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智慧城XX地产“XX新城”项目发展定位策划报告而我们只能选择其中的一条条条大道通罗马项目策划的目标：塑造“三性”实现“五出”•我们认为，在公司品牌在西安市区市场还没有形成品牌号召力的状况下，项目必须充分挖掘区域板块优势、整合周边资源，塑造项目的“三性”（唯一性、权威性和排他性），铸造精品，以差异化竞争的方式，在西安占据一个细分市场（教育地产）的高端。•另外，本案作为公司运作的第一个中大型的战略性项目，应该在获取良好利润的基础上，达到“五出”（出成果、出人才、出机制、出品牌、出网络）的目标，树立独特的项目品牌和企业品牌，从而确立公司在今后西安市场上竞争的核心优势。目录第一部分态势分析第二部分发展思路第三部分项目定位第四部分规划建议第五部分开发策略第六部分首期启动第七部分营销推广第一部分态势分析一、城市篇二、地产篇三、项目篇四、企业篇一、城市篇谋全局者，方能得一域1、西安城市地位与能级不断提升•西安自古以来，就是三秦的中心和西北重镇。如今，在西部大开发的推动下，西安的城市地位与能级正在不断提升。现在的西安，不仅仅是西安人的西安，更是陕西人的西安，西北人的西安，乃至全国人的西安。•在此趋势下，西安对西北各省的人来讲的吸引力是正在越来越强，有更多的人正来到西安，“学习在西安、置业在西安、创业在西安、生活在西安”正在成为一种趋势。西安——西北的“门户”和“枢纽”•西安，是新欧亚大陆桥——陇海兰新经济带上最大的中心城市，也是我国干线公路网中承东启西贯南通北的结点，是西部大开发的第一阶梯，是陕西省关中城市发展轴和南北城镇发展轴的交点，其区域价值不可忽视，在新一轮区域平衡发展的战略指引下，西安的战略价值越来越凸现。大北京经济圈西安2、西安进入高速城市化阶段城市化水平50%40％70％90％人均GPD（美元）191011003000-500030000第三产业45.72%34.74%超过60％接近80％恩格尔系数34%37.1%31%左右小于30％类比城市西安中国北京、上海东京、纽约城市化水平20406080100初级阶段中级阶段中上阶段高级阶段恩格尔系数%30394960最富裕小康向小康过渡温饱绝对贫困西安城市空间外溢加速•从上表可以看出西安的人均GDP已接近2000美元，超过全国平均水平；恩格尔系数也已经达到小康向富裕过渡的阶段；同时，西安城市化已经达到50%，表明西安已经进入到城市化高速发展阶段。•在这一宏观趋势下，西安城市空间开始迅速向外扩张，二环路改造、绕城高速修通等城市骨架正在形成。西安城正在从“小西安”（城墙之内的传统皇城）向“大西安”（多功能组团的现代化都市）扩展。西安扩张：从“方城”到“环城”西安城发展的三个阶段：—小西安：方城附近为界。以方城为中心的杂居时代。—中西安：以国家级的高新技术产业区为龙头，西安的城市中心向南偏移。经过几年的发展高新区已经成为发展良好的西安“辅城”。—大西安：以绕城高速为标志，城市在“拉宽骨架、降低密度、产业北上、城市南移”的指导下，正在“多组团环城”时代扩展。XX大西安中西安小西安“大西安”时代，外围组团中心形成•如今的西安城，正处于“中西安”发展框架形成，逐步向“大西安”过渡的发展阶段。•伴随着此轮“城市扩张”运动，在东、西、南、北都出现了不同程度的郊区化迹象，尤其是南部正在成长为西安的成熟“城市副中心”。资料：西安新一轮规划的“一城多心”结构•在西安第四次规划布局思路中，提出了“九宫格局，一城多心”的总体布局，并要“降低中心密度，保护古城风貌”，实施“南北拓展空间，东西延伸发展”：–在西南方向形成以户县为主的副中心，–在东北方向形成以新筑、临潼为主的副中心，–在北部方向形成以阎良为主的副中心，–在渭北方向形成以高陵、泾河工业为主的副中心，–在南部方向形成以XX区为主的副中心。