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鸿达•城市广场整体策划•研究报告ANOVERALLRESEARCHREPORTFORMASTERPLANONHONGDA•CitySquare编制于2012年6月15日华岸（天津）建筑设计有限公司：院长王庆策划执笔：王春涛冯鑫庭陈谦益市场调研人员：高级研究员邓志晶万琪商业策划师刘长维周维周思博助理策划师李嘉于丹戢德勇市场调研人员：高级研究员邓志晶万琪王昆商业策划师刘长维刘博助理策划师陈谦益李嘉周思博戢德勇财务预算人员：赵兴赵红娅丁瑶前言PERFACE本报告系华岸商业地产研究院（以下称“华岸”）受唐山鸿达汽车改装有限公司委托，为其在唐山市路南区紧邻吉祥路地块的商业地产项目提供的整体规划研究报告。华岸于6月1日－6月8日对项目周边地段商业及唐山类似商业项目进行了深入的市场调研和走访，在此基础上通过与本公司多年积累建立的华岸数据库中相关案例进行详细、全面、透彻的对比研究，并结合目前国际国内的最新商业发展趋势，以及唐山市城市和商业发展现状，和项目地块自身的资源优势，汇总、整理完成了本次的整体规划研究报告。本次规划研究报告主要目的是：一、探寻物流和商业的发展趋势；二、深入了解项目地块的现状和发展基础；三、构建新型商业城市综合体的系统解决方案；四、提供华岸城市规划设计院做为规划设计的依据。目录CONTENTS****************1.唐山商业基础研究1.1城市概况1.2唐山商业研究1.3唐山商业物业建筑特征研究1.4地块分析1.5总结2.现代商业与项目的对比研究2.1现代商业发展研究2.2城市综合体研究2.3案例对比2.4总结**目录CONTENTS3.商业规划建议3.1定位解析3.2规化方案建议3.3业态规划3.4物业规划4.经济测算4.1物业处置方案4.2经济测算************1.0唐山基础研究BASICANALYSISONTANGSHAN唐山商业发展阶段唐山商业概况小結-唐山商业发展趋势城市概况经济概况城市规划城市化小結1.1城市基础研究1.2唐山商业研究唐山商业物业建筑形态不同建筑形态商业市场定位小結1.3商业物业建筑形态研究项目地块现状SWOT分析小结1.4地块分析1.1.1城市现状TANGSHANSTATUS面积13,472平方千米人口737万，市区人口307.7万（2011年数据）辖区6个市辖区、6个县，2个县级市：•唐山市（路北区、路南区、古冶区、开平区、丰润区、丰南区）•遵化市、迁安市•滦县、滦南县、乐亭县、迁西县、玉田县、唐海县唐山是中国北斱的一个重要沿海港口城市，地处环渤海湾中心地带，是联接华北、东北两大地区的咽喉要地和走廊，东北重要的国际航运中心；唐山是河北省域中心城市，环渤海新型工业化基地，首都经济圈的重要支点，同时也被誉为中国未来发展前景最好的城市之一；地理位置优越，港口城市，未来发展看好。1.4地块分析1.2唐山商业研究1.3商业物业建筑形态研究1.5总结1.1城市概况•唐山市整体经济向好。2011年，唐山GDP达到了5442亿元；•唐山市2011年位列河北省第1、全国第19；人均GDP全国第33，•唐山市人均GDP自2008年增速放缓，增长速度低于GDP增长水平，说明经济发展落后于城市化进程，城市扩张速度较快。GDP人均GDP資料來源：唐山統計局歷年統計公報唐山经济发展整体向好，居民消费能力不断提升。1.1.2经济概况ECONOMICOVERVIEW1.4地块分析1.2唐山商业研究1.3商业物业建筑形态研究1.5总结1.1城市概況唐山人口保持低速增长，2011年总人口737万，从人口基数上可以被视为河北省的大型城市；唐山社会消费品零售总额在2011年达到了1334.8亿元，自2006至2011年增速保持在16%以上，城市居民的消费能力提高。唐山经济发展整体向好，居民消费能力不断提升。