青岛某项目前期策划方案(1)

-青岛某项目前期策划方案----------------------1页第一部分目标客户综述----------------------------------------------------------------------------------------2页第二部分产品设计建议-----------------------------------------------------------------------------------------3页第三部分景观设计建议-----------------------------------------------------------------------------------------4页第四部分社区文化建议------------------------------------------------------------------------------------------5页第五部分物业管理建议-----------------------------------------------------------------------------------------6页前言此次提案的前提是建立在“青年精英社区”这一主题概念之上的，因此提案中的所用细节描述均围绕这一主题而展开。我司将此次提案分作五大部分：■目标客户综述■产品设计建议■景观设计建议■社区文化建议■物业管理建议×通过对这五大部分的描述，我司将进一步阐述项目的定位观点及营销思路，力争通过此次提案将我司的操作构想得以具体的展现。××置业由衷地希望可以借此次提案的机会加深刘书记对我司的了解，为下一步的双方合作及建立双赢局面而创造出良好的契机。第一部分目标客户综述经过上次与贵司的深入沟通，我们双方已就西韩项目A1区的“青年精英社区”的定位达成了基本的一致。在贵司要求进一步细化的指示下，我司的策划部于11月14日—11月18日先后筛选了部分符合条件的典型客户进行了深入细致的座谈。通过这次“面对面”的交流与沟通，我们对于目标客户的价值取向、购买偏好、文化追求等有了更为清晰的认知。为此，我们还特意整理了一份关于目标客户的“细化分析”资料，我们所有的后续工作，也都是围绕着目标客户的特定需求而尽全力的有价值的尝试。目标客户细化分析分析指标分析内容备注年龄阶段·25-39岁出生年代·1965-1979年即：通常所说的60年代、70年代人家庭结构·两人(丈夫、妻子)·三人(丈夫、妻子、孩子)孩子年龄约为：0-12岁。(基本处于幼儿园和小学阶段)文化程度·在正规院校受过高等教育，拥有大专或本科以上学历思想比较新锐，能够接受新鲜事物所属区域·一部分土生土长的青岛本地人·大学毕业之后留在青岛工作的人·从全国各地迁移至青岛的外来人才外来人才：多以70年代人为主体行业特征·高科园、东部CBD区内的外资企业·国际贸易相关行业(贸易、物流、货代等)·媒体、广告、装饰、文化传播等相关行业部分公务员也将成为我们重点考虑的目标客户·房地产相关行业(开发公司、设计公司、中介代理等)·IT行业(网络经营、软硬件开发、电脑或配件经销)·其他有发展潜力的企业或者新兴行业职务等级·独立创业的私营企业老板·在企事业单位担任中高级以上职务·生活状态较为宽松的自由职业者经济状况·至少有10万元以上的积蓄，或者有父母的经济支持·有较为稳定的高薪，家庭月收入在6000元以上业余爱好·读书、看杂志和报纸(经常去新华书店淘书；订阅时尚或专业杂志；除本埠报纸外，也看外地有影响力的报纸)·上网(网络已成为他们生活的主要部分，一般都有几个必浏览的网站，喜欢上BBS论坛和聊天)·运动(去健身俱乐部运动、或参加朋友间组织的活动)·旅游或郊游(这是工作压力之外的休闲生活，他们懂得享受，因此也乐于旅游或郊游)·看电影、电视、听音乐(喜欢看一些国外大片、电视综艺节目，听流行音乐、摇滚音乐或古典音乐)·泡吧(休闲时喜欢与朋友一起泡酒吧、咖啡吧和茶吧)购房需求·购房区域可选择非市区地段，但是对有李沧区有排斥感·基本上可以承受首付款在10万元以上，20万元以下的住房，可以承受的单价为4000-5000元/平方米·喜欢2层以上的楼层，对小高层住宅比较能接受·少数人已拥有私家车，大部分人在近两年内有购车计划·喜欢和文化程度较高，有素质和修养的人住在一起相比普通的工薪阶层，这部分购房群体的感性需求高于理性选择。