3、南部西安，大西安最成熟的城市副中心•在“大西安”的众多组团中，包括西高新、曲江新区、西部慧谷（韦曲）、西部大学城以及XX新城在内的“南部新西安”，已经成为西安城市发展的最亮点，成为发展最成熟，最被认可的新西安拓展区。–西高新连续多年成为中国发展最良好的国家级高新开发区；–曲江新区在众多重大工程的带动下，正在成为西安的新中心；–西部大学城已经有数十万高素质人群入驻；–“西部慧谷”一座富有特色的产业新城正在崛起；–XX区正在建设新的XX中心区，新的经济增长点正在形成。西部大学城南部新西安的格局曲江新区旅游产业新城西高新XX区：？西部慧谷南部新西安•位于“南部新西安”核心区的XX区，正在全新规划并建设新的中心区——XX新行政中心区，并且借助西部大学城（拥有30万高素质人士）、“西部慧谷”（拥有众多航天等相关科研机构）的独特教育、科研优势，实施新一轮的战略举措——打造“知识XX”。可以看见，原来以农为主的“XX县”正一跃成为西安最富有知识气息的智慧高地。4、“知识XX”，浮出水面知识改变XX根据西安市城市副中心规划，XX正在形成五大功能板块：①西部大学城：教育、居住②XX科技园：居住、教育、运动③XX新区：行政、文化、商贸、居住④XX老城区：商贸、居住、行政⑤韦曲科技产业园：居住、商贸、运动、游憩。资料：大学城促进地区经济发展•从国内外大学城的发展与当地经济发展的关联来看，大学城促进地区经济发展模式如图所示：“知识XX”的核心区正在崛起从目前的格局来看，以XX新行政中心区、盛世商都和大学城核心配套区以及本案构成的知识XX核心区——新XX中心区正在形成。从未来发展趋势看，这里将成长为“知识XX”的“心脏”，将成为高级商务中心，高级服务业、知识产业的聚集中心以及高尚人文居住中心。智慧城，“新XX中心区”的核心引擎从“新XX中心区”的重点项目来看：大学城里的大学，各自为战，并没有形成有档次、有水平的配套服务，基本是属于围墙经济；大学城服务中心的开发迟迟未有动静；行政中心区的建设属于政府行为，主要是为XX行政办公和相关公务员所服务，也缺乏市场行为的带动；盛世商都以商业配套为出发点，兼顾soho办公，对新XX中心的部分功能具有完善和推动作用。智慧城项目，是区域内唯一一个能够承担整合与提升的战略性项目，有着非同一般的战略价值。5、结论：智慧城，区域发展的战略引擎•从以上分析可以看出，本案正处于西安城市发展的主脉上，正处于西安城市拓展的“火山喷发口”上，不论对宏观的“南部新西安”，还是对中观的“知识XX”都有非常重要的战略价值。•如果项目运作思路得当、操作到位，将极大的促进和加速“知识XX”的形成，并为提升XX形象起到重要的作用，成为“新XX中心区”的战略引擎，成为“南部新西安”的重要引擎。谋全局者，方能得一域•工作室认为，对于智慧城，不仅仅是普通的房地产项目开发，更是区域发展的战略引擎性项目。因此，我们认为，项目在开发的过程中，应充分考虑区域发展的需求，植入能够提升区域价值的“核心引擎”，通过对区域价值的支持，来提升项目的价值，从而使项目发挥更大的价值。二、地产篇创新成就“黑马”1、西安房地产总体发展趋势分析•经过几年的高速成长，西安市场正在从本地开发商小盘为主向外地大兵团规模开发为主的阶段，从“插花”开发逐渐转向品牌开发，这预示着西安房地产市场正处于升级换代的关键节点上。1）西安房地产已从本地兵团小盘开发阶段转变到“八国联军”大盘规模开发。–本地的世纪金花、东盛等纷纷拿下大宗土地；–绿地、珠江、中海、和记黄埔等外地大鄂纷纷进入西安。西安房地产正从卖家居走向买环境、买生活方式的阶段。这种变化产生的结果，一个刺激新的消费，挖掘新的购买力，也就是将加速换房的进程，让原来已经有房的人住上好房子；另一个是房地产开发理念和运作模式要发生根本性的改变。2）西安房地产还处于卖家居、卖环境的阶段，真正营造全新生活方式的卖生活方式的项目还很少。