麓湖生态城个案分析

ChengduForteLandCo.,Ltd.麓湖生态城个案分析2PPB精细[particularity]专业[Professional]基础[BASIC]踩盘的BPP体系首先了解项目的地块基础点：包括了项目的基本指标、容积率、覆盖率分析、车位比分析及地块的产品类型及整体的开发节奏和客户定位及销售情况分析。分析规划布局要点，包括建筑、园林及产品户型标杆配置分析营销可述性分析31.项目整体技术指标2.项目区位3.项目整体户型配比4.项目整体容积率、产品线分析5.项目整体车位比分析6.项目整体建筑及园林风格分析7.项目整体可诉求卖点分析8.项目整体不利因素分析9.项目整体分期状况10.高密组团11.低密组团12.项目当期媒体表现分析13.项目当期楼书表现14.开发商背景分析基础专业精细Contents1、项目整体基本技术指标基础开发商万华新城发展股份有限公司占地面积7300亩地址成都市人民南路南延线麓山大道二段六号（麓山国际社区麓山一号会所）建筑面积约1100万㎡容积率1.2绿化率45%物业类别别墅、高层、小高层、洋房车位比1:2占地面积7300亩物业公司成都麓山物业有限公司规模约1100万㎡物业费高密产品：3.5元/平米.月；低密产品：6元/平米.月2、项目区位基础项目区位：位于国际城南，华府板块，高端别墅居住区，占地11平方公里（约7300亩），在天府大道5.6公里的南延线上，围绕约39000米湖岸线，西建湿地公园区，东筑城市公园主要干道：天府大道、红星路延线、益州大道、剑南大道、成仁快速路、成自泸高速公路牧华路、麓山大道、正公路、机场快线、天保大道其他交通情况：包括规划中的“天府快线”、“地铁11号线”、“第二绕城高速”等、与新规划的“天府新客站”，交通出行较为便利3、项目整体户型配比基础建筑形态总套数占比面积段洋房7116%170-200275%200-2505411%小高层6212%130-1505110%200-25082%250-30020%300-40010%中高层23747%50-7041%70-90102%90-11061%110-13041%130-1509218%150-1704910%170-2006313%200-25020%250-30051%300-40020%高层13427%170-200418%200-2506613%250-300265%500以上10%合计504100%高密产品中，洋房占比16%，小高层占比12%，中高层占比47%，高层占比27%，130-250户型为低密产品主力户型3、项目整体户型配比基础建筑形态总套数占比面积段独栋别墅23676%250-30031%300-4009731%400-5008929%500以上4715%双拼别墅83%500以上83%联排别墅6722%300-4006120%500以上62%合计：311100%低密产品中，独栋占比最多，占比76%，其中300-400和400-500户型占比较多，各占30%左右。联排别墅中以300-400户型为主，占比20%。4、项目整体容积率、产品线分析本项目容积率仅为1.2，在本片区并非占有绝对优势；但本项目是利用湖景、多主题公园设计，将建筑和生态完美融合，增加了项目亮点。基础序号项目名称容积率产品线1建发浅水湾1.8独栋2蔚蓝卡地亚1独栋、联排、叠拼3复地御香山0.6双拼、联排4海昌天澜0.78联排、高层5和贵南山上1.15联排、叠拼6达观山0.9联排7雅居乐花园1.2独栋、双拼、联排、叠拼、小高层、高层5、项目整体车位比分析本项目停车位以地下停车场为主，主要分布在商业、高层、小高层、洋房地下停车区域，地上车位主要分布在会所停车区，目前车位总量暂不确定，车位比为1：2。