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花园洋房住宅产品花园洋房住宅产品花园洋房住宅产品花园洋房住宅产品花园洋房的定义与特征花园洋房的定义与特征花园洋房的定义与特征花园洋房的定义与特征花园洋房的实质花园洋房的实质花园洋房的实质花园洋房的实质：：：：从建筑形式角度，花园洋房的概念具有一定的模糊性，其在本质上仍然属于集合住宅的范畴。相对于普通多层，洋房产品在居住品质上得到了明显的提升明显的提升明显的提升明显的提升，因而获得相对独立的市场站位。花园洋房的特征花园洋房的特征花园洋房的特征花园洋房的特征——品质提升关键词品质提升关键词品质提升关键词品质提升关键词：：：：1）内：情景情景情景情景——往往具有更大的面宽和平层面积，在舒适度提升的基础上，通过独特的入户方式以及入户花园、大露台、景观餐厅等情景空间的加入，突出了生活方式的丰富和从容，甚至能够一定程度上“模拟”别墅生活“有天有地”、“独立私密”等特征。2）外：花园花园花园花园——社区往往拥有更好的景观条件，加上产品观景面的扩大（面宽）和观景层次的增加（露台等），住宅与景观的结合更加紧密。3）形：洋房洋房洋房洋房——产品形象提升，或者表现为用材的考究和工艺的精致，更多的则表现为丰富的建筑形态和立面细节，使得住宅面貌焕然一新，与普通多层形成明显差异。花园洋房产品在解决方案中的常见角色花园洋房产品在解决方案中的常见角色花园洋房产品在解决方案中的常见角色花园洋房产品在解决方案中的常见角色1）低密度社区中作少量补充，以平衡整体容积率。2）成熟郊区化板块中的经济性产品。3）成熟城市板块中的改善型产品。4）陌生区大盘的创新型产品。花园洋房价值分析花园洋房价值分析花园洋房价值分析花园洋房价值分析目前市场上的花园洋房产品，可以通过建筑细节的处理让1~2层的住户获得相对独立的入口，从而打破了集合住宅“单元”的概念，专属感有了很大提升。代表产品如天津万科水晶城的南入户情景洋房南入户情景洋房南入户情景洋房南入户情景洋房。2、、、、居住空间前所未有的居住空间前所未有的居住空间前所未有的居住空间前所未有的““““丰富多元丰富多元丰富多元丰富多元””””空间的“丰富性”主要表现在“情趣空间”和“观景空间”在居住空间中的比重明显增加：——前者突破了功能导向的窠臼，赋予生活更多的自由度和可能性，激发了消费者的场景联想。——后者密切了居住空间内外间联系，对自然资源的享有更加充分。1、、、、入户方式开始趋于入户方式开始趋于入户方式开始趋于入户方式开始趋于““““私有私有私有私有””””花园洋房的价值实现是基于对普通多层产品的超越和提升。而这种超越和提升是在在在在“建筑形式并未根本建筑形式并未根本建筑形式并未根本建筑形式并未根本改变改变改变改变”的限制条件下的限制条件下的限制条件下的限制条件下、、、、向着别墅产品方向作出的一定倾斜向着别墅产品方向作出的一定倾斜向着别墅产品方向作出的一定倾斜向着别墅产品方向作出的一定倾斜。花园洋房价值分析花园洋房价值分析花园洋房价值分析花园洋房价值分析（（（（续续续续））））一方面，由于建筑高度的降低带来楼间距的降低，组团的空间尺度更加亲切；另一方面，社区环境的景观质量在上升，建筑立面的细节与层次也更加丰富，组团的内聚性加强；所以，组团空间的重要性开始体现，也更容易营造院落感的社区空间体验。典型案例典型案例典型案例典型案例——万科·西山庭院中整体社区的形式感与组团空间的院落感并重；——绿城系的洋房产品标榜“先有花园，后有房子”，不追求图面形式，以空间实感动人。典型案例典型案例典型案例典型案例——万科·西山庭院中整体社区的形式感与组团空间的院落感并重；——绿城系的洋房产品标榜“先有花园，后有房子”，不追求图面形式，以空间实感动人。3、、、、““““院落感院落感院落感院落感””””的价值开始体现的价值开始体现的价值开始体现的价值开始体现集合住宅的立面造型体现出“整体性”的特点，体量感、韵律感、挺拔感成为形象塑造的关键；而自花园洋房开始，建筑形象开始“碎”了——层次的丰富、形体的错落、细节的精致、材料的穿插，呈现与普通集合住宅明显的差异。