《中国房地产到底该怎么办》PPT

《中国房地产到底该怎么办》2011年10月常青中国房地产到底该怎么办中国房地产市场怎么了中国房地产根本原因分析中国房地产调控的基本思路分析中国房地产未来趋势分析现状一：总体居住水平稳步提高（天使面孔）1978年，全国城镇居民人均建筑面积是6.7平方米1998年，人均居住建筑面积提高到18.7平方米。2006年，全国城市居民人均住房面积达到27平方米，面积增加超过了50%。资料来源：万得资讯（Wind），中金公司现状二：房地产成为中国最大的社会问题（魔鬼身材）房子俨然成了与股票、黄金一样的虚拟投资品，成为富人间转让虚拟财富的豪华游戏在一线城市，房地产无可争议的处在一个由不断膨胀的泡沫堆砌的市场，这里已经成为了投资者的乐园，开发商、政府、热钱、基金你来我往无不踊跃天之道，损有馀而益不足。人之道则不然，损不足而奉有馀。——《道德经》现状三：房地产市场的矛盾难以调和今天的这场房地产泡沫，已经成为中央政府、地方政府、利益集团和低收入居民之间的多方利益博弈，在这场围绕房子的博弈中明显形成了截然对立的阵营：一方是中央和社会大众；而另一方里，不光有炒房客、炒房团、开发商，还有银行、热钱和地方政府。中国房地产现状的根本原因分析（五大原因）原因一：重视商品房建设而忽略保障性住房建设，使得“民生”让位于“增长”。原因二：房地产开发香港模式畸形发展，期房销售制度加剧了行业暴利。原因三：以抵押贷款为基础的开放型住房金融体系，使得住房杠杆化进一步增大。原因四：城乡二元土地所有权结构、招拍挂的土地转让机制和地方政府“饿地策略”推高了土地价格。原因五：游资、热钱增加了住房市场的投机需求，加剧了短缺条件下住房市场分配的不均衡。原因一：重视商品房建设而忽略保障性住房建设，使得“民生”让位于“增长”房改以来，我国保障性住房占市场总量仅为10%资料来源：欧洲房屋合作联合会（），中金公司原因一：重视商品房建设而忽略保障性住房建设，使得“民生”让位于“增长”2003年房改以来，保障性住房远远滞后资料来源：环亚经济数据有限公司（CEIC），中金公司原因二：房地产开发香港模式畸形发展，期房销售制度加剧了行业暴利香港模式：其核心在于，楼盘以项目开发为组织形式，在整个开发流程中，从购买土地、房屋建造、销售管理都由一家房地产商独立完成。美国模式：整个开发的每个环节完全由独立的机构运行，投资人通常是非常有经验的房地产基金、退休基金或者退伍军人基金，房屋建造则是由专门的建筑商完成，物业管理则由专门的管理公司来完成。原因二：房地产开发香港模式畸形发展，期房销售制度加剧了行业暴利我们国家采用的是香港模式，也就是以项目开发为组织形式，在整个开发流程中，从购买土地、建造、销售、管理都由一家房地产商独立完成。建筑业纯粹是施工方和包工头，开发商和地方政府才是房地产行业真正的主宰。政府掌管着土地和税收，而开发商拥有项目开发权，控制项目成本，决定销售收益的分配。原因三：以抵押贷款为基础的开放型住房金融体系，使得住房杠杆化进一步增大住房金融体系按照资金运行方式可以划分为开放型和内生型；内生型的住房金融体系房价涨幅有限，但相应的GDP增速也相对缓慢；开放型的住房金融体系以抵押贷款为主，使得房子在金融系统的帮助下放大了杠杆功能成，这在很大程度上刺激了经济的增长，但却不可避免的忽略了民生；原因三：以抵押贷款为基础的开放型住房金融体系，使得住房杠杆化进一步增大先存后贷贴息封闭系统德国政府建立互助储蓄信贷社贷款申请人储蓄银行其他金融机构抵押银行德国：内生型抵押贷款住房金融体系原因三：以抵押贷款为基础的开放型住房金融体系，使得住房杠杆化进一步增大内生型住房金融系统PK开放型住房金融系统资料来源：环球透视经济预测公司（GlobalInsight）,环亚经济数据有限公司（CEIC），中金公司原因三：以抵押贷款为基础的开放型住房金融体系，使得住房杠杆化进一步增大在开放型金融体系中，我国住房按揭贷款渗透率并不高资料来源：环亚经济数据有限公司（CEIC），中金公司原因四：城乡二元土地所有权结构、招拍挂的土地转让机制和地方政府“饿地策略”推高了土地价格统计数据显示，我国城市建设用地并不稀奇资料来源：《全国土地利用总体规划纲要（2006－2020年）》，2008年10月原因四：城乡二元土地所有权结构、招拍挂的土地转让机制和地方政府“饿地策略”推高了土地价格中国城乡二元的土地所有权结构、经营性用地招拍挂出让方式以及出让收益全部归地方支配的收益分配制度。