基础序号项目名称车位比1建发浅水湾1:4.52蔚蓝卡地亚1:43复地御香山1:1.24海昌天澜1:25和贵南山上1:16达观山1:17雅居乐花园1:16、项目整体建筑及园林风格分析本项目占地较大，建筑风格和园林风格呈现多样性、业态不同，建筑风格不同，组团不同，园林风格不同，建筑、景观设计遵循绝对创新，打破以往的建筑形态和功能设计，成为区域内的一枝独秀。基础序号项目名称建筑风格园林风格1建发浅水湾托斯卡纳法式园林2蔚蓝卡地亚非纯正法式法式园林3复地御香山法式法式园林4海昌天澜英伦欧式园林5和贵南山上西班牙南美风情园林6达观山中式中式园林7雅居乐花园后现代简欧南加州风情园林117、项目整体可诉求的卖点分析基础大规模、多业态，配套齐全：包含别墅、洋房、高层、写字楼、总部办公、酒店群，学校、公园、商业街等一系列产品规划，将整个项目打造出一个新城。生态居住、生态办公：在公园中间，穿插有建筑组团，把城市融入到一个生态系统当中，所有的建筑组团都是被公园所环绕，打造出居住与办公、公园共融的生态城市。产品唯一性、建筑设计的差异性：户型设计主要考虑景观面。建筑设计上，没有一栋建筑的设计是照搬成都其它建筑的，也没有任何两栋在设计上是一模一样的。主题公园规划：西部打造湿地水系公园，东部打造城市景观主题公园，包括：儿童主题公园，健身主题公园，宠物主题公园等，实现公园的丰富多样化。游艇入户，创造水上生活方式：利用水系开辟了航道，建筑设计上开辟游艇入户大堂，创造了成都少有的游艇水上生活方式，再通过目前直观的现场游艇体验更可提升客户对产品的兴趣。7、项目整体可诉求的卖点分析基础7、项目整体可诉求的卖点分析基础国际化设计团队：投入巨资要请国际上知名的迪拜帆船酒店设计团队和阿玛尼设计团队对麓湖建筑和装修进行考量设计。个性化单体建筑：国际化设计团队担纲设计，打造投资6个亿、2.8万方的艺展中心将预先呈现，介时，前期将以项目接待中心和艺展中心双功能对外开放。148、项目整体不利因素分析基础距离城市中心区较远，离尘的同时也离开了城项目目前周边近距离配套仍然不成熟项目开发面积大、周期长，区域成熟需要过程和时间132159、项目整体分期状况一期基础云树澜语溪岸琉璃西岸白玉台黑珍珠蓝花屿黑蝶贝低密组团：高密组团：云树澜语溪岸琉璃西岸10、高密组团—一期：澜语溪岸基础澜语溪岸建筑形态小高层高层楼层1530精装/清水清水精装主力户型130-190210-270精标无5500均价（元/㎡）7000-900015000-20000（主力17000-18000）套数137套51套推售时间2013年3月26日梯户比3梯2户剩余货量00去化率100%月均去化开盘去化80%，月均去化70套左右区位湿地公园/临湖区域大堂7楼以下全架空（4-6层打造空中会所，1-3层打造入户大堂）游艇入户大堂13米，普通大堂6米游艇入户大堂13米，普通大堂6米主力客群本批次主要面对麓山国际业主，几乎未在市面上推广销售10、高密组团—二期：琉璃西岸基础琉璃西岸建筑形态高层楼层30层精装/清水清水主力户型130-19070-90均价（元/㎡）11000-130007000-9000套数96套15套推售时间2013年6月底梯户比2梯3户2梯2户剩余货量00去化率100%月均去化105套左右区位湿地公园/临湖区域大堂7楼以下全架空（4-6层打造空中会所，1-3层打造入户大堂）游艇入户大堂13米，普通大堂6米游艇入户大堂13米，普通大堂6米1810、高密组团—三期：云树基础云树组团建筑形态洋房小高层高层楼层101830精装/清水清水清水精装主力户型180-190120（套三）/130-140（套三变套四）/140-150（套四变套五）180-250精标清水清水5000套数51套71套83套去化30套48套50套开盘均价11000800013500常销期均价11500850014000去化率62%（共计推售205套，累计去化约128套）开盘时间2013年9月8日梯户比1梯2户2梯3户3梯3户区位：东部公园区备注：高密产品中，一批次澜语溪岸、二批次琉璃西岸均已售罄，目前在售为云树组团11、低密组团基础一期：黑珍珠二期：蓝花屿三期：白玉台四期：黑蝶贝低密组团目前只剩下黑蝶贝10套左右，其它组团全部售罄，包括样板间。