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2009年2—6月推广计划开发商配合事宜南京春节期间房市状况序一、二、三、附件——团购优惠政策四、一南京春节期间房市状况2008，银行银根紧缩,开发商资金链紧张、相关利好政策不断出台、购房者观望持续，成交量、认购量大幅下跌；土地市场频现流标；“拐点论”、“百日巨变论”……半年多不温不火的楼市，似乎预示着南京楼市正向着理性回归，买方市场已经到来！1冷春节楼市0成交据南京网上房地产系统统计：1月30日商品住房认购36套、1月31日商品住房认购51套，两天成交均为0套。此数据是系统在停市5天后，才累计出这么点认购量，看来春节期间楼市是真的很冷！2相关新闻1月份南京商品住房销售情况1月份因为部分刚性需求已经得以释放，加上传统佳节春节的影响，成交量有所回落。1月份南京市商品住房共计认购996套、成交4140套，成交总面积445896平方米，日均成交134套，套均成交面积107.7平方米。其中浦口和江宁居多，成交量最少的为下关区，仅为54套。3周边竞争楼盘分析4楼盘名称近期推盘时间推盘体量均价物业类型面积范围销售状况优惠备注合家春天2008-7-19216套4600-5000板式高层74-1101月销售7套目前本案的实际成交价都是4600元左右，与窗口价略有下降，优惠幅度在1000元左右现在即将推出1-6楼74㎡特价房销售恒大绿洲2008-9-29约500套精装修：6200毛坯：4900点式小高层主推90、1401月销售13套左右目前92折优惠恒大项目现在的毛坯和精装修房较开盘时微涨了200元，仍有部分较差房源87折康桥水岸目前小高层还没有开盘，预计09年3月份开盘总共约600套，8万方左右预计均价5000小高层80—120㎡/一次性付款97折按揭付款99折/楼盘名称近期推盘时间推盘体量均价物业类型面积范围销售状况优惠备注武夷绿洲2009-1-24186套窗口价6000最低价5080小高层80-1301月销售约8套购买90平米以下的房源享受1.5万优惠，购买90平米以上房源享受3万优惠。天元居2008-10-10198套5500-5600小高层87㎡两房113㎡三房124㎡三房1月销9套左右一次性付款95折，按揭付款96折1、在12月24日至1月3日圣诞、元旦双节期间，亚都·天元居将以95折的特惠价格限时抢购。2、期间成交客户更将获赠一部价值5000元的笔记本电脑。3、87㎡的两房，首付仅9万元起，月供最低约1700元；113㎡的三房首付仅11万起，月供最低约2100元。爱秦湾2008.11.15二期开盘5栋多层6688主力户型为90㎡经典两房、110㎡舒适三房，此外还有部分60㎡的小户型1月销售20套左右一次性付款97折按揭付款98折562月份江宁区预计上市楼盘楼盘名称新推房源预期价格合家春天一批4600元/平米特价房5700元/平米国信秦淮绿洲1栋小高层房源，66套左右，户型面积在91-137㎡之间5700元/平米世纪东山18、19号楼，共132套房源，户型面积在80-200多平米之间5300元/平米金东城雅居主力户型有80平米的两房，96平米的三房和107平米的三房5500元/平米东福金座以38㎡—123㎡的中小户型为主5700元/平米销售情况套数面积（㎡）总销售额（万元）销售均价（元/㎡）已销售14316352.53832965335094未销售12917478.64905845495183本案销售面积及均价一览表7剩余房源统计分析8剩余房源数据分析12148419010203040506070809097113133跃层从右图明显看出，三期所剩房源以133㎡和跃层大面积户型为主,这部分房源由于面积大，总价高，客户群受到限制，在后期的推广过程中，应加强对购买大面积客户群的调研，研究具有针对性的销售策略。根据销售状况，适当的转变营销思路，做针对性推广。