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幸福城二期策划书编制：张梓靖审核：周宇，王广平审批：丁宁目录一、工程概况及项目总平面二、组织架构与岗位职责三、项目的范围划分四、工程进度管理五、工程质量管理目录六、工程成本管理七、采购与招标管理八、项目的沟通管理九、项目的风险与对策十、项目的总体协调内容摘要1.1.项目概况1.2.项目总平面1.3.项目管理特点及难点1.4.项目SWOT模型分析工程概况及项目总平面图第一章1.1.项目概况工程概况及项目总平面图第一章建筑面积约为25万平方米，包括21栋高层（16-20F），26栋洋房（5-7F），5栋商业，1栋邻里中心，1栋托老所，1栋地下泵房，4栋变电站，2栋换热站。具体形象进度如表：项目数量形象进度备注洋房住宅（40，42，33，56-58#）6栋室内抹灰完成5-7F洋房住宅（除40，42，33，56-58#）20栋二次结构完成5-7F高层住宅21栋主体结构完成16-20F商业S6，S7#2栋具备竣工条件2F商业S8#1栋二次结构完成3F商业S9，S10#2栋尚未开工2F邻里中心1栋二次结构完成2F托老所1栋主体结构完成2F地下泵房1栋框架结构完成1F变电站3,4,5,6#4栋框架结构完成（除变电站6）1F换热站2,3#2栋框架结构完成（除换热站3）1F1.2.项目总平面图工程概况及项目总平面图第一章一立项：建筑面积9万平米二立项：建筑面积16万平米1.3.1.内部环境方面：1.3.项目工程管理的特点和难点（1）现场整体地势较低，室外无市政排水措施未就绪，雨季排水影响严重。（2）项目周围整体市政配套工作进展缓慢。（4）工程现状临水临电布置容错率较低，故障后造成影响较大。（5）大量前置工作，如图纸，配套工作等均为落地。工程概况及项目总平面图第一章（1）整体项目同时开工建设规模大，各种工序穿插多，尤其配套进场后。（2）总包单位管理人员配备不足，以包代管，管理意识薄弱，质量标准低。（3）整体工程进度滞后合同工期较多，罚款金额已经达到上限。（4）项目北侧学校地块即将启用，工程现场临建受到严重制约。（5）项目部人员配备较少，工作经验不高，制约项目开发建设。1.3.2.组织筹划方面：1.3.3.外部环境方面：1.3.项目工程管理的特点和难点（1）2015年开始实行四部节能政策，原有检测试验等相关内容变动。（2）塘汉路道路改造，河北路断交，交通仅从杨北路通行。西侧及北侧规划道路未启用。（3）建委竣工验收流程变动，需提交资料增多，工作量增大。（4）2015年公司整体资金紧缩，工程款项支出收紧，资金支持减弱。（5）公司暂无新开发项目，对各参建单位的吸引力下降，管理难度增加。工程概况及项目总平面图第一章131.4.项目SWOT模型分析工程概况及项目总平面图第一章内部因素外部因素优势（S）劣势（W）工期较一期较长操盘经验提升提前组织筹划多数队伍已经确定工程资金紧缩管理人员配备不足前期资源滞后对图纸及设计文件的研究不够深入项目人员调动机会（O）SO战略WO战略一期管网完毕，可能解决现场排水问题规划环路，可能作为次通行出入口监理单位较一期提升甲分包队伍基本磨合，适应现场管理统筹安排各工程流水顺序，保证排水设施的最大程度保持给予监理单位授权，调动积极性，充分发挥监理职责提前组织队伍，降低延误，为各队伍展开施工提供便利工程资金支付有限保证关键工序项目建立项目部主导，监理为骨干的管理组织提前落实前期资源（如设计，开发）发动监理及分包单位，集中审核图纸，提前解决落实风险（T）ST战略WT战略四步节能政策影响总包单位人材机组织，管控薄弱雨季，麦收，秋收临水临电事故项目收尾，矛盾集中，管理难度激增代建学校影响临建管理介入总包专业队伍及材料机械准备情况。提前考虑第三方。工程计划安排上考虑雨季及收麦延误时间，关键工序避开该时段。现场三通一平情况摸底，返平面图。技术方案调整，降低施工影响红线外解决临建问题（特殊情况考虑公建）对政策及图纸进行深化，问题反馈公司拍板。