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1【家乐福广场】项目策划报告合富辉煌（中国）河南公司2013年12月20日关于合富合富辉煌集团——中国最具影响力房地产运营服务商合富辉煌集团，成立于1995年，是中国大陆成立最早、规模最大、实力最强的专业地产服务企业之一，为中国房地产市场提供全方位、全程式运营服务，拥有贯穿投资顾问、发展策划、营销代理、房产经纪、物业管理、金融理财等多个领域的完整房地产运营服务体系。2004年7月，在香港联交所主板正式挂牌上市（联交所编号:733），成为国内首家成功上市的房地产服务公司。2007年，合富辉煌河南分公司成立。2011年4月，合富辉煌越南分公司成立。2013年7月，合富辉煌马来西亚公司成立。至此，合富辉煌集团成为中国首家走出国门开拓海外市场的房地产代理公司。合富辉煌集团——中国最具影响力房地产运营服务商合富辉煌在全国现有50多家子公司。一手代理业务有34家分公司，分成北方、华南、华东、华西、华中等各个片区。河南分公司属于北方区域中的一员。内蒙石家庄北京天津河南北方区域由5个分公司组成，业务范围辐射整个北方区域的各中大城市。成立时间最长的分公司是天津公司。整个北方区域5个公司相互联动，包括：业务交流、客户共享、专业培训、城市投资客户相互拉动、专业人员及工作人员互动等。郑州——煤化集团龙城投资、利海集团、建业地产、英地置业、国瑞地产、鑫苑、昌建地产、名门地产、地产长城、煤电长城、康桥地产、裕鸿、裕华、新佳苑、新大地、宏远地产、金基置业、源升置业、财信置业、未来集团、永威置业、太极置业等…开封——中联创地产、万丽中国集团信阳——广东恒大地产、建业地产漯河——双汇地产济源——银基地产驻马店——天方置业、东高置业洛阳——一拖润达、名商地产、泉舜集团周口——万基置业新乡——天域集团、辉龙地产商丘——未来集团焦作——建业集团安阳——恒信置业、宜居地产河南合富主要服务客户合富操作郑州区域经典项目展示开发商：郑州建业天明置业有限公司位置：郑东新区东风南路康宁路体量：44万㎡开发商：河南广利雁鸣湖生态农业开发有限公司位置：郑州市西环路与北环路交叉口体量：43万㎡开发商：郑州清华园房地产开发有限公司位置：郑州市惠济区大河路（北四环）北侧体量：150万㎡建业·天筑利海·托斯卡纳清华·忆江南开发商：北京国瑞兴业地产股份有限公司位置：新郑市龙湖大道（原107）与祥云路交会处体量：120万㎡国瑞城阳光城开发商：郑州鼎盛置业有限公司位置：管城区中州大道与航海路交叉口体量：200万㎡开发商：河南英地置业有限公司位置：金水区花园路与农科路交叉口体量：30万㎡英地·天骄华庭合富操作郑州区域经典项目展示合富操作郑州区域经典项目展示项目位置：位于东风路与渠西路的交汇处占地面积：13928.603㎡（20.89亩）总建面：10991㎡开发商：河南科创实业容积率：7.97绿地率：31.07%建筑密度：41.41%项目规划商业总建约2万㎡，住宅总建5.7万㎡，停车位745个。项目毗邻科技市场主力核心卖场“百脑汇”；南面规划为7000平米的商业休闲广场，也是目前科技市场商圈内唯一规划有大规模配套广场的商业项目。创新大厦二期项目，是目前科技市场综合服务能力完善、配置配套完备的河南首家IT商办综合体项目，未来将成为科技市场版块内地标性建筑。合富操作郑州区域经典项目展示项目位置：位于东风路与渠西路的交汇处占地面积：13928.603㎡（20.89亩）总建面：10991㎡开发商：河南科创实业容积率：7.97绿地率：31.07%建筑密度：41.41%项目规划商业总建约2万㎡，住宅总建5.7万㎡，停车位745个。项目毗邻科技市场主力核心卖场“百脑汇”；南面规划为7000平米的商业休闲广场，也是目前科技市场商圈内唯一规划有大规模配套广场的商业项目。创新大厦二期项目，是目前科技市场综合服务能力完善、配置配套完备的河南首家IT商办综合体项目，未来将成为科技市场版块内地标性建筑。