名字推广语活动促进工程进度新闻广告9总结剩余大户型的核心劣势主要是以下几个方面：◎总价较高，消化速度有待提升；◎非景观房的关注度相对较低。建议对剩余的跃层房源采取针对专属客群推广的方式，找寻符合客群的公关活动，在他们活动的区域做针对性宣传。针对大户型、跃层提出推广策略102009年2-6月营销推广计划2月6月5月4月3月11二2009年2—6月推广计划媒体推广——“一口价”优惠政策2月122008年下半年房产市场一直处于低迷状态，银行多次降息，楼盘集中跳水，这无疑给购房者好不容易积起来的信心又一重创，让购房者持币观望心态更严重。本项目周边恒大绿洲、合家春天等楼盘大幅度优惠政策，对我们是一个很大的冲击，不少客户因为价格问题而犹豫不决，在这种情况下，我司建议对部分楼层比较低或是销售较困难的房源给予价格上的特大优惠，比如一楼的房源现在标价4920元/㎡，可以对外统一一口价：4600元/㎡，这样不仅可以提高低楼层房源的去化率还能以价格优势增加客户来电来访量。媒体推广——定点宣传2月深入周边企业定点宣传•宣传宗旨：主动出击，深入企业、社区，深挖地缘客户。•宣传方式：x展架，销售员主动介绍项目信息，给登记客户送台历，并宣传团购96折甚至更多优惠措施。•时间：2月16日——2月27日•地点：南瑞继保、福特汽车、南京奶业集团、东南大学等企事业单位。•物料：展架宣传信息、海报单页、台历（礼品）、桌椅等13为了增强短信群发的有效性和针对性，提高客户到访的机率，以达到更好的销售目的，我司建议在传媒公司数据库中选择本案周边企业的中层员工和附近小区进行短信群发，重点宣传本案可优先就读南师附中江宁分校和团购活动。•短信内容为：九龙湖畔，学府美宅。龙湖·文馨苑可优先就读南师附中江宁分校，紧邻东南大学，一口价“4600”元/㎡起售，品鉴热线52721000、52124999（70字）•时间：2008年2月末•数量：10万条•价格：7500元媒体推广——短信群发2月14媒体推广——网络广告投放2月15首页通栏A媒体：时间：2.15-3.31位置：首页通栏A价格：45000元/周总价：216000元（8折折后价）媒体推广——网络广告投放2月16媒体：时间：2.15-3.31位置：首页按钮D价格：26000元/周总价：124800元（8折折后价）首页按钮D目前，本项目共有卡子门、殷巷、机场高速和将军路天创楼顶四块大牌，其中殷巷和将军路天创楼顶是商铺信息的宣传，根据前期媒体投放效果分析，建议将殷巷地区的那块大牌内容更换为住宅信息的宣传，因为此位置距离项目比较近，可拦截部分客户达到最佳宣传的效果。媒体推广——殷巷户外形象更改2月17根据成交客户获知信息途经分析，楼体布幔不仅起到导向作用，在一定程度上也拦截了部分路过的客户，对销售还是有利的，建议继续在楼体外墙悬挂布幔，打出项目底价吸引客户。媒体推广——楼体布幔2月18活动内容：购买顶楼跃层，赠送“专属”车位活动时间：2009年2月25日——2009年3月4日参与人员：凡在规定时间内购买本项目顶楼跃层的客户，均可参与，但不与其他优惠累计使用。活动宣传：◎售楼处现场公示。◎house365、搜房的网站发布信息◎报纸平面广告的配合发布。19Sp活动——购买跃层，赠送“专属”车位2月类别媒介时间主要内容规格数量预算（元）网络投放House3652.15—3.31新闻炒作、社区炒作、社区通栏等//216000短信群发泽北传媒2月中旬“学区房”概念继续宣传/10万条7500户外大牌制作公司2月中旬商业信息更改为住宅信息/1块1500楼体布幔制作公司2月中旬买龙湖，上南师附小12幅10000定点宣传展架2月份团购优惠、“学区房”概念推广160X60cm6个1000合计根据实际发生费用结算236000推广费用预算2月20媒体推广——网络广告投放3月21媒体推广——网络广告投放3月结合网络业主论坛、首页软文等大力渲染，提升项目形象，扩大客户认知面。