项目管理过程中力争一次到位，避免遗留问题工程款支付过程中，需各单位提供农民工工资支付凭证公司内部矛盾如临建、前期资源问题及时上会，零拖延2.1.各单位组织架构及职责2.2.项目部组织架构及职责2.3.监理单位组织架构2.4.总包单位组织架构第二章项目组织架构与岗位职责2.1.各单位组织架构及职责项目实施阶段中各相关单位（部门）之间组织关系如右图：兴渤海公司总部幸福城项目部总包施工单位监理公司配套专业分包施工单位指定专业分包施工单位甲供材料设备、甲指乙供材料、设备供应商支持监督管理管理、配合职能部门（设计、成本、开发）销售支持监督管理项目组织架构与岗位职责第二章2.2.项目部组织架构及岗位职责项目部采用直线型组织架构模式项目组织架构与岗位职责第二章2.2.1.项目部组织架构2.2.项目部组织架构及岗位职责项目组织架构与岗位职责第二章项目管理范围负责人幸福城二期一标段土建邻里中心，洋房40-42#洋房32-35#朱文杰（组长）高层43-45#楼，变电站4#，换热站2#张晓博高层28-31#，高层36-39#王天一洋房70-73#，46,47#楼王金彪幸福城二期二标段土建洋房56-57#，66,68-69#，74#楼，高层50-51#楼，变电站5,商业S8，S9刘文龙（组长）洋房58-61#楼，高层52-55#楼，换热站3，换热站6，商业S10赵洪涛洋房62-65#楼，高层48,49#楼，托老所，地下水泵房姜红默幸福城二期水暖水暖相关工作秦祥强（兼组长），王彦超，闫东松幸福城二期电气电气相关工作张梓靖（兼组长），韩蓟兴，鲍飞幸福城二期景观景观相关工作徐建（组长），初家伟，申奥运，赵帅帅幸福城二期精装修精装修相关工作许大为2.2.2.项目部工作分工——落实到人，责任负责制2.2.3.1.土建工程师：（1）负责土建专业工程图纸的全面审核工作，包括审核图纸内工艺要求、材料的选用要求；（2）负责施工现场准备工作：例如：确定红线点；场地拆迁清理；复核单体建筑的放线工作；围墙、道路等（3）负责协调组织施工场地向施工单位移交工作；（4）负责工作范围内分包施工单位进场计划及材料、设备进场计划的编制，并控制各单位、材料的进场时间；（5）负责全面协调施工过程中土建、给排水、电气、暖通专业之间的配合工作；（6）在工作范围内，负责协调解决工程进行中的技术问题，负责指导监理公司、施工单位的工作，使工程进度、工程质量达到公司的要求，对重点部位及易出现通病部位和监理工程师进行专项验收，并对各分项组织抽验；（7）协调组织工程建设中的基础、主体、竣工等验收工作，全面协调与物业公司的工程交接工作；（8）负责工作范围内设计变更的现场控制工作及现场签证审核工作。工作范围：结构工程、内、外装工程、防水工程、门窗工程、道路工程等等。项目组织架构与岗位职责第二章2.2.项目部组织架构及岗位职责2.2.3.项目部各岗位职责管理职能分工.doc团队任务分工表2.2.3.2.水暖工程师：（1）负责给排水及暖通设计及设备、材料的选用工作；（2）负责给排水及暖通专业工程图纸的全部审核工作，包括审核图纸内工艺要求、材料、设备的选用要求；（3）负责施工现场准备工作：协调市政配套管线施工工作；（4）负责协调组织工作范围内分包施工单位的考察工作；（5）负责工作范围内分包施工单位进场计划及材料、设备进场计划的编制，并控制各单位、材料的进场时间；（6）负责配合土建、电气、精装、景观等专业工作；（7）在工作范围内，负责协调解决工程进行中的技术问题，负责指导监理公司、施工单位的工作，使工程进度、工程质量达到公司的要求，对重点部位及易出现通病部位和监理工程师进行专项验收，并对各分项组织抽验；（8）负责协调组织工程建设中的专业验收工作，配合完成物业公司的工程交接工作；（9）负责工作范围内设计变更的现场控制工作及现场签证工作；工作范围：室内、外给排水工程、市政工程、消防工程、中水工程、水景工程、燃气工程、暖通空调工程等项目组织架构与岗位职责第二章2.2.项目部组织架构及岗位职责2.2.3.项目部各岗位职责2.2.3.3.