3 房地产投资分析基础

房地产投资分析基础房地产开发项目中总成本的构成开发项目总投资经营资金开发建设投资土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用财务费用管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费固定资产及其他资产开发产品成本开发经营成本三、经营收入、利润和税金(一）经营收入经营收入=销售收入+出租收入+自营收入销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入(二）利润经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税利润总额=经营利润+营业外收支净额税后利润=利润总额-所得税可供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）期间费用=管理费用+销售费用+财务费用（三）税金第二节资金的时间价值与等值计算一、资金时间价值的概念资金投入经济活动后随时间的推移所产生的增值或利润。研究目的：①解决不同时间资金的可比性问题；②正确评价由于时间因素产生的经济效果。资金时间价值的理解：①将资金用于某一项投资，由资金运动可得到一定的收益或利润，即资金增了值。这个增值就是资金的时间价值。②如果放弃了资金的使用权，相当于失去收益的机会，也就相当于付出了一定的代价。这种代价，就是所谓的利息，也是资金的时间价值。第三节经济评价指标及其计算方法一、房地产投资经济效果的表现形式（一）置业投资租金收益、物业增值、股权增值（表现与实现：月租金收入、转让、再融资）（二）开发投资表现：销售收入指标：开发利润、成本利润率、投资收益率等二、投资回收与投资回报投资回收：投资者对其所投入资本的回收。投资回报：投资者所投入资本在经营过程中所获得的报酬。1)1(1)1()1(nnniPiPiiiiPA的回收就是投入资本而的回报，就是投入资本上式中的P1)1(PniPiPi三、经济评价指标体系（盈利能力指标、清偿能力指标）项目类型盈利能力指标清偿能力指标静态指标动态指标房地产开发投资成本利润率财务内部收益率IRR借款偿还期投资利润率财务净现值NPV利息备付率资本金利润率动态投资回收期Pb资产负债率静态投资回收期房地产置业投资投资回报率财务内部收益率IRR借款偿还期现金回报率财务净现值NPV偿债备付率、利息备付率静态投资回收期动态投资回收期Pb资产负债率流动比率、速动比率四、盈利指标计算方法（一）动态指标1、财务净现值财务净现值（NPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算其内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。财务净现值的计算公式为：ic=——基准收益率或设定的目标收益率如果NPV大于等于0，可接受。小于0不可接受tntcttntctnttctiCIiCIiCOCIFNPV000111（2）财务内部收益率财务内部收益率（IRR），是指项目在整个计算期内，各年净、现金流量现值累计等于零时的折现率。式中CI——现金流入量；CO——现金流出量；（CI-CO）t——项目在第t年的净现金流量；t=0——项目开始进行的时间点；IRR与行业的基准收益率或目标收益率相比较（1）若IRR＞ic，则项目／方案在经济上可以接受；（2）若IRR＝ic，项目／方案在经济上勉强可行；（3）若IRR＜ic，则项目／方案在经济上应予拒绝。010tnttIRRCOCI财务内部收益率的求解i1—当净现值为接近零的正值时的折线率i2—当净现值为接近零的负值时的折线率NPV1—采用低折线率时净现值的正值NPV2—采用低折线率时净现值的负值211211)(NPVNPViiNPViIRRNPViIRRi2i1(3)动态投资回收期项目净收益抵偿全部投资所需要的时间。动态投资回收期是把投资项目各年的净现金流量按基准收益率折成现值之后，再来推算投资回收期，这就是它与静态投资回收期的根本区别。动态投资回收期就是净现金流量累计现值等于零时的年份。其计算公式：Pb＝【累计净现金流量现值开始正值期数－1】＋【上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值】P＇t≤Pc（基准投资回收期）时，说明项目（或方案）能在要求的时间内收回投资，是可行的；2）P＇t＞Pc时，则项目（或方案）不可行，应予拒绝。按静态分析计算的投资回收期较短，决策者可能认为经济效果尚可以接受。但若考虑时间因素，用折现法计算出的动态投资回收期，要比用传统方法计算出的静态投资回收期长些，该方案未必能被接受。bPttctiCOCI00)1()(（二）静态指标（1）成本利润率开发利润占总开发成本的比率公式：总开发价值销售时，是总销售收入扣除销售税金后的净销售收入出租时，是整个持有期内净经营收入和净转售收入的现值累计之和不是年利润率，成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率。销售利润率：销售利润率=销售利润/销售收入*100%销售收入：销售过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益销售利润=销售收入-总开发成本-销售税费=开发商利润为开发商利润为项目总开发成本，为项目总开发价值，成本利润率，DPTDCGDVRPCTDCDPTDCTDCGDVRPC%100*（2）投资利润率是指项目经营期间内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。