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长沙顺天项目（星城国际）总体策划思路前言经济开发区要上更高的台阶拥挤的长沙中心市区必须外拓一北一南，中间的开福区政府沿新世纪大道一线将起到“承北启南”的关键作用开福区宽广的土地在北边，土地存量占全市城区的一半以上，还有30平方公里的土地可供城区开发利用，这相当于现在开福区城区面积的1.6倍。新的区政府和金霞新区的建设表明政府对本项目所处区域必须做热做旺做强的决心则本项目的成功与否不仅对顺天集团而且对开福区的后续发展具有特殊的战略意义不能立足于一个普通开发商开发一个常规地产项目本项目的运作必须站在对整个开福区政府发展起拉动作用的高度去考虑同时它可以有效提升开福区及长沙商业在湖南、中南乃至全国的影响力也就是说在本项目横空出世前外界还不太知道长沙的开福区长沙的商业还只是在长沙出名有了本项目外界会因为本项目坐落在开福区而让它在全国频频上镜同时因为有了本项目外界从此不敢小看长沙的商业提及长沙北提及开福必提及本项目提及长沙商业必提及本项目做现代商业的样板和教科书这就是本项目的高度目录《项目分析篇》一、项目规模二、项目地段及交通情况三、项目地块地貌情况四、项目周边环境情况五、项目周边相关配套情况六、项目于所在区域地位七、项目商圈人口现状及未来增长预测八、项目优势九、项目劣势十、项目威胁十一、项目机会《项目市场篇》一、长沙总体经济情况分析二、长沙商业市场分析三、长沙消费者商业消费行为分析四、相关重要因素对本项目的影响分析《项目定位篇》一、项目商业定位的原则二、项目商业品质档次定位三、项目市场定位四、项目目标客户群定位五、项目主题形象定位六、项目主题形象的演绎《项目规划篇》一、项目开发节奏二、项目设计理念三、商业板块功能分区与配置四、商业板块建筑风格五、商业板块环境艺术设计六、商业板块内部交通组织设计七、项目全程创新体系及附加值提炼《营销推广篇》一、总体原则二、操作步骤三、具体执行时间安排《项目效益篇》一、社会效益分析二、经济效益分析后语《项目分析篇》本篇解决以下问题；是个什么样的项目？项目自身情况如何？初步分析项目有何优劣势？一、项目规模：项目占地约1100亩，实际可使用面积约900亩（折合约60万平方米）二、项目地段及交通情况1、目前及未来总体情况：项目位于伍家岭以北，被火车道分隔为一个独立的僻静处，目前属于城郊结合部的一个不起眼的地块，但随着东二环开通、新世纪大道即将建成、项目南边家居城动工，特别是开福区中心区的北移，本项目所在地有可能成为北商圈不可忽视的一个地方，由于该地块目前还是一片空白，好画最新最美的蓝图。2、交通情况全方位绕城交通干线：二环路、三环路周边南北走向主干道：金霞大道、芙蓉路周边东西走向主干道：新世纪大道、丽臣路可达公交线路：？水路交通：湘江、霞凝新港（长沙最大水路港口）、湘江二桥从项目西南方向连接岳麓区，三汊矶大桥从项目西北方向接通二环路，月亮岛大桥从经济开发区接通三环路。火车：著名的京广线从项目旁边穿过，北边经济开发区有火车编组站。三、项目地块地貌情况1、项目地块目前为鱼塘，拆迁较为容易，整个地势平整无遮挡。2、项目北边为捞刀河，但水位高过本项目较多，由于用来阻隔河水的河堤没有经过市政整修，黄泥、河草杂乱，需要花大力气整治，但规划得好，则可为本项目带来景观方面的附加值。3、项目西边为铁路与南北主干道隔开，这使本项目一方面受火车噪声影响很大，另一方面由于只能通过铁道路轨下的涵洞进入本项目所在地，交通较为不便，必须在消除火车噪声影响及多开拓涵洞入口、改善交通瓶颈方面下工夫。4、项目南边为大型家居市场和公园，可与本项目互相呼应共聚人气，可在购物与游览方面与本项目相互辉映。5、项目东边为宽广的鱼塘，规划为二环北延线拆迁安置用地。目前人流方面没有保证，但随着东二环与项目南边新世纪大道的连接，加上开福气区对该区域的重点开发，东边将是吸引人流的主要管道之一。