绿城景观产品设计管理

绿城集团景观产品设计管理二〇一一年四月二十八日目录第一部分前言第二部分绿城集团景观精细化管理体系一、绿城集团景观精细化管控总图二、绿城集团景观系统管控流程表三、绿城集团景观系统管理权限设置表四、绿城集团景观精细化管理过程框架表五、绿城集团景观设计管理操作指引六、绿城集团景观工程管理操作指引七、绿城集团景观专家委员会名录八、绿城集团景观设计资源库九、绿城集团景观工程合格供方库目录第三部分绿城集团景观设计技术把控要点一、绿城集团产品综述（景观篇）二、大型综合开发项目景观规划、设计管控要点三、公寓类景观设计管控要点四、法式排屋、合院类景观设计管控要点五、别墅类景观设计管控要点六、酒店景观设计管控要点七、样板区精细化管理管控要点八、绿城集团产品成熟复制手册（景观篇）第四部分结束语第一部分前言一、引子一个成熟的房产开发公司，应该在项目的前期、项目的规划设计阶段具备整合各种资源、获得比较理想的规划设计成果的能力。假设一个项目有几十个专家来确认签字，那么，这个项目最后一定会成为一个非常好的城市景观、非常好的居住区。最后客户领钥匙的时候，他也一定是笑容满面的。——宋卫平（2004年7月）第一部分前言丽江公寓现场工作照片济南全运村现场工作照片绿城的评审体系里两个重要的支撑：一个是评审者的基本素质，包括责任心和能力；另外一个是评审整个过程里面的质量把控，是否形成一个非常认真的、可被回溯检查的过程。我们内部必须有一个基本流程，包含产品营造的所有重要节点，有效记录各个把控节点的责任人和他所进行的评审活动。——宋卫平第一部分前言房地产业设计管理的定义：以使用者的基本需求和精神需求为导向，来做设计相关决策的管理方法，指有计划地进行资源的开发、整合、组织、规划与控制，创造出合理有效的产品，为企业、社会谋求最大的潜在的综合效益而使社会损失减少到最小，所进行的一系列设计策略与设计活动相关的管理，也指优化设计相关的企业流程。它是一种长期而广泛的活动，会影响到社会、自然、经济、文化活动等所有层面。二、房地产企业设计管理的定义第一部分前言三、房地产企业设计管理主要作用设计管理在管理和设计以及各部门的界面中，同样也在企业内部和外部诸如技术、设计、设计思考、管理和市场营销等不同平台间界面中作为联系。设计管理又可被解释为一种设计资源整合工作的概念，是使设计构思产生、发展和转化为价值的整个过程。“作为项目开发主体的房产商，在一个限定的开发周期内，根据产品的定位，同时聘请多个设计资源，分门别类地对于项目所涉及到的专业进行设计，对设计成果进行甄别、评判，并处理衔接各专业间出现的矛盾和问题，保证项目最终的实施效果从品质上、进度上、成本上符合自己的期望与愿景。”——《如何有效整合设计资源》袁笑雨第一部分前言内部客户前期部工程部物资采购部营销策划部其他部门提供概念研讨方案设计前期配合。提供扩初图纸文件，协调设计单位配合工作；提供施工配合，明确并审查项目各项标准和效果。提供材料的清单与要求。提供设计研究各阶段成果并进行宣讲；提供样板区工作配合。提供专业支持。提供工作计划、资金计划并反馈执行情况；提供设计管理工作与整体管理工作的配合。外部客户物业公司前期部政府管理部门提供设计图纸文件并解说。提供报批文件与图纸并进行解说，配合获取批准。提供技术支持。提供设计理念，协调。三、房地产企业设计管理主要内容第一部分前言内部供应商前期部工程部物资采购部营销策划部成本管理部其他专业提供政府与地方社会关系。提供后续施工图设计管理与现场配合。提供公司材料清单；提供公司产品线的成本造价基础数据；提供设置标准确定过程中的动态造价支持。提供市场调研报告；提供产品定位营销支持及市场反馈。提供设计标准定位与成本控制的支持和审查。提供项目目标成本要求。提供项目设计计划计划控制点和与各部门的协调配合支持；外部供应商设计单位相关科研机构业主与客户工程及材料供应商提供项目设计咨询服务。提供专项技术研究支持。提获取消费者意见和市场信息。提供产品、材料信息。