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创造城市的美丽房产品缺陷研讨专题报告创造城市的美丽物管作为集团的一分子，在服务过程中倾听业主对于产品的心声，并希望能将这些心声收集和传递给集团，帮助集团打造更适合于人居住的产品。2003年，物管公司开始了房产品缺陷收集和研讨之路，和集团的有关部门一起编写了《房产品缺陷汇编》一书。创造城市的美丽在这之后，我们也一直在注重相关资料的收集。去年，我们针对2004年1月1日后交付的所有绿城项目开展了研讨，汇编成《2011年房产品缺陷研讨报告》，在集团产品中心的组织下，与集团各专业部门进行了探讨，部分建议已被集团的《工程营造标准强制性条文》采纳。今年，我们对2011年交付的项目进行了房产品缺陷研讨，以后每年我们会把这种产品缺陷研讨模式固化，并将研讨结果提交集团参考。创造城市的美丽我们认为，一个优秀的房产品离不开精心的规划设计和规范的施工管理，也要从方便使用和方便管理的角度去营造。我们以管理者的身份和业主使用的视角，建议产品要注意三个结合：创造城市的美丽一是产品与业主使用相结合二是产品与日常管理相结合三是产品与气候习惯相结合以下，是我们结合2011年、2012年对2004年1月1日以后交付的项目，从以上三个方面对产品存在的一些不足之处进行了初步的整理，希望能对集团有所帮助。创造城市的美丽限于专业的限制，我们以下所提的建议可能不够准确。同时，由于我们仅是从物业管理和使用者的角度去看待这些问题，并未能从房产开发的方方面面去综合考虑，因此，我们所提的建议可能也较为片面。但是，我们仍然希望这些建议对集团“品质地产”的营造是有所帮助的。创造城市的美丽产品与日常使用的结合创造城市的美丽我们的房产品是与人相伴的，是承载人类精神、传承人类文明的产品，归根结底都是为人所服务、为人所享用的，我们认为，优秀房产品的首要条件是必须满足业主的使用要求。因此，我们在房产品的设计过程中既要注重安全又要讲求舒适感。创造城市的美丽1、在今后的楼盘设计中，应充分考虑商业街及主要出入口的夜间照明亮度问题，避免存在安全隐患。在出入口的设计时，应注意以下几点：创造城市的美丽2、出入口在设置水景等大型节点景观时，应同时考虑这些景观是否会对机动车行驶产生影响（如是否会遮挡驾驶员的行驶视线等）。创造城市的美丽3、小区消防门设置时应位于最外侧，以免通道被违规停放的自行车堵塞后，发生消防事故时无法及时打开。创造城市的美丽4、小区机动车入口尺寸需人性化考虑，大于1.2米，确保行人与电动车能够正常通行。创造城市的美丽1、在车辆频繁通过的道路上尽量避免采用石材铺装，如坚持采用，则石材的厚度必须满足车辆的荷载，同时预留伸缩缝，避免后期破损，既影响美观、又造成成本投入的增加。在园区道路的设计时，应注意以下几点：创造城市的美丽2、为确保两辆越野车（一般高端住区中业主拥有的车辆较为高端）能够并行，高端低密度住区的园区车行道路，不论主次，宽度应不小于4.5米。创造城市的美丽3、在道路设计时建议要考虑人们的行走习惯：比如在容易出现绿化踩踏的部分用绿化小品处理或者采取倒圆角设计形式；同时，为老人、残疾人考虑，建议在园区内考虑设置无障碍景观路线（供轮椅、孩童推车推行）。创造城市的美丽1、现在的项目均采取人车分流，建议车行入口都能在地面设置道闸，业主车辆凭卡直接驶入，外来访客车辆经询问后发卡进入（如道闸设置在地下车库内，访客车辆一旦误入地下车库，则进退两难）。同时，地下车库的道闸建议不要设置在坡道上，遇道闸故障、无法及时开闸，较易产生车辆溜坡等问题。在地上、地下车库的设计时，应注意以下几点：创造城市的美丽2、地下车度坡道口的排水沟格栅应采用多段设置，增加固定支点，不宜与减速带过近，并于角钢间垫柔性材料，避免松动以及松动后所带来的噪音影响。创造城市的美丽3、地下车位在设计时应避免设置在设施设备房门口、排污井盖、单元安全通道等处，防止对业主日常行走或紧急逃生的道路产生阻碍。