房地产企业工程项目管理

1房地产企业工程项目管理长安大学建工学院苟伯让2011年10月2房地产企业工程项目管理企业工程管理1工程项目管理2工程项目质量控制3工程项目投资控制43第一讲企业工程管理（一）企业工程管理及其意义企业工程管理是指房地产开发项目的开发方案（项目定位）确定以后，在项目设计阶段、施工准备阶段、施工阶段和竣工验收阶段所进行的管理工作。企业工程管理的目的是锁定工程利润。在我国房地产行业宏观调控的今天，企业工程管理的意义巨增，工程利润越来越成为房地产企业的主要利润增长点。这主要是因为：（1）土地增值的大幅度减少；（2）房屋价格的降低；（3）房地产企业的激烈竞争；（4）业主维权意识的增长。总之，我国的房地产企业今后将越来越还原其本来面目，工程利润的大小将决定企业的存亡。一、企业工程管理与工程项目管理4第一讲企业工程管理（二）工程项目管理工程项目管理是为使工程项目取得成功（在所要求时限、所批准费用的前提下，实现所要求的质量）所进行的全过程、全方位的计划、组织、控制、协调与监督。工程项目管理的主要任务是三控（进行工程项目的投资控制、质量控制和进度控制）、两管（合同管理、信息管理）、一协调（组织协调）。工程项目管理的主体是房地产企业，代理主体是项目经理部。一、企业工程管理与工程项目管理5（三）企业工程管理与工程项目管理的关系1、管理内容不同房地产企业工程管理一般涉及多个工程项目，但就一个工程项目而言，企业工程管理与工程项目管理的管理内容是不同的。即要有严格的管理内容分工，各管各的事情。企业定原则、定制度、管大事；项目经理部负责具体实施的管理工作。2、企业工程管理是工程项目管理的基础企业工程管理要为工程项目管理工作奠定一个好的基础，使其能有一个良好的先天条件；如果企业工程管理有一些遗留问题（如企业没有在招标中选择一个好的施工企业，签订一个好的施工合同；没有选择一个好的监理单位）工程项目管理就不可能做好。3、企业工程管理是工程项目管理的大环境企业工程管理要为工程项目管理创造一个良好的企业环境，提供运行动力，使其能够很好的开展工作。有的企业没有一个好的环境条件，如项目经理的责任、权利、利益不清楚，把项目经理责任制演变为项目经理负责制或承包制，工程项目管理不可能做好。第一讲企业工程管理一、企业工程管理与工程项目管理6特别强调：1）企业做好工程管理工作，抓大（如建设资金的审批、大型设备的采购、重大设计变更、三大目标的调整、竣工验收）、放小（放手工程项目管理的具体工作）；2）要树立精兵强将上项目的理念；3）要靠好的管理制度规范工程项目管理工作，并为其提供运行动力；不要过分依赖用人管人。第一讲企业工程管理一、企业工程管理与工程项目管理71、主要工作（八项）1）确定项目开发方案，进行项目三大目标（投资、质量、进度目标）的分析论证，合理确定项目投资、质量、进度目标；2）做好设计管理工作，能够获得好的设计文件；3）做好施工招标工作，选择一个好的施工企业，签订一个好的施工合同；4）选择一个好的监理单位，签订一个好的监理合同；5）任命项目经理，组建项目经理部；明确项目经理的责任、权利和利益；6）规定项目经理部的工作内容与要求；7）对工程项目管理工作进行宏观调控；8）对工程项目管理工作进行监控。2、注意与施工企业、监理单位建立长期合作的关系第一讲企业工程管理二、企业工程管理的主要工作8（一）设计管理工作要点1）编好设计任务书，对项目进行明确的定位，对设计提出明确的要求；2）要求设计单位进行多方案比较，选择好的设计方案；3）要求设计单位编制设计概算和施工图预算，并对其进行审查；4）对施工图进行初步审查，要基本满足施工要求。（二）招标管理工作要点1）选择好的招标代理机构，审查招标文件是否符合要求；2）监控招标过程以避免出现遗留问题；3）选择好的施工企业，签订一个好的施工合同，特别注意限定调价、工期、质量、付款等条款；4）选择好的监理单位，签订一个好的监理合同，特别注意限定监理人员资质、监理单位责任等条款。