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哈尔滨建筑人学硕上学位论文智能化住宅小区物业管理信息系统的研究与开发姓名：姚磊申请学位级别：硕士专业：管理科学与工程指导教师：王要武;孙立新2000.6.1哈尔滨建筑大学硕士学位论文摘要（随着人民生活水平的提高，对住宅的智能化和信息化要求越来越高；传统住宅产业如何在信息社会中重获新生，迎接21世纪的挑战。在这样的背景下，智能化住宅小区应运而生。厂”“-本文在系统阐述了智能化住宅小区的相关概念的基础上，对智能小区的产生和发展进行了详尽的分析，对其发展现状和存在的问题进行了深入的剖析，并提出了一定的意见和建议。同时，系统分析了智能小区的功能特征和系统组成，提出了小区智能化建设的三大平台基础。通过这些分析，建立了比较完整的关于小区智能化系统的理论体系。在此基础上，结合物业管理工作的特点，将智能小区物业管理的内涵拓展到信息域，对其内容进行了系统分析和设计，切合实际的开发了一个物业管理信息系统。关键词：智能化住宅小区物业管理信息系统哈尔滨建筑大学硕士学位论文AbstractWiththeadvanceofstandardofliving,peoplehavehigherrequirementfortheintelligentandinformationhouse・Howtogetthenewlifeforthetraditionalhouseindustryandreceivethe21centurychallenge・Underthisbackground,intelligentresidentialquartercomeintobeing.Onthebaseofsystemicintroduceontheintelligentresidentialquarterofcorrelationnotional,thispaperfullyanalyzesthebirthanddevelopment,deeplyanalyzetheactualityandquestions,atthesametime,providessomeopinionandsuggestion.Exceptthese,thispapersystemicanalyzesfunctionandsystemcomposeofintelligentresidentialquarter,providesthreeconstructionbasesofintelligentresidentialquarter.Throughit,thispaperbuildsrelativegeneraltheorysystemaboutintelligentresidentialquarter.Andthen,accordingtothecharacteristicofpropertymanagement,thispapercolonizesthepropertymanagementtheoryfromobjectfieldtoinformationfield.Lastly,thispapersystemicallyanalyzesthecontentofpropertymanagementanddevelopsaMIS.Keywords:IntelligentResidentialQuarterPropertyManagementInformationSystem哈尔滨建筑大学硕士学位论文-2・第_章综述改革开放以来，随着我国综合国力的增强，人民的生活质量有了很大的提髙，居住条件也得以很大改善。从80年代末起全国居民住宅的建设标准开始逐步提高，1994年建设部正式提出了小康住宅的概念并且推出了小康住宅设计的标准；不久国家科委与建设部又共同推出2000年小康型城乡住宅科技产业工程”，以科技为先导，提高城乡居民住宅的功能与质量，改善居住环境，并认定这将成为跨世纪的科技产业工程。