房地产企业主要成本费类科目明细设置及分类一览表

1/13房地产企业主要成本费类科目明细设置及分类一览表一、管理费用应设置以下明细项目：（1）职工薪酬：企业管理服务人员的职工薪酬。（2）修理费：企业管理用固定资产、低值易耗品等修理费用。（3）物料消耗：企业管理服务耗用材料、用品的费用。（4）低值易耗品摊销：企业管理用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）。（5）办公费：指开发企业各管理服务部门发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费用。（6）会议费：是指企业召开各种会议的费用支出，包括会议房租费（含会议室租金）、伙食补助费、交通费、办公用品费、文件印刷费、医药费等。根据规定，会议费证明材料应包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。（7）招聘费：企业招聘人员的猎头费、招聘广告费、招聘展位费等。（8）差旅费：指职工因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费、劳动力招募费等方面的费用。根据规定，差旅费的证明材料应包括：出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。（9）车辆使用费：企业管理用自有车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。（10）固定资产使用费：企业管理用固定资产等折旧费、维护维修费等。（11）房租及物管费水电费：企业租赁管理用房的租金、物业管理费、水电费、2/13设备使用费等。（12）劳动保护费：是指确因工作需要为企业管理服务人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。（13）董事会费：指企业董事会或最高权力机构及其成员为执行职权而发生的各项费用，包括成员津贴、差旅费、会议费等。（14）聘请中介机构费：指企业聘请会计师事务所等中介机构进行查账、验资、资产评估、税务清算、法律尽职调查等发生的费用。（15）咨询费、顾问费：是指企业向有关咨询机构进行科学技术、经营管理咨询时支付的费用，包括聘请经济技术顾问、法律顾问等支付的费用。（16）诉讼费：指企业向法院起诉或应诉而支付的费用。（17）业务招待费：指企业为业务经营的合理需要而支付的招待费用，外资企业的“交际应酬费”也包括在内。（18）税金：指企业自有资产按规定交纳的房产税、车船使用税、土地使用税以及印花税等。这里的土地使用税是企业自用房屋、土地应该缴纳的土地使用税，开发产品过程中应该缴纳的土地使用税应该在“开发间接费用”核算。（19）技术转让费：是指企业使用非专利技术而支付的费用。（20）研发费用：包括新产品设计费、工艺规程制定费、设备调整费、原材料和半成品的试验费、技术图书资料费、未纳入国家计划的中间试验费、研究机构人员的工资、研究设备的折旧、与新产品的试制、技术研究有关的其他经费以及委托其他单位进行科研试制的费用。（21）无形资产推销费：是指专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利3/13技术等无形资产的摊销。（22）长期待摊费用摊销：指企业对分摊期限在一年以上的各项费用在费用项目的受益期限内分期平均摊销（在不少于3年内），包括开办费摊销、按大修理间隔期平均摊销的固定资产大修理支出等。（23）排污费：是指企业按规定缴纳的排污费用。（24）开办费：是指企业在筹建期间发生的费用，包括筹建期间人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费，以及不计入固定资产和无形资产购建成本的汇兑损益利息等支出。（25）其他费用：指上列各项费用以外的其他管理费用支出。二、销售费用应设置以下明细项目：（1）职工薪酬：是指销售机构人员的职工薪酬（含销售提成等）。（2）修理费：销售机构使用的固定资产、低值易耗品等修理费用。（3）物料消耗：销售机构管理耗用材料、用品的费用。（4）低值易耗品摊销：销售机构和销售人员使用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）。（5）办公费：指销售机构发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费。（6）差旅费：销售人员因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费等（7）车辆使用费：指销售机构使用车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。（8）固定资产使用费：指销售机构使用固定资产等折旧费、维护维修费等。4/13（9）房租及物管费水电费：指销售机构用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费等。（10）劳动保护费：是指确因工作需要为销售人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。（11）展览费:为销售商品房而参加房交会等开支的展位费及展台搭建费、场地布置费、制作费等。（12）广告费:指销售部门为销售商品房对外宣传所产生的所有广告费用，包括电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏等发布的广告费用。根据规定，列支广告费应同时符合下列条件：a、广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的；b、已实际支付费用，并已取得相应发票；c、通过一定的媒体传播。（13）业务宣传费：指销售部门为销售商品房对外宣传发生的宣传费用，如：广告设施及发布费（车站广告、路牌广告）、现场包装费（彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆）、促销活动费（场租、劳务费、活动场所布置费）宣传资料及礼品费（售楼书、各种礼品）销售模型制作费等。（14）销售代理费：部分房地产开发企业将部分或全部等商品房销售业务外包给专业等销售公司而发生等代理费用。包括：销售佣金、销售代理费、销售策划费等。根据规定，销售佣金应该符合下列条件的，可计入销售费用：a有合法真实凭证；b支付的对象必须是独立的有权从事中介服务的纳税人或个人(支付对象不含5/13本企业雇员)；c支付给个人的拥企，除另有规定者外，不得超过服务金额的5％。（15）合同交易费：指销售过程中发生交易费用，包括交易服务费、交易手续费（备案费）、合同工本费、产权登记费、网上服务备案费等。（16）商品房维修、看护费：商品房在销售过程中发生的维修费、看护费等。值得注意的是开发产品出售后，在保修期内发生的维修费，应先冲减质量保证金（应收账款）；质量保证金不足冲减的部分，计入销售费用。。（17）其他费用：指上列各项费用以外的其他销售费用支出。