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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。南京商圈研究及投资发展建议谨呈：南京长发地产本报告是严格保密的。商圈分布及研究城市宏观经济背景2136投资发展建议目录地下商业街研究本报告是严格保密的。»南京城市宏观特性都会南京——长三角经济圈的区域经济中心实力南京——宏观经济形势向好，城市的扩张效应已初步展现收入南京——平均水准相对较低，中产阶层群体不断壮大居住南京——山、水、城、林为一体的山水都市文化南京——四大科研基地之一，三大大学城辉映现代教育文明本报告是严格保密的。城市概况地理位置：南京——长三角的副中心城市。地处长江中下游平原东部苏皖两省交界处，江苏省西南部。东距上海市300余公里。东接江苏省镇江市、句容市，西邻安徽省滁州、巢湖(和县)、马鞍山，南接安徽宣城市、江苏省溧阳市，北连江苏省仪征市、安徽省天长市。辖区面积：辖区总面积6598平方千米。市区面积4844平方千米，建成区面积513平方公里。人口构成：据2000年第五次人口普查统计，南京市人口总规模已达623.8万人，全市人口居住在城镇的为443.5万人，占总人口的71.09%。本报告是严格保密的。特色产业：南京是中国重要的综合性工业生产基地。南京的电子、化工生产能力在国内城市中居第二位，车辆制造规模居第三位，机械制造业的技术、规模居国内领先地位，家用电器业、建材工业也都具有较大规模。科研教育：南京是全国四大科研教育中心城市之一，是全国重要的高教、科研基地，拥有一批国内一流的高校和科研机构。城市建设：国家园林城市、中国优秀旅游城市、全国科技兴市先进城市、全国城市环境综合整治十佳城市、全国科技进步先进城市、国家环境保护和国家卫生城市等称号。综合经济实力：“2008年福布斯中国大陆最佳商业城市100强”中排名第4，位列国家统计局发布的“中国综合实力城市”第7名，在长三角城市可持续发展水平评估中排名第2，被国家9个部委列为中国投资硬环境“四十优”城市之一。城市概况本报告是严格保密的。南京GDP变化（2003-2009年）02000400060000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%GDP(亿元)GDP增长率GDP(亿元)1690206724132774327537754230.26GDP增长率22.02%22.31%16.74%14.96%15.60%15.20%12.10%2003200420052006200720082009经济增速放缓：自2000年以来，南京城市经济高速增长，2008年以来受到金融风暴影响，全市GDP增值虽高于国家平均水平，但增幅呈现下降趋势，但仍保持在12%以上的高增幅。城市经济发展概况本报告是严格保密的。1576191024132774327537754230.2665.17080848693129.18804.410051215137417951930.66706.783511181318158418872170.4216050500100015002000250030003500400045002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年总产值第一产业增加值第二产业增加值第三产业增加值南京历年三次产业结构变动3.7%3.3%3.0%2.7%2.5%3.10%52.6%50.4%49.5%51.1%47.0%45.60%43.7%46.3%47.5%46.1%50.0%51.30%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%2004年2005年2006年2007年2008年2009年一产比重二产比重三产比重产业结构更趋合理：从产业结构来看，南京市产业结构日趋合理，第三产业的发展壮大，导入与催生了大量高素质、中高收入人群，投资群体进一步扩大。