4、、、、造型特质从造型特质从造型特质从造型特质从““““整体整体整体整体””””走向走向走向走向““““细节细节细节细节””””洋房产品社区空间洋房产品社区空间洋房产品社区空间洋房产品社区空间————————关键词关键词关键词关键词:亲地亲地亲地亲地、、、、亲景亲景亲景亲景、、、、院落感院落感院落感院落感洋房产品形象洋房产品形象洋房产品形象洋房产品形象————————关键词关键词关键词关键词:层次层次层次层次、、、、错落错落错落错落、、、、细节细节细节细节、、、、风格化风格化风格化风格化专题专题专题专题3：：：：花园洋房的三种产品类别分析花园洋房的三种产品类别分析花园洋房的三种产品类别分析花园洋房的三种产品类别分析注意点注意点注意点注意点：：：：各种洋房产品在哪些方面对普通多层产品进行了明显的超越各种洋房产品在哪些方面对普通多层产品进行了明显的超越各种洋房产品在哪些方面对普通多层产品进行了明显的超越各种洋房产品在哪些方面对普通多层产品进行了明显的超越？？？？情景花园洋房产品的分类情景花园洋房产品的分类情景花园洋房产品的分类情景花园洋房产品的分类目前市场上常见的洋房类产品大致可以分为三类，也代表了“多层别墅化”的三个阶段：11、、、、以绿城产品为代表以绿城产品为代表以绿城产品为代表以绿城产品为代表、、、、以绿城产品为代表以绿城产品为代表以绿城产品为代表以绿城产品为代表————““花园化洋房花园化洋房花园化洋房花园化洋房花园化洋房花园化洋房花园化洋房花园化洋房””路线路线路线路线路线路线路线路线２２２２、、、、以万科情景洋房系列为代表以万科情景洋房系列为代表以万科情景洋房系列为代表以万科情景洋房系列为代表２２２２、、、、以万科情景洋房系列为代表以万科情景洋房系列为代表以万科情景洋房系列为代表以万科情景洋房系列为代表————““情景化洋房情景化洋房情景化洋房情景化洋房情景化洋房情景化洋房情景化洋房情景化洋房””路线路线路线路线路线路线路线路线33、、、、以万科宽景以万科宽景以万科宽景以万科宽景、、、、以万科宽景以万科宽景以万科宽景以万科宽景HouseHouse为代表为代表为代表为代表为代表为代表为代表为代表————““叠拼化洋房叠拼化洋房叠拼化洋房叠拼化洋房叠拼化洋房叠拼化洋房叠拼化洋房叠拼化洋房””路线路线路线路线路线路线路线路线上承多层产品上承多层产品上承多层产品上承多层产品上承多层产品上承多层产品上承多层产品上承多层产品空间情景化空间情景化空间情景化空间情景化空间情景化空间情景化空间情景化空间情景化下启类低密度下启类低密度下启类低密度下启类低密度产品产品产品产品下启类低密度下启类低密度下启类低密度下启类低密度产品产品产品产品长沙绿城桂花城长沙绿城桂花城长沙绿城桂花城长沙绿城桂花城绿城绿城绿城绿城••••长沙桂花城为低楼层长沙桂花城为低楼层长沙桂花城为低楼层长沙桂花城为低楼层、、、、低密度低密度低密度低密度、、、、低容积率低容积率低容积率低容积率、、、、高绿高绿高绿高绿化率的大型现代化高尚生活园区化率的大型现代化高尚生活园区化率的大型现代化高尚生活园区化率的大型现代化高尚生活园区总体规划总体规划总体规划总体规划通过一定规模的中心花园和围合错落的组团院落通过一定规模的中心花园和围合错落的组团院落通过一定规模的中心花园和围合错落的组团院落通过一定规模的中心花园和围合错落的组团院落，，，，营造层营造层营造层营造层次极为丰富的绿地景观系统次极为丰富的绿地景观系统次极为丰富的绿地景观系统次极为丰富的绿地景观系统以多层次、组团化为空间布局的基本原则，依照东向和南向两个入口动线的延续，小区分为大致均衡的四大组群，共享中心开放景观利用半地下车库的顶板形成不受外来交通干扰的外部空间，结合景观的设计，形成为住户服务的室外休闲和活动的场所以江南小镇为意象体系规划的母本，通过社区空间氛围营造、