第一讲企业工程管理三、企业工程管理工作要点9（三）任命项目经理，组建项目经理部1）通过签订《项目管理目标责任书》以明确项目经理的责任、权利和利益（责任：在无企业可接受的客观原因影响下对工程项目的实施承担管理责任；权利：日常工程项目管理的权利；利益：经过阶段考核获得工资及奖金或罚金）；2）规定项目经理部的工作内容与要求；3）企业与项目经理协商确定工作人员的数量；4）要求项目经理主持编制工程付款计划、质量控制计划、进度控制计划，并监督其实施；5）对施工准备工作的内容与进度提出明确要求，如图纸会审工作：6）对工程变更与现场签证做出明确规定，如工程变更问题应在施工前敲定，开工后一般不进行变更，现场签证的权利要严格限定，规定不超过工程价款的百分比。第一讲企业工程管理三、企业工程管理工作要点10（四）项目管理目标责任书（重要文件）《项目管理目标责任书》一般应包括以下内容：1）工程项目的基本情况；2）工程项目管理的内容与要求；3）工程项目应达到的进度目标、质量目标；4）确定项目经理目标责任投资；5）项目经理的职责、权力和利益；6）企业各业务部门与项目经理部之间的关系；7）施工项目经理部应承担的风险；8）工程项目目标评价的原则、内容和方法；9）企业对项目经理部进行奖惩的依据、标准和办法；10）项目经理解职及项目经理部解体的条件与办法；11）争议的解决办法。第一讲企业工程管理三、企业工程管理工作要点11（五）项目经理责任制项目经理责任制是指由企业制定的、以项目经理为责任主体，确保工程项目目标实现的责任制度。项目经理责任制是工程项目目标实现的具体保障和基本条件，它是以工程项目为对象，以项目经理全面负责为前提，以《项目管理目标责任书》为依据，以获得项目产品的最佳经济效益为目的，实行从工程项目开工到交工的一次性全过程的管理。项目经理责任制是推行工程项目管理的核心。1、项目经理责任制的特点：1）对象终一性。项目经理责任制以施工项目为对象，实行施工过程的一次性全面负责；2）主体直接性。项目经理责任制实行经理负责、全员管理、指标考核、项目核算、确保投资不超的复合型指标责任制，并重点突出项目经理个人的主要责任。3）内容全面性。项目经理责任制是根据先进合理、实用、可行的原则，以控制工程投资、质量、工期等各项目标为内容的全过程的责任制。4）责任风险性。项目经理责任制充分体现“指标突出、责任明确、利益直接、考核严格”的基本要求，其最终结果与项目经理部成员，特别是项目经理的奖、罚、晋升等个人利益直接挂钩，经济利益与责任风险同在。第一讲企业工程管理三、企业工程管理工作要点122、项目经理与项目经理部成员之间的目标责任制项目经理部组建以后，项目经理必须对项目经理部成员进行明确的职责分工，建立以项目经理为中心的分工负责目标责任制。项目经理应与项目经理部成员签订岗位责任状，明确每一业务岗位的责、权、利和各业务岗位之间的分工协作关系，把“一人负责”转变为“人人尽职尽责”。3、项目经理的地位和素质要求项目经理责任制确定了项目经理在工程项目管理中的地位。项目经理是企业法定代表人在工程项目上的授权委托代理人，是工程项目管理的中心，占有举足轻重的地位，他要对企业的成果性目标负责。项目经理必须具备下列素质：1）具有符合项目管理要求的能力，善于进行组织协调与沟通；2）具有相应的项目管理经验和业绩；3）具有项目管理需要的专业技术、管理、经济、法律和法规知识；4）具有良好的职业道德和团结协作精神，遵纪守法、爱岗敬业、诚信尽责；5）身体健康。第一讲企业工程管理三、企业工程管理工作要点134、项目经理的职责、权力和利益项目经理的职责是由其工作与任务决定的。