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长沙地铁2号线沿线商业项目策划思路汇报谨呈：长沙市轨道交通实业有限公司各位老总及专家2010.08.10营运商业空间，引航地铁物业深圳市新摩尔商业管理有限公司长沙睿德房地产咨询有限公司四、芙蓉广场地下空间策划思路建议2一、五一广场地下空间策划思路建议目录三、杜花路地下空间策划思路建议二、关于窑坡项目的几点思考和建议3一、五一广场地下空间策划思路建议4项目位于长沙市唯一的市级商圈——五一商圈；地下负1层商业面积3万平米，停车位1301个，总投资约8.9亿元。1、项目概况：52、五一商圈商业格局万达开福城市广场百联东方平和堂新世界春天百货王府井万达城市广场金外滩项目黄兴路步行街五一广场已经营项目在建/待建项目63、五一广场商业发展沿革：南热北冷南热北冷74、五一广场功能单一，缺乏互动，难以聚集商业人流长沙万代广场商业失败案例分析黄金位置开发商没有商业经营管理公司给予服务，不考虑商业运营。高价出售商铺，产权分散销售，无法统一经营，多次开业主会议扯皮，无法对外整体出租。投资者损失巨大。案例分享：广州流行前线成功案例盲目相信地铁站点有人流就能够成功，事实上乘客不等于有效顾客。以简单出租为主，缺乏有效的业态规划与商业经营。开业后顾客较少，商家难以支持。流行前线地处广州市中心，中山三路与较场西路交汇处，是广州市内首家与地铁直接连通的大型商场，由海印实业有限公司投资开发；营业面积15，000平方米，约500多间店铺，总投资7，000万元人民币。于1999年6月28日全面开业。目前租金水平：800—1500元/月日本地下商业成功的原因：１，精心策划主题商业。２，地下与地上在开发结合。３，注重可持续经营，在开发阶段商业管理公司就介入。广州地铁流行前线项目定位：消费群体：15—25岁年轻时尚一族功能：购物、餐饮美食、电玩娱乐为一体业态：时尚服饰、鞋帽、饰品、时尚化妆品、手表、手机、美容美甲、特色餐饮、美食等。麦当劳及日本、美国、台湾各类美食汇集于一堂，港台、日韩的多家偶像专门店流行时尚产品多不胜数，时时走在流行最前线。主要品牌：U2、G2000、佐丹奴、NIKE、康威、无印良品、明廊眼镜、麦当劳、大和寿司Q-Gen、小猪班纳、PUCC∧、米奇、贝蒂、佐丹奴（迪士尼）、ASTROBOY(阿童木)、迪士尼手表饰品店、QQBear、非比寻常等。女士购物区：名店街→日本街/韩国街/欧洲街→精品街→兰桂坊→老鼠街；男士购物区：男士街→贴纸廊→前卫街→精品街。电子游戏娱乐中心：南梦宫业态规划5、五一广场顾客定位思考我们的服务顾客主要是中等收入偏上,与河西综合体大学生群体较多的特点区分周边5公里半径居民和地铁乘客中时尚白领作为主要对象要打造成为时尚白领的消费目的地。116、五一广场地下商业策划重点：人流引导1、充分利用五一广场最大停车场的优势；2、将绿化广场打造为商业休闲广场，增加运动休闲设施，遮荫树木，增强地面绿化广场互动性，增强绿化休闲广场与地下商业互动，强化地下商场与地铁，黄兴路、五一路的人流畅通；绿化广场地下商业地铁出口，黄兴路、五一路有效联动127、人流引导：交通组织规划建议1、地铁出站口设置：地铁站内可直接进入商场；2、黄兴北路有1－2个大型主入口进入商场；3、五一大道公交车站以及黄兴路（平和堂、王府井侧）有不需跨越车道的通道直达本项目。137、人流引导：五一广场绿化增强互动性和目的地性，打造活力广场147、人流引导：商业与绿化广场的互动15商圈范围五一广场商业中心东抵蔡锷路、西达太平街、南起城南路、北至营盘路，形状呈长方形，规划控制面积达113公顷。地位市级商业中心概况位于星城核心地带，长沙商业阵线的制高点，高度集中的商务与金融配套奠定了其商业主导地位，历来是各路商家必争之地。汇聚百货、大型连锁超市、步行街、专卖店等，商业营业面积达50万以上。南北、东西两大城市主干道的汇集，每日人流量达30-50万。