创造城市的美丽4、在车库照明设计时应考虑灯光照度的实用性，避免因设计于桥架上方所引起的实际照度不足。创造城市的美丽5、地下车库采光井应尽可能考虑封闭，避免雨水通过采光井飘入地下车库并形成积水。创造城市的美丽6、当业主在地下车库通行时，必须为其创造安全的行走路线或环境。如在地下车库内划出专门的人行通道，设置斑马线等。此外，结合目前在其他小区中发生的治安事件及业主反馈意见，建议在地下车库做到监控系统全覆盖，并在地下车库内设置部分紧急呼叫按钮，以利于业主万一在地下车库遭遇突发事件时可及时报警求助。创造城市的美丽7、目前多数项目业主搬家、装修的送货车辆都需要通过地下车库运送至业主家中。在地下车库设计时，必须考虑为每个单元业主规划一条合理的货车通行路线，并在各单元入口预留合适的货物装卸空间，以免因货物装卸影响其他业主通行。同时，地下车库车行主通道上部的管线设备安装时，对于横穿车行道的管道建议采用上翻，以保证车行道空间高度。创造城市的美丽8、大型地下车库，为便于业主快捷找到自己的车位，建议通过对不同停车位区域的地面、墙面用不同颜色加以区分（尤其是当地下车库有访客车位时，更能令访客能快速找到访客车位区域停车）。创造城市的美丽9、别墅项目私家车库层高应充分考虑各型号越野车的高度，至少保证入口净高不低于1.8米，三车库及以上的车库门从耐用性的角度，建议采用侧式电动翻板门。创造城市的美丽10、为确保机动车辆的安全与便捷停放，单个机动车位的宽度应不小于2.4米。创造城市的美丽1、自行车库坡道分段间不应存在高差，坡道宽度需大于55CM；在合适位置设置缓冲区；要考虑设计台阶灯，增加夜间照明，以提高夜间业主推行车辆的安全系数但需分时段控制；坡道的宽度、形式、材质及台阶位置既要考虑业主推行非机动车的安全性（包括防滑、防撞），也要考虑建筑主体结构可能对坡道实际使用带来的影响；对于较长的自行车坡道可考虑增设雨棚来解决暴雨情况下的积水问题；同时，在车库的上下起坡处均需考虑雨水篦子和雨水的排放问题。在自行车库的设计时，应注意以下几点：创造城市的美丽2、为便于业主非机动车能就近停放，在一个组团建议设置不少于1个非机动车出入口，以免业主在地下车库穿行机动车道存在不便也有安全隐患。3、随着电瓶车的普及，可考虑在非机动车停放点考虑设计充电插口，并在每个充电点设置电表，以便将电费公摊给有需求的业主。创造城市的美丽1、为避免后期商家店招形式各异、影响立面，建议在建筑设计前期就考虑店招的位置、形式与尺寸。此外，商业街应适当设计挑檐或雨棚，以防止雨水进入店铺内。在商铺、会所的设计时，应注意以下几点：创造城市的美丽2、商铺在门锁选型时，应避免门把手与门锁距离太近而引起的开锁不易。创造城市的美丽1、信报箱在定位时，高度应适合人们投取，并尽可能考虑外投外取或外投内取的形式；信报箱设计在门禁内的项目，项目公司应预先与邮局沟通，确定能够通邮；智能信报箱需预留电源位置；设置于架空层的智能信报箱需注意雨水飘入后主板烧毁的问题。在建筑单体设计时，应注意以下几点：创造城市的美丽2、单元门设计时需避免开启过程中与其他物件发生碰撞，包括但不限于石材墙面、门牌指示、安全出口指示等。创造城市的美丽3、户内厨房燃气管在设计时，应避免对排烟道产生遮挡，燃气表应设计在便于插卡的位置（避免需要攀爬)，例如厨房内或便于通行的阳台。创造城市的美丽4、空调室外机位要考虑到便于安装，以及便于通风，从而确保其制冷效果。创造城市的美丽5、对于层高超过3米的区域，为便于后期维修清洁，照明系统形式应优先考虑壁灯。创造城市的美丽6、关注高端项目的阳台、露台排水口设置，尽可能避免把排水口设置在干挂石材内的形式（易排水不畅），也避免排水口位置设置时过于靠近室内空间（暴雨天气易引起户内进水）。创造城市的美丽7、消防安全通道应考虑安全指示与照明措施，防火门与楼梯间开启后至少需保持一米距离。创造城市的美丽8、户外台阶在采用光面石材时，应考虑相应的防滑措施，从而避免雨雪季节，业主在此处滑倒摔伤。目前已经发生过因户外采用光面石材导致业主摔伤而引致的索赔事件。