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xzjzp1陆家汇策划思路整合一、企划销售上的问题点第一、楼盘自身形象与宣传定位不对称；第二、卖给谁，没搞明白；第三、企划不实在；第四、宣传没抓住要害。具体表现为：1、标志设计比较卡通，口号：轻松做老板、天天星期八比较笼统，不适应现有的市场氛围。2、宣传物上面不能突出项目的卖点，不知所云。买商铺的人要看到实际的东西，而对和上海徐家汇和陆家嘴套近乎，没有实际意义。3、商圈概念定位模糊，缺乏支撑点。4、色彩比较弱化，没有体现陆家小镇的商业元素。5、客户定位和企划表达不统一，整合度较差。6、售楼处不太显眼！7、没有对消费者做很好的引导。二、怎么解决问题1、案名及口号解决方案改一期口号：标志最好也改成比较有商业气息的、大气的东西。如：开创陆家理财新时代！为二期的住宅和商铺重新起个名，而一期的商铺销售重在建立可信度和品牌，为二期销售积累客户。2、诉求上质朴、实在、一针见血可直接提卖点！3、色彩和形态配合文案创意思路4、商圈概念直接把陆家汇所处区域作为正在发展的镇中心，处于新老镇中心的结合部。5、色彩上采用金黄色，而住宅采用咖啡色（建议性）6、加强媒体整合，一期的二期的，公司已用的未用的媒体都要考虑。7、可以考虑另建平台，或者可以考虑几点同时销售！三、周边竞争个案状况（见附表）四、哪些需要补充基于这样的市场氛围和营销环境，如果一个商业项目没有招商，对商业缺乏引导和规划，如果规划的内容和周边项目的同质化比较严重的话，里面卖的东西跟别的地方差不多，在市场不成熟的情况下也很难把人吸引过来购物。不会有人购物那xzjzp2么商业短期内就无法形成，对于很多的经营者而言没有钱可挣，没有钱可挣想升值很难，那么项目本身怎么可能有很大的吸引力呢？功能分区：（引导性规划）特色商业区——小吃、手工艺品、“绿色”水果，天然食品，趣味酒吧、茶吧、百货小超市、布艺店等；文化休闲区——书画专卖、青少年素质教育中心、书吧、网吧、培训中心等；运动保健区——护理中心、美容中心、诊所等；餐饮娱乐区——餐饮店、咖啡店、茶吧等。招商策略：先期招商把目标对象锁定为有一定知名度的品牌或是有一定影响力的生意人。人气方面：推出先来先得，最好有免租期，通过经营户的入驻和促销带来人气，为项目销售提供支撑。五、媒体策略（广告策略）“先树形象，后打投资”树立：投资门槛低、回报稳定、回报率高、适合大众投资的形象。销售不是简单的售卖，而是中大品牌建立的过程，基于这种考虑那么我们的广告策略应该是为客户赢得利益、实效的广告。快速传播，与其他竞争个案区别开来。在传播时间上要拉长传播周期，以确保信息传播的持续性。在传播媒体进行立体组合，以确保信息传播的有效性。在卖点上就应该是人无我有，人有我优的广告策略，在文案和设计上要做到结合，使文案更具说服力，设计更具冲击力！六、企划提炼企业品牌：结合中大品牌，打好品牌仗。现房销售：结合建材用料，产品设计规划的精细（细节）及实用率使客户认同本产品。文化品牌：结合陆家文化中心，通过系列活动打好文化牌。七、详细方案1、小楼书：（做成银行存折的模样）色彩金黄封面：抢做最适合陆家商业的现房旺铺主人！P2新老商圈地段示意图发掘陆家财富新地标！开创陆家理财新时代！P3看到什么？镇政府高瞻远瞩！友谊路、富荣路成陆家新商业中心随着陆家经济发展和人民生活水平的提高，老镇区商圈已经不能满足经济发展和人民生活水平提高的需要。为完善作为昆山后花园——陆家镇的区域功能，进一步完善投资环境，陆家镇政府高瞻远瞩，一个崭新的友谊路、富荣路陆家新商圈正蓄势而来。P4中大企业LOG及形象图P5看到什么？中大企业！品牌铸造辉煌xzjzp3从峰水佳苑到市政府康居工程，从新都银座、中大.柏庐天下到中大.陆家汇的开发，江苏中大集团始终坚持“一流的质量、一流的技术、一流的速度、一流的服务、一流的管理”的质量方针，凭借多年来奋战在房产建设和开发第一线的丰富经验倾力打造。