南中信新城文化广场制订致胜的发展策划提案发展与规划概念性谋略长沙·新景祥2007.5长沙是一个拥有千年尊严的城市湖湘文化是儒家学说千年正脉湖湘人杰地灵……呼之欲出者：原创·新湖湘主义中信文化广场规划开发理念之“魂魄”：湖湘文艺复兴民族的便是世界的！新湖湘主义，骨子里的东方国际在“全盘西化”、移植概念纷至沓来的人居商业理念中，不啻一股传承过往、把握湖湘文脉千年、继往开来的新人居、生活、娱乐和商业理念。不同于“新古典主义”、“新都市主义”等等舶来地产文化，是传统文化去芜存菁的新发展。原创·新湖湘主义……规划湖湘中信城市文化广场综合规划技术经济指标规划性质占地面积总建筑面积容积率休闲娱乐综合体35134㎡61661㎡1.76B1B1地块规划性质占地面积总建筑面积容积率多功能住宅区84450㎡100255㎡1.19B2地块分析项目价值剖析项目的发展机会点和未来发展空间地块综合条件分析创新模式研究与分析思路拓扑解析项目深度认识地块价值评估项目切入口剖析区域经济发展趋势目标客群的最佳定位开发模式和市场谋略总体定位规划概念创意新概念形象和推广谋略地块价值综合评估与理解发展策略图解寻找项目地块高屋建瓴的入市基石、树立标杆和旗帜基于宏观定位的规划创意思考项目开发功能组合与发展构想概念演绎与营销策略12345文化体验城市需要什么？•城市的功能需要转变和丰富•政府需要城市名片•城市的商业需要注入文化的因子•投资者和商家需要投资的舞台•消费者和游客需要体验片区的文化•城市的功能需要转变和丰富•政府需要城市名片•城市的商业需要注入文化的因子•片区内缺乏大型文化娱乐产业，存在市场空白点。•长株潭三市融城的核心•中信新城的整体规划，打造区域文化娱乐中心的决心。•中信集团区域化开发的战略构想•怎样的市场定位？•怎样的业态组合？•招商哪些主力品牌店？•建筑设计及其他配套怎么做？•后期的经营管理？市场需要什么？我们有什么？我们怎么做？中信文化广场开发的战略思考一个成功的商业地产，首先必须从思路层面上，思考并解决好:市场需要什么？我们有什么？我们怎么做？这三个问题。从操作导面来讲，思考并解决：（市场）消费者是谁？在哪里？——消费者需求及消费习惯？——项目定位？做什么档次？做什么业态业种才符合他们的需求？——该业态业种的对应商家是谁？在哪里？——建筑设计、硬件配套及商业规划如何满足商家之需？——如何招进来？如何提高招商质量？从而提高销售率？——招进后如何稳场？——稳场后如何旺场？同时解决好与中信新城其他商业组团之间的互补和共赢关系。基于消费者准确定位的商业规划·1.公务员群体·2.中高端商务人群·3.南城个体经营户·4.株洲、湘潭等周边城市的中高端消费者·5.其他地市的潜在消费群体·1.有一定的经济基础，中高收入，部分人群属于汽车拥有者。·2.对文化艺术业态的消费注重个性化差异化的东西，能在文化上与这样一群消费者产生共鸣的话，能获得他们的认可。·3.绝大部分属于商务消费与请客接待，基本属于驱车消费。·4.对餐饮、休闲、娱乐等业态的档次、规模有较大的需求，且可以相对忽略区位较偏的因素。怎样的定位能赢取市场?遵循三个原则关联性差异性震撼性A.所谓“关联性”是指文化广场的定位必须与中信新城其他板块的规划（特别是城市广场）潜在消费客群（忽略相对较远的距离消费主要以商务消费为主）、和谐统一、共生共荣。B.所谓“差异性”指项目定位必须差异于城市广场的定位（城市广场侧重一站式购物，面向大众消费文化广场则侧重吃喝玩乐，侧重商务消费），形成自己的特色，即“差别定位、错位经营”。C.中信文化广场一定要形成代表城市文化的名片，在长沙市、长株潭、湖南省、乃至中部区域形成强大的冲击力，让市场、消费者认同这种定位，并乐意到此消费。定位原则：关联性、差异性、震撼性。一个商业地产的定位必须遵循“关联性、差异性和震撼性”三大定位原则。