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湖南鑫远投资集团有限公司成立于2001年3月,是一家以房地产投资开发、城市基础设施投资建设、城市公用事业投资建设、商业资产运营管理、高科技产业投资为主要业务领域的大型民营企业集团。集团是长沙市天心生态新城主要的投资、开发商，曾先后被省、市、区政府管理机构授予“省纳税信用A级单位”、“重点工程建设先进单位”、“优化经济环境重点支持单位”等。集团成立之初，投资建设了被誉为“三湘第一路”的芙蓉南路（原长沙大道二、三、四段），后又投资修建了湘府中路（省府段）、新姚路（省府段）。2005年年底，集团通过竞标，取得了长沙市开福污水处理工程（一污二期）项目的建设经营权。目前，鑫远集团以房地产投资开发为主营业务，在长株潭城市群“两型社会”综合配套改革试验区核心区、省级行政文化中心——长沙天心生态新城土地开发领域取得了骄人的业绩，系列商业、商务、住宅开发项目陆续启动，以城市运营者的姿态，潜心打造“新都市示范区”。南城发展工程师建设者盖房子、改善客户生活增加建筑的社会功能城市运营商开发商修路、市政工程为城市发展规划未来过去现在将来鑫远的使命与价值解决居家、投资需求，运筹帷幄规划城市未来促进城市发展站在历史发展的高度，考虑城市功能的完善。合理安排城市发展的重心平衡，和谐之道，深谙其中积极提升集团形象把鑫远集团做成类似万科的品牌形成品牌价值鑫远地产·联动南城现有的“鑫远地产.联动南城”这一口号的创意和内涵，深度不够，不能有效囊括鑫远集团的优秀品质。联动这一名词对消费者的感受是一个物理运动的表现。不能完整表达鑫远集团想要消费者感受到的品牌价值和集团实力。鑫远地产·联动南城为第一阶段，建设长沙大道，为南城开发建设大动脉。同时公司拥有分布南城的多个项目，开始形成联动之势。鑫远地产·领袖南城为第二阶段，现有公司的项目开发总量在南城可称为领袖级业者。而旗下的16个项目，通过各自对区域市场的准确定位和正确营销策划，都可以在区域市场内成为领袖级产品。鑫远地产·影响南城为第三阶段，旗下的多个项目已经成熟发展，并在各自区域形成影响力，鑫远地产通过项目集体发力，共同影响南城。影响人的生活，影响社会的功能布局，改变城市发展。鑫远集团·服务南城未来，鑫远集团业务多元化，通过多年的资源积累及集团战略目标提升，已经渗透、融入、汇聚城市发展和人类生活的多个领域，覆盖人类生命历程的多个节点。鑫远集团品牌推广观点集团旗下任何一个楼盘都是企业形象构成的点，不是要求每个点都必须展示高档、顶级。但通过每个点展示给消费者的面必须要有特色，有鲜明的个性。使其成为同类物业的佼佼者，形成值得称道的点。多个点面结合体现整体力量汇聚成强大的品牌，持续不断为集团形象加分，积累品牌价值。鑫远·湘府华城鲜明的树立了德式大宅的形象，成功在大户住宅领域占有一席之地。那鑫远杰座呢？为何会陷入僵局，要如何扭转局势，在小户型领域成功占位，成为使集团品牌加分的经典标杆建筑？目录第一部分营销环境第二部分发现问题第三部分解决问题第四部分宣传推广从市场营销环境开始分析最新长沙市房地产周交易情况简报（2008年6月7日—6月13日）0100200300400500600700800套0500100015002000250030003500400045005000元/平方米上周成交套数383110700282397本周成交套数309138600243162上周成交均价40804028297843073209本周成交均价38684017309343173730天心区芙蓉区雨花区开福区岳麓区本周全市商品房共成交15.13万平方米，较上周减少5.07万平方米，成交量为1452套，较上周减少420套，成交均价为3627元/平方米。分户型面积来看，户型面积在90㎡（含）以下商品住宅成交2.94万平方米，共463套，户型面积在144㎡（不含）以上商品住宅成交3.85万平方米，共233套。