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青岛轻纺城项目全程策划报告青岛轻纺城项目全程策划报告青岛轻纺城项目全程策划报告青岛轻纺城项目全程策划报告继续推进和发展新型产业集群，在产业集群地区建立纺织科技创新平台，并以此为基点构筑行业性公共服务体系。发挥政府、企业、中介组织和相关科研单位建设行业性公共服务体系的积极性。产业集群创新平台包括五大服务体系：一是产品开发研究，二是质量检测、质量标准，三是培训，四是信息化，五是现代物流电子商务。通过建设产业创新平台，改善企业的组织结构，提升企业的社会资本并形成无形资产，促进集群企业在更大范围、更宽领域整合生产要素，提高集群企业的生产力水平和整体实力。————————《中国纺织工业《中国纺织工业《中国纺织工业《中国纺织工业““““十一五十一五十一五十一五””””发展纲要》发展纲要》发展纲要》发展纲要》构筑以青岛为龙头、覆盖济南以东八市区（济南、青岛、淄博、东营、烟台、潍坊、威海、日照）的半岛服装纺织产业区，把胶东半岛建设成为面向日韩和欧美发达国家、辐射全国、带动全省的现代化纺织服装制造基地。————————《《《《山东省纺织工业山东省纺织工业山东省纺织工业山东省纺织工业““““十一五十一五十一五十一五””””发展规划发展规划发展规划发展规划》》》》沿烟青公路工业带。重点发展特种汽车及零配件、纺织服装、机械制造、橡胶制鞋、农产品深加工、电子信息和生物制药等高新技术产业等。――《《《《青岛国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要青岛国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要青岛国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要青岛国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》》》》我市纺织企业去年加快结构调整步伐，强力推动了产业升级，其中，青岛纺织总公司把棉纺生产企业迁至胶州纺织染整工业园，在胶州一带形成服装面料的供应基地，并将与即墨、城阳服装业在纺织面料方面形成良性互补。――青岛市发展和改革委员会官方网站、青岛日报载青岛市发展和改革委员会官方网站、青岛日报载青岛市发展和改革委员会官方网站、青岛日报载青岛市发展和改革委员会官方网站、青岛日报载第一章全国商业地产市场分析1.1商业地产市场概况1.2商业地产结构分析1.3商业地产供应与销售情况分析1.4商业地产发展趋势分析第二章青岛市宏观市场状况1.1青岛概况1.1.1青岛地理概况1.1.2青岛交通概况1.1.3青岛工业企业1.1.4青岛城市建设1.2青岛经济概况1.2.1青岛宏观经济1.2.2产业结构1.2.3生活水平及购买力1.3青岛房地产发展状况1.3.1总体状况1.3.2写字楼市场1.3.3商业物业市场1.3.4酒店市场第三章城阳区宏观市场分析2.1城阳区概况2.1.1功能定位2.1.2区内交通2.1.3对外交通2.2城阳区经济2.2.1宏观经济发展状况2.2.2城阳产业结构发展状况2.2.3人口及购买力2.2.4城阳经济地位概述2.3城阳区房地产宏观经济概况2.3.1区域房地产投资分析2.3.2供应分析2.3.3需求分析第三章城阳区商用物业分析3.1零售类物业分析3.1.1百货超市类物业分析3.1.2专业市场类物业分析3.2餐饮、休闲娱乐类物业分析3.2.1餐饮类物业分析3.2.2休闲娱乐类物业分析3.3批发类物业分析3.3.1供应市场总况3.3.2批发市场分析3.3.2.1产业分布3.3.2.2区位分布3.3.2.3大型批发市场简要介绍3.3.3小结3.4酒店类物业分析3.4.1城阳区宾馆餐饮业概述3.4.2城阳区宾馆业供应现状3.4.2.1城阳区酒店分布状况3.4.2.2城阳区酒店供应档次3.4.2.3城阳区酒店潜在供应状况3.4.3城阳区宾馆业消费需求状况3.4.3.1城阳区酒店消费客源分析3.4.3.2城阳区旅游业对酒店的需求3.4.3.3城阳区会展业对酒店的