项目急需解决的问题明确方向（我们有什么、缺什么、要什么、还能做些什么）清晰思路（整体营销定位、思路）制订计划（推广进度节点、销售进度节点）我们需要关注的问题a)乐山大道沿线在驻马店市规划中扮演什么样的角色；b)驻马店市商业地产市场近年发展如何；c)我们项目在驻马店商业市场中拥有什么、缺什么、想要什么；d)目前区域商业地产市场是怎样的；e)市场同类产品的价格如何、同类产品卖的如何；f)未来驻马店商业市场会是什么样子的；g)在未来的市场环境下，项目该如何应对；h)项目在什么时间、采用什么样的方式入市会规避市场风险，利益最大化。目录驻马店商业市场分析壹开封河南省区位图郑州洛阳驻马店驻马店市处于中国南北交通要道，京广铁路、京深高速公路纵贯其中，交通便捷，区位优势明显。驻马店市位于河南省中南部,东与安徽省阜阳市接壤，西与南阳市相连，北与周口市、平顶山市和漯河市为界，南于信阳市毗邻。京广铁路、京深高速公路纵贯南北，处于“长江”、“陇兰”两大横向经济带之间，洪河、汝河、泌阳河流经其间，素有“豫州之腹地，天下之最中”、“中土大郡”、“九洲通衢”之称。全市面积15083平方公里，根据第六次人口普查全市常住人口723万，其中主城区——驿城区，面积：1186平方公里，人口72万。城市概况城市规划根据驻马店市2001—2020年总体规划，行政新区移至城市中北部，用地规模为18平方公里；新区同时也是驻马店是重点发展的高新技术产业区，新项目大多安置在新区；同时集中了驻马店市绝大部分的高端住宅项目，属于高端住区，但目前建设尚不成熟；乐山大道与雪松大道附近及火车站周边为驻马店市老城区，老城区人员密集，生活配套完善。城市向北发展，目前新区发展尚不成熟、人流量少；老城区人员密集，生活配套完善。市政府雪松大道新区老城区经济形势近年来，驻马店经济发展水平较高，2007年至今，GDP增速在10%以上；驻马店人均可支配收入、消费性支出呈平稳发展，2012年人均消费支出增速高于人均收入支出，可以看出当地居民消费意识不断转变，商业市场发展有较大潜力；固定资产投资和房地产投资逐年增大，且以较高的增长速度增长。商业分布CBD商圈雪松大道商圈乐山商场商圈123456789解放路风光路乐山大道驻马店商业主要沿乐山大道、风光路、解放路分布，尤以风光大道为主。1.乐山商场2.北京商厦3.大商新玛特4.喜盈门购物广场5.温州步行街6.上海商城7.风光城市广场8.爱克广场9.金贵商业街老城区商场主要乐山大道、风光路、解放路三处，主要以北京商场、乐山商场、大商新玛特等为中心形成集中商业。新城区商圈为CBD商圈，目前预计进入大商新玛特，未来随着城市新区的发展，大型商场会逐渐增多；从商业档次上来看，各商圈以中低档为主，城市核心地段分布着中档商业（北京商场）、部分品牌店，也有档次偏低的风光路市场解放大道、乐山大道沿线商业以中高档品牌店、大中型超市为主，包括乐山商场、大商新玛特等档次较高、市场口碑较好的综合商场。商业现状商场名称总建筑面积位置档次建筑层数/备注北京商场8,000㎡风光路与风光二巷交叉口中档2层喜迎门购物广场12,200㎡乐山路与交通路交叉口中档3层大商新玛特90000㎡乐山路与风光路二巷交叉口中高档地下2层、地上7层商业大厦10,000㎡风光路与雪松大道交叉口中低档5层春天百货8,000㎡解放大道和建新路街交叉口中高档6层（负一层）乐山商场30,000㎡解放大道与乐山路交叉口中高档4层上海商城一期约：6,000㎡风光路与风光二巷交叉口中高档3层温州步行街(商业街)30,000㎡（一期）西起乐山路，东至风光路（二期）东至富强路中低档一、二层中乐时代广场17,000㎡左右解放路中段（原市政府办公大院和老行署办公大院）高档西侧3层;东侧2层名门·风光城市广场商业110,000㎡风光路与解放路交汇处北200米，东临富强路，西临风光路高档商业部分：1栋6层集中商业和1栋四层商业裙楼香港名店街商业25,000㎡风光路以西，中华路