从成交量来看，本周雨花区成交量最大，共成交600套，较上周减少100套；芙蓉区成交量最小，共成交138套，较上周增加28套。从成交价来看，开福区成交价最高，均价为4317元/平方米；雨花区成交价最低，均价为3093元/平方米。名次项目名称所属区域套数1白沙湾家园雨花1802湖光山色家苑天心1713雅致名园雨花1304湘江世纪城开福1125长房·东郡芙蓉436麓山润城岳麓367国中星城雨花358龙吉湾经济适用房住宅小区雨花309东一时区商厦开福2510上河国际商业广场雨花23本周商品房销售套数排行榜本周二手房住宅成交情况020406080100套05001000150020002500元/平方米上周成交套数5240733828本周成交套数3244772126上周成交均价19902183191818381959本周成交均价21602226188218841703天心区芙蓉区雨花区开福区岳麓区本周全市二手房住宅成交1.66万平方米，较上周减少0.28万平方米，成交量为200套，较上周减少31套，成交均价为2001元/平方米。从成交量上看，本周雨花区成交量最大，共成交77套，较上周增加4套；开福区成交量最小，共成交21套，较上周减少17套。从成交均价来看，芙蓉区成交均价最高，均价为2226元/平方米；岳麓区成交均价最低，均价为1703元/平方米。本周商品房批准预售情况本周全市商品房批准预售3个项目，分别为德润园经济适用住房小区、航发锦绣家园、麓园，共15栋，合计批准预售13.09万平方米，共1492套，其中住宅12.20万平方米，共1442套。分户面积来看，户型面积在90㎡（含）以下商品住宅批准预售5.48万平方米，共766套，户型面积在144㎡（不含）以上商品住宅批准预售5.48万平方米，共36套。（注：因存在批准预售变更情况，故周数据和月数据会有出入。）周边楼盘分析项目名称地址开发商进度建筑概况户型面积价格简介上林国际芙蓉南路东侧，湖南省经济干部学院西大门南侧湖南湘中海置业有限公司在建，2007-4-15开盘总占地面积9189.48平方米，总建筑面积51160.03平方米，容积率4.98，车位350个。总套数:365套。总栋数:1栋1房57㎡，2房87㎡均价4600元/平方米项目的交通组织十分通畅，便于汽车进出，车流可直接到达。项目定位为高档住宅小区，周边高档住宅众多，学府林立，未来两年将聚集20万以上的高端消费人群，商业潜力无限，社区商业发展潜力无限。愿景·童话里天心区石人村木莲冲路湖南同愿房地产开发有限公司筹建，预计2008-10开盘总占地面积约80亩，绿化率：40%，容积率4.0。四栋30层高层住宅及一栋22层高层住宅。面积区间60-170㎡起价:4500元/平方米整体规划上合理利用自然地形地貌，采用曲线形布置；在小区中心形成了连续的景观、活动场所和视觉走廊。汲取舒适、便捷、人性化的设计理念，凭借精准的市场定位和独一无二的地理位置优势。赢得广告消费者的认可。标志长沙商务中心天心区天心生态新城板块，紧邻省政府、天心区政府紧邻湖南标志房地产开发有限公司开盘时间2007-10-20。公寓12月23日开盘。现行政公馆排号。总用地面积为30015平方米，总建筑面积为82559平方米。共558套户型35-78平米目前均价:5780元/平方米。2007-11-16均价5400元/平方米集商务办公、商业、金融、宾馆、公寓为一体的新型城市CBD商务中心。整个建筑群形成稳重、大气、开放、通透和自然的建筑风貌。打造一个全新高品质的中央商务区。采取目前国际上先进的一种商业模式，（“豪布斯卡”概念），即拥有现代化、多功能、综合性等特征的商业街区，包含了酒店、办公楼、停车场、购物空间、娱乐空间、公寓等多项商业组合的开发模式。湘诚嘉园（圣悦嘉园）长沙市天心区新开铺青园路18号湖南省湘诚房地产开发有限公司开盘时间2007-11占地面积:23673.670平方米，建筑面积:104146.940平方米，总栋数:5栋，总套数:634套。绿化率:40.