需求3.4.3.4城阳区商务活动对酒店的需求3.4.3.5城阳区酒店客房入住率状况3.4.4小结3.5写字楼物业分析3.5.1城阳区写字楼物业概述3.5.2城阳区写字楼物业供应状况3.5.2.1现有供应状况3.5.2.2供应规模3.5.2.3产品供应形态3.5.2.4潜在供应状况3.5.3城阳区写字楼物业需求状况3.5.3.1价格水平3.5.3.2企业入驻状况3.5.4小结第四章常规性商圈分析4.1商圈界定4.2商圈供应分析4.2.1商业业态供应4.2.1.1核心商圈业态供应4.2.1.2次级及边缘商圈业态供应4.2.2供应规模4.3商圈需求分析4.4商圈饱和度分析4.4.1分析方法说明4.4.2商圈零售商业饱和度分析4.5小结52第五章轻纺类交易市场分析5.1国内轻纺类行业采购、交易等经济状况5.2国内轻纺类交易市场的市场格局与结构分析5.3国内目前轻纺类交易市场成交状况分析（近2-3年成交量为分析重点）5.4国内目前轻纺类交易市场运营状况分析5.52008轻纺类市场走势预测第六章区域竞争市场分析6.1区域纺织交易市场发展状况（青岛纺织交易市场简述）6.2区域纺织交易市场各项指标成长状况（青岛市近3-5年）6.3区域纺织交易市场经营状况分析（青岛市近3-5年）6.4区域的产品供应与销售分析6.5重点竞争项目分析七、市场分析结论青岛纺织交易市场在国内同类专业市场的地位及发展态势本案在区域内开发的市场潜力本案所在区位的价位区间本案开发产品的价位区间及产品形式本案在开发过程中的营销焦点问题本案在开发过程中的招商焦点问题第一章全国商业地产市场分析1.11.11.11.1商业地产市场概况2008年上半年，受奥运经济的拉动和股市下跌的影响，部分投资者重新开始关注商业地产。相关数据表明，商业地产的开发与销售日趋合理，并进入自我调整阶段，供需结构逐步得到改善，但各地商业用房交易面积以及交易价格均有不同程度下降。1.21.21.21.2商业地产结构分析1.2.11.2.11.2.11.2.1商业地产商发展空间放大、商业地产结构更加丰富随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市，中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心，为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。同时，商业地产的结构也更加丰富，商铺地产、购物中心地产、酒店地产、写字楼、工业地产都将成为未来商业地产投资亮点。1.2.21.2.21.2.21.2.2商业业态更为多元化目前的商业中心不但要满足人们的物质消费需求、更要能满足人们精神消费需求。消费者的目的不再是单纯的购物和消费，而是希望在商业空间里获取更多的资讯，获得一种财富空间，还可以在这里休憩、娱乐、社交、购物、美食、欣赏艺术。1.31.31.31.3商业地产供应与销售情况分析2008年1－6月份，全国商业用房完成施工2.2349亿平方米，同比上升15.3%，增速较去年同期高出3.1个百分点，空置商业营业用房0.3934亿平方米，同比上升3.4%，空置房面积占完成施工面积17.6%，同比下降56.12％，供需结构逐渐趋于合理。同期，各地商业用房交易面积下降，以上海为例，7月份，上海甲级写字楼写字楼市场上半年新增供应与销售面积仅为去年全年的35%和26%。商业市场投资氛围也转为平淡，成交价格呈现下降趋势。2006200620062006年同比（%%%%）2007200720072007年同比（%%%%）2008200820082008年同比（%%%%）全国房地产开发企业完成房屋施工面积（亿平方米）14.0620.917.1421.921.2724.1住宅施工面积（亿平方米）10.9121.113.4022.916.8325.6办公楼施工面同比积（亿平方米）0.57715.80.681718.10.73087.2商业营业用房施工面积（亿平方米）1.7317.61.9412.22.234915.3空置商业营业用房（亿平方米）0.3578――0.38066.40.39343.4全国房地产开发开发投资（亿元）9414.27――1213528.91588430.9办公楼投资（亿元）413.32――530.2928.35340.7商业营业用房投资（亿元）1126.3――1344.819.4160319.2（数据来源：国家统计局）1.41.41.41.4、商业地产发展趋势分析1.4.11.4.11.4.11.4.1财团和外资大举进军商业地产住宅市场遭遇寒冬，而商业地产却潜力很足。