数据源：唐山统计局历年统计公报1.1.2经济概况ECONOMICOVERVIEW1.4地块分析1.2唐山商业研究1.3商业物业建筑形态研究1.5总结1.1城市概況唐山市总人口社会消费品零售总额•人均消费性支出2011达到了14,483元，伴随着人民生活水平的提升，唐山居民消费能力及消费水平显著提高；•作为人均消费重要指标，唐山人均可支配收入2011年为21,785元，在全国城市排名中处于前67的位置，远低于GDP排名，社会财富集中在少数人手中；•从私家车保有看，2011年年末唐山汽车保有量达到150.2万辆，其中个人汽车保有量78.1万辆。人均可支配收入及消費性支出社会财富相对集中，普遍家庭消费发展潜力较大。1.1.2经济概况ECONOMICOVERVIEW1.4地块分析1.2唐山商业研究1.3商业物业建筑形态研究1.5总结1.1城市概況数据源：唐山统计局历年统计公报从居民现金支出来看，唐山市民消费性支出额度较高，大部分家庭期末手上仍然存有一定量的现金，这表明消费发展潜力较大。2011年唐山市人均现金消费情况1.1.2经济概况ECONOMICOVERVIEW1.4地块分析1.2唐山商业研究1.3商业物业建筑形态研究1.5总结1.1城市概况数据源：唐山统计局历年统计公报1.1.2经济概况ECONOMICOVERVIEW1.4地块分析1.2唐山商业研究1.3商业物业建筑形态研究1.5总结1.1城市概况数据源：唐山统计局历年统计公报唐山市民的消费特征：从唐山市民家庭平均消费结构来看，食品、服装、娱乐、住房是家庭消费的主导，占到60%以上。在实际的市调中发现，对于中高收入者而言，中高端的吃喝玩乐等休闲娱乐是其消费的主导。2011年唐山市居民家庭平均消费结构京津唐沿海经济带构筑起环渤海都市圈，唐山成为都市圈工业增长的中心城市。1.1.3城市规划CITYPLANNING1.4地块分析1.2唐山商业研究1.3商业物业建筑形态研究1.5总结1.1城市概况唐山市2008年—2020年城市总体规划：“两核两带”发展格局：两核：中部发展核心和南部发展核心。•中部发展核心包括：中心城区、古冶片区、丰润片区和空港片区；•南部发展核心包括：曹妃甸生态城、曹妃甸工业区、唐海县城和南堡开发区。两带：山前发展带和沿海发展带。•范围包括：市区、曹妃甸工业区、唐海县、乐亭县、遵化市的一个镇、迁西县的三个镇，以及滦南县的两个镇;•山前发展带：京津冀重要的产业服务和生活居住中心；全市的政治、经济、科技、教育、文化中心;•沿海发展带：京津冀沿海地区重要的产业服务中心；冀东区域高教科研及产业转化基地；国家级滨海生态创新发展中心。唐山市的用地扩展、城市生活方式和价值观等开始向城郊及农村地区扩张。1.1.3城市规划CITYPLANNING1.4地块分析1.2唐山商业研究1.3商业物业建筑形态研究1.5总结1.1城市概况城市化是城市发展的必然途径，对提升城市形象、城市质量和区域的发展都有着重要的意义。•是城市发展的必然过程；•一个地区的人口在城镇和城市相对集中，城镇用地扩展；•是城市文化、城市生活方式和价值观在农村地域的扩散过程；•城市化与工业化发展进程密不可分,有三个阶段:初期阶段、加速阶段以及后期阶段；1.1.4城市化URBANIZATION1.4地块分析1.2唐山商业研究1.3商业物业建筑形态研究1.5总结1.1城市概况城市化是城市发展的必然途径，对提升城市形象、城市质量和区域的发展都有着重要的意义。•城市化改变进城农民的就业和收入结构，使他们能有尊严地参与和分享城市化的成果，分享城镇中的现代生活，扩大内需，拉动经济增长；•合理的利用土地资源，提高资源分配，促进区域的发展；•缩小城乡收入差距，利于构建合谐社会；•提升城市形象、城市质量，建设新型宜居城市。1.1.4城市化URBANIZATION1.4地块分析1.2唐山商业研究1.3商业物业建筑形态研究1.5总结1.1城市概况城市化的意义2011年，唐山城市化率已经超过50%，城市化已发展到中级阶段唐山作为一个传统的以工业为主导的城市，其工业化发展与城市化进程脱节，必然促进城市的变革。