三、房地产企业设计管理主要内容第一部分前言景观设计管理作为房地产企业设计管理的一个分支，主要管理范畴是室内空间以外的空间及场地，适用于公司开发项目景观产品研发及设计管理工作的全过程,从规划、方案开始到跟踪景观工程实施完成为止。景观品质定位首先必须服从于产品本身定位，且同时必须与其他专业品质相匹配。景观设计规划设计建筑设计室内设计室外灯光设计综合管线设计四、景观设计管理的定义第一部分前言主要职责：1、项目景观设计过程管理和质量标准管理。2、公司景观产品线规划、设计及产品组合研究的相关内容。3、以企业价值为导向的景观产品研发工作。4、成熟产品标准的制定和成熟产品系列的维护（含项目总结和评估）。5、负责景观系统内各类设计供方的资源整合和管理。五、景观设计管理的主要职责和工作内容第一部分前言最近我们比较多提及的问题：绿城发展到今天，高品质的产品已经成为我们的一个重要标志。当公司的规模、所管辖项目的数量在急剧增大，老的团队和人员无法全面覆盖拓展的规模的时候，如何保障新的团队和管理者在快速成长的过程中，对于绿城产品的理解和认识并达到对品质的保障？如何全面提高新的团队和管理者的组织管理水平、眼界、品味、沟通以及执行等多方面的综合素质和能力？管理模式的转变是否一种选择？比如精细化管理？精细化管理的标准可以制定，如何执行？执行的效果会如何？评判的依据是什么？其支撑来自于哪里…？可以肯定的是，在精细化管理的背后，做为支撑的依然会是我们持续地对于产品诸多课题的深入研究！第一部分前言景观专业的精细化管理如何体现？以常规项目的操作为例，景观应提前介入。在景观介入之初，专业管理人员应完成项目的场地踏勘及基地现状的基本分析；规划定稿之前，建筑和景观设计单位必须介入并对规划方案进行评估，景观应协同项目公司和各专业部门完成产品定位；在建筑进入扩初之前，室内和景观必须介入并对建筑方案进行评估，对建筑、景观、室内的交接部位进行评审；景观的各阶段设计成果需要与规划、建筑、综合管线进行协调……等等。第一部分前言景观专业的精细化管理如何体现？我们需要在各流程阶段不断与设计师、其他专业进行讨论、交换思路，提出需要解决的问题，并且将问题分解、深化，找到答案后再进行整合，体现到产品的整体设计成果当中，同时用开发理念、理想状态以及一个非常认真且可被回溯检查的管理体系不断检验设计成果是否符合要求；这样的工作方式一直持续到最后的实施阶段。尤其对于景观专业来说，施工阶段的再设计、再校核更是不容忽视的环节。第一部分前言第二部分绿城集团景观精细化管理体系一、绿城集团景观精细化管控总图二、绿城集团景观系统管控流程表三、绿城集团景观系统管理权限设置表四、绿城集团景观精细化管理过程框架表五、绿城集团景观设计管理操作指引六、绿城集团景观工程管理操作指引七、绿城集团景观专家委员会名录八、绿城集团景观设计资源库九、绿城集团景观工程合格供方库一、绿城集团景观精细化管控总图根据绿城集团项目开发时序，以景观设计管控重点相关工作为主线，梳理形成了以下流程图，以指导景观管理各项工作有序开展。流程划分为景观规划定位阶段、景观设计阶段、景观营造阶段、验收交付阶段、后期评估阶段五个阶段，并对各阶段各项工作逻辑关系进行了明确。第二部分绿城集团景观精细化管理体系附件：精细化管控总图二、绿城集团景观系统管控流程表景观设计管控程序从景观定位、景观设计、景观营造、验收交付、后期评估五个阶段出发，对工作流程、重要工作节点、工作执行以及执行标准等进行了梳理，形成了以主流程为导向，工作节点、技术标准为支撑的一整套景观管控流程表。第二部分绿城集团景观精细化管理体系附件：景观系统管控流程表三、绿城集团景观系统管理权限设置表绿城景观管控权限是集团综合审批权限设置的一部分，为有利于明确职责和工作执行，将景观管控权限按照总流程顺序和工作项具体要求进行了细化，明确了工作执行主体（组织、参与），工作评审主体（主评、参评、评审形式、评审记录），事项审核、审核人，以及执行标准/文件。