四、项目周边环境情况1、除项目北边具备捞刀河景观之外，其余三面均无良好景观，这让本项目单纯做住宅区变得困难，尤其是项目靠火车道的西边，火车扰民成为做住宅的硬伤，而规划为商业则受此影响不大。2、项目西边隔着铁道为南北主干道金霞大道，为市区人流的引入提供了便利，而在金霞大道的西边，则是开福区政府所在地及正在建设的临（湘）江高尚居住区，将成为该区域商圈消费的主力群体之一。3、项目往北的西北为长沙市经济开发区和高标准的霞凝新港，东北则是正在规划建设中的青竹湖外商城（外商城将设高新技术开发区，高尔夫球场休闲娱乐区，商务中心区，中高档住宅区，物流配送中心等五大功能区），将为本项目高消费力人流提供良好保障。五、项目周边相关配套市政：西边为开福区政府及其它政府办事机构所在地，北边为开发区。教育：往北有著名的周南中学。医疗：医疗配套较为落后。商业：上档次的商业基本处于空白，西北的湖湘文化艺术品大市场处于歇业状态。旅游：项目较远的东边有金鹰影视文化城、长沙海底世界等，人流较旺。休闲：区域休闲设施较少。六、项目于所在区域地位1、项目所在区域：处于开发较为缓慢的长沙北部，本方案中命名为伍家岭北商圈。2、区域目前商业现状：没有上档次的商业，甚至可以说商业上还是空白。3、区域未来商业发展预测及本项目在该区域的地位随着开福区政府等办事机构落户金霞新区，该区域高素质人口将快速增长，同时本项目所在地因东二环和新世纪大道将成为长沙北开发的热土，加上开发区将规划的大规模高消费力人口，在长沙北地区需要大的商业配套来支撑该区域人口的经常性消费。本项目如果顺势而出，未来将很容易成为长沙北商业的龙头，从而与一批专业市场、物流市场形成伍家岭北商圈。七、项目商圈人口现状及未来增长预测1、项目所在商圈：伍家岭商圈是长沙目前的8大主要商圈之一，目前已有新一佳、华银旺和、普尔斯马特、麦德龙等大型超市形成的超市集群。而伍家岭北商圈在此指浏阳河以北的广大区域，目前尚无大型购物场所，已建成的湘绣文化市场是该区域最大的商业设施，但由于交通不便，人流不旺，虽然大多数商铺已经售出，但基本还没开始经营。项目北面是长沙经济开发区，面积达12平方公里的青竹湖外商城和依托霞凝港和长沙火车北站新址的新港城，项目的东面目前已开发的2、项目所在商圈暂住及常住人口数据？3、项目所在商圈暂住及常住人口增长预测？八、项目优势1、成本优势：可由发展商联合开福区政府合作开发，由于地理位置偏离城区，拆迁成本较低，前期开发成本可望得到有效控制，这样本项目可为所有商业合作伙伴（租客买客）提供更具市场竞争力的租金和售价。另一方面，我们可以将更多的资金用于增加服务的质量和内容，让项目的附加值大幅提升，从而实现来此消费的消费者满意，反过来支持商家的经营。2、规模优势：以项目占地1000余亩的规模，目前二环线以内商业项目无出其右，即使住宅项目要达到这样的规模也很少。3、城市规划促进区域商业生存空间巨大：在项目所在的长沙北边，没有形成成熟的商业圈是其弱点，同时反过来，正是由于该区域商业的空白，为本项目的生存空间增加了很重的砝码，加上政府机构和区域发展重点往北的转移，使本区域商业的可持续增长空间无比巨大。4、新世纪大道从旁经过二环路开通将使本项目交通不便的局面得到彻底改观。九、项目劣势1、项目周边居住群尤其是高端居住群极其缺乏：由于项目周边缺少大型高尚居住区和缺乏流动人口集结的可能性，因此无论是常住消费人口还是流动消费人口目前都是制约该区域商业成功的关键，这也是目前该区域商业设施缺少的根本原因。2、整体商业氛围不浓厚：公共市政项目不多，居住人口无法保证，是该区域整体商业氛围不浓厚的重要原因，而商业的特性在于成行成市，讲究整体的互相烘托，本项目不具备这样的有利条件。3、地理位置目前较偏：长沙北边目前在长沙人心目中还处于郊区的概念，这里目前无论市政、公共设施还是居住人口都很缺乏。4、交通不便对商业人流的引入是很大的限制，火车道把本项目隔成一个几乎与世隔绝的天地，正南边没有大桥与市中心连接，东边目前道路还很原始，必须对以上缺点有针对性的解决之道。