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金都豪庭项目提案借船出海世纪伟达·策划部出品2009年11月前言一个地产项目的推售，关键关注两点，一是如何打开销售通路，快速回笼资金；二是如何规避市场风险，降低运营成本。藉此，本案核心将紧紧围绕寻求快速销售通路及低成本运营的方向展开；营销，从发现产品所能满足的市场需求点开始；金都豪庭所能满足的市场需求点，从挖掘其产品特性开始…壹我所看到的一些现状1、地处城市边缘：项目位于抚州市城区西部偏南，隶属抚州市和临川区结合部，近抚州，属城市边缘地段。2、难以更改的项目规划：项目规划现已报建，调整更改已无可能，就像一道命题作文，只能在划定的框框里寻求发挥的空间。3、明显弱势的产品：地处郊区的地段，备受抵触的临街高层，南北不通透的户型，进出不便利的交通，唯有北向梦湖景观是项目的优势资源。4、堪忧的游戏空间：截止2009年10月，据调查，抚州市场已有存量房源5千余套，存量土地6000余亩，待供应土地1000余亩；换一种表达方式就是，按2.0的平均容积率计算，按每套房子平均110㎡/套计算，抚州市场即将上市房源约36364套，总计建筑面积4000002㎡；这是未计入5千余套存量房源和待供应1000亩土地的数字，如何来理解这样的一个数字？恐怖!5、一个不协调的三国争霸格局：分析市场竞争，我们更多从片区竞品楼盘去着手；就本项目而言，所处区域，已是烽烟四起，项目属于后期参战型，力量对比犹如一个很不协调的三国，南有伟星，北有滨湖，两个均属抚州楼市超级大盘；参照魏蜀吴，项目如何对号入座？南北夹击的格局，我们将如何在这个夹缝中寻求异军突起的空间？小结：直观的感觉和基本的预判是对地产人的一种检验，设定一个框框，寻求一个概念，项目的基本面自然浮现，带着对项目的基本认知，深入市场，细研产品，寻求产品与市场的结合点与冲突点，在挖掘产品特性的同时，寻找产品满足市场的需求点。产品特性的利与不利，取决于当地市场的需求与否，分析产品是否能满足市场的需求点，从了解当地市场开始…贰抚州楼市·我们所关注的1、一张2008年楼市宏观数据表开发总投资42.98亿同比增长43.07%，占全市固定资产投资19.98%完成投资8.8亿同比下降4%开发建设用地489.7亩比2007年减少1400亩存量土地6000亩/新开工商品房面积246.45万㎡同期增长73.03%商品房销售面积89.84万㎡同比下降5.42%商品房销售金额16.02亿同比增长10.72%商品房预售许可证46个/预售批准总面积57.42万㎡同比减少21.6%住宅预售面积52.85万㎡同比减少15.76%住宅预售套数5482套同比减少19.1%合同备案面积33.25万㎡同比减少14%住宅备案套数2896套同比减少1%存量房5270套为06、07年总套数的35.47%办证面积69.88万㎡同比面积增加8.23万㎡，增幅13.35%办证户数5675户同比户数增加466户，增幅8.95%新建商品房登记办证3826户同比户数增加973户，增幅34.1%新建商品房登记面积45.1万㎡同比面积增加10.13万㎡，增幅28.97%90㎡以下增量/占整体供应量的70%供应住宅均价2325元/㎡增幅达18.78%，较07年的12%上升6.78%商品房综合成本均价2086元/㎡其中建设规费153元/㎡，约占成本7.3%，此外还有20项服务性收费。