南京、北京、上海、广州，不光有外资进入国内商业，更有国内财团大举购买商业地产。有观点认为，住宅市场已进入下行通道的初期，商业地产虽尚未迎来普涨但已初露锋芒。1.4.21.4.21.4.21.4.2商业地产的销售比重增高数据显示，2008年上半年，各地商业地产的销售比重均比往年有不同程度的提高，以南京为例，住宅成交量跌了50%的情况下，商业上市量却大幅增加，尤其是7月，商业销售量同比增长达93.9%。1.4.31.4.31.4.31.4.3区域型大型商业优势明显1.4.3.11.4.3.11.4.3.11.4.3.1规模化经营1.4.3.1.11.4.3.1.11.4.3.1.11.4.3.1.1强大的集客设施开发商业项目，首要的经营性问题是如何吸引更多的人流，人气旺，财气才旺，例如一个大型的mall中有四种集客设施：1.4.3.1.1.1综合影城：一个银幕通常一年有6万以上的客人来观看，如果开发设置15个银幕粗略统计一年就有90万人流1.4.3.1.1.2餐饮主题公园：饮食店和主题公园如结合，营造实惠，轻松的食感体验。有成功案例，2000平方米的规模一年有200万人消费1.4.3.1.1.3综合游乐设施：广州天河城六楼游乐城高峰时一天有1万人在此消费1.4.3.1.1.4Spa设施：促进消费者的时间消费1.4.3.1.21.4.3.1.21.4.3.1.21.4.3.1.2形成市场垄断近年来，同行业的不同企业以及大型零售业之间的竞争急剧增加，为了加与区别，逐渐倾向大型化，复合化的发展，万达商业正是沿着这个方向发展1.4.3.1.31.4.3.1.31.4.3.1.31.4.3.1.3城市中心的回归和新城市中心的形成。城市中心区设施完备，人流集中，有稳定的消费群体，易形成新的商业中心，如北京的新东安商场，上海的梅龙镇广场等。三角区经济的形成，大量的消费者向郊外超大型商业中心转移。如东莞华南mall。打造新都心。1.4.3.21.4.3.21.4.3.21.4.3.2专业化经营1.4.3.2.1主题性市场：针对特定消费群而开发的市场，如广州富力儿童城、南京女人街、广州轻纺城等。1.4.3.2.2跨年代市场：针对消费的差异性而设置的市场。1.4.3.2.3创造Onlyone商街：以强烈的文化色彩来打动消费者，在那里人们对于自然和环境、历史，生活怀着很强的感情和自豪，如上海新天地。1.4.3.31.4.3.31.4.3.31.4.3.3、合作化经营一个Shoppingmall的投资额巨大，成功的mall基本上都是只租不售，按住宅的开发模式是行不通的，巨大的资金需求是商业开发最难的事情，一个mall中有成千上万的各类商家，前期招商工作的好坏直接影响到整个项目的运作，因此未来商业开发会逐步向合作化经营发展。第二章青岛市宏观市场状况2.1青岛概况2.1.1青岛地理概况青岛位于山东半岛南端(北纬35°35'-37°09'，东经119°30'-121°00')、黄海之滨。青岛依山傍海，风光秀丽，气候宜人，是一座独具特色的海滨城市。全市海岸线(含所属海岛岸线)总长为870公里，其中大陆岸线730公里，占山东省岸线的1/4。海岸曲折，岬湾相间。人口低速增长。年末全市户籍总人口为757.99万人，净增人口86098人，增长1.15%。其中，市区275.55万人，增长1.68%。青岛地处北温带季风区域，属温带季风气候。市区由于海洋环境的直接调节，受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响，故又具有显著的海洋性气候特点。空气湿润，温度适中，四季分明。春季气温回升缓慢，较内陆迟1个月；夏季湿热多雨，但无酷暑；秋季天高气爽，降水少；冬季风大温低，持续时间较