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2017年上海写字楼市场分析报告上海甲级写字楼市场存量上半年新增供应平均租金空置率上半年净吸纳量资产价值收益率9,892,962平米(q-o-q↑)1,225,371平米(y-o-y↑)人民币9.2每平米每天(q-o-q↓)15.8%(q-o-q↑)720,101平米(y-o-y↑)人民币72,066每平米(q-o-q↑)4.7%(q-o-q↓)上海写字楼全市概览,2017Q2核心商圈新兴商圈存量上半年新增供应平均租金空置率上半年净吸纳量资产价值收益率6,582,734平米(q-o-q↑)352,452平米(y-o-y↑)人民币10.4每平米每天(q-o-q↓)11.0%(q-o-q↑)300,948平米(y-o-y↑)人民币82,527每平米(q-o-q↑)4.6%(q-o-q↓)3,310,228平米(q-o-q↑)872,919平米(y-o-y↑)人民币6.8每平米每天(q-o-q↑)25.5%(q-o-q↑)419,153平米(y-o-y↑)人民币50,740每平米(q-o-q↑)4.9%(q-o-q↑)上海写字楼全市概览,核心商圈/新兴商圈,2017Q2浦西浦东存量上半年新增供应6,382,244平米(q-o-q↑)898,628平米(y-o-y↑)3,510,718平米(q-o-q↑)326,743平米(y-o-y↑)平均租金人民币8.5每平米每人民币10.7每平米每天(q-o-q↑)天(q-o-q↓)空置率上半年净吸纳量资产价值收益率17.8%(q-o-q↑)502,083平米(y-o-y↑)人民币65,738每平米(q-o-q↑)4.7%(q-o-q-)12.3%(q-o-q↑)218,018平米(y-o-y↑)人民币86,143每平米(q-o-q↑)4.6%(q-o-q↓)上海写字楼全市概览,浦西/浦东,2017Q2陆家嘴普陀新兴商圈静安核心竹园黄浦世纪公园长宁徐汇核心闵行核心商圈世博前滩上海写字楼主要商圈概览杨浦虹口静安非核心洋泾徐汇非核心前滩世贸中心I陆家嘴金融服务广场二期(28,900平米)华电大厦(43,000平米)核心商圈新兴商圈宝钢大厦(24,000sqm)SOHO天山广场(72,000平米)徐家汇中心一期(16,634平米)航汇大厦(39,000平米)(78,007平米)虹桥丽宝广场(105,000平米)凯滨国际大厦(50,000平米)虹桥万通中心(47,034平米)城开国际商业中心T1(58,562平米)兴业太古汇T2(71,400平米)国寿金融中心(88,000平米)世纪汇广场T2(64,836平米)徐汇T20(10,682平米)凯德星贸中心(45,154平米)星荟中心(118,000平米)(136,798平米)上海写字楼新增供应,2017年上半年2017年上半年供应量：1,225,371平米金融街海伦中心(95,483平米)金光白玉兰广场徐汇日月光中心(32,881平米)黄浦1,456,434平米徐汇核心518,960平米静安核心1,029,920平米长宁906,435平米222,200平米虹口静安非核心364,562平米720,856平米普陀146,000平米闵行709,596平米世纪公园565,272平米核心商圈新兴商圈前滩及世博上海写字楼各商圈存量,2017Q2总存量：9,892,962平米杨浦洋泾29,454平米陆家嘴1,846,402平米竹园824,583平米245,007平米307,281平米9,892,96210,000,0008,000,0006,000,0004,000,0002,000,000-上海写字楼甲级写字楼存量(2002-2017Q2)平米12,000,000200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016Q22017新增供应存量3年平均新增供应上海写字楼写字楼分类存量(平方米),2017Q26,582,7343,310,2286,196,012核心商圈甲级写字楼新兴商圈甲级写字楼优质产业园上海写字楼未来写字楼项目–核心商圈汇路项目2017201820192020陆家嘴金控广场2021来福士长宁广场一座2017新增供应：289,156平米陆家嘴中心泰康金融中心中海徐家上海写字楼未来写字楼项目–核心商圈2018新增供应：377,934平米陆家嘴SB1-1项目博华广场凯德晶萃广场古北SOHO徐家汇中心二期,T120172018201920202021上海写字楼未来写字楼项目–核心商圈201720182019202020212019新增供应：125,000平米富士康大厦绿地五里桥T1上海写字楼未来写字楼项目–核心商圈201720182019202020212020新增供应：198,952平米吉宝静安项目华润浦明路项目上海写字楼未来写字楼项目–核心商圈201720182019202020212021新增供应：776,975平米董家渡金融城徐家汇中心二期T2，T3上海写字楼未来写字楼项目–核心商圈2017-2021总供应：1,768,017平米20172018201920202021中海徐家汇路项目陆家嘴金控广场来福士长宁广场一座董家渡金融城徐家汇中心二期T2，T2，T3吉宝静安项目绿地五里桥T1富士康大厦陆家嘴SB1-1项目陆家嘴中心泰康金融中心博华广场华润浦明路项目凯德晶萃广场古北SOHO上海写字楼未来写字楼项目–新兴商圈华润万象城二期20172018201920202021路发广场丰树商业城II前滩世贸中心晶耀前滩T1-22017新增供应：537,735平米虹桥汇上海写字楼未来写字楼项目–新兴商圈徐汇万科中心三期办公晶耀前滩T3-6亿城股份20172018201920202021国盛大厦龙华国际梦中心上海SK大厦湘芒果2018新增供应：997,971平米闸北利福久光保利绿地广场A1A2上海写字楼未来写字楼项目–新兴商圈高尚领域苏河洲际中心2019新