每一次开发建设都是中大集团实力丰厚的验证，每一次验证也都是中大企业品牌的结晶，而每一次结晶更是中大品牌铸造辉煌的火花。P6“聆听客户心声”情景示意图P7看到什么？最适合陆家商业的产品规划！“聆听客户心声”，是中大集团的核心经营理念之一，中大.陆家汇的产品规划是经过非常严密的市场调查和论证，置客户利益为首位，经过多次的改良，在同类商业中求取特色，在掌控陆家商业发展大局的前提下，结合陆家自身的区位特点、文化底蕴、社会发展、人民需要和市场需求的基础上，平衡历史、现实和未来的关系，倾情奉献中大.陆家汇最适合陆家商业的产品规划！P8陆家汇商铺效果图P9看到什么？陆家汇坐阵富荣路商圈龙头席位！中大·陆家汇，东迎富荣路，南临南粮路，总占地面积7910平方米，总建筑面积12584平方米，共有商铺74户，稳居陆家富荣路友谊路商圈龙头席位！面积100平方米至200多平方米两层商铺现房热销中！P10、特色商业规划示意图专业商业规划，轻松铺就财富之路！P11、看到什么？舍同质，取精华,求特色！在商业竞争如此激烈的时代，中大.陆家汇拒绝平庸的模仿，独具一格，建设符合陆家社会可持续发展的，与其所处的陆家商业、文化中心地位相匹配的商业模式，在遵循“地利、便捷、特色、精干”的商业规划原则的基础上，合理的舍弃以单纯追求利润，追求“高、精、尖”奢侈的商业形态，回避同质化竞争锋芒，以满足区域消费，突出自身特色为宗旨，合理选择体现陆家地缘优势、符合居民文化和生活需要的商业形态。P12、特色商业示意图月供变月赚，月月有盈余！P13、看到什么？陆家汇商业的可持续发展！与品牌一起登高望远，“钱”景与众不同！特色商业区——小吃、手工艺品、“绿色”水果，天然食品，趣味酒吧、茶吧、百货小超市、布艺店等；文化休闲区——书画专卖、青少年素质教育中心、书吧、网吧、培训中心等；运动保健区——护理中心、美容中心、诊所等；餐饮娱乐区——餐饮店、咖啡店、茶吧等。品牌中大，一言九鼎!销售、招商两手抓，全力孕育新兴的陆家富荣路、友谊路新商业中心！P14、陆家汇所处位置示意图P15、还能看到什么？2005年陆家镇重点建设工程－陆家文化活动中心！享陆家文化中心之便利,坐阵富荣路商圈龙头席位.昆山经济技术开发区陆家3大工业园：好孩子工业园、恒盛工业园、裕利工业园xzjzp4超大的成熟居住区正在走向成熟的百余万平方米新建住宅区我们的队伍远不止你看到的这些，我们还在壮大、、、、、、、、、、、、、P16、开发公司企划销售售楼地址咨询热线2、销售中心看板：发掘陆家财富新地标！开创陆家理财新时代！面向友谊路的看板：100-200多平米现房旺铺热销中！3、售楼部影视，策略：虚实结合。展区制作一个大的银行存折模型，将项目的投资回报分析模仿银行利息回报写上去，消费者从这上面可以一目了然地看到自己投入多资金，每月能收取多少租金回报。4、现场KT板：一脉相承，一言九鼎（品牌）三易其稿，品质完美（规划）旺铺呈现，坐拥财富。（现房）——中大企业品牌打造，自信、实力精彩呈现！核心商圈，地王商铺（地段、商业）——潜力无限的适用商铺！业态多样，永续经营。（商业规划）5、报纸稿：“恭请财神”诱导篇：中大.陆家汇*****盛势开盘！诸葛亮扇“羽扇”扶胡须，笑迷迷道恭请陆家理财新财神！（银行卡状）色彩方面黑白分明，狗年行大运，动人三篇稿。1、“怎么算都能赚”（画面：狗吠吕栋宾，旺！旺！旺！吕栋宾打算盘）品牌打造、人气滚滚、消费不息、特色商业、永续经营、……招商……2、“良机不可失，财气更逼人”，（画面：张果老正骑毛驴急赶场，嘴喊，快！快！快！）100-200多平米，最适合陆家商业的现房旺铺热销中！3、“即买即有回报”（画面：喜新厌旧阿凡提抛弃毛驴开汽车，大笑，哈！哈！哈！）共文部分：魅力陆家汇：东迎富荣路，南临南粮路，交通便利，距市区仅15余分钟车程，依托陆家唯1文化中心魅力，稳居富荣路友谊路陆家新兴商业中心龙头席位！生活陆家汇：陆家超大成熟居住区、别墅区环依左右，更添100余万平米新建精品住宅区，人潮汹涌，消费不息，钱潮滚滚！