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1新国八条及房产税出台后对房地产市场的影响及未来走势研判2011年2月15日中国·北京本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！一、房地产市场背景二、政策出台背景三、对国八条及房产税的评述四、未来市场走势研判本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！策风行旗下专业整合论坛全国：“9.29”新政后房价仍继续上涨3房地产市场：“9.29”新政后房价仍继续上涨，1月以来重点城市成交量高位运行图：2010年全国商品房销售面积变化及70个大中城市房屋销售价格指数数据来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理2010年以来，为遏制房价过快上涨，中央及地方政府出台了多次调控政策，5-8月全国房地产市场受到显著影响，商品房销售面积同比下降，房价涨幅转为负增长，8月后，市场开始回暖，“9.29”新政也无法遏制房价的上涨。房地产市场背景本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！年年末，北京住宅市场获批预售证数量、预售面积和预售套数连续刷新2010年最高记录。2010年11月之前的10个月，月获批预售住宅房源套数从未突破9000套，受到预售款监管办法的影响，11月住宅入市量疯狂上涨，一举达到12286套；而12月的住宅房源入市量在11月的基础上，再上涨11.5%，达到全年最高。据12月住宅项目入市情况分析，12月获批的46个预售证中，上半月获批37个，占比80.4%，而12月后半月只有9个预售证获批。许多开发商在11月底提出预售申请，只是在12月上半月才获得批准，这是导致12月获批预售证达到全年最高的直接原因，预售款监管办法的效果在12月下半月得以体现。12月楼市成交一览（数据来源：北京市房产交易管理网）本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！房地产市场背景2010年12月楼市成交量一览表分析要素2010年12月2010年11月环比2009年12月同比住宅期房日均签约套数441337上涨30.9%532下降17.1%现房日均签约套数6837上涨83.8%129下降47.3%住宅日均签约量509374上涨36.1%661下降23%12月楼市成交一览（数据来源：北京市房产交易管理网数据整理：搜房网数据监控中心）2010年的最后四个月，除受“二次调控”直接影响而住宅成交量较低的10月外，其余3个月的住宅成交量在全年均属于较高成交量，2010年年末数月的住宅成交市场整体有所好转，11、12月的住宅成交量呈现快速上扬走势，环比涨幅均达到40%以上，直至12月出现全年最高成交量，达到15772套。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！一、房地产市场背景二、政策出台背景三、对国八条及房产税的评述四、未来市场走势研判本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！策风行旗下专业整合论坛货币环境严峻，主要趋势7国外环境一•发达国家的经济陷入比较长时期的低速增长，有可能会陷入停滞通胀二•美联储、欧洲央行、日本央行会继续维持低利率货币政策，美联储有可能会进一步延长量化宽松政策的期限三•美国和其他发达国家的财政赤字和债务规模持续上升，这会迫使货币政策持续为财政赤字融资上面三点会诱发全球的货币洪水，最后会恶化全球的通胀和新一轮资产价格的泡沫，首先是在发展中国家的资产价格泡沫，由于国际货币环境非常严峻，现在国际大宗商品价格的上涨势头势不可当。新兴市场国家已经通胀非常严重，俄罗斯9月份是7.0%，最近已经达到9.4%，印度早已经超过11%，越南、阿根廷、土耳其、印尼等发展中国家的通胀也非常恶化。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！~09年的GDP增长情况与CPI指数看，房地产所处的外部经济环境很好，居民拥有购买能力。从98~09年货币的流动性来看，M1、M2与GDP的比例也是呈增长的趋势，这对房地产的长期发展是非常有利的。从98~09年房屋价格指数看。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！国内环境2009年和2010年，两年总共投放贷款17万，外汇占款达5万亿，所以导致广义货币供应量增加22万亿，2008年中国的货币供应总量才只有47.5万亿，到今年10月末我们就已经达到了70万亿。如果我们比较一下历史，这两年的增量几乎相当于新中国60年来货币投放量的一半（47.2%）本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！、2009年我国的货币政策不是“适度宽松”，而是“过度宽松”，甚至是不负责任的“极端宽松”,人民银行前一副行长吴晓灵女士在几个场合中讲过“中国的货币超发了43万亿”2、2009年人民币的贷款，新增贷款达到9.59万亿元，同比多增长了4.69万亿元二是人民币单边升值预期和资产价格上涨预期三是国际投机热钱本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！一、房地产市场背景二、政策出台背景三、对国八条及房产税的评述四、未来市场走势研判本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！策风行旗下专业整合论坛新“国八条”来了12国八条2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议最后确定了包括“落实地方政府责任，合理确定地区年度新建住房价格控制目标、二套房首付不低于60%、加大保障性安居工程建设力度”等八项措施，被业内称为新“国八条”。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！策风行旗下专业整合论坛新“国八条”具体内容13序号主要措施具体内容1进一步落实地方政府责任地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。2加大保障性安居工程建设力度各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。3调整完善相关税收政策，加强税收征管调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。4强化差别化住房信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。国八条本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！策风行旗下专业整合论坛新“国八条”具体内容14序号主要措施具体内容5严格住房用地供应管理各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。6合理引导住房需求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。7落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。8坚持和强化舆论引导对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。国八条本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标政策之解读本细则相较之前政策有所突破，比较直接的给出了不同地区房价涨幅的合理范围。而其参考指标则主要依据“地区的GDP、可支配收入、支付能力”，就北京而言，按照北京十二五规划，未来五年北京GDP年均增长8%来判断，在不考虑货币发行和通胀因素的情况下，至少房价年均增长8%是完全可以接受的。具体来看，宏观上来说，因其与“问责机制”挂钩，或将可以增强政府对不同地区房价走势的把握，对房价控制目标涨幅过高的地区进行控制，一定程度上遏制房价出现非理性过快上涨。对于开发商而言，在年度价格控制目标出来以后，其开发项目新开上市的产品价格策略必会受到一定的影响，而在更大程度表现为价格预期下调。就购房者来说，或将稳定其对于未来房价走势的预期，一定程度上缓解观望情绪，促进其下定成交。国八条本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍政策之解读相较之前的政策，二套房首付比例从不低于50%上调至60%，房贷进一步收紧必然会增加购房的成本，对市场需求一定会产生消极影响。其影响分两个层面，第一是实际层面，即由于首付比例提高，买房者无力承担首付而放弃购房，第二是心理层面，由于对调控从紧而对房价预期发生变化而放缓购房。两个层面的影响共同作用下，市场可能出现销量下滑。而是否能够促动房价下调，则需要视销量下降的程度而定。然而，二套房的信贷收紧在控制投资投