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香颂产品定位塑造还原报告2011.09报告框架产品介绍产品介绍一一一销售过程和业务反馈销售过程和业务反馈二二二产品还原和客户反馈产品还原和客户反馈三三三问题总结和建议问题总结和建议四四四香颂属于绿地的“新里”产品系列，具体产品介绍框架如下经济技术指标园林绿化道路系统内部配套设施区位环境建筑风格户型别墅公寓2345167卖点介绍8区位介绍外环线•项目四至：北至外环路500米1980绿化带，南至秀沿路、中国电信产业园B区，西至东明路，东至康桥电信园A区3地块、杨高南路。•区域介绍：•康桥工业区的所在地，属于周康别墅区，区域内拥有万科提香等众多高端别墅项目。•周边小范围内配套设施缺乏•交通系统：自驾车可迅速接驳中环及外环，出行便利，但公交系统落后。经济技术指标高层区建筑面积：101381平米总套数：1128套停车位：639辆低层住宅区（别墅）建筑面积：29326平米容积率：0.6总套数：122套停车位：244辆总指标（不含幼儿园）总用地：112645平米地上总建筑面积：139862平米计容建筑面积：135172平米住宅面积：130708平米综合楼面积：2133平米容积率：1.20绿地率：35%停车位：971辆幼儿园会所别墅高层景观•项目打造了健康、休闲、友好、亲近自然为代表的澳洲风情景观。•在别墅和公寓中间采用水系进行分割，保证别墅私密性。•公寓景观打造多个开放式空间，供大家交流休憩。道路系统•完全的人车分流道路系统•业主车全入地下车库，地面仅留部分访客停车，保证小区的整洁•另外通过道路和水系，别墅区与公寓区严格分开，保证别墅私密性地下车库入口小区公寓出入口小区别墅出入口内部配套设施•4600m2会所:拥有游泳池、户外网球场。另外餐饮、瑜伽室、健身房、美容等功能在考虑中，后期计划引入鸿艺会、名流会等会所运营公司进行管理，保证会所运营质量。建筑风格•小区整体采用新古典主义风格•别墅：石材+面砖+部分铝板•公寓：石材+高档涂料+部分铝板公寓户型香颂公寓户型配比表6%54159.24三房C1＋D12%18140.83三房E12%1888.44二房C72%1888.37二房C65%6087.34二房C55%6087.24二房C436%39688.26二房C336%39688.56二房C23%5489.59二房C13%5469.65一房D1比例套数面积房型•90平以下公寓户型的套数占到公寓总套数的92%，按照当时政策首付只需2成。•公寓主力户型为88平的C2、C3户型，两个户型占到公寓总套数的72%。•大量户型赠送入户花园，可改造成一个小房间，超高性价比•此外，公寓中设计了创新大平层户型：C1+D1公寓主力户型1——C2、C3户型•C2：两室两厅89.59平，可将入户花园改造成房间，变成三室二厅•C3：两室两厅88.26平，可将入户花园改造成房间，变成三室二厅•两个主力户型均是通过赠送面积，打造成了90平米以下的三房公寓创新大平层户型——C1+D1•C1：两室两厅89.59平方米•D1：一室两厅69.65平方米•C1+D1户型在购买过程中必须两个一起购买，相当于一个大平层户型•160平方米可以获赠26.97平方米，包含两个入户花园别墅户型•控制总价，面积紧凑，216-268平米•高赠送（花园+露台+地下室），部分户型赠送面积超过产权面积•地下车库双车位设计•类独栋设计，提升别墅价值：部分联排户型仅以一层书房、中厨及二层露台相连，打造类独栋户型•超大面宽，客厅南向面宽6.3-9.3m；主卧面宽5.1-6.3m。