城乡二元的土地所有权结构是决定中国土地市场格局的根本原因。招拍挂的市场化出让方式和出让收益全部归地方支配的收益分配制度是直接原因。“饿地策略”客观上加剧了土地争夺的激烈程度。原因五：游资、热钱增加了住房市场的投机需求，加剧了短缺条件下住房市场分配的不均衡显然，今天城市的住房已经是一个投资品市场，这是因为：在商品市场里，供需关系与价格是相互决定的，价格上涨，需求就会减少，价格下跌，需求就会增加；而在投资品市场里，收益和风险则是定价的根本，在有收益的预期里，价格就会上涨，而只有当风险到来时，价格则会下跌。原因五：游资、热钱增加了住房市场的投机需求，加剧了短缺条件下住房市场分配的不均衡房产税将成为地方政府稳定的财政收入；房产税将有效调节收入分配；房产税将在一定程度上起到调控房地产市场的目的；地方政府财政贡献要求和购房者的承受能力是制定房产税税率的核心。房产税与限购令的区别：房产税是在存量上强制公平，而限购令是在新增环节上强制公平；原因五：游资、热钱增加了住房市场的投机需求，加剧了短缺条件下住房市场分配的不均衡房地产成为投机市场的明显结果就是高空置率；按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，空置率在10%-20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区，而国内一线城市的空置率很可能高达35%；空置税——最精准的措施。中国房地产的下半场2009年底我国的城镇化率为46.6%全国城镇化率平均每年增加0.9个百分点，城镇人口每年新增约1580万未来20—30年中国城市人口达到75%，还有将近6亿农业人口走进城市在2020年之前，中国房地产市场仍处在上升的长期趋势中国房地产还有多少时间？2030年前，中国进入老龄化社会，城市化进程基本完成资料来源：中国地理课程网：中国房地产的理想格局市场划分获取方式产权方式房屋类型对应人群所占比重套内面积流转形式商品房市场保障性住房市场出售出租完整产权有限产权无产权商品房经济适用房房廉租房最高收入中高收入中等收入中低收入低收入40%20%20%20%无限制90平米60平米50平米无限制5年内不得转让限制房地产调控的国际经验新加坡——合理的市场结构德国——严格的调控措施日本——失落的十年韩国——一次成功，一次失败新加坡——合理的市场结构政策计划内容实质1、实现近100%拥屋率全球唯一近乎达到百分之百拥屋率的国家。95%的居民拥有自己的组屋2、孝顺者优先购房为鼓励世代同堂，政府还特意设计一种三房式与一房式相连的新组屋，方面年轻夫妇照顾老人。3、买房不住，罚款坐牢购买了组屋，就必须要住，否则将面临高额罚款及牢狱之灾。4、工作5年就能买得起的房组屋的一楼一般都是架空层，作为居民公共活动的空间，也有的设成商铺为居民提供便民服务。5、100平米组屋售价150万人民币一套100平方米左右的组屋价格30万新元左右(约合人民币150万元)，为私房价格的一半。6、老年人、低收入者优先享受廉价房对于无力购房的低收入新加坡公民，则可以租赁“组屋”。7、公积金制度解决买房资金1955年，新加坡政府开始设置公积金，已成为了政府的强制储蓄计划，购房、保险等都包含在内。8、个人无所有权，仅拥有99年使用权新加坡公民购买的组屋仅有99年的使用权，而所有权则归属新加坡政府。