1997年，国家正式进行住宅制度的改革，住宅不再是一种福利措施，而是市场经济中一种特殊的消费品,建设什么样的住宅.已经不是计划经济下下达指标的问题，而是房地产开发商如何适应市场需求的商业行为。近年来，随着信息技术的飞速发展，中国大步跨入了信息化社会，人们的工作、生活与通信和信息的关系日益紧密。信息化社会在改变我们生活方式与工作习惯的同时，也对传统的住宅产业提出了挑战；社会、经济及技术的进步，更使人们的观念也随之改变。于是在小康住宅概念的基础上，生成了智能化住宅的概念。由于中国的住宅多为成片开发按区域管理，采用各种智能化手段来提高居住者的生活质量，按此顺理称呼为智能化住宅小区。建设部住宅产业化办公室于1999年1月召开了“住宅小区智能化技术论证研讨会S会议纪要明确指出：住宅小区智能化势在必行。第一节智能化住宅小区的简介一.智能化住宅小区的起源从智能建筑(IntelligentBuilding,IB)的发展历史来看，智能化住宅小区的发展晚于智能大厦，其很多概念也来源于智能大厦，虽然由于其功能要求的特殊性，在技术实现上，有其独特之处，但是，智能化住宅小区与智能大厦所应用的技术基础是一致的，只不过各有侧重而已。智能建筑技术首先应用于智能大厦，因此，让我们先了解一下智能大厦。根据智能大厦设计目标和智能建筑业数年来的发展和实践，智能大厦的含义和构成已经基本上有了公认的标准和规范。美国智能大厦研究机构认为:智能大厦是指通过将建筑物的结构.系统、服务和:理四项基本要求以及它哈尔滨建筑大学硕士学位论文-3•们之间的内在关系进行最优化，来提供一个投资合理的，具有高效、舒适、便利的环境的建筑物。智能大厦的构成一般公认包括以下三项基本内容：办公自动化（0A）、通信自动化（CA）和建筑自动化（BA）。它通过设备的自动化管理为大厦提供了一个方便、舒适、高效、节能和安全的办公和居住环境。'智能化住宅小区起源于智能大厦。世界上第一座智能大厦是美国UTBS公司于1984年1月在康涅狄格州所建成的“城市广场”大厦（CityPlaza）o该大厦以当时最先进的自动化技术控制空调设备、照明设备、防灾和防盗系统、电梯设备、通信和办公自动化等。通过计算机网络通信技术、计算机控制技术以及自动化的综合管理，该大厦实现了方便、舒适和安全的办公和居住环境，并具有了高效运转和经济节能的特点。此后，智能大厦在世界各地蓬勃发展。我国在八十年代末开始引进智能建筑，首先出现于北京、上海，随后在广州.深圳、杭州、成都等地的新建筑中也部分或全部考虑了实现智能化系统。智能大厦的各种自动化系统的基本构造模式都是釆用集散式系统。既具有一个集中的控制中心，也有独立的控制终端.执行机构、传感器等，各个模块通过布线系统互连在一起。办公自动化系统以计算机网络系统为基础，其在物理拓扑结构上也是~个以综合布线系统为基础的星型结构。因此，作为智能大厦各个系统的基础，结构化的综合布线系统是最基础的设施。而将这种功能、结构及系统理论引入到传统住宅小区当中，就形成了一个全新的概念——智能化住宅小区。二、智能化住宅小区的基本概念智能化住宅小区是在智能化大楼的基本含义中扩展和延伸出来的，它是集成在建筑环境这个物理平台上,对小区建筑群四个基本要素（结构、系统、服务、管理以及它们之间的内在关联）的优化考虑，提供一个投资合理，又拥有高效率、舒适、温馨、便利以及安全的居住环境。随着时间的推移，由于越来越多的用户对住宅有要求层次的提高，智能住宅愈来愈具有更为广泛的需求基础，尤其对房地产开发商形成更强烈的刺激。而物业管理则是将一定范围内或一定数量的智能住宅分区划分，进彳亍统一管理与控制。自从九十年代中期智能住宅小区的概念首次在国内提出以来，各地智能化住宅小区建设的发展开始形成旺势。与智能大厦相比，智能住宅小区的系统构成更注重于满足住户在安全性、舒适的居住环境、便利的社区服务和社区管理、具有哈尔滨建筑大学硕士学位论文增殖应用效应的网络通信等方面的实现和个性化需求。