十、项目威胁：综合项目优劣势，项目的威胁既来自市区众多商业竞争对手，又来自自身区域商业的不成熟，必须找到一个超越以上两大威胁的机会点，本项目才有可能成功。十一、项目机会：1、必须站在一个非常的高度来思考本项目。它的出现，对开福区整体发展乃至对长沙的商业结构都应起到一种里程碑式的拉动作用和影响。2、要考虑本项目可以广拓消费源，不仅着眼于吸引长沙还要着眼于吸引株洲、湘潭、汨罗等周边地区的消费群，这就要求本项目不仅是一个购物的概念，还应具有旅游、休闲、娱乐等概念。3、以超越长沙所有商业项目、填补长沙商业空白的高标准定位来规划本项目，则可把该项目放在对所有长沙消费者一网打尽同时还可有效吸引长沙之外的旅游性消费者的绝对高度，从而杜绝把消费群局限于项目区域（目前该区域消费力不足）难以支持本项目的危险，同时还可因成为长沙乃至中南区商业旗帜而意外获得长沙以外周边城市的旅游性消费群的消费支持。这是长沙其它商业项目无法比拟的。本篇小结：1、项目大的规模体量为建设大型综合商业城提供了保障。2、项目地块随着开福区北移有足够空间和机遇被打造成北商圈的中心并借立体交通网辐射周边城市。3、项目得益于金霞大道、芙蓉路与东二环为引入市区客流提供了保证。4、项目得益于二、三环与霞凝新港为吸引长沙以外客流准备了条件。5、从周边环境来看，本项目做商业项目比做住宅项目更具备条件。6、项目所在区域人口未来增长预测对本项目作为商业的经常性消费有一定的支持。7、本项目做商业要立足高远，确保成功，必须扬长避短，必须站在最大规模、最全业态、汇聚最多国内外知名商家的高度来进行突破，而相关条件也对本项目往这一方向突破有足够的支持。项目市场篇》本篇解决以下问题：长沙总体经济情况对项目的启示？长沙商业市场的突破点在哪里？从长沙消费者商业消费行为分析找到商业的需求，从相关重要因素对本项目的影响分析中验证本项目最终的定位。一、长沙总体经济情况分析近年长沙经济呈现如下特征：1、经济保持持续较快增长。2、社会消费品零售总额稳步提升。3、娱乐经济和假日消费快速增长。附：长沙居民近两年收入消费情况一览表考量事项2002年数据增长幅度2003年数据增长幅度居民家庭人均可支配收入社会消费品零售总额居民人均消费类支出居民人均娱乐教育文化服务支出居民人均假日消费及旅游支出居民人均衣着支出居民人均拥有汽车情况二、长沙商业市场分析长沙商业市场呈现如下特征：商业市场整体的租售情况良好，商业稳步健康发展长沙超大型商业项目不多多以一两个主力商家带动整体商业销售业态较单一，缺乏集吃喝、玩乐、游览、购物于一体的全面综合性商业1、总体供求及商业现状分析商业名称平和堂王府井广场地点总面积容积率停车场功能分布主力商家出租率租金出售率售价2、长沙商业代表个案重点分析三、长沙消费者商业消费行为分析1、由随机购买转向一站式购齐的集中购买，这样有更多的选择2、由少量重复购买转向多量一次性购买，这缘于都市人越来越忙3、由单纯购物转向假日度假休闲娱乐购物一体化消费，因为赚钱就要享受的观念变得普遍4、由个人购物转向全家一起出游、娱乐与购物，购物变成一种享受、文化、交流5、由徒步就近消费转向驱车到喜欢的地方消费，有车一族越来越多，消费观念随着改变。四、相关重要因素对本项目的影响分析1、宏观经济因素（1）经济的持续向好和房地产的持续繁荣为大商业开发增加了底气：近几年长沙的经济与房地产开发都保持较高的增长率，社会商品零售总额节节攀升，为购物经济提供了足够保障。（2）汽车普及使城郊综合消费成为趋势：随着汽车消费日益走进寻常百姓家，人们的传统消费模式被打破，工作之余或周末驾车一家人到城郊度假兼购物成为时尚。（3）假日经济有巨大的需求：随着双休的实行和长沙人生活水平的提高，周末及节假日的假日经济商机无限，而目前长沙可供市民完成吃、喝、玩、乐、游、购的一站式齐全消费场所根本没有，一边是有巨大的消费需求，一边是没有相关的服务配套项目。2、城市规划与发展因素（1）大盘大商业向城郊扩张的趋势：长沙市区土地越来越少的瓶颈要得到突破，只有立足于有着更广阔土地的城郊，而