长沙的新地标性汇合点，一个令消费者心动的地方未来时尚一族丰富课外知识，发现快乐的地方丰富的休闲体验，一个令游客流连忘返的地方长沙的又一个值得骄傲和向世人推荐的休闲、娱乐、逗留的好地方[“文化广场”的使命——创造长沙新生活体验]愈是民族的，愈是世界的；愈是文化的，愈是恒永流传的。中信文化广场的形象定位：中国唯一的湖湘文化·时光隧道——以贯穿文化广场的湖湘文化主题和湖湘特色建筑符号的融合，具特色的湖湘文化展示地，湖湘风格与后现代主义的建筑结合、景观上的文化符号展示，造就项目的特色性。一、文化广场商业主题规划定位“文化广场”的业态定位主题以湖湘传统文化为依托，注入休闲和时尚的元素，激发消费者独特的精神情节与美好回忆，体现城市独特的人文气质，将文化理念贯穿其中的过程，它致力寻求所有商业经营业态在文化层面上的共性，既实现了利益主体的共赢，又提升了以往商业运营的内涵与品质，在“文化广场”创造一个“湖湘文化体验馆”，引导人们在体验式的空间里品味生活的“简单原味”,打造一个原创的湖湘主义文化体验MALL。[湖湘文化·体验馆]新概念餐厅茶文化书店茶楼、咖啡厅剧院酒吧、创意街湖湘文化·体验馆文化广场的业态规划：新概念娱乐休闲文化体验中信文化广场VS中信城市广场:差异化和互补中信文化广场•A.消费类型：中高端政务商务消费•B.消费客群：政务、商务中高端人士•C.消费档次：中高端消费为主•D.消费行为：以公务车为主的“车轮上的消费”•E.业态规划：中高档娱乐、餐饮、休闲、文化等消费•F.招商对象：本土一线品牌为主，如湘鄂情、田汉大剧院等。•G.招商抗性：较小中信城市广场•A.消费类型：大众假日与休闲消费•B.消费客群：家庭、青年•C.消费档次：大众、精品与高档消费于一体•D.消费行为：利用公交系统或者私家车的消费•E.业态规划：大型零售业态、流行百货、影院和大众美食等•F.招商对象：国际、国内一线品牌为主，如：沃尔玛、百盛、王府井等•G.招商抗性：较大二、文化广场业态综合规划与格局湖南最大的茶文化书店创造性第将茶馆和书店融为一体。一杯好茶，一本好书，对于爱书的人可谓人生的至乐境界。纯香的茶、丰富的书藏，加上别具风情的茶文化展示，这里必将成为小资一族的文化休闲圣地。“文化广场”业态模块A谭盾·“水音乐”湖湘主题艺术剧院中国首家以“谭盾”的“水音乐”湖湘主题艺术剧院，可供歌舞剧、芭蕾舞、演唱会、音乐剧、电影、晚会等各类大型文艺活动演出，剧院不仅能举办各种演出活动，还有记载湖湘艺术文化的博物馆，通过场景、经典片段、经典人物、表演等展示体现出湖湘艺术文化的精髓。她的建成将填补融城核心区没有剧院的空白，极大地提升了区域的文化品位。“文化广场”业态模块B“文化广场”业态模块C新概念·湖湘艺术餐厅的“博物馆”由玉楼东、湘鄂情、毛家饭店、冰火楼、火宫殿、长沙窑等众多知名的湘菜品牌打造一个新概念湖湘艺术餐厅的博物馆，如火宫殿的“火庙文化”等等，这些知名品牌，都是依托于传统湖湘文化做餐饮，从店名、菜名、服饰到装修、厅堂都无不向人昭示着餐饮文化的浓厚特色。是“中国式时尚”的典范。主要以小型咖啡店、特色酒吧、画廊、工艺品个性店铺等商铺为主。在这里有阳光、清新空气和满眼绿意，坐在充满湘西小城特色水街旁，喝上一杯咖啡，可以让人远离真正商街的喧嚣，闹中取静。注：仿凤凰古城的主街处理办法，以流水、垂柳与西侧的多功能住宅区形成视觉隔离，同时具备一个“紧气”功能，同时给予消费者以明显的温馨和典雅舒适之感。“文化广场”业态模块D凤凰水街·港子河创意街对项目地块的港子河沿韶山路线建筑湘西吊脚楼式建筑，具有湘西凤凰浪漫情调的风光与景观设计，引入各类特色餐馆、酒吧和俱乐部，成为“兰桂坊式”与北京后海式的休闲娱乐街坊。商业形态模拟–北京后海的“中式”星巴克–饰品、精品等个性商铺–依水而布的酒吧街–画廊、手工品作坊等创业产业咖啡店特色店酒吧画廊长沙的吊脚楼，长沙的“后海”新概念湖湘·后现代庙会户外活动与展示广场以湖湘传统的节气文化为依托，在广场设置代表着中秋、端午、元宵等传统节气的各种小品，的经常性的策划各种传统文化活动，将传统庙会与现代文明充分融合。