电气工程师：（1）负责指导强弱电设计及设备、材料的选用工作；（2）负责强弱电专业工程图纸的全部审核工作，包括审核图纸内工艺要求、材料、设备的选用要求；（4）负责施工现场准备工作：协调市政配套管线施工工作；（5）负责协调组织工作范围内分包施工单位的考察工作；（6）负责工作范围内分包施工单位进场计划及材料、设备进场计划的编制，并控制各单位、材料的进场时间；（7）负责配合土建、给排水、暖通、燃气等专业工作；（8）在工作范围内，负责协调解决工程进行中的技术问题，负责指导监理公司、施工单位的工作，使工程进度、工程质量达到公司要求，对重点部位及易出现通病部位和监理工程师进行专项验收，并对各分项组织抽验；（9）负责协调组织工程建设中的专业验收工作，配合完成物业公司的工程交接工作；（10）负责工作范围内设计变更的现场控制工作及现场签证工作；工作范围：强弱电工程、消防工程、室外配套工程等。项目组织架构与岗位职责第二章2.2.项目部组织架构及岗位职责2.2.3.项目部各岗位职责2.3.监理单位组织架构及岗位职责项目组织架构与岗位职责第二章2.3.1.监理单位组织架构2.3.2.监理单位岗位职责与项目部组织架构形成线性对应关系（1）土建监理对应项目部土建工程师，每名土建工程师对应1~2名监理员。（2）水电监理对应项目部水电工程师，每名水电工程师对应1~2名监理员。（3）电梯工程及安全文明配备专职监理员。（4）总监及总监代表统筹安排全盘工作，对接项目部项目经理。对应关系根据阶段工作量分解后确定总监总监代表土建监理员电气监理员水暖监理员安全文明专职监理员资料员（1人）电梯专职监理员装饰装修阶段（15人）装饰装修阶段（4人）装饰装修阶段（4人）电梯安装阶段（2人）项目全期（1人）监理人员配备需求见下页按照建设工程监理规范及合同要求履行职责洋房区域3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月主体阶段装饰装修阶段收尾验收阶段竣工验收阶段土建监理688888866水暖监理111221111电气监理111221111电梯监理001111100高层区域3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月主体阶段装饰装修阶段收尾验收阶段竣工验收阶段土建监理4477774444水暖监理0111221111电气监理1111221111电梯监理0000111100全项目3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月安全监理1111110000资料员1111112221合计1518222426262118177项目组织架构与岗位职责第二章2.3.监理单位组织架构及岗位职责2.3.3.监理单位人员需求表2.4.总包单位组织架构及岗位职责项目组织架构与岗位职责第二章2.4.1.总包单位组织架构2.4.2.总包单位岗位职责项目经理商务部工程部安全部安装部物资部技术部合同范围内的总体组织协调对于甲分包队伍总体管控对于总包单位的管理，“立足合同，留好痕迹”乙分包劳务队伍甲分包劳务队伍3.1.项目总平面布置3.2.总包劳务队伍范围划分3.3.专业分包工程、甲供材料设备及甲指乙供材料设备清单第三章项目范围划分3.1.项目总平面布置项目范围划分第三章黑色标注——现状道路；红色标注——临电路由；蓝色标注——临水路由；圆圈——可能通行入口。现状主入口现状临建（学校）规划环路道口（可能）一期交界部位道路（临时）临水接口临电接口2015年主要涉及装饰装修阶段工作，涉及二次结构队伍。总包单位将二次结构队伍标段划分如图。具体各队伍情况详见下页。项目范围划分第三章3.2.总包劳务承包范围划分二次结构队伍划分对各二次结构队伍的分析如表。重点控制对象为分包一及分包五两项队伍。（承包范围大，质量标准低）项目范围划分第三章3.2.总包劳务承包范围划分分包队伍包含楼栋承包范围队伍特点备注分包一洋房32-35#，高层28-31#，36-39#二次结构，室内抹灰及地采