2012年推出的蓝花屿，每栋建筑面积在400～800㎡之间，其中不临湖边的每栋面积在300㎡左右，总价约600万元/栋（毛坯），均价约20000元/㎡；临湖边独栋面积在500～800㎡之间，总价约4000～7000万元/栋（精装）。从去年开盘到现在已售完。2013年推出的白玉台，每栋建筑面积在290～370㎡之间，总价约600～700万/栋左右，实得均价约20000元/㎡，目前已基本售磬。11、低密组团—三期：白玉台基础白玉台位于麓湖项目东区，天府大道东侧，占地67亩，容积率0.6左右，主力面积段为330-350。白玉台周边临近6个主题公园，具备了景观、休闲、运动、艺术、娱乐、餐饮等多项功能，基本体现了麓湖的公园理念和生态价值。白玉台建筑立面风格包括两种风格，即圣芭芭拉风格，和融入意大利元素的圣巴巴拉风格。具有纯色墙面、红瓦、层次鲜明的屋面等地中海建筑的特征，让白玉台的建筑拥有了非常优美的变化曲线。白玉台建筑从内至外，都体现了“空间的丰富性”，这不仅仅只是在卧室、客厅等基本功能上，更体现在立体的空间搭配使用上追求尽善尽美，如露台、花园、庭院、阳台等，同时整个建筑常常通过空间层次的转变，丢弃了传统立面的单一和呆板，其节奏比例、尺度等符合现代人的审美要求。2112、项目当期媒体表现基础万科在造一座城麓湖生态城已推出四个低密组团和三个高密组团，低密组团分别为：黑珍珠、蓝花屿、白玉台、黑蝶贝；高密组团分别为澜语溪岸、琉璃西岸和云树组团，目前已推产品中低密度产品黑蝶贝还剩10套左右，其它均已售罄，高密产品为9月中旬刚推出的公园区产品—云树组团，包括洋房、小高层、高层；云树和黑蝶贝从推出起未进行任何推广。本次推广日期为2013年10月15日商报整版软文推广，主要为2013年10月底即将推出的新一低密组团—沉香谷进行前期预热。本次推广链接：、项目当期楼书表现基础2314、开发商背景分析基础开发商成立年份：1995年注册资本：6000万所获荣誉：麓山国际社区连续9次获得素有全球建筑界奥斯卡奖之称的GoldNugget奖项，自2009年起，连续获全国别墅单盘销售冠军，成为中国高端复合地产的标杆项目，2010年荣获“2010亚洲生态宜居国际典范奖”。开发理念：起步即与世界同步项目（主要写代表作品）：成都麓山国际社区开发规模等信息：开发的“麓山国际社区”项目取得了骄人的业绩和成功。同时，公司还成功开发了同乐苑、西体奥林花园、同顺公寓、嘉逸花园、枫渡莱茵、成都数码广场等项目，累计开发面积已超过50万㎡。241.项目整体布局与规划分析2.项目配套情况3.项目产品线分布与设计分析4.项目入口、人流与车流动线分析5.项目园林景观分析6.当期产品规划情况7.当期产品外立面8.当期产品建筑设计9.当期产品户型分析10.当期产品样板间情况11.项目户型可诉性卖点分析基础专业精细Contents251、项目整体布局与规划分析专业天府大道西边—公园区天府大道东边—湖区备注：红星美凯龙欧尚超市天府大道商业配套高密产品低密产品总部基地艺展中心七大公园学校262、项目配套情况专业概况项目体量具体情况占地11平方公里（约7300亩）水域湿地2500亩湖岸线39000米办公200万平方米郎酒/欧盟发展落户总部办公配套商业100万平方米欧尚、红星美凯龙等主题公园7个儿童主题公园，健身主题公园，宠物主题公园五星级酒店7-8个皇冠假日酒店等中学3所七中等小学5所幼儿园9所金苹果幼儿园等有机农贸市场1家医院1所国际医院高级疗养院1家273、项目产品线分布与设计分析专业本项目业态丰富、建筑类型丰富；业态上有集中商业、五星级酒店、写字楼、总部办公、艺展中心、疗养院、学校、医院等；业态分布主要遵循沿着主干路区域为商业、学校、疗养院等