丰富多彩的广场文化将成为城市的一道独特的风景线，也为广场聚集了人气，增加了互动和参与的气氛。模块E:城市展台文化小广场港子河酒吧·水街创意书画坊模块A:茶·咖啡文化书店模块B：湖湘主题艺术剧院模块C：湖湘艺术餐厅模块D:首个湖湘文化主题高尚住宅中信文化广场功能模块构成一层占地35134㎡，共4层，总建筑面积61661㎡每层建筑面积：15415㎡茶·咖啡书店（书店、咖啡馆、茶馆、艺术博物馆）总总面积15000㎡湖湘主题剧院，总面积15000㎡二层湖湘新概念餐饮博物馆，总面积15000㎡三层总面积约30000平方米约车位600个地下两层休闲娱乐商业城：商业业态与经营区域划分（初步设定）文化主题的足浴足疗、SPA会所、量贩式KTV等，总面积15000㎡四层1F:茶·咖啡文化书店茶楼、咖啡厅等2F:带文化主题中庭的湖湘主题剧院3F:新湖湘概念主题餐厅组合4F:KTV、SPA、足浴等多个中庭组合形成一个大型的湖湘文化时光隧道的概念“大橱窗”三、建筑风格与设计实施建议1.建筑风格规划建议B1地块－湖湘书院建筑精品设计蓝本:岳麓书院设计理念:将岳麓书院建筑的理念充分融入到文化广场的标志性建筑中，在建筑形式与表达上提取岳麓书院的设计精髓,内部空间上充分考虑现代商业经营的需求,实际上就是将湖湘书院建筑加以后现代表达。学习案例：苏州博物馆被贝聿铭先生称为“圣地”，在这一地块上设计博物馆是“人生最重要的挑战”，“在这里设计博物馆很难很难，既要有传统的东西，但又一定要有创新，传统的东西就是要运用传统的元素，让人感到很协调、很舒服；创新的东西就是要运用新的理念、新的方法，让人感到很好看，有吸引力，因为时代是在发展的”。中信新城每一个地块都应有一幢标志性的建筑而存在，而湖湘文化主题的文化广场，也将成为千年湖湘文化的标志而存在。规划理念标杆：苏州博物馆苏州博物馆新馆是国内首座、也是唯一由贝聿铭亲自设计的现代化博物馆，位于苏州老城东北街和齐门路相交的东北角，占地面积约10700平方米、建筑面积19000余平方米，苏州博物馆新馆是贝聿铭先生建筑生涯中的封刀之作，它不仅是当今苏州的一个标志性公共建筑，更是中国建筑文化从传统通向未来的一座桥梁，成为引领中国建筑发展创新的一个典范。同时，它把古城苏州的文化遗产保护事业推上了一个新的平台，也为苏州博物馆翻开了全新的一页。文化广场建筑规划理念设想：书院建筑艺术书院建筑是湖南传统建筑中一种典雅的文人建筑的新类型，将书院建筑的理念充分融入到文化广场的标志性建筑中，标志性的建筑将成为代表湖湘文化艺术的符号。书院建筑代表多层建筑院墙·杆栏式建筑主要集中在湘西南、湘西北广大的少数民族地区。一楼架空，二楼居人，俗称“吊脚楼”。或依山成村，或临水成院，形成一个个气势恢宏又充满灵秀神韵的建筑群体，完美地融入自然山水之中。B2地块：杆栏式建筑为设计母体的港子河“凤凰”水街2.装饰风格建议：纯粹湖湘主义的文化巡礼！•整体装饰风格协调保持湖湘文化的基调•各楼层装修设计要求形象统一，反应出湖湘文化的精粹将传统湖湘建筑文化与现代建筑文化融合一起，包括造型、色彩、材料结合商场使用设计特色；各类装饰品、艺术雕刻、字画、灯具、广告招牌、花卉统一设计制作；注重建筑物、灯光、影的夜间效果；营造一种旅游文化与休闲购物的和谐氛围。室内装修以简约为主，强调空间和材料的搭配，体现开阔、明亮、艺术氛围浓厚特色，体现各楼层功能经营特色，并充分将室外景观自然过度到室内。所有商铺广告招牌、户外灯箱、吊旗、POP的设置均由商场统一制定，力求完整统一形象。湖湘艺术的“活色生香”在文化广场的内部大厅及走道等位置，设置湖湘文化小品（体现民俗、艺术大师等等），并规划成休闲区。除了可增强卖场的动感和生机外，还可创造一个更悠闲、舒适的消费环境。•在文化广场的恰当部位，安放油画和小型艺术雕塑，以增强艺术氛围和档次；使之与鲜花、瀑布、音乐相融相衬，构筑一个典雅、舒适的现代文化广场。利用多变的鲜花作为文化