建筑群落关系处理、综合商业设施安排、人车分流交通组织等，营造出“大社区－小住区”的两级布置的六大组团聚落空间中心绿地水景南入口南入口南入口南入口东入口东入口东入口东入口闻莺苑组团闻莺苑组团闻莺苑组团闻莺苑组团春晓苑组团春晓苑组团春晓苑组团春晓苑组团初阳苑组团初阳苑组团初阳苑组团初阳苑组团栖霞苑组团栖霞苑组团栖霞苑组团栖霞苑组团云树苑组团云树苑组团云树苑组团云树苑组团桂雨苑组团桂雨苑组团桂雨苑组团桂雨苑组团社区景观看似自由随意社区景观看似自由随意社区景观看似自由随意社区景观看似自由随意，，，，实则精心经营实则精心经营实则精心经营实则精心经营，，，，与楼座布局形成良好与楼座布局形成良好与楼座布局形成良好与楼座布局形成良好的呼应的呼应的呼应的呼应在两级布置中，通过建筑的围合，通廊的围合、景观的围合，最终形成一种院落套院落的围合感觉，从而提高了住户的安全感及私密性，富有生活意趣。同时，在围合的庭院中，园林和建筑合一，四季植物呈现出来时间的流动和生命的变化延续。在社区的氛围营造上，绿城•桂花城着力于塑造一个步行的社区，中心绿地、组团花园、广场等整个社区活动空间都可以通过步行来实现，而人性尺度的把握上则控制在200、300米的步行距离内。建筑围合建筑围合建筑围合建筑围合通廊围合通廊围合通廊围合通廊围合围合组团围合组团围合组团围合组团中心景观中心景观中心景观中心景观建筑依据景观排布建筑依据景观排布建筑依据景观排布建筑依据景观排布，，，，以多层为主以多层为主以多层为主以多层为主，，，，辅以小高层辅以小高层辅以小高层辅以小高层、、、、高高高高层层层层，，，，建筑错落有致建筑错落有致建筑错落有致建筑错落有致小高层则采用围合庭院的方式组织，多幢楼宇共享一个封闭的庭院，庭院的南面为多层住宅，以保证院内有充分的日照园区中心的8幢点式多层和北侧4幢点式高层住宅，与中心花园相辉映，构成了整个园区的亮点，丰富了园区的天际线，更体现出建筑与自然的和谐5层点式多层层点式多层层点式多层层点式多层““““小胖楼小胖楼小胖楼小胖楼””””会所会所会所会所欧式欧式欧式欧式风情风情风情风情商业商业商业商业街街街街13层层层层点式点式点式点式高层高层高层高层4-5层层层层，，，，多层多层多层多层小高层小高层小高层小高层16层板层板层板层板式高层式高层式高层式高层7-11层小高层层小高层层小高层层小高层7-11层层层层小高层小高层小高层小高层11层层层层小高小高小高小高层公层公层公层公寓寓寓寓不以规模惊人不以规模惊人不以规模惊人不以规模惊人，，，，强化细节控制和人本感受强化细节控制和人本感受强化细节控制和人本感受强化细节控制和人本感受，，，，绿城产品绿城产品绿城产品绿城产品的实景展示对销售推动作用明显的实景展示对销售推动作用明显的实景展示对销售推动作用明显的实景展示对销售推动作用明显风格迥异的组团花园与中央水景花园遥相呼应，辅以形态各异、变化灵动的水系及密集的树林，构成一系列存在诱导性、参与性强且感观丰富的共享景观环境空间，形成可居、可观可游、可赏的整体空间景观意向情景花园洋房产品的分类情景花园洋房产品的分类情景花园洋房产品的分类情景花园洋房产品的分类目前市场上常见的洋房类产品大致可以分为三类，也代表了“多层别墅化”的三个阶段：11、、、、以绿城产品为代表以绿城产品为代表以绿城产品为代表以绿城产品为代表、、、、以绿城产品为代表以绿城产品为代表以绿城产品为代表以绿城产品为代表————““花园化洋房花园化洋房花园化洋房花园化洋房花园化洋房花园化洋房花园化洋房花园化洋房””路线路线路线路线路线路线路线路线２２２２、、、、以万科情景洋房系列为代表以万科情景洋房系列为代表以万科情景洋房系列为代表以万科情景洋房系列为代表２２２２、、、、以万科情景洋房系列为代表以万科情景洋房系列为代表以万科情景洋房系列为代表以万科情景洋房系列为代表————““情景化洋房情景化洋房情景化洋房情景化洋房情景化洋房情景化洋房情景化洋房情景化洋房””路线路线路线路线路线路线路线路线33、、