主要商家百货-7平和堂、春天百货、王府井百货、新世界百货、百联东方、新大新广场、锦绣中环综合卖场-2万达购物广场、百盛购物广场商业步行街-3黄兴路步行街、金满地步行街、坡子街民俗街大卖场-3沃尔玛、家乐福、好又多专业店-3国美、苏宁、屈臣氏批发市场-2老照壁美容美发批发、宝兰街手机批发8、整体定位思考——现状调查：161．历史悠久，是历来长沙商业中心，城市中唯一市级商圈，成熟的商业环境与不可复制的优越位置，成为长沙乃至整个湖南名副其实的人流、物流、资金流、信息流的中心。2．业态齐全，是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、旅游于一体大型商业中心，商圈内以中高档次业态为主，经营状态良好。3．百货业趋向饱和，竞争异常激烈，2006年新开业的新世界百货与百联东方商厦开始走差异化路线，均开辟奢侈品专柜来提升价值，吸引消费。8、整体定位思考——现状调查结论：8、整体定位思考——相关租金参考金满地地下商业街：A区：约10平米营业面积不临主街门面，转让费5.8万元，月租金300元/月/平米C区：约10平米营业面积临主街门面，转让费12万元，月租金540元/月/平米D区：约6平米营业面积不临主街门面，转让费4.5万元，月租金288元/平米/月东塘大都市地下商业街：电费：1.1元/度，业主自理，用多少算多少水费：整个商业街平摊，依据铺面的面积进行分摊，预计约1元/平米/月物业费：12元/平米/月税费：目前1-4F征收费用，约120元/月/间转让费：5-9万元/间，根据楼层、位置、面积大小不同有所差异租金：月租金为120—350元/平米8、整体定位思考——相关租金参考198、整体定位思考——发展规划：近期五一商圈规划以大型百货为主力业态，在积极引进著名企业和知名品牌的同时，延续、保持和加强其传统商业特色，创新特色经营，挖掘湖湘文化，引导旅游商业，改善、改造和提升购物环境，发挥名店名街的社会影响力；远期规划大体形成购物、餐饮、休闲消费三分天下的消费格局，发展成为带有传统特色的新型综合消费服务中心，逐步形成全长沙市的零售中心。209、整体定位建议：地铁时尚主题购物中心根据我司对目前五一商圈的发展现状分析以及未来发展规划目标，建议本项目商业定位为：2110、商业规划设想建议：1层商业（4000平米）：中高档潮流女装3500平方米精品女装品牌举例：白领风采、綵源、娜尔思、李红、丽天玛、柯纹金、洪洋达、韩菲妮、柏诗姬、佳纷、歌蒂诗、赫伽尔.苑、米兰登、SBO、适时雅集、钱太、帕丝特、帕罗、丹祺、昊艺、邓皓、卡兰（CALAN），scofield咖啡厅500平方米端点优先引进星巴克，备选经典咖啡语茶等租金预测260元—300元/平方米22-1层商业定位长沙地铁时尚购物中心总计3万平方米10、商业规划设想建议：品类面积面向顾客流行女装22000平方米18-21岁女青年，其中韩国女装1000平方米商品群男士休闲装2000平方米运动世界1000平方米时尚生活书店300平方米手机通讯店700平方米名牌手机为主餐饮1000平方米KFC广告街区3000平方米2311－1、新摩尔韩国品牌资源（部分）：ON&ON：on&on品牌于1992年在韩国创建，主要面向20多岁的年轻女性消费群体，生产各式职业装、休闲装及饰品。四年前，on&on开始进入中国市场，并先后在上海、深圳、广州、大连等城市开设专卖店。A.价格：200元—500元、500元—1000元、1000元—1500元；B.定位：中、低端消费者，20-25岁年轻女性；C.色彩：主色调为粉红色、浅绿色、黄色，配有白色、花色；D.评价：产品主要以20-25岁的年轻女性为对象，是以‚可爱、性感‛为概念的年轻休闲装品牌，公司不断对品牌概念进行部分更新及补充，以适应时装潮流的变化及市场需求。高尚化的基本线条为本，提出活泼、甜蜜的简单化服饰方案，表现出简单、摩登的时装感觉的年青休闲装。2411－1、新摩尔韩国品牌资源（部分）：W.doubleudotON&ON的副牌W.DoubleuDot。