%，容积率:3.5，建筑密度:21.4%，车位:526个。面积区间100-180㎡。户型以三房、四房为主。起价:4100元/平方米。均价:4400元/平方米项目定位为中高档住宅小区，整个住宅由点式和板式18层住宅楼相结合。项目周边多为商品住宅小区和单位自建的职工住宅。和庄芙蓉南路与木莲冲路交叉路口湖南全新丝路房地产开发有限公司开盘时间:2008年1月20日占地面积:71095.94平方米，建筑面积:277082.91平方米，总栋数:8栋，总套数:25634套，绿化率:39.5%，容积率:4.73，建筑密度:21.160%，面积区间37-110㎡，主力户型为2房、3房。住宅均价:4300元/m2项目占据长沙主城区通往长株潭融城的中心位置，是长沙市城市总规划东拓南进重要战略位置。项目周围建筑以住宅为主，配套设施齐全，是开发优质大盘的理想场地。长大·彩虹都（长大·弘璟花园）芙蓉南路与木莲冲路交汇处的东北角湖南长大投资置业有限公司筹建占地面积:44626.平方米，建筑面积:18万平方米，总栋数:8栋，绿化率:43.%，容积率:3.98，总户数1312套。车位:室内803个；室外62个无未定“长大.彩虹都”汲取包豪斯后现代风格，体现都市时尚美学，传达全新居住与商务理念，是长沙南城建设高潮中的全新魅力代表作。“长大.彩虹都”外立面色彩在素朴的灰色竖条格栏拉出挺拔俊朗效果的同时，其侧面进行了缤纷的色彩处理，使得项目视觉效果从每一个角度都在不断变化，如彩虹灿烂动人，其后现代风格之瑰丽在长沙首次出现，友谊嘉园长沙市友谊路长沙大道路口湖南省湘腾房地产开发有限公司在建总占地面积：13986平方米，总建筑面积：35960平方米，4栋，总户数：192。总幢数：4本项目为网通通管局住宅楼未来发展前景好。本项目所在区域为长沙城市发展的主流方向，有政府机构、有生态、有配套、有未来。是省会长沙的南大门，是长株潭经济一体化的前沿阵地，为长沙拓南扩城的“桥头堡”。随着省政府机关大院南迁，一批重大文化设施、配套公益设施在城南拔地而起。在规划中，省政府新址、省地质博物馆、省青少年活动中心、省群众艺术馆、会展中心、市科技馆等一批省、市级重大文化设施、建筑群落，将使这里成为省会行政文化中心。目前人居配套设施还有待完善。各楼盘宣传基本依托省政府、区政府搬迁以及长株潭融城两型社会核心位置优势。此区域楼盘多为打造宜居社区，产品类型多为纯住宅楼。特别是本项目周边多为商品住宅小区以及单位自建职工住宅（如湖南建工的HC新城）。此区域产品多为面向家庭用户打造的宜居二房、三房、四房。与本项目户型结构类似的多为定位为写字楼商务中心（如天城华都、标志长沙商务中心）。市场观点竞争对手分析通过本公司对长沙房产市场的跟踪数据库分析，我们得出以下几点看法：从全市范围来看，小户型产品不在少数，而且大多建设在城市繁华地段，周边配套齐全，商业繁华，单价略显偏高。就本区域而言，具有相同定位，有着直接竞争关系的小户型产品几乎没有。筹建中的临近本项目的天城华都也是定位为写字楼，就销售时间来说滞后于本项目，不构成竞争威胁。但受90/70国家政策的影响，本区域的住宅小区都不同程度拥有部分小户型产品，可能会分流一部分本项目客户。如和庄、童话里等。这些住宅小区社区配套好，未直接临近马路，受噪音污染少等优势，就宜居条件来说，优于本项目。标志长沙商务中心，定位为集商务办公、商业、金融、宾馆、公寓为一体的新型城市CBD商务中心，标榜占据了省府行政中心。在一定程度上可以视为本项目的竞争对手，但从其地理位置等方面来看，远不及本项目优越。标志长沙商务中心①项目概况物业地址：天心区天心生态新城板块，湘府路中段，紧邻省政府、天心区政府开发商：湖南标志房地产开发有限公司占地面积：30015㎡建筑面积：112174㎡（其中：A座综合楼面积41413㎡，B座商业面积3800㎡，C座公寓面积13527㎡,D座商业面积25129.8㎡,负一层商业面积14310㎡,负二层车库面积14398㎡）容积率：4.04建筑密度：24%绿化率：4