长沙玫瑰园推广策划专案

1金帆·江滨玫瑰园推广策划方案广州市合力广进顾问有限公司二○○三年五月十五日2前言5月10日，广州市合力广进顾问有限公司接到金海林置业有限公司的邀标函，邀请我司参与江滨玫瑰园项目的总体推广策划代理竞标。对于能有机会为这样一个具有知名度的企业以及具有发展前景的项目提供服务，我司深感荣幸。对于江滨玫瑰园，我司认为主要的问题在于三个方面：1．缺乏合适的定位。2．项目形象力不足，缺乏必要的鲜明个性与主张。3．市场推广体系比较随意，缺乏整体的规划。因此，我司在本策划案中，将着重于以上三个方面的核心构建。3一、项目的销售力分析1．项目概况:项目位置：开福区政府西侧总占地面积：500亩总建筑面积：520000㎡其中：门面建筑面积：3000㎡住宅建筑面积：517000㎡建筑密度：28％容积率：1.8绿化率：60％4总货量：3452套其中：门面：60套住宅：3392车库：500多个配套：200余米商业文化走廊、篮球场、网球场、室内外双泳池、会所、幼儿园、小学周边配套（市政配套）：马厂小学、汽车北站、区政府等交通：9路、128路公交车、汽车北站价格（住宅）：1480元/㎡――2180元/㎡，均价：1700元/㎡户型：一房（34㎡），48套，平层结构，占总货量的7％；二房（95㎡），115套，平层结构，占总货量的15％；三房（107－131㎡），320套，平层、错层结构各50%，占总货量的53％；5四房（141㎡），128套，平层结构，占总货量的15％；其他（180㎡以上），65套，复式结构，占总货量的10％。销售状况：一房：0％二房：0％三房：80％四房：20％其他：售出约10套62．市场情况分析2-1．基本市场情况现在售在建楼盘38个，为长沙各区之首。住宅总开发量为1943470㎡，其中单价为1500元/㎡以上的开发量为1474733㎡，已售673613㎡，存量801120㎡，销售率为51％；单价低于1500元/㎡的开发量为469007㎡，已销售面积为469007㎡，销售率100％。经济适用房售罄。商业门面开发总量为138075㎡，已销售88558㎡，存量为49517㎡，均价7675元/㎡，销售率为56％。7附录1.住宅开发状况住宅开发量均价1500元/㎡以下住宅均价1500元/㎡以上住宅1943740开发量（㎡）主力户型单位面积开发量（㎡）主力户型单位面积469007二房、三房128㎡1474733三房132㎡附录2.住宅销售状况住宅销售量住宅存量均价1500元/㎡以下住宅均价1500元/㎡以上住宅1142619801121销售量（㎡）存量（㎡）销售率销售量（㎡）存量（㎡）销售率4690070100％67361380112051％8附录3.1500元/㎡以上住宅设计资料序楼盘名称建筑面积（㎡）住房数量（套）主力户型单位面积（㎡）已售面积（㎡）均价（元/㎡）总销售额（万元）已销售额（万元）销售率高层/多层1锦锈华天101959.6609四房167.4261175.76240024,470.3014,682.1860%多层2建鸿达·现代城30078.5268二房三房112.2324062.80350010,527.488,421.9880%高层3唐朝碧阁18136126三房四房143.949902.2627004,896.722,673.6155%高层4元盛世家1390459四房五房235.666952.0035254,901.162,450.5850%小高层5金色地带16705.42182二房三房91.7913364.3427804,644.113,715.2980%高层6兴汉大厦1700094四房167.4610200.0022583,838.602,303.1660%高层7都市星光23061.94144三房160.1518449.5526606,134.484,907.5880%小高层8梦泽园168000807四房联排208.1884000.00361560,732.0030,366.0050%高层9新华联家园二期25314196三房四房129.1511391.3026706,758.843,041.4845%高层10都市先锋15829180二房87.9414246.1025504,036.403,632.7690%高层11四季花城103511728三房四房142.1972457.70281429,127.9920,389.5970%小高层12芯都·信息大厦33000468一房70.514950.00407813,457.402,018.6115%精装修高层13王府花园1950001300三房四房150.0042900.00315961,600.5013,552.1122%高层14汇城花园35000265二房三房四房132.0833950.0024508,575.008,317.7597%小高层15日出东方12800200一房64.007680.0030503,904.002,342.4060%高层16雍景园95000674三房四房140.9549400.00284026,980.0014,029.6052%小高层17明珠苑26262192三房136.7821009.6021805,725.124,580.1080%小高层919湖南财富中心54000288四房187.5037800.00390021,060.0014,742.0070%高层20兴汉华庭11024.896三房114.846614.8823682,610.671,566.4060%小高层22圣爵菲斯1730001000三房173.000.000.000.0023旺角佳园1127098二房三房115.0010458.5618902,130.031,976.6793%多层24左岸春天50400315四房160.0035280.0027001,360.80952.5670%多层25汇龙公寓9800128二房三房76.567