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大亚湾华南国际项目策划构想..策划：策略树地产策划机构目录第一部分：一、现代流通业的定义二、专业市场成功的一些关键因素三、大亚湾的产业特色和值得关注的问题第二部分：一、石化产品交易与大亚湾经济发展的关系二、华南国际项目与大亚湾石化、建材原料及产品交易中心的关系三、大亚湾华南国际早期产品定位的一些不足四、对华南国际项目规划设计的一些框架性设想第一部分：认清形势把握规律——专业市场发展的机遇一、现代流通业的定义现代流通业是指以商品流通和为商品流通提供服务为经营内容的产业，主要包括批发和零售贸易业、餐饮业、仓储业，并涉及交通运输业等。现代流通业通过广泛采用现代技术和先进的管理模式，对传统流通形态进行改造、创新和发展，代表流通业的发展方向。大力发展现代流通业，提高流通业的整体素质，是提高经济运行质量和效率，优化经济结构。培育新的经济增长点，增强综合竞争力，整顿和规范市场经济秩序，完善市场经济体制的重要途径。二、专业市场的成功的一些关键因素1、市场的起源市场起源于“集市”。即人们定期聚集在一起买卖商品的活动场所。“集市”的诞生是人类商业行为的一大进步，它的出现极大的促进了商品的流通，并发展成由定期的“集市”到固定场所的“市场”。.2、市场的形成随着社会的发展，社会财富的增加，人口的增长，居民聚集地的形成，商业行为也由单个自发行为的演变为有组织行为，商人们开始自发的集中在一起从事商业活动。市场也随之而诞生。发展至现代社会，由于人们的活动半径不断增大，市场的功能也不断完善，市场也变得种类繁多。国民经济各个领域的物资流通的责任也落到了市场这只无形的“手”上，市场不再是承担着商品流通的责任，而且包括了资源的聚集、重新分配、发散等各项职能。市场形成的过程：外部环境促变社会发展需要个人生活需要团体生活需要.内部环境促变剩余物品交换简单投机行为获取高额利润集合社会资源.发展形式个体间物品交换定期的“集市”固定的买卖街道商品交易市场.3、市场的发展受制于哪些因素？市场作为商品的流通渠道，如果没有足够的物资流通需要，也就没有市场存在的必要。在当今社会中专业市场当担物质流通业的主角，而其形成与发展主要受到两种因素制约：.A、因“集”而“散”专业市场与所处地域的产业结构有着莫大的关系，生产企业集中，导致大量的集中采购，专业市场也就因运而生。比如：围绕佛山石湾的建陶企业而形成的佛山建陶市场、山东淄博的建筑材料市场、浙江义乌的小商品市场等等。与当地的优势产业相互依存、产销互补而形成的专业市场一般规模比较大，并且容易“作大蛋糕”。.B、因“散”而“集”因为历史原因而约定俗成的专业市场，因为优良好的商品交易渠道和网络而形成产品的聚集，从而形成专业市场，如广州的中大布匹、服装辅料交易市场；广州站前路一带的白马、黑马、金马等服装批发市场等。新的专业市场在业态和业种的选择方面，要充分的考虑以上两种因素，从而降低风险、]增加成功的可能性。.资源分配资源集中资源整合场地认知度流通、周转成本渠道畅通多样性及时性可比性稀缺性准确性针对性信息流通商业氛围可信性有效市场供给有效市场需求发散集中三、大亚湾的产业特色和值得关注的问题1、大亚湾石化区的定位大亚湾经济技术开发区于1993年5月经国务院批准设立，位于广东省惠州市南部，毗邻深圳、香港、属于广东经济活跃的珠江三角洲经济区范围。、总辖陆域面积273。68平方公里，海域面积488平方公里，海岸线长52公里。开发区的产业发展目标定位是：以石化产业为主导，电子、汽车零配件工业协调发展，并充分发挥惠州港的物流聚集效应。据预测，未来8—10年，大亚湾区将投入1100亿元的建设资金，不包括已经投入和正在投入的石化工业区基础配套建设资金的投入。.2、市场分析未来的大亚湾将具有六个城市区域。南面海滨区和荃湾半岛是一个功能齐全、客货两运的现代港区；东面的霞涌是一个旅游、商住区；霞涌和中心区之间是大型的石化区，位于中部的中心区将是一个行政、金融和商贸中心；西南的西区将是一个钢铁工业城和高新技术工业区。