首页按钮D1、现代快报、金陵晚报、扬子晚报等看房团时间：3月1日—3月31日每周末两天预算：2500元/月活动内容：报社每周在固定版面刊发看房信息，组织一定数量看房客户在周末到售楼处看房。2、House365网络看房团（免费）自十月份起，网络看房团越发越多，看房客户日益剧增，已经成为主要看房军团，促进成交额不计其数，因此应积极联系参与看房团活动。3月22媒体推广——看房团3月活动主题：“走出去，请进来”——结合学校招生组织定点推介活动活动时间：学校招生期间活动内容：销售员除在招生现场讲解介绍外，还可邀请已办理完招生手续或在等待的学生家长，到售楼处参观休息并领取精美礼物一份，全程由销售员陪同，沟通了解客户意向并作登记。参与人员：在学校报名并到售楼处参观的学生家长活动宣传:◎招生现场公示。◎销售员现场讲解及引导客户至售楼处。◎报纸平面广告的配合发布。3月23Sp活动——招生定点推介活动3月建议：直接考虑将招生现场或办理程序的某个环节安排在销售处Sp活动——层峰生活，把玩娱乐3月24活动主题：层峰生活，把玩娱乐活动时间：2009.３.1.——2009.５.31.参与人员：凡在规定时间内购买项目顶楼跃层或者剩余大户型的客户，均可参与。优惠方案：凡在规定时间内购买项目特定单元的客户，可获得奥体中心价值1000元全能卡一张，可在羽毛球、网球、乒乓球、篮球、斯诺克、游泳等多个场馆一站式享受运动的乐趣。3月25Sp活动——幼儿园入驻仪式4月南师附中幼儿园预计今年四五月份竣工，我司建议在竣工时举行隆重的幼儿园入驻仪式，加强“学区房”概念的推广，在网络和报纸等相关媒体上做报道，提高本项目的影响力，扩大客户认知面，增强客户购买信心，促进销售。活动内容：销售员电话通知前来交房客户，并告知带新客户购房可享受物业管理优惠，同时有精美礼物赠送，并合影留念。活动时间：二期交付期间参与人员：二期前来交房业主及其介绍的购房新客户。活动宣传：◎销售员电话通知◎台历作为精美小礼物发给新老客户◎网络论坛及软文炒作3月26Sp活动——交房互动4月第四期：时间：待定形式：800字主题：业主回访内容：对已经购买小区房源的购房者进行采访，从他们的角度讲出购买该楼盘的理由和考虑的内容。费用：10万元媒体推广——报纸广告4月第一期：时间：4月3日版面：10.5通形式：文字+图片主题：百年建筑、百年树人内容：以开发商近期推出的“江宁学区房”活动为主要宣传点，从学校、环境、交通和户型等多个要素整体介绍，如有优惠活动，也跟进及时报道。第三期：时间：4月17日版面：10.5通形式：文字+图片主题：最适宜的三代居内容：对于老人，该楼盘环境优美适合养老；对于小孩，方便他们的上学和生活，而且，地铁利好及学区房所固有的优势（如升值快、易出手等），也是本期包装的重点内容。第二期：时间：4月10日版面：10.5通形式：文字+图片主题：校方领导采访或内容：经过对校方领导的采访，阐述学校和项目强强联合，对于学校资源进行深入报道，对小区户型、环境等深度介绍，通过名人效应达到宣传效果。3月28Sp活动——“限时优惠”销售活动5月本项目周边恒大绿洲、合家春天等项目优惠幅度比较大，甚至出现85折的优惠现象，使得很多客户因价格因素而放弃购买本项目房源，因此我司建议对部分房源进行“限时优惠”，要求在规定的时间内即5.1—5.3期间，客户购房方可享受优惠价格，这在一定程度上挤压客户，造成客户紧迫感，从而提高成交量。限时优惠政策报纸广告：宣传学区房概念、限时优惠及一口价等相关信息，扩大客户认知度。定点宣传：周边成熟社区、大型企业、学校进行定点推介，宣传团购及限时优惠信息。户外大牌：增设江宁将军路地段户外大牌，拦截开发区客户，增加影响力。看房团：定期组织看房团至售楼处现场参观咨询3月29媒体推广5月3月30Sp活动——“清凉一夏”销售活动6月活动主题：快乐购房，清凉一夏—龙湖文馨苑清凉大放送活动时间：2009.6.15.——2009.6.30.参与人员：凡在规定时间内购买项目9层以上133㎡以上户型的客户，均可参与。优惠方案：凡在规定时间内购买项目9层以上133㎡以