别墅户型拼合方式一层二层三层四层连接方式：一层咬合、二层露台相连四联→独栋+双拼+独栋六联→独栋+双拼+双拼+独栋边套类独栋房型图-1F1F•地上建筑面积：•约269平方米•地下面积：•约185平方米车库下沉式庭院客厅中西双厨双餐厅老人卧室•加长加宽双车库：44平方米•采光：下沉式庭院•客厅南向面宽：9.3米•客厅面积：40平方米•一楼有老人卧室、中西厨、双餐厅•三个卧室•其中主卧套房46平方米•情景露台约43平方米2F屋顶•露台约24平方米主卧套房卧室卧室露台露台•地上建筑面积：•约224平方米•地下面积：•约163平方米•加长加宽双车库：38平方米•采光：下沉式庭院•客厅南向面宽：6.3米•客厅面积：31平方米•一楼有书房、双餐厅下沉式庭院车库双餐厅客厅书房别墅中间套房型图•两个卧室套房•其中主卧套房38平方米•情景露台约12平方米•主卧套房27平方米•情景露台约43平方米主卧套房套房主卧套房露台露台露台销售卖点介绍一．道路系统：人车分流（竞争对手中海御景熙岸和保利林语溪均未设置该系统）二．配套设施：拥有综合性会所（中海和保利均未设置会所）三．户型：面积紧凑，控制总价；公寓赠送入户花园；别墅类独栋设计，提升整体价值、赠送面积达到100%，下沉式庭院、地下双车位车库、报告框架产品介绍产品介绍一一一销售过程和业务反馈销售过程和业务反馈二二二产品还原和客户反馈产品还原和客户反馈三三三问题总结和建议问题总结和建议四四四产品分批推售情况——别墅产品推售情况600420020283223172103000033500350003530037000450000102030405060708月9月10月11月12月2011年9月05000100001500020000250003000035000400004500050000别墅推量别墅去化量别墅价格别墅的价格从初始的30000元/平一路上升到年底的37000元/平，目前售价45000元/平。（备注：推售量按套数统计，价格按照元/平米统计）香颂别墅推售情况图香颂项目共计122套别墅。8月底推出60套别墅，经历8、9两个月完全去化完毕。10月底再推42套别墅，历经10、11、12三个月去化完毕。今年9月开始销售剩余的20套别墅，目前已去化10套2.51.52.603.50001.52.51.90.72.30.40.30.5150001625017000213002140020900186001830000.511.522.533.548月9月10月11月12月1月2月3月0500010000150002000025000公寓推量公寓去化量公寓价格价格从初始的15000元/平一路上升到21300元/平。产品分批推售情况——公寓（备注：推售量按万平方米统计，价格按照元/平统计）香颂公寓推售情况图产品推售情况共计10.1万平米公寓。8月推2.5万方，当月去化完毕9月推1.5万方，当月去化完毕10月推2.6万方，2个月去化完毕12月推出的房源体量较大，达到3.5万方，且09年底二手房营业税税额上调，对市场形成压力，所以12月推出的房源经历了4个月才去化完毕。销售访谈总结说明：•销售员售楼时项目实体尚未出来，所以这里的反馈只以销售阶段问题为主。•很多反馈的问题与客户反馈内容一致，所以在这里就不祥述，而是在客户反馈中统一详细叙述。销售访谈总结销售访谈总结：满意的方面一．人车分流系统，客户认为更安全且能维持小区整洁。二．景观设计：客户较认可景观，认为绿化率高、环境好。样板段的绿化展示佳，有力促进客户成交。三．户型上：控制面积及总价，赠送入户花园、下沉式庭院。四．在样板房展示的选择上，考虑客户便利性，就近设置，在售楼处中心搭建公寓样板房，售楼处附近选择别墅样板房。五．客户认可项目建筑立面，觉得颜色经典耐看。销售访谈总结销售访谈总结——不满意的方面一、环境设计和景观节点：•入口展示欠佳，尤其是大门形象未能体现档次感。•绿化实景与销售说辞存在差距，客户存在抱怨。•景观缺乏主题及命名，标志性不够，不利于销售。•商业标高与道路标高不在一个平面，商业地势低于道路50厘米，展示较差，未对销售起到促进作用。销售访谈总结——不满意的方面二、户外场地：缺乏老人和儿童的户外器械运动场所。三、公共设计：客户希望会所能尽快开出来，并且以健身为主题。四、道路系统：1.部分公寓电梯只能到达半地下层，不能直接到地下车库，不够便利。