三大产业增幅扩大：一二三产业增幅持续走高，其中尤以第三产业最为显著，2009年产值达到2170.12亿元，同比增长13%。城市经济发展概况本报告是严格保密的。固定资产投资，稳步增长：2009年，南京全社会固定资产投资2668.03亿元，比去年增长23.9%，其中，城镇固定资产投资1572.08亿元，比去年增长28.2%；房地产开发投资595.68亿元，增长17.2%。其中城镇固定资产投资增势较强，走势较稳。房地产开发投资回暖：房地产开发投资从年初的负增长逐渐回暖并呈明显上升趋势，房地产开发投资活跃。城市经济发展概况本报告是严格保密的。社会消费品零售总额稳中有升:近三年来，南京社会消费品零售总额大幅上升，2009年达到1961.58亿元，同比增长18.8％，人民消费生活水平呈现持续上升态势。批发零售业带动了更多的外来人群:批发零售业的高速发展、商品交易市场的大型化加速中高收入外来人口（私营业主）流动，为房地产市场的发展带来巨大的消费空间。城市经济发展概况本报告是严格保密的。人均可支配收入逐步增长：从2003-2009年，南京市城市人均可支配收入和城市人均消费稳步增长，人均可支配收入逐年增长，2009年达到25504元，同比增长10.3％，但增速呈下降趋势。未来房价后续力面临减弱：由此可见，南京市民收入水平在不断提升，但由于增长速度明显低于房价涨幅，未来支撑房价进一步上涨的动力有所减弱。城市经济发展概况本报告是严格保密的。行政区划：南京总面积6598平方公里。截至2002年6月底，南京市行政区划为11区2县。11区：玄武区、白下区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、下关区、浦口区、六合区、栖霞区、雨花台区、江宁区。2县：溧水县、高淳县。在这些区县中，共设有64个街道办事处、63个镇、1个乡。城市整体规划格局分析本报告是严格保密的。城市整体规划格局分析主城区概况：南京主城区位处城市中心地带，亦被统称江南八区：玄武区、白下区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、雨花台区、下关区、栖霞区。江南八区中，总人口达302万，人口较为密集。其中，玄武区、白下区、鼓楼区、秦淮区等区域，商贸、金融、服务业极为发达，是城市商业的聚集地。三大外延区域：受地缘条件影响，长江以北的浦口区、六合区，及城市最南部的江宁区，被自然地隔离出来。从地理位置上来看，三大区域，受交通条件的制约，与主城区距离相对较远，在经济上其相对独立，自成一体。本报告是严格保密的。城市整体规划格局分析各区功能定位中心商贸区：白下区、鼓楼区、玄武区、秦淮区，由于位处主城中心地带，其区域内，商贸业、金融业、服务业发达，为城市提供了主要的商业配套功能。高尚居住区：雨花区，由于自然条件优越，被定为为城市的生态旅游居住区；江宁区，则主要以工业加工为主，住宅板块高端物业聚集。2大城市副中心：下关区，则依托天然的港口优势，形成了以物流、钢材贸易为龙头的区域；栖霞区，以高新开发区为契机，城市副中心概念已初步形成。三大新城：指河西，江宁，江北。河西新城，被定位为城市CBD区，该区域为中高端物业聚居区。此外，江宁新城、江北新城也是城市重点发展的区域。尤其是江北新城（含浦口、六合区），其建设力度及规模空前。本报告是严格保密的。未来的城市规划发展为兼备经济活力、文化特色、最佳人居环境。2001年调整后的南京市城市规划在对南京未来发展的宏观区域背景分析以及南京区域竞争力分析的基础上，提出应把南京建设成为：方向1充满经济活力的城市——长江下游现代化中心城市方向2富有文化特色的城市——国际影响较大的历史文化名城方向3最佳人居环境的城市——人与自然和谐共生的滨江城市政府未来的发展规划本报告是严格保密的。以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的空间格局。南京市城市总体规划调整——都市发展区远景规划图总体规划：总体规划确定了“以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的空间格局”的规划设想。