从快乐而肯定的起点出发，表现小幸福大满足的HappyBeing的感觉。虽然是一个小女孩，但也常常想拥有一些成熟女人，多种多样的感情，可以让感受到的一种自然与祥和。A.价格：800元—1500元左右；B.定位：中等消费者，18-24岁年轻女性；C.色彩：主色调为紫色、浅绿色、黄色，配有白色、花色；D.服务：招呼热情，服装整齐，能用韩语打招呼；E.评价：以青春为卖点，糅合优雅气质和现代元素，创造出清纯自然的浪漫色彩。上乘的面料，精湛的工艺，国际流行趋势的渗透，流行色彩的融入，打造出年轻时尚先锋富有生命力的流行风尚。（现销售产品以连衣裙为主）。25SIA.价格：800元—1800元左右；B.定位：中等消费群体，22—27岁年轻女性；C.色彩：主色调为粉红色、浅绿、花色为主；D.评价：专门为独立、青春的年轻女性打造休闲服饰，产品简约大方，但现销产品色彩偏深，考虑到消费能力等问题，公司为25-27岁左右的女性所设计的服饰较多。11－1、新摩尔韩国品牌资源（部分）：26MINIMUMMINIMUM品牌由韩国JHK株式会社投资创立。该品牌服装的设计均由韩国顶尖国际时装设计师团队共同协作完成，以都市白领女性为核心，风格简约明快，高贵典雅，继承韩国时装注重展示女性自然美和曲线美的设计理念，推崇现代女性个性时尚风格的追求。A.价格：1300元—2500元左右；B.定位：中、高端消费群体，白领女士等；C.色彩：主色调为黑、白和棕，粉红和绿色较少；D.评价：以都市白领女性为核心，风格简约明快，高贵典雅，继承韩国时装注重展示女性自然美和曲线美的设计理念，推崇现代女性个性时尚风格的追求。其70%的服装面料进口至欧洲和日本，全部服装在韩国定量加工生产。现以其品牌的独特魅力，仅在4年左右时间一跃成为当今韩国高档时装之一，广受韩国影视明星，知名人士，成熟时尚女性的喜爱。11－1、新摩尔韩国品牌资源（部分）：27中国市场韩国服装品牌明细公司名称品牌名称进入时间进入方式进入地区女装DecoDeco1994直接进入北京、上海、成都、深圳等BeaucreMerchandisingon&on1999合作深圳、北京、上海、成都、杭州BeaucreMerchandisingW.2004S/S合资深圳等地BeaucreMerchandisingNetC2004F/W直接进入上海MGGrovelLANCY2000产品出口北京、哈尔滨、长春、大连、天津、南京等地JhkoreaMinimum2002直接进入北京、大连、南京、深圳、成都、杭州SBFINCCcaradiPosition2002.8初期授权2004直接进入北京、上海、深圳等地FashionNetEASIENNE2003.2产品出口东北地区、山东省DaehyunZOOC2003.8产品出口北京、兰州、郑州、南京、无锡、青岛TomboyTomboy2003直接进入北京、西安、长春、青岛、大连、成都、重庆、深圳、上海、杭州ShinwonSi2004.3合资深圳、乌鲁木齐、沈阳、成都ShinwonBestibelli2004.8合资青岛DemooDemoo2004.6直接进入天津INI.PlanningRYANNEWYORK2004S/S合资天津龟尾InternationalFLAMINGO2004.9产品出口北京东义实业MUSTBE2004F/W合作上海LynncompanyLine2004直接进入北京SGWicusab.f.z.2004F/W直接进入成都、沈阳、深圳、南京kyongwonY&CReuve2004F/W直接进入温州LEMANClubCocoa2004F/W合作上海、杭州、宁波YK038ILCSATIN20049合作深圳F&FBanilaB2005.3直接进入深圳、上海28服装种类公司名称品牌名称进入时间进入方式进入地区男装第一毛织Galaxy1997直接进入北京、上海、天津MarenzioMarenzio2001合作北京、天津Minyeong物产REDOX2003.10直接进入北京、沈阳、重庆新星通商Ziozia2004.4产品出口成都