房产开发贷款前三季度余额7.79亿比年初下降0.84亿元，下降9.69%2、近期即将面市楼盘对比编号地理位置土地面积容积率建筑面积约㎡土地单价万/亩物业形态项目动态开发商1迎宾大道以北，伍唐路以东89、747亩≤2.414.36万96小高层、高层商铺项目界址围墙已完成福建三盛房地产开发有限公司2迎宾大道以南，赣东国际大酒店后200亩≤2.229.33万90小高层、高层沿街商铺不明江西格美科技股份有限公司3抚州市玉茗大道以西S1：82.84亩S2：87.11亩共169.95亩≤2.023万108小高层、高层二层沿街商铺案名为丰源宜合，已动工，正蓄客，待开盘江西丰源集团4抚州市迎宾大道以南，金巢大道以东，竹山路以北，伍塘路以西286.13亩≤2.548万70小高层、高层沿街商铺、裙楼进入前期市场调研阶段江西亚洲城房地产开发有限公司5赣东大道以东，金巢大道以西329亩≤2.248万92小高层、高层沿街商铺、裙楼项目墙体包装已完成，规划设计已开始，预计今年年底动工香港宏安集团共计985.08亩164万91.23、即将上市楼盘分析与研判A、1号地块（1）、项目概况项目位于迎宾大道以北，伍唐路以东，土地面积为89﹒747亩，容积率为2.4，可开发建筑面积约14.36万㎡；周边临近伍塘新村、市职业技术学院、金巢开发区管委会及高压走廊，距离贸易广场及短途汽车站相对较近；区域内有北辰御景园、城市原墅等别墅项目；靠近高家、陈家、伍家、周家、艾家等村落，与金巢经济开发区仅一路之隔，地段优劣势十分明显。（2）、开发企业简介福建三盛房地产开发有限公司是三盛集团全资子公司之一。三盛集团是一家跨地域、多元化经营的大型集团企业，亚洲最大的橡塑发泡厂商，“福建兴业银行”、“国都证券”的股东之一，在国内投资涉及橡塑、化工、金融、房地产等领域，旗下十二家全资子公司，固定资产达10亿，注册资金总计50亿。集团总部和旗下公司分布在福建、四川、江西、香港等地，形成了以房地产开发为核心，以物业管理等相关行业为配套的专业化房地产集团。公司开发项目多年，相继投资开发了泉州“汇金广场”、“温泉新都城”，漳洲新华东旧城改造、“丽景芗城”，福州“三盛•果岭生活”、“三盛•巴厘岛”、“三盛•中央公园”、“三盛•南香湖”、“丽景天成”，宁德第一大盘“三盛•君临天下”，成都“牧马山”等房地产项目。2008年，三盛地产集团在福州、泉州、南安、漳州、宁德、抚州、成都、沈阳八大城市同时操作十一大项目，可开发总建筑面积500万平方米。（3）、分析及预判优势：企业多元化发展，资金实力雄厚具有多年开发经验，专业性较强，实力不容忽视地块靠近多处村落，与金巢开发区较近，购房的群体较多劣势：地段位于老城边缘，既不能承上，也不能启下，脱离新城规划范畴周边配套匮乏，环境较为恶劣，公交交通十分不便靠近高压走廊，购房者心里戒备性强企业开发项目较多，资金和精力有所分散预判：根据其周边楼盘、土地价格及容积率来分析，其开发项目应该往中高端物业发展，但其周边配套、环境及购买群体难以支撑其高定位、高房价；因此，根据以上情况进行预判，其物业发展的类型应走中低端路线，产品类型应为小高层、高层，其价格应与金巢开发区内的创业嘉园进行比对，应在1900—2100区间内。B、2号地块（1）、项目概况该地块座落在迎宾大道以南，赣东大道延伸段以东，金巢大道以西，竹山路以北区域，土地面积为200亩，容积率为2.2，可开发建筑面积约29.33万㎡；该地块四面临街，北面紧靠五星级赣东国际大酒店，西面紧邻抚州市文化广场、汤显祖大剧院、图书馆、博物馆、市直单位办公楼，南面为市行政中心，东面紧靠金巢经济开发区，区域内道路交通、绿化、亮化工程均已成熟，该区域已经逐渐形成完整的行政、商务、居住中心集群。（2）、开发企业简介成立于2007年7月20日，系浙江正路工贸集团20亿元人民币巨资打造，公司坐落于抚州市金巢经济技术开发区。公司主要致力于太阳能光伏产品、多晶硅的生产。注册资本8960万人民币，固定资产投资8.5亿元人民币，首期安排用地673.75亩，现已完成建筑面积13.6万平方米。（3）、分析及预判优势项目行政配套较为集中，商务氛围浓厚，外部环境十分优越，道路交通便利；市直单位及政府部门均已入驻，购房群体的购买力较强；为政府重点招商引资项目，为了让企业安心落户抚州，该宗开发用地政府实际以10万元/亩的优惠政策出让给该企业，对外以90万/亩地价进行出让，土地价格在该区域有绝对的开发优势。