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1©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有休闲旅游、古镇老街开发建设休闲旅游、古镇老街开发建设ll农村新市镇、居住示范区规划建设农村新市镇、居住示范区规划建设ll十二五规划的编制十二五规划的编制ll后世博的发展空间后世博的发展空间ll城市旧建筑的开发利用城市旧建筑的开发利用ll城市商业中心、新城、居住区建设城市商业中心、新城、居住区建设商业地产发展的机遇商业地产发展的机遇3©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有千城万县齐发展千城万县齐发展群英上阵共会占群英上阵共会占商业地产＊＊市＊＊市＊＊县＊＊县＊＊县商业地产存在的挑战商业地产存在的挑战＊＊市4©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有资金断裂…3运作模式不契合…4建筑不适用…5专业管理团队匮乏…1发展过快，供大于求…规划…2资金…3形象…4政策…1微观层面宏观层面商业地产的现状和存在的问题商业地产的现状和存在的问题5©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有商业地产项目的机遇与挑战商业地产项目的机遇与挑战挑战商业地产项目的个案性很强，项目地处的环境和项目用地的指标、及地区的建筑规范要求，会较大地影响到项目的规划定位。项目宗地的条件与环境商业项目的开发建设需要企业发展的战略，同时要满足对本项目的个性化愿景是打造差异化、目标性、主题商业，还是构筑可复制的主题商业开发、营运模式，实现企业的发展战略模标。甲方的诉求与愿景商业项目从本源上看是一个服务项目，它需要符合本项目的需求特点与要求，可以适度地超前，引领消费，拓展市场空间。地域消费市场的特点商业项目需要通过经营的效果来提升与体现建筑的价值，在定位时除了主观的意愿外，更需要征询主力经营者的意见与需求。经营者的响应热诚6©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有城市综合体的机遇与挑战——上海港汇广场7©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有港汇广场港汇广场（（GrandGatewayGrandGateway）是由香港恒隆集团投资及管理的一个大型综合性项目，地处上）是由香港恒隆集团投资及管理的一个大型综合性项目，地处上海徐家汇商圈核心地段，华山路、虹桥路交界处，总建面积达海徐家汇商圈核心地段，华山路、虹桥路交界处，总建面积达4040万万㎡㎡，总投资达，总投资达5555亿人民币。亿人民币。总投资额总投资额5555亿元亿元占地面积占地面积5.45.4万万㎡㎡总建筑面积总建筑面积4040万万㎡㎡停车位数量停车位数量14001400个个购物中心面积购物中心面积1313万万㎡㎡写字楼面积写字楼面积13.413.4万万㎡㎡酒店式公寓酒店式公寓8.58.5万万㎡㎡商业层数商业层数B1~F6B1~F68©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有物业组合：物业组合：港汇广场为大型城市综合体，按具体使用功能区分，港汇广场为大型购物中心，港汇广场为大型城市综合体，按具体使用功能区分，港汇广场为大型购物中心，港汇中心为双塔型甲级写字楼，港汇广场服务式公寓为高档涉外酒店式公寓。港汇中心为双塔型甲级写字楼，港汇广场服务式公寓为高档涉外酒店式公寓。港汇广场主体部分，包括一栋购物中心，两栋写字楼和一栋服务式公寓。北面的两栋服务式公寓9©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有港汇广场开发商：港汇房地产开发有限公司港汇广场开发商：港汇房地产开发有限公司港汇房地产开发有限公司是由香港恒隆集团主要投资及管理的外资公司。港汇房地产开发有限公司是由香港恒隆集团主要投资及管理的外资公司。港汇广场建筑设计公司：凯里森建筑事务所港汇广场建筑设计公司：凯里森建筑事务所凯里森建筑事务所是美国著名的大型建筑师事务所之一，在商业零售设计尤其著称。凯里森建筑事务所是美国著名的大型建筑师事务所之一，在商业零售设计尤其著称。港汇房地产开发有限公司是香港恒隆集团旗下的外资公司，主要从事开发并管理综合性用途的物业项目，并逐步将物业发展和服务提升作为营运的核心。曾获评入“上海市十大经典商业地产”之列。凯里森建筑事务所进入中国市场超过20年，主要从事建筑及商业零售设计，其业绩包括世界各地的购物中心及微软、波音等众多知名公司的企业总部；服务客户包括极具商界影响的企业，如微软公司，惠普公司。10©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有恒隆地产在中国内地的物业恒隆地产在中国内地的物业恒隆地产是一家在香港交易所上市的地产公司，于1992年进入中国内地市场，并选择上海作为第一站。而港汇广场作为恒隆地产在上海的第一个商业项目获得成功，为其确立了在国内的地位和口碑。从2003年开始，恒隆地产开始向内地其他城市发展…11©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有，港汇广场购物中心，港汇花园一期。港汇中心一期和二期。港汇广场服务式公寓。。港汇花园二期。在各物业开发时序上，先建设购物中心，积聚人气。然后再建设写字楼，由于写字楼对商务配套要求较高，基本同期服务式公寓同期供应。1999年2005年6月2006年2月2006年10月港汇广场的综合体产品开发时序有明显的特点。首先开发的是港汇广场购物中心和港汇花园一港汇广场的综合体产品开发时序有明显的特点。首先开发的是港汇广场购物中心和港汇花园一期，其次开发两栋甲级写字楼，再开发酒店服务式公寓，最后开发港汇花园二期。期，其次开发两栋甲级写字楼，再开发酒店服务式公寓，最后开发港汇花园二期。