因而，他们的可塑性更强，如果我们的“青年社区”炒作成功，将影响他们的购买决策，甚至会忽视某些项目劣势。·愿意组织和参加社区活动，喜欢和同龄人交流和沟通第二部分产品改进建议通过对项目资料的了解，结合我司的实际操盘经验，我司认为本项目在产品力这一要素的表现上要着重体现出“青年精英社区”的差异性，并使之具体展现在建筑的立面风格上。我司建议通过建筑的立面展示、建筑符号的直接表达、外观色彩的渲染、建筑与景观的排列等方面对项目的产品力部分进行适当的包装，一方面可以丰富整个社区的视觉效果，另一方面也可以赋予社区更多的文化内涵，从而达到充分提升社区品位的目的。建筑应当是跳跃的灵动节拍，更应当被赋予生命，呆板的楼体建筑只是钢筋水泥和其他材料的堆砌，要使整个社区具有深层次的文化体现，就必须给予建筑这一冰冷物体更多的活力与表现特征。也只有这样，才可以符合新一代青年精英的品味，从而达到吸引他们购房之最终目的。一、建筑立面风格概念提炼：感受新古典的海派生活风情！立面风格主要是通过外墙颜色、线条、通花栏杆、外飘窗台、阳台、门窗造型、屋顶、挑板等建筑符号做文章的。建议多采用自然的、简洁的线条、拼图和浮雕，勾画出抽象的、富有内涵的产品。卓然不群的精英才俊必然有其独树一帜的见解，更表现为执着洒脱的外在风度。那是绝对不能容忍重复与单调呆板，对于身心的栖息领地，必然有他们设定的密码，因为那里有更多可能彰显他们个性的灵动的元素。1、窗及玻璃窗作为建筑相当重要的组成部分，它是室内与室外交流的空间。窗要透入阳光、引入景色。开窗的大小和位置对房间光线有着相当大的影响。窗套和窗体本身的颜色和线条，对于外立面的贡献也是不可估量的。若是运用得当，将会取得意想不到的结果。建议本项目的窗采用彩铝喷塑的材质，色彩的选择上以墨绿色亚光为宜。由于彩铝的材质纤巧精致，与本项目多层住宅部分的立面沉稳风格有所出入，故建议以厚重古朴的窗套增强窗的质感，配合整体风格。在色彩处理上建议与局部的主墙体色彩相协调，可考虑使用相同色系的面砖。2、阳台工艺本项目多层的阳台宜用铁艺栏杆，或是局部结合仿天然石材的实体墙，造型宜简洁古朴和实用。建议不要使用玻璃等较为喧哗的材质，应以亚光质感为佳。栏杆的防锈工艺应得到重视，以免今后出现物业管理的困难和外观的破坏。若是成本允许，建议采用地碳锻打的A3钢为材料的铁艺。要注意阳台与单体连接部位在受力后产生裂缝的问题，由于现浇楼板的原因，该部位出现裂缝后极易引起楼下天花板与墙体连接部位的渗水。可考虑增加防水措施或加强该节点的结构处理。3、腰线腰线的高度可以考虑两种方式：①一层以下部位使用仿石涂料，颜色以青灰色和天然石材的黄红色为宜。仿石形状和大小建议采用30*60mm。②仅余顶层和阁楼采用较浅的颜色，其他采用深色的外墙涂料做腰线。在腰线的大色块中应穿插颜色出挑、宽度适合的横向线条，集中视线、冲破单调。建议腰线以下部位采用涂料，其防潮防水等工艺需要仔细推敲，以免在交房后出现不必要的麻烦。4、室外管道由于青岛四季分明，冬季最低气温可达零下十度，因此暴露在室外的管道需要做好防冻工作，住宅外的管道基本为雨水管、空调机出水管等。其中雨水管一定是设置在北面，空调机出水管需要配合空调机位设置，会有一部分出现在南立面上，可考虑将他们尽量安装在东西侧面的墙体上；由于管道细小，一般不会影响立面效果。室外管道需要考虑的是老化问题，目前一般采用u-pvc管道，建议在品牌的选择上慎重考虑。若是有特殊需要，可采用带有保暖层的管道。