繁荣陆家汇：紧邻昆山国家经济技术开发区，更有好孩子工业园、恒盛工业园、裕利工业园等陆家3大工业园的消费注入，更显财富魅力！xzjzp5品牌陆家汇：总占地面积7910平方米，总建筑面积12584平方米，中大集团品牌打造集各种特色经营于一体的最适合陆家的商业模式！6、罗马旗或门口彩旗、店招：做成古代店招的形式，建议做成彩旗。店招：中大.陆家汇文化艺术节（罗马旗）广告语：发掘陆家财富新地标！开创陆家理财新时代！彩旗：做成各种颜色和形状即可！（配合陆家汇文化节做成古色古香的店招更好）也可以反面是：品牌、规划、人流、财富、商业、文化、气度、品质、回报、招商、升值等等正面：陆家汇文化节以彩旗和店招间隔排列效果最好7、易拉宝：一脉相承，一言九鼎（品牌）三易其稿，品质完美（规划）旺铺呈现，坐拥财富。（现房）——中大企业品牌打造，自信、实力精彩呈现！核心商圈，地王商铺（地段、商业）——潜力无限的适用商铺！业态多样，永续经营。（商业规划）8、陆家汇文化艺术节策划思路：活动+宣传效果要明显好于单纯的静态宣传，保持售楼处人气，结合二期住宅、商业项目，以一期销售为契机，打好品牌，扩大知名度，通过月月有活动，长时间的宣传达成一定的品牌知名度，能把一期的销售和二期的预约甚至开盘能作一个很好的过渡！主题：一场视觉与文化的盛宴！广告词：看到什么？中大.陆家汇！一种开创陆家理财新时代的商业模式！陆家汇文化艺术节广告词：在接下来五个月里，你将看到什么？一种开创陆家理财新时代的商业模式陪你我在专属于文化的舞台上共舞，这注定是一个充满特色的舞台，是一场视觉与文化的盛宴！陆家汇文化艺术节主办单位：中大集团协办单位：新吉阳陆家镇政府支持媒体：昆山电视台昆山日报社xzjzp6陆家汇艺术节系列活动一活动名称：中式服装秀（陆家汇艺术节开幕式）活动时间：2006年4月某日晚（待定）售楼厅启用活动地点：售楼厅外或者是某广场活动目的：具有民族特色的艺术表演，充实陆家文化中心的文化底蕴，提升人们对陆家汇的关注度，增强人们对本案的信心。活动对象：镇政府及公司领导、工作人员、普通观众、购房客户、意向客户。活动内容：中式服装模特走秀活动布置：T型舞台音响易拉宝展架活动预备：模特（面向社会招募，请专业模特）舞台、音响喷绘及印刷品活动预算：合计：xzjzp7陆家汇艺术节系列活动二活动名称：陆家宝贝决赛活动时间：2006年5月（待定）预决赛地点：售楼厅外活动目的：通过前期的广告酝酿和儿童天真烂漫的表演，使本案在做商业的同时更凸显人情味，为一期商业增加买气，为二期住宅销售打下铺垫。活动对象：镇政府文化工作者，公司部分领导、工作人员、普通观众、购房客户、意向客户。活动内容：儿童天真烂漫的才艺表演活动布置：矮的T型小舞台POP活动预算：备用金合计：xzjzp8陆家汇艺术节系列活动三活动名称：书法/国画比赛/活动时间：2006年6月1个月（待定）活动地点：待定活动目的：带动市民积极参与，同时也使文化气氛更浓厚，在为一期销售增砝码的同时为二期积累客户。活动对象：书法/国画爱好者活动内容：书法/国画渠道1：媒体征集渠道2：学校学生参与比赛方式：1、初赛，把作品送至售楼厅，通过筛选参加复赛2、复赛，现场作画，邀请专业人士评奖3、颁奖，活动布置：横幅POP活动预算：备用金：合计：xzjzp9陆家汇艺术节系列活动四活动名称：诗歌朗诵比赛活动时间：2006年7月1个月（待定）活动地点：待定活动目的：带动市民积极参与，同时也使文化气氛更浓厚，在为一期销售增砝码的同时为二期积累客户。活动对象：诗歌朗诵爱好者活动内容：诗歌朗诵渠道1：媒体征集渠道2：学校学生参赛比赛方式：1、初赛2、复赛3、颁奖，活动布置：横幅POP活动预算：备用金：合计：xzjzp10陆家汇艺术节系列活动五活动名称：图片展活动时间：2006年8月（暂定）活动地点：待定活动目的：通过记录历史和现在的相关图片，是对陆家商业和居住文化变迁的思考，表达对陆家美好未来的憧憬，同时可以装点售楼厅的文化氛围。活动对象：艺术节参观者、购房客户、意向客户、工作人员活动