劣势项目周边生活氛围不浓，生活配套不完善；以工业企业经营为主业，房地产开发尚属首次，无开发经验预判根据项目的周边环境、配套、地段进行分析，其开发的物业档次应为中高档物业，但因其规模较大，区域内竞争相对较为激烈，其房地产开发又属首次，对其价格有所影响，但根据项目土地实际出让价格及地段分析，其任何劣势都不会影响其房价的绝对优势，其价格区间预计在2100---2300元/㎡；因地块的面积较大，预计项目开发类型为多层、小高层、高层。C、3号地块（1）、项目概况项目地块分为两宗进行出让，地块南北相接,均位于抚州市迎宾大道以南，凤岗河以东，钟岭大道以北，玉茗大道以西区域，周边道路硬化、亮化、绿化均已到位，沿玉茗大道总长约为940m，宗地为狭长型，市行政中心、抚州市文化园、汤显祖大剧院、博物馆、图书馆、科技馆与之一路之隔，北面为国安局及财政局，尤其是市重点工程——凤岗河景观，顺沿该地块西面流淌而过，似一道亮丽的风景线蜿蜒而过，生态环境异常优越，是建设高档纯生态住宅社区、精品商业的绝佳地段，也是新城区域内最具竞争力的楼盘。（2）、开发企业简介江西丰源（集团）有限公司是集实业经营、高新开发、工商贸易和资本运营为一体的、跨地区、跨所有制性质的大型企业集团,公司注册资本1.23亿元,公司拥有全资子公司、控股和参股公司近20个，公司经营范围涉及商住开发、商业地产、生态旅游、路桥建设、信息网络、新型建材、物业管理、医疗器械、现代物流及园林绿化等领域，并创立了与房地产行业相关的企业链，如“丰源地产”、“泓源顾问”、“丰安物业”、“丰源路桥”等知名品牌企业。在房地产开发方面，企业依托省城南昌为中心，并辐射至各地市县，从2001年至今于南昌成功开发了“丰源嘉会”、“丰源天域”、“丰源淳合”、“丰源2008”等住宅项目，而“丰源金润广场”、“丰源物流中心”为其开发的大型专业大市场；地市项目有九江丰源金庐、丰源克拉城、丰源共青城（待建）等项目；并依托成功的房地产开发成立了营销代理公司，旗下代理了南昌“西街景城”、“城市夕地”、丰城“鑫远春天”、吉安四方圆家居建材城等十余个房地产项目，成为了江西房地产界具有影响力的房地产企业。（3）、分析及预判优势新城内绝佳地段，凤岗河及周边环境、行政配套将项目紧紧包围，地块优势无可比拟；沿街总长近千米，商业发展潜力巨大；项目所处是政治、文化、商业、环境的汇聚之地，更是最宜居的核心地段。劣势土地价格为新城之最，开发风险较大；地块较狭长，进深较浅，西晒房较多；生活配套及公交配套较为匮乏预判根据项目独特的地理位置、绝佳的环境配套、最长的商业临街面、高昂的地价及企业实力综合分析，企业为本省企业，对本地市场的十分了解，其资源配置都相对优越，因此，项目走高端物业类型事在必行；根据项目容积率来看，项目物业类型为高层住宅及沿街高档商业物业；从其综合的优势分析，其均价区间预计在2800—3000元/㎡。D、4号地块（1）、项目概况该宗地位于抚州市迎宾大道以南，金巢大道以东，竹山路以北，伍塘路以西，是新城区与金巢经济开发区的连接处，其地段较为显赫，已纳入新城区规划范畴；地块四面临街总长约为1800m，出让条件要求须建造5000㎡以上的国家品牌商场或超市，其商业价值巨大，但操作难度较大；北辰御景园、江南春晓、创业嘉园等大型楼盘近在咫尺，开发氛围浓厚。项目即坐拥新城环境、配套及交通，又享有经济开发区的人流、资金流、信息流及物流，开发建设条件十分优越。（2）、开发企业简介江西亚洲城房地产开发有限公司（独资）是香港汎港投资有限公司下属的一大型房地产开发公司，企业主要经营范围为房地产开发、建筑工程、房地产中介，注册资金500万美元，项目总投资为1000万美元，公司开发项目“红谷凯旋”位于南昌红谷滩中心区黄金地段，是该区域高档住宅物业，销售价格较同类产品较高，销售业绩较好。（3）、分析及预判优势：地处新城与开发区连接处，形成左拥右抱之势宗地四面临街，商业价值较高；宗地道路交通四通八达，出行较为便利；地块土地平整规则，土地开发成本低，土地有效利用率高；项目紧邻经济开发区，购房群体多劣势：距离新城环境配套相对较远，较其他竞争楼盘优势难以凸显；区域服务功能不完善，生