最近，建设部住宅产业化办公室印发的“住宅小区智能化技术论证研讨会纪要”中提岀了关于住宅小区智能化的基本概念，即：'‘住宅小区智能化是利用4C（计算机、通信和网络、自控、智能卡）技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。由于智能化住宅小区的出现刚刚十年，国内外对其的研究，无论从技术上还是理论上都未形成一致的看法，随着智能化住宅小区的普及，人们对它的认识将越来越清晰和深入。第二节智能化住宅小区的发展状况分析一.国内智能化住宅小区发展的现状1.国家的行业政策目前，我国正在进行住房制度改革，房地产业已经成为我国国民经济发展的一个重要支柱产业。推进住宅产业现代化，是使住宅成为跨世纪中国消费市场的热点，使住宅产业成为国民经济的新经济增长点的一个重要方面,也是研究和制定中国住宅产业政策的指导思想。1995年3月由国家科委正式批准启动的，国家首批重大科技产业工程项目“2000年小康型城乡住宅科技为导向，促进住宅科技与住宅建设的全面结合，加速中国住宅产业现代化的步伐，这也是一项巨大的系统王程。小康住宅科技产业工程的目标是对21世纪初大众住宅建设路子进行探索，现在多以“科技先导.适度超前”来概括它与普通住宅的区别，其实质就是智能化住宅小区。在已开工建设的35个小区中，有H个小区已形成规模。从进展情况看，到2000年可以实现开工建设5Z0个示范小区的目标。如果到21世纪，一个城市有10%的购买需求,，它的市场潜力将是巨大的。据建设部小康住宅办俞德寅副主任介绍，小康住宅小区作为一种载体，要求用提高科技含量来提高住宅的功能质量。从建设部得知，国家对这种智能化住宅小区原则上采用鼓励、支持态度,产业工程”是国家“九五”科技计划中唯一的科研项目之一，又是重大科技产业工程之一。“双重项目笃既是重中之重的它重在以科技为先导，以市场哈尔滨建筑大学硕士学位论文5但也希望各地根据所在地居民的收入情况、计算机普及程度进行自我调整、规划。就现在已建成和正在建设的智能化示范住宅小区来看，虽然采用的技术解决方案和所实现的功能各有不同，但购买者都对其比较感兴趣，房屋的销售情况也相当不错。据建设部科学技术委员会智能建筑技术开发推广中心副主任黄久松介绍，为了避免投入、产出的低效率问题，对市场进行科学管理，建设部在今年将推出《建筑智能化管理暂行办法》，同时也将慢慢建立设计、施工、维护、检验等标准。现在建设部对小区智能化方面的研究主要集中在满足通讯，为智能化提供基础；有线电视传播（娱乐）；计算机进入家庭；物业管理四大方面。黄久松副主任认为将来的智能化建筑最好实现三网合一，有利于长远发展，便于小区管理，但其中有许多问题有待解决。2.基本建设情况我国是从八十年代末期引入了智能化住宅小区的概念。国内第一个建成具有智能化风格的住宅小区是江苏无锡蠡湖泰德新城，它在实现了住宅园林化的同时，还实现了住宅智能化。泰德新城着眼于21世纪社区功能和居民工作、生活方式和性质的改革，提出并实施了社区多媒体公益网，可以使小区内各机构之间资讯互通，资源共享，并可连接国内外大型网络，建筑物之间由高速网络线路相连，并辐射至每个房间，可将图文电视、有线电视、卫星通讯、金融电子、公用数据交换等多种信息服务向社会提供。最近两、三年，随着房地产市场的降温和竞争的加剧，迫使房地产开发商釆取各种方法来吸引潜在的购房者。在信息技术迅速普及的今天，智能化技术与传统建筑行业相结合，无疑是许多有远见和有实力的开发商的最佳选择。在中国，虽然还未能象美国、日本那样对住宅智能化系统的技术制定标准，但已经借助智能建筑的概念与技术开始推行智能化住宅小区的建设了。深圳首家智能化小区是中央花园，中央花园除电脑和数据通信端口与外界联网外，住户还可享受金融股票即时交易、网上购物、电子银行服务、应用远程教学及医疗系统等资讯娱乐服务。但是早期的智能化住宅小区无论是从层次还是从科技含量上来说，精品很少。这种情况近年来有所改善。以深圳市的梅林一村住宅