9、政府掏钱维护翻新组屋新加坡为较旧的市镇提供“组屋更新计划”，而更新、维护的费用几乎全部由政府埋单。新加坡“居者有其屋”计划德国——严格的调控措施税收手段不动产税金：1-1.5%；交易税：3.5%价差税：买卖获利部分的15%租金个人所得税：租金的20%-45%行政措施当房价超过合理价格的20%时，出售者将需要缴纳巨额罚款；法律制裁措施当房价超过合理价格的50%，除巨额罚款外，出售者将面临三年有期徒刑，罪名是涉嫌炒作并扰乱民生经济。德国控制房地产投机主要政策日本——失落的十年金融过度支持是泡沫产生的原因快速收紧是又是泡沫破灭的根源资料来源：环亚经济数据有限公司（CEIC），中金公司韩国——一次成功，一次失败背景措施时间内容核心效果住房供给比率自80年代快速上升，至2000年住房问题已基本解决，但住房价格快速上涨问题并未解决住房供给政策1988两百万建屋计划，计划在5年内建造两百万住房；保障低收入者居住1988年-1992年共建造281.3万套，超额完成目标，住房价格大幅度下降，住房存量持续增加，住房短缺问题基本解决，住房价格保持稳定1993永久租赁住房计划：1988年-1992年，共建设19万套永久租赁住房，租金为市场租金的16.5%，提供给最低收入家庭；稳定房价政策1977住房价格管制，实行价格上限管制；间接价格管制1978将土地交易的资本利得税由30%提高到50%，对未登记的土地按100%缴税；对地价暴涨地区实施土地“交易批准”制度；套内面积管制：规定住房开发用地40%的建筑面积为85平米以下住宅；1981-1983债券制度，出价最高的购房者在获得住房时必须购买政府债券；在购买第二套住房前，在第一套住房居住时间从3年提高到5年；1985开始根据不同建筑面积设置不同价格上限；住房价格管制1988提高资本利得税，加大打击投机力度；抑制投机需求1989根据开发企业利润设定最高价格；住房价格管制199285平米以下住房比率从1981年的50%提高到75%；套内面积管制金融支持政策1993.8夹心层计划，提供20亿元港币的低息贷款，解决4万户夹心层的住房问题，申请家庭3人以上，月收入2-4万，2年内无自由住房且在港居住7年以上。提高中低收入家庭购房能力韩国——一次成功，一次失败背景措施时间内容核心效果在亚洲金融危机后，为了恢复经济，1997年韩国放宽了公寓转让限制，同时实行低利率限制。2002年，韩国已经从金融危机中恢复，韩国社会积累了大量的财富，房地产市场出现泡沫。住房供给政策2003一百万国民廉租房建设（2003-2012），计划10年内建造100万套廉租住房。保障低收入者居住交易量的减少助长了房价的快速上涨，仅2005-2006年间，房价上涨13.8%稳定房价政策2003.5提高期房市场门槛，加强购买者资格审查，停止期房转让；间接价格管制提高资本利得税，如卖方有第三套住房，税率将达到60%；2005.8土地交易时，必须向政府申报资金来源；2006.3提高房地产保有税率，进一步提高流转税率；扩大对期房价格的限制；2006年下半年提高购房贷款利率，提高首付比率，LTV（贷款抵押品比率）由不超过60%改为40%；2007提高资本利得税，税率达60%；韩国——一次成功，一次失败第一阶段，1970年-1997年，当时针对住房价格快速上涨问题，韩国政府实施了多项措施，包括严格的价格管制，即根据开发企业利润和不同建筑面积设置不同价格上限，这些政策使得住房价格大幅度下降，住房存量持续增加，住房短缺问题基本解决；但2003年-2007年，此时韩国为了摆脱亚洲金融危机的影响，1997年韩国放宽了公寓转让限制，同时实行低利率限制。2002年，韩国已经从金融危机中恢复，韩国社会积累了大量的财富，房地产市场出现泡沫，对此政府实施了稳定价格政策，比方提高资本利得税，如卖方有第三套住房税率将达到60%，但调控结果并不理想，仅2005-2006年间，房价上涨13.8%，调控