市场发育程度短缺市场供求平衡、相对饱和过剩市场（全面短缺、结构性短缺）（结构性过剩、全面过剩）产品提升阶段地段家居环境服务管理化生活方式买家认识阶段认地段认家居认环境认服务管理认品牌竞争层面提升资源（土地）销售设计资源整合全方位竞争企业状态提升项目公司专业公司管理公司全能冠军追求境界提升看得见摸得着看得见摸不着看不见摸不着但感受得到北京西安3）西安房地产处于供需相对稳定，真正的有效需求还有很大的挖掘潜力。–2003年：西安房地产开发量1336万平方米，商品房销售面积250.3万平方米，其中商品住宅销售面积227.9万平方米。–2004年：西安房地产开发量1497万平方米，商品房销售面积209.4万平方米，其中，住宅销售面积188.6万平方米。–据预算，西安在2003-2005年之间，每年要自然增加38万非农人口，这还不包括流动人口，而按照西安“十五”规划，2005年人均住宅至少应达到15平米。以2002年西安人家居住面积的数据（建筑面积：20平方米）为基数，那么从2003-3005年，西安每年至少要760万平方米的住宅面积。4）西安房地产市场已经迎来新一轮郊区化趋势。•西安老城区的居住环境已经到了人们忍受的上限，“腾笼换鸟”已成必然趋势，市委市政府也已明确提出该战略。因此，西安房地产的郊区化是不可阻挡的潮流，关键是开发商如何投资引导。•以紫薇田园都市为代表的郊区大盘，将西安人从老城区吸引到了高新区内，开启了西安郊区化居住的第一轮浪潮，实现了西安人心理郊区化的第一步。但是，从目前西安的郊区楼盘发展来看，郊区盘配套严重滞后，它们据真正的郊区楼盘还有相当的距离，要形成郊区化运动还需时日。第一轮郊区化的主要问题•在以紫薇田园都市为代表的这一轮郊区化浪潮对西安人的居住理念影响是巨大的，但因为操作上的原因，并没有把大盘的优势、郊区盘的优势做出来，使得很大一批客户对郊区化失去信心，导致郊区盘“有市无势”的尴尬局面。其主要原因在于以下几点：交通不畅通；配套设施建设滞后，没有形成居住氛围，影响了后续客户的追捧；发展商缺乏精细化运作，产品品质没有大的区别；受房地产发展水平和丰厚利润的刺激，近郊区的楼盘的产品形态绝大多数是以小高层、高层为主，容积率大都比较高，并没有体现出郊区楼盘的居住品质。没有与城区的楼盘在景观上、在居住品质上形成差异化。新一轮郊区化将呈现的特点：区域发展成为此轮郊区化的重要背景，产品由住宅开发转向复合地产开发：随着城市化的推进，此轮郊区化首先是城市功能和城市组团的外迁。城市功能已经构成了此轮郊区化的最重要支撑。比如，南部副中心（XX区）周围已经有高新区XX科技产业园、曲江新区、大学城以及“西部慧谷”等众多市级重点开发区形成。此轮郊区化的产品也从单纯的住区开发转变到融合教育、产业等综合城市功能的复合地产开发。企业一号公园（办公）、盛世商都（商业中心）等城市功能也正在项目周围形成。绿地世纪城以打造高新区CBD为旗帜，进行商业、办公以及住宅的综合性开发。配套先行、环境先行：在城市功能外移的推动下，此轮郊区化开发中，配套已成为郊区开发的重要砝码，而且出现配套、环境限于住宅开发的趋势。大雁塔北广场、大唐芙蓉园等大型项目的形成，就使得曲江新区的房价成为西安的最高区域。品牌先导，形象打造：新一轮房地产的郊区化将会形成品牌企业先导的发展模式，产品开发将会注重品质，并倡导一种新的生活方式。•规模化、品牌化和郊区化已经成为西安房地产市场新一轮的发展趋势，在此背景下，项目就必须要塑造独特的个性，形成鲜明的形象与品牌，才能在新一轮发展趋势中脱颖而出。•从西安房地产的特点看，西安房地产市场正在从粗放式的模仿开发阶段（曾经一度是以南方市场尤其是深圳为样板，大批克隆），向精细化、细分化的自主创新阶段转变。•模仿克隆开发造成了西安房地产的几个特点，主要表现在：2、西安房地产市场的特点•据西安市统计局城调队的统计资料显示，从西安市房屋价格走势看，由于利益驱动，自2002年起，西安市新上市楼盘结构逐步向高层偏移，导致西安市目前高层商品房在总量上的比重日益扩大，二环以内多层建筑寥寥无几，在客观上就造成了西安市房屋价格出现结构性上涨的局面。•西安市今年二季度住宅类每平方米均价为2904.4元，其中普通