商业和办公营业期相隔长达商业和办公营业期相隔长达66年年剩余物业仅在一年半内全部开业剩余物业仅在一年半内全部开业12©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有港汇广场各年租金收入情况：租金收入可观，每年呈递增态势，从港汇广场各年租金收入情况：租金收入可观，每年呈递增态势，从19991999年的年的28502850万港币到万港币到20092009年的年的7260072600万港币，十年间增长万港币，十年间增长2525倍。倍。1999200020012002200320042005200620072008200928.5476073.3198.8230.6322.9389.2507.1605.872609年租金收入（元港币）726,000,000726,000,000年份租金收入（百万港币）数据来源：恒隆地产2000-2010年度财务报表13©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有区位区位港汇广场之处于徐家汇商圈腹地，为地铁上盖型综合体，轨道交通1号线和9号线出站直达港汇广场购物中心14©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有项目位置：项目位置：港汇广场位于上海市城市副中心港汇广场位于上海市城市副中心————徐家汇，属于城市级商圈，集商务、零售、徐家汇，属于城市级商圈，集商务、零售、休闲、餐饮与一体，商业能级高，是人流的高度集聚地。休闲、餐饮与一体，商业能级高，是人流的高度集聚地。徐汇区徐家汇本项目徐家汇商圈位于上海中心城区西南部，东及瑞金南路、陕西南路，与卢湾区毗邻，西南至虹梅路、虹梅南路、老泸闵路，与闵行区分界，北达长乐路、华山路、淮海西路，与静安区、长宁区接壤；是集购物、娱乐、办公、商贸、休闲、住宿、餐饮、培训教育为一体的综合性商业区域。本项目位于徐家汇中心位置本项目位于徐家汇中心位置15©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有项目四至：项目四至：港汇广场东至华山路，南至虹桥路，西至恭城路，北至华山路港汇广场东至华山路，南至虹桥路，西至恭城路，北至华山路20922092弄。弄。城市主干道城市主干道城市次干道城市次干道城市支路城市支路16©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有轨道交通：l轨道交通1号、9号两条线的换乘地；l换乘2、3、4、11号轨交线方便；l驱车20分钟可至虹桥国际机场、驱车50分钟可达浦东国际机场，5分钟车程至延安路高架或内环线高架；公交线路：虹桥路5725487540293（宜山北路口）华山路4472806926（恭城路口）衡山路1593（天平路口）漕溪北路4350122205303肇嘉浜路口712820824830834847920826931申枫专线沪兴专线沪金专线徐闵线肇嘉浜路1543445093205（天钥桥路口）303315326548593712806824830847872927东闵线申枫专线沪兴线沪松线沪金线徐闵线申闵线交通条件：交通条件：港汇广场为地铁上盖型综合体，轨道交通港汇广场为地铁上盖型综合体，轨道交通11号线和号线和99号线出站直达港汇广场购物中号线出站直达港汇广场购物中心；在肇嘉浜路，华山路等城市主干道上分布了大量公交线路。心；在肇嘉浜路，华山路等城市主干道上分布了大量公交线路。17©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有业态业态港汇广场之三大功能块：p港汇新翼以零售为主；p兰桂坊以餐饮为主；p购物中心则涵盖零售、餐饮、休闲娱乐及配套。18©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有港汇广场购物中心功能分区：港汇广场购物中心功能分区：港汇广场购物中心由购物中心主体，港汇新翼，万裕食街和港汇广场购物中心由购物中心主体，港汇新翼，万裕食街和港汇兰桂坊组成。港汇兰桂坊组成。购物中心兰桂坊1F万裕食街2F-4F港汇新翼19©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有港汇新翼：港汇新翼：港汇新翼面积港汇新翼面积1500015000平方米，共平方米，共33层，层，2F2F--4F4F。。2F2F定位女性生活馆，定位女性生活馆，3F3F为儿童用为儿童用品专区，品专区，4F4F主要经营是家居类产品，与港汇广场购物中心形成差异化的产品构成。主要经营是家居类产品，与港汇广场购物中心形成差异化的产品构成。2楼女性生活馆旨在构建针对女性客群的时尚之地，包括了服饰，女鞋，化妆品，饰品等。3楼儿童用品专区汇集了儿童服饰，儿童玩具等，填补了徐家汇儿童用品市场的空白。4楼主要为家居馆，主要经营各类家居产品；此外原本2楼的女性内衣专区也移至4楼。20©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有港汇兰桂坊：港汇兰桂坊：港汇兰桂坊借用了香港著名的Ｌ形餐饮酒吧街巷港汇兰桂坊借用了香港著名的Ｌ形餐饮酒吧街巷————兰桂坊的名字，位于港汇兰桂坊的名字，位于港汇广场购物中心和港汇新翼之间，以休闲餐饮为主打的广场购物中心和港汇新翼之间，以休闲餐饮为主打的LL型步行街。型步行街。港汇兰桂坊长港汇兰桂坊长168168米，宽米，宽1717米，布局大气磅礴，设计现代简约，色泽通透亮丽，米，布局大气磅礴，设计现代简约，色泽通透亮丽，LL型街道上食肆林立型街道上食肆林立————中式餐馆欧式酒吧、意大利餐厅、拉丁风情咖啡馆等等。中式餐馆欧式酒吧、意大利餐厅、拉丁风情咖啡馆等等。将港汇广场的L型通路做成休闲餐饮街，闹中取静，使兰桂坊成为繁华徐家汇中的一处静谧港湾，不仅丰富了港汇广场的物业形态，也成为了都市白领和外籍人士商务，休闲的首选。21©中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有