为充分发挥南京作为区域中心城市职能，南京规划提出完善主城中心体系之外，在三个新市区要培育次区域中心，形成多核区域中心格局。在江北新市区培育一个次中心，以利于南京的中心城市职能向安徽、苏北地区辐射。市域空间规划：规划形成“主城—新市区—新城—重点城镇—一般城镇”五级大中小级配合理的市域城镇等级结构。政府未来的发展规划南京市城市总体规划调整——市域空间利用规划图本报告是严格保密的。以南京中心——1小时都市圈已形成目前，南京的“一小时都市圈”已能到达南京周围2500平方公里的范围，包括南京、镇江、扬州、马鞍山、滁州、芜湖的全部以及淮安南部和巢湖的部分地区。在空间总体结构上形成一个核心、两个圈层、三条主轴。其中一个核心是南京都市发展区；两个圈层为距核心城市中心区50公里左右范围内的核心圈层和100公里左右范围内的紧密圈层，即1小时路程内，也就是所谓的“一小时都市圈”；三条主轴为宁扬、宁镇、宁芜轴线。通过都市圈的规划建设，将从区域层面上推进核心城市、节点城市与县城之间在基础设施建设、产业分工与协作、生产要素有序流动、共同市场构建、城乡居民就业等方面进行合作，从而整合圈内城市发展的相关资源。一小时都市圈内的人口含盖总量达1950.45万人，蕴含着巨大的可挖掘商机。目前，南京新街口商圈销售额的4０％由一小时都市圈的消费者完成，预计“一小时都市圈”形成后，南京新街口商圈销售额的６０％将由周边6市的消费者来完成，与此同，南京市公交部门也加快了周边城市的发车频率，提高了车速。本报告是严格保密的。商圈分布及研究城市宏观经济背景2136投资发展建议目录地下商业街研究本报告是严格保密的。南京商圈研究：六大商圈错位经营特色明显、互为补充老商圈：经过几十年的建设发展，在南京的城区版图上，从南到北，以纵向分布依次形成中央门、湖南路、新街口、夫子庙四大各具特色的商业中心，习惯上，被南京的政府官方和市民称为四大商圈；新兴商圈：随着城市的不断发展及扩容，龙江商业圈和河西新城CBD商圈已日趋成熟。中观2中央门商圈夫子庙商圈龙江商圈商圈分布及研究本报告是严格保密的。南京最具特色的四大商圈发展历程以特色旅游为主、历史最悠久的商圈——夫子庙商圈在南京四大商圈中，夫子庙商圈历史最为悠久，也最具备江南民俗特色。秦淮风光和秦淮歌舞一样，均堪称一绝，早在明清时期，甚至更早，夫子庙就是全国知名的旅游胜地，许多脍炙人口的诗词歌赋都是夫子庙繁华的鉴证。在旅游业的带动下，餐饮、手工艺品、娱乐等行业渐渐发展起来，演变成了现在以旅游、休闲、特色风味小吃、小商品市场为特色的商圈，成为南京市民及外地游客的旅游胜地。以大型百货为主的都市核心商圈——新街口商圈新街口商圈的历史可以追溯到30年代。1936年，中央商场诞生，被视为新街口商圈发展的开端。1952年，新百、华联商厦陆续诞生，新街口商圈初具规模，但业态与经营品种上，存在严重的雷同现象，带有典型的计划经济特征。新街口商圈真正跃升为南京的第一大商圈，是90年代初，外资背景的金陵百货与金鹰购物中心的诞生，南京真正有了中高档百货，使新街口的百货有了档次之分，可以满足不同层次的需求，同时新街口大型百货商场群形成，新街口商圈的对外辐射力也越来越强。商圈分布及研究本报告是严格保密的。以中低档服饰批零兼营为主的大市场群——中央门商圈中央门商圈是因为临近南京火车东、西站、中央门汽车站、靠近码头，依附着巨大的客流量，借助改革开放的东风而发展起来的。同时，交通干道建宁路上大片的旧货场和闲置的仓库，为发展大市场提供了先天的条件。1992年，破壳而出，创造了一种全新的批发经营模式。经过近十年的发展，形成了金桥独具的特色。90年代后期，玉桥市场等一批大市场陆续诞生，它们以较低的价格，齐全的品种在市场上占有极大的优势，并凭借中央门的交通、物流优势迅速壮大。目前其批发辐射到江苏、安徽甚至全国的许多地方。以精品专卖店为特色的时尚商圈——湖南路商圈在时间上，山西路、湖南路商圈的发展与中央门商圈基本同步。但在特色上，决然不同。鼓楼区是南京的首善之区，区域居民的素质较高，收入较高，人员成分最为纯一。“湖南路文明一条街”是90年代初期鼓楼区政府建设精神文明的一面旗帜，在假货