烟道主要是防止油烟倒回的问题，一定要在每户人家的排烟出口处安装止逆阀，在屋顶的出烟口安装防风挂板。但在屋顶的部位，出烟口的设置位置和形状要考虑配合整体风格。5、空调机位空调机位应设立在立面较为隐蔽的地方，在平面上需考虑空调送风管距离不能过长，同时需满足空调散热通风的要求。建议尽可能不要将空调机放在各家的阳台上，虽然对外立面美观有一定的贡献，但是对于业主来说抗性较大，也不利于实现阳台真正的作用。有些建筑在空调室外机外侧添加了百叶帘较为美观，但要考虑对散热的影响程度如何以及外立面的和谐统一。建议空调搁板采用钢筋混凝土材质，若是有可能在搁板的上表面设置直角型的预埋件，并做好防锈处理。以利于今后业主安装空调的方便和牢固，以及物业管理上的便利。建议空调数目的估计上要充分考虑到厅、主卧、次卧的需要，北面小房间的空调位置尽可能考虑，不然今后业主在安装空调时采用的三角支架极易生锈，影响外观。建议空调搁板和空调排水管之间的距离要近，尽量满足一般空调机自带出水管的长度要求。不然，两段排水管之间的接口极易断开，引起麻烦。6、内装饰风格内装饰要符合居住者的身份要求，同时作为住宅还必须提供高度的居住舒适性。因此，在外环境被普遍认可的前提下，内装饰风格就成为左右购买者的购买意识的主要因素：公共交通地面部分：■底层和楼梯踏步均采用档次较高的防滑地转■楼层及楼梯间墙面均采用浅色墙面砖■顶棚使用高级乳胶漆■楼梯扶手采用钢镂花栏杆和木制扶手；■分户门：子母式实木防盗铁门■阳台：不锈钢栏杆，镶嵌透明玻璃。■电梯：内部装修地面铺复合地板或大理石，四周镶嵌玻璃■公用部位：公用部位地面铺设地砖墙面粉白。■公用部位设立背景音乐系统。■设立电梯门铃系统（可视对讲）及电子监控装置。■建议供水管道全部用铜水管，铜水管的普及正成为一种趋势，并提供管道净水系统。7、智能化设施采用全区综合布线系统，上网可经由社区服务主机专线连上因特网。网络科技自动化的物业管理系统，高效、完善、将节约的人力移作更多样化的管理服务，如车辆出入、单元入口等都采用IC卡门禁系统。而IC卡将成为小区住宅的“身份证”。（IC卡可制成精美磁卡，进行住客身份识别，并与会所会员卡通用）智能化设施建议■宽带接入预留；综合布线社区局域网构筑；■小区＂一卡通＂；■红外周界报警；应急呼唤钮；■关键部位闭路监控；自动电子巡更系统。■另外，小区可设红外线周界报警、室内预警系统、摄像监控，可视门禁等设备。社区安全的表现■楼宇对讲系统各单元对讲系统联网由物管中心集中控制，实现物管中心与住户双向通话，住户遇警情或急事可通过分机向管理中心求救，来访者进入小区时需经管理中心与被访者取得联系，同意后方可进入小区，来访者到达住户单元时，需经过单元主机经被访者再次认可后方可进入主人室内，从而提高了住户的安全感；■周界自动报警及闭路电视监控系统小区周边围墙设置红外线对射仪报警装置。小区内主要交通口，围墙周边死角，安装黑白摄像机，并均与主控中心联接，一旦遇到非法闯入者，主控中心自动报警，电视监控将自动切换至报警区域，小区保安人员随即赶往现场，该系统是站区安全和第一道屏障，把安全隐患消除在小区周界外；■室内安全防范系统主卧室设置报警按钮，住户遇紧急情况可与物管中心取得联系，保安人员随即赶到现场处理；■电子巡更考勤系统为确保小区的安全，利用该系统在小区各主要巡视路线设电子考勤点，确保小区保安人员在规定时间内必须到达到巡逻点，以保证小区24小时巡逻的质量；■公共广播系统第一时间将重大信息以通告的形式全社区播放、紧急情况播报安防通知；8、会所功能营造会所是体现高尚住宅功能的重要部分，本项目会所构筑必须通过会所功能与商业经营功能的有机结合，在保证项目住宅使用者对会所功能潜在需求得以满足的前提下，将会所部分面积对外招商，并对之予以统一管理和科学运作，使会所具有经营自养及造血功能。凡购买住宅的住户统一发放会员卡，持卡者在社区的会所内可免费享受部分服务。同时还可以设置不同的会员卡级别，依钻石卡-金卡-银卡的次序依次排列，级别