以北，乐山大道以东中高档3层，主力超市：北京华联综合超市（10,000㎡）爱克广场新玛特（待售）60000㎡乐山大道与置地大道交叉口中高档综合体翡翠国际商业18,000㎡文明路与淮河路交会处中高档1F街铺自营内铺超市2-3F丹尼斯大商·新玛特位置：乐山大道与风光路二巷交叉口总建筑面积：9万多㎡单层建筑面积：1万多㎡建筑层数：地下2层、地上7层，共9层定位：融合精品百货、餐饮娱乐、购物休闲、美容spa、星级影院为一体的商业航母，是天中地区面积最大、档次最高、品牌组合最强的主力百货店各层业态分布-2F300个车位的停车场-1F大商超市1F时尚名品2F少女少淑3F名媛童趣4F绅士休闲5F运动乐居6F娱乐食尚乐山商场位置：乐山大道与解放大道交叉口总建筑面积：约3万㎡单层建筑面积：约8000㎡建筑层数：地上4层定位：独具特色、即肯德基餐饮、休闲、购物为一体的综合性百货商场百货店业态：精品百货、金珠钻饰、名烟名酒、精品皮鞋、品牌复式、大小家电、运动休闲、儿童乐园潜在大型商业位置：乐山大道与置地大道交叉口总建筑面积：预计6万㎡单层建筑面积：约8000㎡建筑层数：预计地上4层品牌：大商新玛特潜在大型商业位置：风光路与解放路交叉口向北200米总建筑面积：预计10万㎡建筑层数：A区预计地上5层品牌：丹尼斯大卖场市场小结驻马店近年来经济发展良好，GDP稳步增长、居民收入和消费水平不断提高，为商业发展提供了良好的发展基础和动力；居民消费意识不断改变，为商业地产市场提供了消费保障；城区环境不断改善、新区发展稳步推进，驻马店市形成了“双核”发展模式，新老城区良性竞争、互相促进；驻马店目前商业主要集中在老城区乐山大道两侧，以百货、街铺、专卖店形式经营；目前驻马店市场中高端商场主要有大商新玛特、乐山商场、北京商场等，后期新建新玛特和丹尼斯等加剧乐山大道沿线大型商超百货的竞争。项目本体分析贰项目本体分析项目现状展示项目SWOT分析项目区位分析雪松大道解放大道中华大道项目位于驻马店核心城区，紧邻乐山大道，商业氛围浓郁，区位价值优越。项目位于乐山大道与交通路交汇处，乐山大道作为驻马店市最主要主干道，连接城市南北；地块周边交通系统完善，交通便利；项目周边商业氛围浓厚，沿乐山大道分布有百货、商业街、专卖店等，形成集聚效应的同时也形成了激烈的竞争；项目现状展示项目地块平整，地块内涉及拆迁，面对乐山大道的临街面受限制。总用地面积：26451㎡（约合40亩）项目规划现状小型综合体，1-5层商业、6-12层住宅、13-27层公寓，公寓442套、住宅112套。经济技术指标用地面积（㎡）26451.13总建面（㎡）1236677其中地上其中商业61279住宅11152公寓23526配套630地下27090容积率3.65建筑密度47.92%产品分析公寓平面图（13-27F）商业平面图住宅平面图（6-12F）商业：纯框架结构，便于分割，但若交通流线组织不畅，易形成死角；公寓：纯框架结构，6梯30户，一室一厅一厨一卫，可做公寓销售或做酒店住宅：纯框架结构，6梯16户，一室一厅一厨两卫，公寓式布局，小户型两个卫生间、浪费空间、不合理项目SWOT分析Strengths(优势)weakness(劣势)项目SWOT分析opportunities(机会)项目SWOT分析threats（威胁）项目SWOT分析项目定位及商业业态建议叁项目面临一系列的问题在竞争激烈的市场环境下作为贵司在驻马店地区开山之作、知名度低寻找平衡点?如何在保证销售速度和公司效益最大化之间项目前期影响力、口碑较差根据项目地块周边现状以及周边区域的发展现状，我们认为项目可以打造成为——天中城心·城市中轴·青年时尚新地标绝佳的区位优势便捷的交通条件一站式购物中心城市青年公寓乐山大道新地标项目定位业态建议由于本次提报时间较短，依据合富辉煌类似项目操作经验及对驻马店市的初步市调，我司对本项目商业部分业态建议初步是：百货业态业态建议1F：精品百货、时尚精品店引进主力店做支撑，备选主力店为：一线