第二部分绿城集团景观精细化管理体系附件：景观系统管理权限设置表四、绿城集团景观精细化管理过程框架表绿城景观精细化管理过程框架表从工作内容、审批权限和执行标准出发，对精细化管理手册景观定位、景观设计、景观营造、验收交付、后期评估五个阶段的内容进行了概述。第二部分绿城集团景观精细化管理体系附件：景观精细化管理过程框架表五、绿城集团景观设计管理操作指引目的：为绿城景观管理人员遵守这种规范，从而让绿城景观的基础运作更加正规化、规范化和标准化，为绿城景观的拓展提供可推广性、可复制性。内容：全过程包含5个阶段，87个节点1、景观规划阶段（对应项目定位及规划设计阶段）2、景观设计阶段（对应建筑设计实施阶段）3、营造实施阶段4、验收交付阶段5、总结评估阶段第二部分绿城集团景观精细化管理体系1、景观规划阶段（对应项目定位及规划设计阶段）第二部分五、景观设计管理操作指引景观规划评估报告/建议书项目基础资料收集及场地踏勘项目及周边景观资源分析报告参与编写产品策划书编写及评审编制《项目基础信息表》、《项目景观设计计划表》参与规划方案评审及样板展示区确定编制景观设计任务书景观设计任务书评审备档产品中心专业公司报备项目公司、景观公司报备备档参与建筑方案评审建筑资料备档项目公司、景观公司报备1.1流程图（常规项目）1、景观定位阶段（对应项目定位及规划设计阶段）第二部分五、景观设计管理操作指引1.1流程图（大型综合开发项目）参与编写产品策划书编制《项目基础信息表》、《项目景观设计计划表》参与规划方案评审及样板展示区确定编制景观设计任务书景观设计任务书评审产品中心专业公司报备项目公司、景观公司报备参与建筑方案评审建筑资料备档项目公司、景观公司报备景观规划设计单位选择与委托（大型综合开发项目，跟进规划设计单位委托）项目基础资料收集及场地踏勘项目及周边景观资源分析报告备档景观规划启动会参与产品策划书及规划概念方案评审景观规划评估报告/建议书备档景观规划设计导则/纲领手册评审景观规划概念方案初评参与产品策划书终稿评审景观规划方案评审检查表、照片备档集团审批项目公司、景观公司报备景观公司报备集团审批项目公司、景观公司报备参加规划方案评审1、景观定位阶段（对应项目定位及规划设计阶段）第二部分五、景观设计管理操作指引（常规项目）：1.1项目基础资料收集及场地踏勘，完成周界景观资源分析报告：在景观介入之初，景观管理人员进行项目地块基础资料（大型综合开发项目，基础资料还应包含项目所在城市、区域的地质地矿、自然资源、生态植被、人文资源、城市总体规划、控规、详规以及周边配套设施、交通资源等）和规划方案资料收集并建档立项，以上资料需由规划建筑公司或前期人员提供。附件-项目基础资料收集与分析表1、景观定位阶段（对应项目定位及规划设计阶段）第二部分五、景观设计管理操作指引（常规项目）：景观管理人员及区域设计负责人应进行现场踏勘，了解及拍摄基地内部、四周、周界环境、城市道路、特殊地形、道路、原有苗木的现场照片，对照地形图与现场吻合程度，梳理有利及不利条件，并加以分析评估。大型综合项目的分析报告还应进一步延伸至包括对周边城市、区域的绿地系统、地质分析、自然资源、生态植被、人文资源，包括对保护性资源（如城市保护性建筑、海滩、江滨、湖滨、林源、古木等）的退让关系。资料收集和评估报告完成后应报项目公司及景观咨询公司备档。（常规项目）：项目及周界景观资源分析报告（公寓版）基地位置（附项目区位）项目简介：项目性质、建设规模地块景观现状地块周边、内部景观现状（附实景照片）周边区域交通及道路（附现状照片）周边区域环境及设施周边主要楼盘（附照片）、周边公建设施其它情况（描述项目特殊情况）1、景观定位阶段（对应项目定位及规划设计阶段）第二部分五、景观设计管理操作指引1、景观定位阶段（对应项目定位及规划设计阶段）第二部分五、景观设计管理操作指引（常规项目）：1.2参与编写《产品策划书》编写及评审：景观管理人员参与项目公司组织的《产品策划书》景观部分内容的编写，景观咨