2.地下车库采光、通风欠佳，存在漏水现象。五、希望背景音乐播放钢琴曲，创造宜居环境，促进成交。销售访谈总结——不满意的方面六建筑单体：•楼层朝向非正南，客户认为设计存在瑕疵。•公寓及别墅的入户处理均不够气派，最好能将公寓电梯厅，别墅入户门厅等地方挑空。•C5、C3等户型的卧室、厨房等空间采光存在问题。•大多数户型存在个别功能空间（餐厅、卫生间、卧室等）面积过小，无法实现正常使用功能。•别墅户型没有做客厅挑空等设计，无法凸显空间开阔感及档次感。报告框架产品介绍产品介绍一一一销售过程和业务反馈销售过程和业务反馈二二二产品还原和客户反馈产品还原和客户反馈三三三问题总结和建议问题总结和建议四四四z别墅入口大门不够大气、没有给人眼前一亮的感觉，有点像公寓的大门。可以做成很大的门，然后其余固定，只在一边开个小门出入。z小区设置了3个大门出入，起码需要配置18个保安人员，这样无形中增加了物业管理费。z大门与景观环境协调度较好，采用了铁艺、石材等。z公寓入口大门：2个，别墅入口大门：1个。采用石材加门闸。z与场地和景观设计取得协调，采用当地材料和传统工艺。入口大门(含门卫岗亭)社区外部环境、景观综合形象环境设计和景观节点小类中类大类客户反馈实际情况产品标准要点所涉及的硬件设施调研产品设计点环境设计和景观节点——社区外部环境、景观综合形象社区大门别墅大门•大门不够气派•3个大门数量多，需要至少配置18个保安人员，增加物业管理成本z喜欢铁艺栏杆加植物的，感觉通透，同时以后植物长好了会很好看。白涂料粉刷的砖砌围墙过于简单。z部分为铁艺栏杆外加绿色植物围护，上面有香颂LOGO，与社区整个地面图案、社区氛围配合度高z部分为砖砌白涂料粉刷围墙，档次低，与整个社区及植物氛围匹配度低z围墙与地面材料、图案协调，顺应地势，配合植物外形小区围墙社区外部环境、景观综合形象环境设计和景观节点z小区外围植物存活率较低，养护方面要注意。z售楼处前面集中绿化，富有层次感，植物种类丰富，围墙等处以竹子配合铁艺z周界围闭加石材景墙z注重景观气势和对行人的引导作用。小区外围绿地小类中类大类客户反馈实际情况产品标准要点所涉及的硬件设施调研产品设计点小区围墙：铁艺+绿化小区外围绿化养护不佳，部分竹子已枯死•铁艺加绿植的围墙通透性好，美观度高，得到客户认可•外围绿化的存活率低，要注意养护小区围墙涂料粉刷社区外部环境、景观综合形象环境设计和景观节点z没注意z整体色彩采用红、褐等成熟稳重色彩，别墅采用坡屋顶形式，公寓采用平顶z色彩和形式富于变化，成本许可情况下宜采用坡屋顶形式小区建筑天际线z没有看到z设置了垃圾桶及指示牌，太阳伞和休闲座椅在销售期间设置，销售完毕后已经撤场z休闲座椅、太阳伞、垃圾筒、指示牌等公共区域环境部品类别z没注意•基础照明（小区内部设置有效果照明，具体位置在水景、景墙及雕塑）小区外围灯光设计小类中类大类客户反馈实际情况产品标准要点所涉及的硬件设施调研产品设计点•客户对外围灯光，公共部品及建筑天际线等的关注度很低，没有客户关注过该类设计小区外围照明环境设计和景观节点大类调研产品设计点客户反馈实际情况产品标准要点所涉及的硬件设施小类中类z一些绿化边缘处理不到位，树穴周围泥土裸露，植物稀疏，影响美观z部分别墅客户反映别墅景观单一、没有层次感、没有坡地设计、树种少，排排坐，私密性太差，别墅绿化道路窄，楼栋间距过窄，对视严重。z小区的绿化做的太密了，总是这里种树那里种植物，一从一从的，最好能舒展开来，有个大草坪，很开阔的，大家可以活动的场所。z塑胶草坪是用来跳舞的？那还挺不错的，就是感觉不够大，人一多手都伸不开，没法跳。z你们这个水系是活水还是死水？死水以后的清洁是个问题啊。到时候不要发臭哦。最好为活水水系，利于清洁同时要做好安全防护工作，防止小孩子跌入z庭院绿化不上档次，草都发黄了，绿化采用的树种都不是高档的树种，树的造型也不好，总之，整个绿化不够精，不够细。z采用澳洲风格园林设计，考虑生态和景观美观，运用大量银杏、香樟、广玉兰等树种。z别墅公寓运用