根据建设部有关文件的规定和我国目前的工程实践，项目经理在施工项目管理过程中，履行下列职责：1）贯彻执行国家与地方的有关法律、法规和政策，执行企业的各项管理制度，维护企业整体利益和权益，严格财经制度；2）签订和组织履行《项目管理目标责任书》，在企业授权的范围内履行企业与施工单位签订的施工合同、监理合同；3）组织工程项目的实施，负责控制投资、质量、工期；4）主持编制施工项目管理规划，并组织实施；5）组织制定项目经理部各类管理人员的职责、权限和各项规章制度，搞好与企业各职能部门的业务联系和经济往来，定期向企业经理报告工作；6）向企业提交阶段性用款计划；7）按时向企业有关部门报送项目建设信息和统计资料；8）根据企业授权处理项目实施中的重大紧急事件，并及时向企业报告；9）组织项目后评价，提交项目后评价报告。第一讲企业工程管理三、企业工程管理工作要点14赋予施工项目经理一定的权力是确保其承担相应责任的先决条件。项目经理的权力由企业法人代表授予，并用企业制度和《项目管理目标责任书》的形式具体确定下来。项目经理一般应有以下权力：1）用人决策权。项目经理在不违背企业人事制度的前提下，有权决定施工项目经理部的设置；有权聘任、考核、监督、奖惩乃至辞退相关管理人员；有权分包队伍。2）项目实施的决策权。项目经理在不影响项目三大目标实现的前提下，有权根据具体情况决定项目实施的节奏，但重大决策必须向企业报告。3）项目实施的组织协调权。4）对监理单位的监督权。项目经理的利益是其行使权力和承担责任的结果，是责、权、利相统一的具体体现。项目经理的利益包括物质利益和精神利益。第一讲企业工程管理三、企业工程管理工作要点154、项目经理责任制的作用项目经理责任制作为工程管理的基本制度，在项目管理中具有十分重要的作用。这些作用主要体现在以下几点：1）有利于明确项目经理与企业、项目经理部成员三者之间的责任、权力和利益关系；2）有利于运用经济、法制手段强化工程项目管理；3）有利于对工程项目进行规范化、科学化管理；4）有利于促进和提高项目管理的经济效益和社会效益。第一讲企业工程管理三、企业工程管理工作要点16（六）正确处理项目经理部与企业的关系项目经理部作为企业内部相对独立的经济实体，承担工程项目实施的管理任务和目标实现的全部责任，与企业之间既有上下级的行政关系，又有经济责任关系。首先，在行政管理方面，根据企业经理的指令及企业管理制度，项目经理部要接受企业有关职能部门的指导，两者之间既是上下级的行政关系，又是服务与服从、监督与执行的关系，企业要对工程项目管理全过程进行必要的监督调控，项目经理部则要尽职尽责，全力抓好工程项目的具体实施；在业务管理上，项目经理部作为企业内部的项目管理层，接受企业有关职能部门的业务指导和服务，一切统计报表及各种资料都要按系统管理和有关规定准时报送企业相关职能部门。其次，在经济往来方面，两者之间根据企业法人代表与项目经理签订的《项目管理目标责任书》建立双方合理的经济责任关系。项目经理部与企业有关职能部门的主要业务管理关系表现在以下几个方面：1）计划统计。工程项目管理的全过程必须纳入计划管理的轨道，项目经理部每月度应向企业报送施工统计报表，特别是月施工进度计划、工程款支付计划、实际完成工程量报表、应付款报表等。2）财务核算。项目经理部作为企业内部一个相对独立的核算单位，负责项目的财务收支与成本核算工作，并接受企业财务管理部门的控制、监督和指导。3）经济洽商签证。项目经理部预算人员负责经济洽商签证和增减帐预算的编制报批、企业审查控制。4）工程业务管理。施工过程中的质量、进度控制工作实行从企业职能部门到项目经理部的系统管理，由企业职能部门对项目经理部的工作进行监控、检查、考核、评比。第一讲企业工程管理三、企业工程管理工作要点17工程项目管理是管理者（企业与项目经理部）运用系统工程的观点、理论和方法对房地产项目寿命周期内的所有工作（特别是施工阶段）及其资源进行计划、组织、协调、控制和总结评价，以达到保证工程质量、加快工程进度、提高投资效益的目的。工程项目管理的主要任务是三控（进行项目的质量控制、投资控制和进度控制）、两管