西南海滨区、山区和海岛还有待规划。3、展望预计在未来十年内，大亚湾将发展成为一个新兴的港口工业明星城市，并以鲜明的“个性特征”屹立于粤港澳经济圈，那时的大亚湾将成为香港的重要分流港和京九铁路南端最便捷的出海口，并极有可能与香港、深圳优势互补，组成一个世界级的主枢纽港群；将成为广东省主要的大型石化、钢铁工业记得和东部沿海工业走廊的发展核心；将成为我国兼有海洋、海岛旅游、山地探险和大工业旅游特色的重要旅游城市；还将通过两条工业走廊与惠城区连接，形成以惠州——大亚湾为中心区的功能齐全的组团式现代化城市。第二部分：（大亚湾）华南国际项目的框架性构想一、石化产品交易与大亚湾经济发展的关系1、石化产品的交易是石化工业园区建设的重要一环。.随着中国最大的中外合资项目——中海壳牌南海石化项目正式动工建设，世界级的石化项目相继在大亚湾落户，如：2004年惠州惠菱化成有限公司MMA(即甲基丙烯酸甲脂)项目在惠州大亚湾动工建设，中海油1200万吨炼油厂落户大亚湾等，一个世界级的石化产品生产基地已经呼之欲出。.珠江三角洲经济最发达地区的深圳、东莞以及河源、梅州和潮汕地区等，都是大亚湾石化产品交易园区的潜在客户。.与珠江三角洲的其它地区相比，我国最主要的几个大型石化产品生产基地如江苏省扬子石化、山东省齐鲁石化、江西省九江石化、浙江化工区、上海金山石化等利用海、陆、空到惠州的距离最近，费用也最省。.惠州地区对化工产品的需求也非常大。惠州是亚洲最大的电话机生产基地，以及中国最大的电池、电视机、汽车音响、高级电工产品、线路板和照相机生产基地之一，整个惠州市对化工原料的需求，保守估计每年最少需要６０亿元人民币，现在所有这些原料几乎都是从外地购入。建立一个功能完善的石化产品交易园，既可方便企业的采购工作，降低成本，同时无形中加快了大亚湾石化工业园区的建设速度，支持了地方政府的工作，从而有机会争取到政府在资金和政策方面的大力扶持。.2、大亚湾石化产品交易园的建立，完全有可能成为大亚湾经济的一个新的增长点.●传递行业最新信息，加强产品创新能力，促进产业改造与升级建设大亚湾石化、建材原料及产品交易园，通过把世界各地的新、优材料和产品进行集中展示、销售，可以增强市场快速反应能力，及时向本地生产厂家传递行业最新信息，加强产品创新能力，促进产业改造与升级。.●加强供需方的沟通，有效降低企业经营成本建设大亚湾石化、建材原料及产品交易园，可以促进惠州及珠三角地区石化产品的出口。一方面，成本的降低、国际最新行业信息的及时掌握等有助于提高本地区石化产品的出口竞争力；另一方面，石化原材料交易园是供需方的桥梁，本地企业可利用市场的宣传、沟通功能向全世界推荐自己的产品，促进产品出口。●增强企业竞争力，又有利于地方经济的发展建设大亚湾石化、建材原料及产品交易园，可为石化产品的生产、加工和使用企业提供新的、具有竞争力的原材料供给渠道与产品销售渠道，从而有助于这些企业开拓国内市场，发展一般贸易出口，实现成功转型。助于既可增强企业竞争力，又有利于地方经济的发展。.●有利于本地区居民创业，促进当地整体经济的发展建设大亚湾石化、建材原料及产品交易园，有利于本地区居民创业。在惠州及珠三角地区，有许多先富起来的居民，他们拥有大量资金，想进行产业投资，但缺乏创业经验，不知道市场需要什么，大亚湾石化、建材原料及产品交易园帮助这些潜在投资者了解市场情况，这些都助于他们创业，从而进一步促进当地整体经济的发展。3、建设大亚湾石化交易区可与惠州经济发展的支柱产业具有良性互动关系.建设大亚湾石化、建材原料及产品交易园可与惠州经济发展的支柱产业具有良性互动关系，有助于加快大亚湾石化工业园区的建设，完善惠州的产业结构，吸引跨国石化公司采购中心落户惠州，使惠州成为国际石化产品及原料的采购中心。.目前，惠州正在逐渐形成由石化产业为代表、电子、汽车零配件制造业为两翼代表三大支柱产业。大亚湾石化、建材原料及产品交易园与这三大支柱产业具有良好的互动关系，因而有助于完善惠州的产业结构。