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鹤壁地王广场广告策划案目录前言4行销传播目标5第一部分市场定位6一、目标市场定位6二、项目定位11第二部分地王广场整合传播战略13一、地王广场品牌的建立及认同13二、阶段性传播策略14（一）传播阶段划分：14（二）具体阶段传播策略：14（三）、广告阶段运作16（四）、项目预算20三、传播诉求策略23（一）、诉求对象23（二）、诉求重点23（三）、诉求方法25第三部份地王广场媒介传播企划26一、媒体传播目标26二、广告传播对象特征26三、媒介传播要点27四、媒体策略27五、平面媒体的优点28六、新闻炒作29七、媒介策略—行程策略31前言本方案结合地王广场的项目特点，旨在更加突出广告传播的目标顾客的区隔性与实效性，以配合销售工作的顺利展开。本案包括市场行销传播战略、整合传播战略和媒介传播企划三大部分，为全程广告传播运动提供策略上的指引。行销传播目标l短期内树立“地王广场”在同类市场的领导品牌形象l在传播周期内使“地王广场”达到已定的销售目标l为“地王广场”确立全新的经营策略，快速打开市场局面，获取项目销售的全面成功l让“地王广场”之项目概念和独特卖点为目标顾客所认同l通过广告传播的表现激发目标顾客的购买欲望与动机第一部分市场行销传播战略一、目标市场定位1、目标市场定位分析目前“地王广场”正处于拆迁阶段，其商业气氛还未形成气候，而由于“地王广场”地处旧城区黄金商业地段，商业气氛和机会则正在逐渐形成当中，经营者一般只会选择已形成口碑的、风险性极低的口岸和市场，而不会对一片正在开发中的市场加以青睐。具眼光的投资者则会通过自身经验来判断“地王广场”是否拥有良好发展前景，是否会形成鼎盛人气，是否拥有明显优势等条件，以决定是否出手。他们能够接受预测前景，有承担风险心理素质。综上所述，选择“地王广场”的经营者比例将很小，我们应将主要注意力集中在争取投资者上面，一切宣传也将围绕他们进行。2、项目目标客户类型l理智型：社会的发展、经济实力的提高、市场的竞争，无不加剧消费者心态的成熟；加之房产投资金额庞大，投资者必会多方考证再行出手。本项目的目标客户将以理智务实型的占绝大多数。l冲动型：有些目标客户属于初始投资，由于本金到手较易，造成消费较为冲动。这类消费者数量较少，但不能忽略。3、项目目标客户细分l按投资行为可分为：A、炒住房、铺面B、炒股票、证券C、炒黄金、外币D、以前没有投资行为，现在正准备投资的l按投资等次可分为：A、专业房产炒家B、周转资金较充足，但不知如何使用的投资者C、周转资金不多，希望通过自身眼光和知识来赚钱的投资者4、项目目标客户分析——群体个性A.专业炒家(含专业炒股者、专业炒币者)这部分客户群已经过前期资本积累,属于“先富起来”的一批人，大多文化程度不高，但投资经验丰富，投资心态成熟，理智务实，，相信实实在在的、逻辑性强的投资分析，同时由于市场因素等问题，需转向投资以获取更大的经营利润空间B.周转资金较充足，但不知如何使用的投资者这部分客户群具有充裕的资金实力，希望通过保障性较大的投资，获得稳定的升值与回报但欠缺投资经验，相信专家和朋友的建议，容易受外在因素影响，投资较为冲动。C.周转资金不多，希望通过自身眼光和知识来赚钱的投资者这部分客户群知识结构和综合素质较高，意识观念略为新潮和现实，对新生事物能给予较高关注度，相信自己的眼光和判断，会结合政策等因素对投资目标作详细的考察，出手谨慎。5、项目目标客户特征l投资需求（关注点）a.区位地段b.人气c.项目本身的特点、优势d.发展前景e.政策背景l购买力a.理智型的投资者一旦考察显示有利，即会果断出手或者选择与自身资金实力相匹配的面积进行投资。b.冲动型的投资者资金无虞，易犹豫，但受煽动后将会比较冲动。l信息来源主要信息来源为：a.报纸媒体b.电视媒体c.朋友口碑相传d.户外广告6、目标客户锁定a.一级目标：专业房产炒家（含专业炒股者、专业炒币者）b.