创造城市的美丽9、对于酒店式大堂或园区会所入口挑檐下的空间来说，进深尺度上应大于3米，从而确保实际使用过程中，业主或来访车辆拥有足够的空间在该区域下客，而不会发生开车门直接碰到门的问题。2.8米创造城市的美丽10、单元入口处应满足基本的照度要求，令夜晚住户可以看清来访者面貌，而来访者也可以看清门禁数字。创造城市的美丽11、毛坯交付项目应考虑卫生间通气孔的高度，避免太低后影响业主吊顶；厨房因使用燃气热水器时需强排风口，建议在外立面统一考虑设置；厨房窗户由于厨房台面宽度的影响，建议考虑为移窗或在底部安装手摇拉杆（如采用推拉式易受橱柜台面进深影响，造成业主在实际使用中开启、关闭的不便）。距离太大，窗户开启不便创造城市的美丽12、铝合金玻璃栏杆应优先考虑其牢固性，避免过长引起的晃动，尤其是在高层项目中。创造城市的美丽13、平层官邸项目的双层内阳台设计使得住户在晾晒衣服时无法晒到阳光，建议考虑相应的解决方案。创造城市的美丽14、部分项目在露台栏杆、扶手、窗台线条等处使用GRC线条。由于其构件与外墙涂料粘接性较差且容易冻坏，脱落较多，难以修复。建议选择合适材质。创造城市的美丽15、消防管理是物业安全管理中的重要工作。集团二代高层住宅，两梯两户户型在两台电梯前室间设置了隔墙，并有各自通向楼道的防火门，使电梯前室具有排他性使用的电梯入户功能。建议电梯前室与消防楼道间防火门锁具的设置既要考虑业主使用的便利性，更要考虑日后消防的安全性。避免设置的单向锁具，在发生消防或其他事故时，一旦电梯停用后造成消防人员和救急人员因防火门锁上后不能打开，延误救助时间。创造城市的美丽1、探头控制启动水泵在水质不清的情况下效果较差，因此排污泵不建议采用探头控制启动水泵，而建议采用浮球阀控制启动水泵。在设施设备的选择时，应注意以下几点：2、精装修户型家用电器配置时荷载以不超过电表后空气开关保护范围为佳，防止频繁跳闸。创造城市的美丽3、在架空层排水管冲击较大的位置，应考虑用金属弯头代替UPVC。创造城市的美丽4、当户内恒温龙头与水泵压存在压差时，建议在水管井内冷热水管上加装止回阀，防止业主淋浴时水温忽冷忽热。创造城市的美丽5、配电房在定位时应尽可能地远离住宅并考虑隔音措施，以免后期业主因噪音问题投诉。创造城市的美丽6、高端低密度住宅项目的分支路段应考虑夜间照明，确保业主夜间出行与保安夜间巡逻的照度要求。创造城市的美丽7、对于屋顶设计泳池的高端项目，排烟系统及卫生间通气管应着重考虑，并在排气道口增加机械排风设备，防止因管道绕弯过多导致通气管浊气不能有效排出，致使业主卫生间内产生异味。创造城市的美丽1、从人体工学角度考虑，按摩泳池边应采取倾斜设计，以符合人体舒适性要求，上部尽量与下部持平，给人以最佳的舒适感。在景观的设计时，应注意以下几点：创造城市的美丽2、景观在处理高差时，应杜绝产生只有一个踏步的台阶（此举将极易造成业主绊脚或踩空摔跤）。如是后期施工引起的误差，可采取缓坡形式解决。创造城市的美丽3、儿童娱乐设施的下方应考虑浇筑基础，防止设施经常出现松动，影响正常使用。创造城市的美丽4、在公共绿化（庭院）与私家绿化（庭院）交接处要考虑业主的私密感和安全性,避免一层花园直通园区道路、无私密感的设计。创造城市的美丽5、考虑残疾人、行动不便的老人和幼小的孩子都有充分享受园区景观和阳光的需要，建议在园区内由各单元入口至园区各主要景观设计一条无障碍景观路线（其宽度和形式均便于轮椅、孩童推车推行）。创造城市的美丽6、景观的小品要考虑安全性，建议对小品中的尖角要采取钝角处理形式，以免伤到行人。同时，建议人行步道的铺装既要考虑美观，又要考虑人的行走习惯，避免出现步道交接处绿化被踩踏（在容易出现绿化踩踏的部分（如转弯处）采取用绿化小品处理或倒圆角设计的形式）。创造城市的美丽7、道路排水系统不畅、路面积水，也是目前业主反映较为普遍和集中的问题，主要体现在景观中考虑与路面的协调、采取大量在石材上打孔排水的形式，实际排水效果不佳，建议能预先考虑道路排水通畅性。创造城