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土地增值税清算政策解读及策划陈萍生chenps060@sina.com2019/8/242主要收获•一、准确理解最新房地产土地增值税政策•二、合理运用税收政策处理本单位的税收问题和税收策划•三、了解土地增值税税务检查常见问题，消除问题隐患•四、释疑税收疑难问题，交流财税处理技巧。2019/8/243•第一讲土地增值税政策解析•第二讲应税收入和扣除项目的政策解析•第三讲常见问题及主要检查方法•第四节土地增值税主要策划方法2019/8/244第一讲土地增值税政策解析•第一节征税对象及范围•土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。分析：•一是仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。•二是只对转让的房地产征税，不转让不征税。•三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。2019/8/245•第二节土地增值税预征•财税字［1995］048号•对纳税人预售房地产所取得的收入,当地税务机关规定预征土地增值税的,纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报,并按规定比例预交,待办理决算后,多退少补。2019/8/246《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发〔2010〕28号）•一、土地增值税预征率•根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定：•（一）普通标准住宅1.5%；•（二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；•（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目4.5%。2019/8/247•普通住宅标准应同时满足以下条件：•（1）住宅小区建筑容积率在1.0以上。•（2）单套建筑面积在120平方米以下。•（3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。•各省可根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。但单套建筑面积和价格标准向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。2019/8/248•第三节核定征收•一、《土地增值税清算管理规程》国税发[2009]91号•在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。•（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；•（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；•（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；•（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；•（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。2019/8/249•二、豫地税发〔2010〕28号•第二条、土地增值税核定征收率•（一）普通标准住宅2%;•（二）除普通标准住宅以外的其他住宅4%;•（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目5%；•（四）符合第三条第（二）项条件的8%。2019/8/2410•第三条、土地增值税的核定征收•所有房地产开发项目纳税人自本通知执行之日起，一律按查账征收方式按预征率征收土地增值税，待符合土地增值税清算条件后，由纳税人按规定自行清算，并结清税款。主管税务机关对纳税人上报的清算资料进行审核过程中，对纳税人符合下列（一）、（二）项条件的，报省辖市地方税务局批准，按核定征收率征收土地增值税。2019/8/2411•（一）纳税人开发的房地产项目有下列情形之一的，按规定的核定征收率征收土地增值税。•1.能够准确核算收入总额或收入总额能够查实，但其扣除项目支出不能正确核算的；•2.能够准确核算扣除项目支出或扣除项目支出能够查实，但其收入总额不能正确核算的；•3.收入总额及扣除项目核算有误的，主管税务机关难以核实的；•凡纳税人转让普通标准住宅、豪华住宅、写字楼、商业用房、办公用房的收入等，应按不同的核定征收项目分别核算，核算不清的一律从高适用核定征收率。2019/8/2412•（二）房地产开发企业有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值税。•1.擅自销毁账簿；•2.拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的；•3.依照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的•4.虽设置账簿，但账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的；•5.符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的；•6.申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。2019/8/2413•第四条、所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省局批准后可按核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值税。•转让土地是指转让国有土地使用权或以转让国有土地使用权为主（建筑物占总售价的30%以内）的行为。2019/8/2414•第九条、各级税务机关应认真贯彻落实文件精神，积极做好土地增值税预征率和核定征收率调整的宣传和准备工作。2010年4月25日前各省辖市地方税务局应制订具体的审批、审核操作办法，并对纳税人的征收方式调整完毕。同时，对本《通知》下发前，按原预征率或核定征收率征收的税款，一律改按本《通知》规定的预征率征收税款，已缴纳的税款多退（抵）少补。2019/8/2415•第四节土地增值税清算•一、基本计算规定•土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收.•增值额=转让房地产所取得的收入—扣除项目金额•增值率=增值额÷扣除项目金额•应纳税款=增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数2019/8/2416•二、扣除项目•转让项目的性质扣除项目•1.取得土地使用权所支付的金额•2.房地产开发成本新建房产转让3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金5.其他扣除项目（加计20%扣除）•1.房屋及建筑物的评估价格或购•买价每年加计5%后的金额旧房转让评估价格=重置成本价×成新折扣率•2.土地使用权所支付的地价款和•按国家统一规定缴纳的有关费用3.转让环节缴纳的税金2019/8/2417•转让项目性质扣除项目••土地价款•未经开发土地交纳的有关费用•缴纳税金••土地价款•交纳的有关费用•已经开发土地开发的成本•缴纳税金•开发成本的20%2019/8/2418•三、税率•土地增值税税率表•增值额占扣除项目比例税率扣除系数•150%以下（含50%）30%0•2超过50%～100%（含100%）40%5%•3超过100%～200%（含200%）50%15%•4200%以上60%35%•增值额=转让房地产所取得的收入－扣除项目金额•应纳税款=增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数2019/8/2419•清算举例：某房地产公司销售新建商品房一幢，销售收入14000万，①土地使用权费及②开发成本（不含借款利息）合计为4800万；公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；所在地的省政府规定开发费用扣除比例为10%；有关税金770万。•【解析】计算过程如下：•扣除项目金额=4800＋4800×10%＋770＋4800×20%=7010•土地增值额=14000－7010=6990•增值率=6990÷7010×100%=99.71%，适用税率40%、扣除系数5%。•应纳土地增值税=6990×40%－7010×5%=2445.52019/8/2420•四、减免税•1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。2019/8/2421•2．因国家建设需要依法征用、收回的房地产•（1）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因此而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照免征。•（2）因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；•（3）因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。2019/8/2422•3.财税字［1995］048号•对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税.对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。•财税[2006]21号•对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用48号第一条暂免征收土地增值税的规定。2019/8/2423•财税字［1995］048号•对于一方出地，一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税；建成后转让的,应征收土地增值税。•在企业兼并(合并)中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。2019/8/2424•五、清算的两种类型•国税发[2009]91号•（一）自行清算•第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。•（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；•（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；•（三）直接转让土地使用权的。2019/8/2425•（二）要求清算•第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。•（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；•（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；•（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；•（四）省级税务机关规定的其他情况。2019/8/2426•豫地税发〔2010〕28号•第六条、土地增值税清算主体•根据国家税务总局《土地增值税清算管理规程》第三条的规定，纳税人在符合土地增值税清算条件（包括主管税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的）后，应在规定的期限内，按照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，自行进行土地增值税清算，也可委托税务中介机构进行清算，并出具《土地增值税清算税款鉴证报告》。2019/8/2427•（三）清算单位•①国税发[2009]91号第十七条清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。•②财税字［1995］048号:对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。2019/8/2428•（四）一次清算国税发〔2006〕187号•在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积2019/8/2429•(五)清算程序•1.纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料•（1）土地增值税清算表及其附表。•（2）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。•（3）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。•（4）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。2019/8/2430•2.税务机关工作程序•（1）对纳税人在规定的期限内报齐清算资料的，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。•（2）对要求纳税人