三、财务费用房地产开发企业在设置“财务费用”明细项目时，应该分清楚“财务费用―利息支出”与“开发间接费用―利息支出”的界限。一般说来财务费用应设置以下明细项目：（1）利息支出：指房地产企业开发产品完工后发生的利息支出，如果有利息收入应该抵减本项。根据规定，向金融企业借款的利息支出，准予在所得税前扣除；向非金融企业借款的利息支出，不高于按照金融企业同期贷款基准利率计算的数额的部分，准予在所得税前扣除。（2）汇兑损益：指房地产企业因使用外国货币而产生的汇兑收益或损失，汇兑收益用“负数”反映。（3）金融机构手续费：企业支付给金融机构的相关手续费（支票、汇票、汇兑等手续费）pos机刷卡费等、票据工本费等。（4）现金折扣费用：根据销售合同约定产生的现金折扣费用。6/13（5）股票发行费：股份有限公司发行股票支付给发行机构的费用。（6）票据贴现息：企业收到承兑汇票的贴现利息支出。（7）其他费用：指上列各项费用以外的其他筹融资费用支出。应该说明的是，筹融资过程中发生的评估费、审计费、登记费等，不应该作为财务费用列支。四、开发成本下设开发间接费用等六个二级科目1、开发成本—开发间接费用房地产开发企业在设置“开发间接费用”明细项目时，应该分清楚开发间接费用与管理费用、销售费用的界限。一般说来开发间接费用应设置以下明细项目：（1）职工薪酬：内部核算单位（如项目管理部等，下同）管理服务人员的职工薪酬。（2）修理费：内部核算单位管理用固定资产、低值易耗品等修理费用。（3）物料消耗：内部核算单位管理耗用的材料、用品费用。（4）低值易耗品摊销：内部核算单位管理用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）（5）办公费：指内部核算单位发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费用。（6）差旅费：指内部核算单位的人员因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费等。（7）车辆使用费：指内部核算单位使用车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。（8）固定资产使用费：指内部核算单位使用固定资产的折旧费、维护维修费等。7/13（9）房租及物管费水电费：指内部核算单位租赁用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费等。（10）劳动保护费：是指确因工作需要为指内部核算单位人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。（11）周转房摊销：指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。（12）利息支出：指房地产开发企业开发过程中借入资金所发生的利息支出及相关的手续费，但应冲减利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。（13）土地使用税：房地产开发企业在开发产品过程中，开发项目占用土地，按照规定缴纳的土地使用税。（14）工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的监理费用。（15）房屋维修基金：房地产开发企业按照规定，向政府部门缴纳的房屋维修基金。代收业主的维修基金，不能计入该项目。（16）工程预决算编制及审查费：为编制、审查开发项目建筑工程施工图概算、预算、结算所支付的费用。（17）前期物业管理费：根据开发商与物业公司签订的合同，支付的前期物业管理费、开办费等。（18）其他费用：指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。2、开发成本—土地征用及拆迁补偿费指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，（1）土地征用费（土地出让金）8/13（2）耕地占用税（3）劳动力安置费（4）有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出（青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费）（5）安置动迁用房支出等（6）政府代收费用[（建制镇）市政公用基础设施配套费]3、开发成本—前期工程费指企业在前期准备阶段发生的各项费用，（1）规划、（2）设计、（3）项目可行性研究、（4）水文、地质勘察、（5）测绘费用（6）三（七）通一平等支出（7）政府代收费用（供电工程贴费）（8）其他（挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等）4、开发成本—建筑安装工程费包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费（1）基础工程：土石方工程费、桩基工程费、护壁（护坡）工程费、基础处理费、桩基咨询费等（2）主体工程：土结构工程费（含地下室部分）（3）安装工程：①电气（强电）费；②电讯（弱电）费、工程内的通讯费、保安监视费、有线电视费；③给排水工程（主体内）费；④电梯安装及调试费9/13（4）甲供材料（5）装饰装潢（6）政府代收费用（发展新型墙体材料专顶用费、散装水泥专项资金）5、开发成本—基础设施费指建造各项基础设施发生的设备及安装等费用，（1）道路工程发生的支出（2）供水工程发生的支出（3）供电工程发生的支出（4）供气工程发生的支出（5）排污工程发生的支出（6）排洪工程发生的支出（7）通讯工程发生的支出（8）照明工程发生的支出（9）环卫工程发生的支出（10）绿化等工程发生的支出（11）政府代收费用（人防经费、消防设施建设费、煤气建设费、教育地方附加费）（12）其他（小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等）6、开发成本—公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区公共配套设施发生的支出（1）锅炉房、水塔、（2）公共厕所10/13（3）自行车棚（4）无偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等支出11/13一、房地产开发商都需要缴纳哪些税1.契税建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳3％～5％税率的契税。2.营业税自建建筑物出售，按建筑业3％税率计缴营业税，出售建筑物，按销售不动产的5％税率计缴营业税。3.城市维护建设税和教育费附加在缴纳营业税的同时，应以实际缴纳的营业税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税和3％的教育费附加。城市建设维护税为比例税，按纳税人所在地区的不同，适用不同档次税率，具体是：纳税人所在地为城市市区的，税率为7％；纳税人所在地为县城、镇的，税率为5％；纳税人所在地不在城市市区或者镇的，税