增供应：679,611平米20172018201920202021星港国际中心前滩中心上海写字楼未来写字楼项目–新兴商圈201720182019202020212020新增供应：439,656平米闸北金融街金地长寿路项目佳兆业金融中心保利徐汇滨江项目西岸华鑫金融中心天荟上海写字楼未来写字楼项目–新兴商圈20172018201920202021瑞腾国际尚浦中心2021新增供应：871,380平米中美信托金融大厦中信财富广场恒基中心前滩置地广场星汇前滩上海SK大厦瑞腾国际湘芒果星汇前滩三期办公上海写字楼未来写字楼项目–新兴商圈20172018201920202021华润万象城二期丰树商业城II虹桥汇保利绿地广场A1A2高尚领域星港国际中心佳兆业金融中心路发广场闸北金融街苏河洲际中心金地长寿路项目保利徐汇滨江项目徐汇日月光中心天荟中信财富广场中美信托金融大厦国盛大厦西岸华鑫金融中心恒基中心徐汇万科中心晶耀前滩前滩世贸中心龙华国际前滩置地广场梦中心前滩中心尚浦中心2017-2021总供应：3,526,353平米闸北利福久光上海写字楼甲级写字楼供应量(1998-2021)2017–2021新增供应总计:652万平方米平米2,500,0002,000,0001,500,0001,000,000500,0000长宁虹口黄浦核心静安浦东徐汇新静安闵行普陀杨浦浦西浦东上海写字楼新增供应–浦东/浦西(1998-2021)2017*–2021*新增供应总计:浦西:483万平米,浦东:169万平米平米2,500,0002,000,0001,500,0001,000,000500,0000核心商圈新兴商圈上海写字楼新增供应–核心商圈/新兴商圈(1998-2021)2017*–2021*新增供应总计:核心商圈:212万平米,新兴商圈:440万平米平米2,500,0002,000,0001,500,0001,000,000500,0000小陆家嘴-2,159平米竹园70,504平米世纪公园15,456平米黄浦73,324平米徐汇核心46,133平米长宁34,850平米杨浦14,232平米虹口86,168平米静安非核心14,821平米静安核心78,296平米普陀2,376平米闵行113,299平米核心商圈新兴商圈上海写字楼各商圈净吸纳量,2017年上半年2017年上半年全市净吸纳量：720,101平米徐汇非核心38,584平米世博前滩126,854平米上海写字楼写字楼租赁成交面积分析–按行业划分20152016金融业[PERCENTAGE]零售业[PERCENTAGE]科技、媒体和电信业[PERCENTAGE]制造业[PERCENTAGE]专业服务[PERCENTAGE]房地产制药[PERCENTAGE][PERCENTAGE]能源其他[PERCENTAGE]金融业[PERCENTAGE]零售业[PERCENTAGE][PERCENTAGE]科技、媒体和电信业[PERCENTAGE]专业服务[PERCENTAGE]制造业[PERCENTAGE]制药房地产[PERCENTAGE][PERCENTAGE]能源[PERCENTAGE]其他[PERCENTAGE]上海写字楼2016写字楼租赁需求分析–内外资内外资企业成交占比内外资平均成交租金比较内资[PERCENTAGE]外资[PERCENTAGE][VALUE].08.48.287.88.88.69内资8.3外资人民币/平米/天9.2长宁14.1%黄浦11.7%徐汇核心4.2%竹园11.3%世纪公园0.4%虹口静安非核心14.5%44.9%普陀8.4%静安核心6.8%小陆家嘴13.1%15.6%闵行33.6%核心商圈新兴商圈上海写字楼各商圈空置率,2017Q2全市平均空置率：15.8%杨浦徐汇非核心27.1%世博前滩36.0%25.5%11.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%上海写字楼空置率–核心商圈/新兴商圈(2013Q1–2017Q2)30.0%核心商圈新兴商圈200520032007200820092010201120122013201420152016Q22017上海写字楼空置率–浦东/浦西(2005–2017Q2)35%30%25%20%17.8%15%12.3%10%5%0%浦东甲级写字楼浦西甲级写字楼平米/天竹园人民币9.6/平米/天世纪公园人民币9.1/平米/天黄浦人民币9.9/平米/天徐汇核心米/天陆家嘴人民币12.7/长宁人民币7.6/平米/天杨浦人民币6.2/平米/天虹口人民币7.2/平米/天静安非核心人民币6.3/平米/天静安核心人民币11.3/平普陀人民币7.5/平米/天闵行人民币5.5/平米/天核心商圈新兴商圈上海写字楼各商圈租金,2017Q2全市平均租金：9.2每平米/天人民币10.3/平米/天徐汇非核心人民币6.6/平米/天世博前滩人民币7.2/平米/天上海写字楼租金走势350330310290270250230210190170150200620072008200920102011201220132014201520162017F2018F2019F2020F2021F上海甲级写字楼平均租金（人民币/平米/月）6.87.006.005.004.00核心商圈新兴商圈上海写字楼核心商圈/新兴商圈租金趋势(2013Q1-2017Q2)人民币/平米/天11.0010.410.009.008.00200520032007200820092010201120122013201420152016Q2201710.710.009.008.58.007.006.005.0011.00浦东浦西上海写字楼浦西/浦东甲级写字楼租金趋势(2005-2017Q2)人民币/平米/天13.0012.0014.210.016.517.514.510.06.37.010.09.37.811.39.87.65.89.912.79.511.59.69.17.57.27.010.38.06.64.67.