例如，为相关产业提供价廉物美的原材料与及时的行业信息，从而促进相关产业的发展；为石化产品生产企业提供原材料批发、展示、配送等服务的原材料专业市场已成为现代物流业的重要组成部分。因此，对大亚湾石化产业园区而言，建设一个大亚湾石化、建材原料及产品交易园非常必要，并且拥有良好的市场前景。.二、华南国际项目与大亚湾石化、建材原料及产品交易中心的关系华南国际项目成为大亚湾石化、建材原料及产品交易园的优势.华南国际项目位于惠州大亚湾经济技术国家级开发区，上杨商业区新澳大道旁，距离惠州码头5公里，离惠澳（头）疏港大道与深汕高速、惠盐高速、广汕高速和在建的广惠高速、惠河高速等干线道路联通，澳（头）深（圳）沿海一级公路正在筹建中，区内高标准的城市道路交通网络已基本完善，可以适应发展的需要。京九铁路和广梅汕铁路横贯惠州，由惠澳铁路连接惠州港，惠州平潭机场距开发区仅36公里，深圳宝安机场仅70公里均在1个小时车程内。惠州港是国家一类对外口岸，可以直航世界各大港口。华南国际项目区位条件优越，交通与信息基础设施优势明显。这种区位特点使项目对国内外石化产品的生产、加工、原材料供应等方面企业的企业具有显著的吸引力；同时项目背靠大亚湾这个世界级的石化工业园区，有非常强大的产业依托，潜在的市场空间很大；借助于发达的交通与信息基础设施，为大亚湾石化、建材原料及产品交易园的孵化创造了有利条件，也有利于增强其对周边地区、对全国、乃至世界的辐射能力。华南国际项目是大亚湾石化产品交易区的最佳位置，把握好有利的市场因素，找准契合点，华南国际项目是完全可以成为大亚湾国际石化工业园区灿烂明珠的。三、大亚湾华南国际早期产品定位的一些不足华南国际项目功能现有设计功能定位不太清晰，具体表现在以下几个方面：所有的的物业的群楼都是大面积的商业，群楼以上部分是住宅，居住空间与商业空间大体量重叠。由于这两种物业各自有其特征，很难在同一空间里满足各自的设计需要，因此在设计时很难使不同功能的物业优势充分的表现出来；商业物业没有明确的业态和业种的划分，对将来的营销形成压力；.四、对华南国际项目规划设计的一些框架性设想.1、规划设计原则建设中国最好的化工、建材产品交易中心●作为新世纪建设工程，规划设计应具有超前性和先导性。体现新理念和新手法，达到高起点，同时兼顾市场的具体情况，追求高品质，高档不高价。●贯彻“以人为本”，“尊重市场”与“可持续发展”思想。倡导新营商模式的现代物流交易园区。●适应土地开发与建设实际，面向市场，有利于起步与分期开发。2、关于定位依托大亚湾的石化产业优势、惠州港的深水良港优势、优越的海、陆、空交通环境，建设中国一流石化、建材产品交易园区。.3、设计理念我们给市场所提供的不仅仅是一个商品的集散地，一个交易中心，更具有价格形成中心功能和信息发布中心功能，是中国石化产品物流“引擎”。.4、业态和业种业态：厂家直接经营，贸易行、代理商等业种：化工产品具体品种如下表示：大类具体品种PVC、改性PVC、LDPE、HDPE、LLDPE、PP、改性PP、PS、改性AS、酚醛树脂、尿酚醛树脂，环氧树脂等工程塑料、复合塑料功能性母料ABS、PA、POM、PC、PET、PBT、PU、PF、DAP、EVA、PPS、PEEK、PSU、PI、PPO、PAST等；塑料合金，共混材料，复合材料，热塑性弹性体。各种工程改性塑料、色母料、功能性母料。塑料助料抗氧剂、抗静电剂、光稳剂、着色剂、偶联剂、增强剂、填充剂、阻燃剂、成型剂、热稳定剂、润滑剂、增塑剂、紫外线稳定剂、抗微生物剂等；其他原料各种橡胶原料的副牌料、废料、再生、改性粒料。建材产品：具体品种包括：建材陶瓷、建筑涂料、油漆、地毯、墙纸、五金交电等。5、功能设计●交易功能：以产品集中优势、物流交通优势、交易渠道畅通优势形成一个综合全面的交易中心。.●交流功能：提供实景交流平台，开拓极富价值的“互动空间”，实现点对点沟通，面对面交流。吸引国内国际行业精英通过大亚湾国际石化产品及原材料交易园