利润总额＝经营收入（含销售、出租、自营）－经营成本－运营费用－销售税金销售税金＝营业税+城市维护建设税+教育费附加项目总投资＝开发建设投资+经营资金％项目总投资润总额年利润总额或年平均利投资利润率＝100（4）资本金利润率公式：资本金净利润率％资本金润总额年利润总额或年平均利资本金利润率＝100％资本金均税后利润总额年税后利润总额或年平资本金净利润率＝100（5）静态投资回收期'00)(bPttCOCI静态投资回收期是在不考虑资金时间价值的条件下，以项目的净收益回收其全部投资所需要的时间。投资回收期可以自项目建设开始年算起，也可以自项目投产年开始算起，1.项目建成投产后各年的净收益（即净现金流量）均相同，则静态投资回收期的计算公式如下：Pt=K/A例：某工程投资12万元，年净收益4万元，项目寿命9年。则静态投资回收期Pt=K/A＝12/4＝3年2.项目建成投产后各年的净收益不相同，则静态投资回收期可根据累计净现金流量求得。Pb’＝【累计净现金流量开始正值期数－1】＋【上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量】例：某项目的净现金流量如下图：Pb’＝6-1+1/5=5.17评价准则。将计算出的静态投资回收期（Pt）与所确定的基准投资回收期（Pc）进行比较：l）若Pt≤Pc，表明项目投资能在规定的时间内收回，则方案可以考虑接受；2）若Pt＞Pc，则方案是不可行的。年份012345678净现金流量-8-4-2256666累计-8-12-14-12-7-151117（6）现金回报率现金回报率是指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。它反应了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。有税前现金回报率和税后现金回报率之分。税前的等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资；税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资。例如：某商业店铺的购买价格为60万，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万，则该项投资的税前现金回报率为：2.8/20*100%=14%；如果该项投资年税后净现金流量为2.2万，则该项目投资的税后现金回报率为：2.2/20*100%＝11％（7）投资回报率指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。考虑物业增值收益时：投资回报率＝（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额不考虑物业增值收益时：投资回报率＝（税后现金流量+投资者权益增加值）/权益投资数额五、清偿能力指标计算方法（一）利息的计算方法按年计息时，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，以后年份按全年计息；还款当年按年末偿还，按全年计息。每年应计利息＝（年初借款本息累计+本年借款额/2）*贷款利息还本付息的方式：（1）一次还本利息照付。借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息。（2）等额还本利息照付。规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息。（3）等额还本付息。在规定期限内分期等额摊还本金和利息（4）一次性偿付。借款期末一次偿还全部本金和利息。（5）“气球法”。借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。（二）借款偿还期定义：项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。对出租或经营可计算，用于销售时不计算借款偿还期Id为项目借款还本付息数额（不包括已用资本金支付的建设期利息），Pd为借款偿还期（从借款开始计算），Rt为第t期可用于还款的资金（包括：利润、折旧、摊销及其他还款资金）dPttdRI1额当期可用于还款的资金上期偿还借款额开始借款期数余期数借款偿还后开始出现盈Pd（三）利息备付率也称已获利息倍数，指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比率。式中：税息前利润为利润总额与计入总成本费用的利息费用之和，当期应付利息是指当期计入总成本费用的全部利息。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。（四）偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。可用于还本付息资金，包括可用于还款的折旧和摊消，在成本中列支的利息费用，可用于还款的利润等等。当期应还本付息金额包括当期应还贷款本金及计入成本的利息。对于一般房地产项目，该指标值应该大于1.2，越高越好当期应付利息费用税息前利润利息备付率＝当期应还本付息资金可用于还本付息资金偿债备付率＝（五）资产负债率（六）流动比率（七）速动比率％资产合计负债合计资产负债率＝100％流动负债总额流动资产总额流动比率＝100％流动负债总额存货流动资产总额速动比率＝100房地产开发的财务报表基本报表辅助报表：基础性的数据现金流量表全部投资现金流量表资本金现金流量表投资者各方现金流量表资金来源与运用表损益表：利润分配资产负债表