由城市化水平判断工业化阶段时期发展阶段发展时期人均GDP1农业经济初级产品生产时期364-7282工业化初期728-14563中期1456-29124后期2912-54605工业现代化5460-87366发达经济--8736-13104由人均GDP判断工业化阶段钱纳里的工业化发展阶段2011年唐山的城市化率已超过51%。城市化率城市化阶段工业化阶段10%-30%初级阶段--30%-60%基本城市化中期阶段60%-80%城市化后期阶段80%以上高度城市化后工业阶段唐山2011年人均GDP超过10000美元，已进入发达经济阶段。唐山城市化现状1.1.4城市化URBANIZATION1.4地块分析1.2唐山商业研究1.3商业物业建筑形态研究1.5总结1.1城市概况•唐山城市GDP及人均GDP保持稳定增长，社会财富相对集中，普通民众消费潜力大；•随着唐山城市化进程和新型城市的建设，耕地的流失和大量城市人口的出现，对农产品提出了新的要求；•然唐山城市化高度发展，城市化率超过50%，但是依然滞后于工业化水平。目前唐山处于从传统的工业城市向新型宜居城市建设的转型中，城郊的开发发展及大量的新生城市人口对商业形成一定的需求；•唐山城市化的进一步发展以新农村建设和城市改造为重点；•唐山城市的进一步发展，需要新型的商业模式，满足新增城市人口的需要，能够引领唐山城市的进一步发展，促进唐山的成功转型；•项目地块处于唐山东南部城市边缘，引入新商业模式，必将抢占唐山东南部发展先机，引领唐山市的发展方向。唐山工业化发展与城市化进程脱节，城市发展需要新型的商业模式。唐山城市规划的主要发展方向开始向西转移，本项目建设以农商结合为核心，不仅可以作为唐山从城市向农村发展的枢纽，而且能够抢先占领唐山西部发展的核心位置。1.1.5小结SUMMARY1.4地块分析1.2唐山商业研究1.3商业物业建筑形态研究1.5总结1.1城市概况1.2.1唐山商业阶段TANGSHANBUSINESSSTAGE唐山商业发展主要有四个阶段：传统百货、一站式购物中心、初级城市综合体、高端城市综合体。高端城市综合体初级城市综合体购物中心传统百货万达广场新华贸购物中心远洋城唐山百货大楼唐山商业发展初期以百货为市场主导，其中以唐山百货大楼为代表，在市区多个核心位置开设大型百货。唐山商业市场转型阶段，继唐百之后出现了唐山第一个一站式购物购物中心——远洋城。唐山商业市场新兴阶段，开始出现以写字楼为主体城市综合体专案。唐山商业发展的新阶段，开始出现综合性的城市综合体。代表项目主要特征发展阶段1.4地块分析1.3商业物业建筑形态研究1.5总结1.1城市概况1.2唐山商业研究传统百货阶段：唐山最有代表性的商业项目，地处是中心核心位置，商业经营种类丰富。楼层业态4F男女正装、儿童服饰3F休闲服饰、运动服饰、精品服装2F时尚鞋帽、唐百电器、精品服装GF珠宝、手表、化妆品B1体育休闲服装地理位置：新华道与建设路交叉口东北角开发商：唐山百货大楼集团商业类型：百货商业经营面积：4万㎡商业楼层：B1-F4商业档次：中档开业时间：1984年知名品牌：•唐山最有代表性的商业项目，城市核心位置，商业经营种类丰富；•整体档次为中档。1.2.1唐山商业阶段TANGSHANBUSINESSSTAGE1.4地块分析1.3商业物业建筑形态研究1.5总结1.1城市概況1.2唐山商业研究购物中心阶段：唐山远洋城采用租售结合方式；作为购物中心，体现了一站式购物的特点。楼层业态3F百货、电影院、电玩城、儿童游艺2F百货、家电卖场、美食广场、服饰GF百货、家用电器、服装、珠宝、化妆品B1超市、KTV地理位置：建设北路与长宁道交叉口西南角开发商：泰勒集团商业类型：大型集中商业商业经营面积：12万㎡商业楼层：B1-F3商业档次：中档开业时间：2004年知名品牌：•远洋城采用租售结合方式，引入大型知名商户作为主力店，后期由开发商统一招商和运营，目前运营状况良好。1.2.1唐山商业阶段TANGSHA