二级目标：周转资金较充足，但不知如何使用的投资者c.三级目标：周转资金不多，希望通过自身眼光和知识来赚钱的投资者二、项目定位1、定位的意义开发项目前期论证，既是开发商价值取向的问题，也是目标确定的问题。定位是开发项目是否成功的关键，确认卖点是前期论证的根本任务。2、定位的目的更好地实现项目开发的效益目标；及时适应多变的市场要求；确保企业在市场竞争中的安全性；树立项目的品牌形象；在激烈的市场竞争和多变的市场环境下，保障项目销售的快速进行。3、项目定位地王广场——集各种购物、娱乐、休闲于一体的城市商业中心。（1）针对目标客户市场的定位——商业投资功能。铺面的热炒需要口岸、人气、项目特色等等因素作为支撑，这些条件对于本项目而言都已具备，前景可以预见。（2）针对消费者及竞争对手的定位——具唯一性的综合消费功能。本项目集各种购物、娱乐、休闲功能为一体，综合消费能力极强，其“MALL”的内容已经充实，且作为填补同类市场空白的项目，其项目功能的唯一性突出。（2）针对区域的定位——补充和集中式的消费功能。本项目的出现，补充了区域消费空间，改变了消费结构和消费方式，一种全新的消费模式——一次性集中消费行为将因此产生。第二部分地王广场整合传播战略一、地王广场品牌的建立及认同品牌形象品牌定位新业态——融生活与购物为一体的超大型综合消费场所品牌地位领导性地位品牌个性独特、创新、现代、高品质且有无限发展潜力基本认同配套设施功能全面，集购物、休闲、娱乐、餐饮、居家、办公为一体物业管理周到、没有后顾之忧区位城市中心、“体验一站式”消费场所规模超大型延伸认同项目属性全新的消费场所方便感全面的配套设施和集中消费方式带来的吸引力顾客心理有钱人和普通人都有满意选择人气人气旺盛，客流量大优点诉求实用功能方面配套齐全的购物休闲乃至居家办公的场所品牌感觉方面对消费者来说——令人愉快的购物和休闲的感觉对投资者来说——可以不断赚钱的感觉二、阶段性传播策略（一）传播阶段划分：为达成地王广场商业广场整体传播目标，有必要将该项目的传播运动划分为四个阶段：l第一阶段：市场预热期（时间：2005年7月18日——8月17日）l第二阶段：内部认购期（时间：2005年8月18日——9月27日）l第三阶段：强势销售期（时间：2005年9月28日——12月28日）l第四阶段：后续销售期（时间：2005年12月29日——2006年）（二）具体阶段传播策略：1市场预热期策略：鉴于地王广场商业广场目前状况，十分必要对项目形象进行塑造，以保证项目形象在传播过程中的规范性和统一性，进而充实、完善和确立其独特的品牌形象，使地王广场在整个传播过程中，保持强大的形象力量，以增强其在市场中的竞争优势。具体包括：l确立地王广场的形象概念；l完成项目品牌形象设计l完成项目品牌个性的设定，挖掘并延伸地王广场的品牌内涵，；l完成项目传播推广企划2内部认购期策略：利用前期对项目形象的渲染、目标顾客对地王广场的认知和了解，进一步加大传播力度，有目的、有意识的直接刺激目标顾客的欲望。具体包括：l售楼现场的氛围营造，以感染到场目标顾客，引发购楼欲望；l利用报纸、DM、路牌等媒介，对外倾诉项目卖点，贩卖项目形象；l运用公关活动结合新闻炒作与目标顾客进行有效接触，有针对性地刺激其潜在的购买敏感区，使其对地王广场之品牌形象产生认同及偏好，从而快速产生购买行为。3强势销售期策略：借助开盘期的有力铺垫，为目标顾客勾勒地王广场的深度品牌概念，通过系列传播工具加深目标顾客对地王广场之品牌形象的记忆和好感，强烈刺激其购买欲望，引发购买动机。l深入营造现场氛围，包括售楼处和工地，运用公关、促销等手段；l利用媒介的创意表现，树立地王广场的品牌高度，同时强化项目独特卖点的传播力度；l直效行销、人员推销继续对目标顾客进行跟踪；l组建联合促销体，一方面让项目品牌形象有更强的外围支撑，另一方面增强项目的销售力；l进行公关活动，通过新闻炒作，再次掀起销售高潮。4后续销售期策略：强势销售期所创造的强烈冲击波是本阶段项目再销售的良好延伸，借助其惯性，乘胜追击，势必收到满意效果。