732.2015911,559.181,230.1979%多层26新家园一期32000242二房三房132.0019200.0022007,040.004,224.0060%多层小高层27玲珑阁7800150一房52.002730.0017501,365.00477.7535%多层28滨江丽园一期26000216三房120.3715600.0015504,030.002,418.0060%多层29江滨玫瑰园101245676三房149.7715186.75170017,211.652,581.7515%多层30绿色和平墅1830082连排别墅223.177320.0020003,660.001,464.0040%多层小高层31富湘园49332420三房117.4629599.20220010,853.046,511.8260%多层小计1474733.310203三房132.29673612.992174.13353,190.47179,569.9351%102-1．小结：区域地产竞争激烈。140㎡以下房型最具销售力。价格主导市场。区域之内板块分明。112-2．各板块市场状况2-2-1.金霞大道板块及319国道板块金霞大道板块及319国道板块楼盘概况金霞大道板块序楼盘名称占地面积（㎡）总建筑面积（㎡）住房数量（套）主力户型面积（㎡）均价（元/㎡）销售率（%）备注1滨江丽园466666万（一期2.6万）600(一期216)三房1241550602广福园765901000001300三房97-1301200853江滨玫瑰园3300005200003392三房107-1311700154玲珑阁300010000150一房251750355绿色和平墅299701830082联体2322000406明珠苑1500048000192三房98-11321808012319国道沿线板块序楼盘名称占地面积（㎡）总建筑面积（㎡）住房数量（套）主力户型面积（㎡）均价（元/㎡）销售率（%）备注1汇龙公寓611611000114二房67-881591792旺角佳园38791127098二三房101-1321600933新家园1598451000242二三房85-138220060（一期）4左岸春天10万91187315四房130-180270070（一期）5四方小区14240227800588二三房77-1171270100（二期）6金帆小区13334030万1800二房70-1051380857圣爵菲斯23500017300010008星沙农机市场22144425万120（一期）52（一层）1245100（一期）13板块客户源概况——周边企事业单位职工、拆迁户、外地来长投资的个体户。——年龄以25－35岁之间为主。——受教育程度差异较大，高素质人群比重并不突出。——购买动机以满足基本住房需求为主。非购买人群观点：——城市基础设施滞后。——周边环境与配套不理想。——交通不太方便。——以低档住宅、经济适用房为主，整体居住档次太差。——太偏远了。——楼盘质素普遍不高，缺乏鲜明的个性。14购买人群观点——价格低，买得起，住得起。——区域发展潜力大、前景看好。——楼盘具备一定的规模，居住质素将被看好。152-2-2.旧城区板块旧城区板块楼盘概况——旧城区开发板块序楼盘名称占地面积（㎡）总建筑面积（㎡）住房数量（套）主力户型面积（㎡）均价（元/㎡）销售率（%）备注1富湘园2617549332420三房122-138220060二期2兴汉华庭113221495896三房110-1352468603都市星光896225640144三房131-1352660804兴汉大厦2400220094四房1662258605金色地带303522354142二房942780806元盛世家23332600059五房2703525507湖南财富中心666768000288四房1603900708建鸿达366646000268二三房100-120350030内部认购9E时代433348000350铺位12150008060写字楼19240507010唐朝碧阁140024790126四房142-17127005511锦绣华天26175129562609三房116-13824006012四季花城23000106761728三房128-13928147013汇城花园1333436000265三房12824509716板块客源分析：——周边企事业单位效益较好的职工。——老长沙。——附近经商个体户。——旧城改造中的拆迁户。——年龄在30－50岁之间居多。——受教育程度以中等及偏高为主。——购买动机平均，首次置业满足居住需求与二次以上置业改善居住条件的比例相当。非购买人群观点：——价格太高，承受不了。——楼盘规模普遍较小，缺乏小区的居住生活感。——户型太大，不契合实际。17——发展潜力已经有限。——缺乏绿化，不符合健康的需求。购买人群观点：——还是住城区好，生活、工作、出行都方便。——价值有保证，即使将来用来投资也好。——生活配套完善、成疏。——贵是贵了点，但住城区的身份感就是不一样，有面子。——物业管理会好点，安全一点。182-2-3.烈士公园板块烈士公园板块楼盘概况烈士公园东部板块序楼盘名称占地面积（㎡）总建筑面积（㎡）住房数量（套）主力户型面积（㎡）均价（元/㎡）销售率（%）备注1新华联家园2800170178196三四房125-170267045二期2梦泽园1066721900008073615503雍景园42600100000524三四房110-150284030二期4王府花园640032100001300三四房135-1653159225都市先锋556916981180二房76-118255090一期19板块客源分析：——二次以上置业者占大多数。——中高收入者，来自长沙各区。——受教育程度较高。——年龄在28－40岁间居多。——部分购买做办公用房。非