针对项目中销售难度较大的单位，展开实效性的销售促进，同时配合媒介广告，以全面完成地王广场的成功销售。（三）、广告阶段运作1、第一阶段：市场预热期（1）预计时间：2005年7月18日——8月17日（2）目的:l实现项目前期形象的修正及塑造;l实现项目卖点的有效提炼和挖掘。（3）工作内容：l项目视觉形象的修正与规范l主要广告语的酝酿l企划专案书的完成l原创摄影完成l该阶段（含开盘当天）报版广告文案创意及设计l销售资料的准备，包括售楼书、DM、手提袋以及事务性用品l项目营销策划方案的拟定l公关企划l广告投放进度及频率安排l媒介广告表现l项目开盘筹划l形象展示牌的设计制作l气球、布幅、彩旗的设计制作l路牌、灯箱的创意设计及制作发布l售楼处环境规划与建设2、第二阶段：内部认购期（1）预计时间：2005年8月18日——9月27日项目开盘时间：2005年9月28日（暂定）（2）目的：l确立项目品牌领导性地位l项目卖点推广(3)工作内容：l对目标客户的召集l开盘典礼的工作准备l公关活动实施l媒体选择及投放，包括新闻炒作3、第三阶段：强势销售期(1)预计时间：2005年9月28日——12月28日(2)目的：l配合销售，进行优势分点诉求l强化概念l凸显项目品质l促成消费行为(3)工作内容：l开盘典礼的实施l公关活动实施l媒体选择及投放，包括新闻炒作l媒介广告集中投放l公关活动实施l销售促进实施l联合促销实施4、第四阶段后续销售期(1)预计时间：2005年12月28日——2006年(2)目的：l进一步强化项目优势l分步解决项目销售中的困难，并完成其全面销售l对项目品牌形象进行维系及延伸l达到80%的销售目的（3）工作内容：l有针对性的媒介投放l销售促进实施（四）、项目预算1、广告经费预算按项目总销售额1.8亿元的2%广告投入比例与销售周期的长度来看，广告经费预算为：360万元，根据广告分期运作投放比例：10%--20%--30%--40%，各阶段广告经费分配为：l第一阶段:市场预热期——36万元l第二阶段:内部认购期——72万元l第三阶段:强势销售期——108万元l第四阶段：后续销售期——144万元(以上费用可根据实际需要进行增删。)2、基本细分费用预算及基本内容如下：（单位：万元）设计部分广告设计项目VI设计8销售工具的设计（含在策划费内）原创摄影3.5制作部分售楼部布置售楼部内撞、展板、电器、家私32环境整合气球、布幅、彩旗；现场路牌、灯箱；POP制作10销售工具事务性用品；售楼书；车身；手提袋；指示牌15媒体制作电视、户外广告以及DM12模型制作现场展示28媒体发布平面报纸、夹报、海报、单张、横幅181.5电视本地区电视台25户外项目周边视觉传播效果好的路段20促销部分PR根据市场和销售的变化，适时地开展各种PR15SP根据市场和销售的变化，适时地开展各种SP5直效行销部分根据市场变化，展开有强烈针对性的销售工作5注：各项具体方案与费用以专案的形式提供三、传播诉求策略（一）、诉求对象l专业房产炒家及其他专业炒家，如专业炒股者、专业炒币者l目前手中有大批资金，正在寻找投资项目的人士l有投资保值目的的房产投资者l周转资金较充足，有部分闲余资金，可作零散投资的人士l家庭背景富裕者l周转资金不多，但希望通过零星投资来赚钱的投资者l正在寻求铺面的经营者（二）、诉求重点根据阶段性传播策略，各个阶段的诉求重点各不相同，但都必须围绕“地王广场”核心概念：一个可将购物与生活溶为一体的消费场所，来进行诉求。具体策略：鉴于项目前期广告主题不统一，形象零乱，缺乏整体统筹性，我们的第一期广告将以震撼力和视觉冲击力强的平面设计风格出现，力图建立一种全新的形象，消除大众对地王广场的疲倦感，进而刺激，引起兴奋。故而，第一期广告将从前位的平面和务实的文案作为配合，亮相媒体，在以后的广告进行中，我们则准备了两种方案。l【方案一】主题：项目形象→项目卖点分述平面：冲击力+亲和力文案：广告语→当期主题卖点（如果市场反应强烈，我们将一