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产品偷面积专题研究(一)低台凸窗和落地凸窗（二）可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁（三）超大入户花园和大阳台（四）送半地下室（五）赠送错层双层高露台或双层高入户花园（六）隐藏式衣橱（七）送夹层（八）层高做大，变成挑高（九）空中院馆(十）其他的一些方法（十一）长沙市场某些偷面积项目分析目录(一)低台凸窗和落地凸窗其做法是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。优点：这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来，这种方法目前十分普遍。缺点：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。个案主打语：全精装,双水岸,纯生活销售地址：四明中路990号销售热线：87252200物业地址：鄞州南部商务区陈婆渡开发商：宁波雅戈尔置业有限公司建筑设计：宁波建筑设计院景观设计：北林院营销代理:上海天启物业公司：建国物业建筑类别：小高层占地面积：22000平方米建筑面积：33000平方米绿化率：30.8%容积率：1.5总套数/楼层:8幢小高层共420套.一期推出1#、4#、5#、6#、7#楼共223套开盘时间：2008年9月22日成交均价：8400元/平方米销售情况：售完户型介绍：76平方米户型套内主要功能区面积63.365㎡，套内赠送面积达到13.49㎡，销售面积是76.56㎡楼盘介绍：都市丽湾(宁波)本项目用户型的优势规避了因位置偏僻而造成影响，并取得了优秀的销售业绩，是08年楼市下滑期间的明星楼盘。项目举例赠全部面积宁波：都市丽湾户型展示：（二）可打掉步入式凸窗梁开发商为了“偷”面积，故意将楼盘凸窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，开发商在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。缺点：拆卸后对如何保证墙体的隔热、保温有较大难度。虚线为可打掉的假梁销售地址:中山东路316号雅戈尔滨江大厦5楼（新江厦商城对面）销售热线：87742006物业地址：江东区江东区民安路以南，河清路以东。开发商：宁波雅戈尔置业有限公司代理商：宁波华星房产咨询有限公司物业类别：普通住宅建筑类别：高层、小高层楼盘参数：总用地面积约9.47万平方米，总建筑面积28万多平方米容积率2.96，绿化率35%得房率：小高层：85%；多层：95%；高层：78%楼座展示：项目分为高层和小高层两种类型，共25幢，18F以上的有11幢，约有1900套左右。开盘时间：一期，2008年11月20日二期，09年5月22日交付时间：2010年价格：二期均价14000元/平方米销售率：95%楼盘介绍：[雅戈尔·锦绣东城]项目位于宁波市新行政中心旁，区域今后巨大的发展潜力是主要卖点，同时较大面积的赠送空间对销售更是起了助推的作用，楼盘销售火爆，已经基本售罄。项目举例3室2厅1卫2厨建筑面积：92㎡宁波：锦绣东城3室2厅2卫1厨建筑面积：133㎡户型展示：赠全部面积（三）大入户花园和大阳台由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积”之举。此方法一般只在大户型单元且自然资源景观较好的楼盘中使用。优点：大入户花园以及大阳台，对改善型居住客户，吸引力较大。缺点：作为购房者，由于入户花园要计一半建筑面积，在规定面积内，大的入户花园必然造成室内空间的变小。另还必须考虑到底多大的入户花园和阳台适合多大的户型。大入户花园无锡：绿地波士顿公馆户型：114+赠送面积15平方米无锡：融创天鹅湖户型：121+赠送面积14.5平方米四房楼盘介绍：绿地波士顿公馆（无锡）销售地址：无锡市惠山区惠山大道惠山大桥北销售热线：0510-83588358物业地址：惠山区惠山大道惠山大桥北开发商：上海绿地集团无锡置业有限公司物业公司：绿地科瑞建筑类别：花园洋房、小高层、多层占地面积：506667平方米建筑面积：780000平方米绿化率：35%容积率：0.99总套数/楼层：11栋4-5层多层;4栋22-24层高层;11栋11层小高层，5875套开盘时间：2008-01-22物业费：花园洋房0.8元/平方米·月，联排别墅1.8元/平方米·月销售情况：目前推出的是9栋洋房和6栋小高层共478套,预计０9年5月推出剩余4栋小高层，09年10月推出5栋高层房源，09年在售体量为6万平米。户型介绍：两房85-89平米，三房101-143平米，复式146-196面积范围：88～183M2成交均价：小高层4600元/M2洋房5600元/M2项目举例绿地波士顿公馆户型：86+赠送面积8平方米绿地波士顿公馆户型：114+赠送面积15平方米户型展示：无锡：绿地波士顿公馆楼盘介绍：融创天鹅湖（无锡）销售地址：无锡市滨湖新城青祁路与高浪路交汇处销售热线：0510-85188666;85186666物业地址：滨湖区蠡湖大道与高浪路交汇处开发商：无锡融创地产有限公司整合推广单位:筑邦机构物业公司：无锡顺驰物管建筑类别：多层,小高层,高层,花园洋房占地面积：733890平方米建筑面积：1027200平方米绿化率：58.00%容积率：1.40总套数/楼层：共7000余套，多层5层(16栋),高层11层(4栋),高层30层(3栋)、18层(1栋)、24层(3栋)开盘时间：2008-12-14物业管理费：0.90元/平方米·月成交均价：5400-6500元/㎡销售情况：95%户型介绍：一房55-99平米，二房78-108平米，三房101-140平米，别墅140-223平米项目举例融创天鹅湖户型：121+赠送面积14.5平方米四房融创天鹅湖中间套户型：86+赠送面积20.38平方米三房户型展示：无锡：融创天鹅湖销售地址：无锡市惠山区金惠路销售热线：0510-83597777/83595666物业地址：惠山区政和大道50号开发商：无锡融创地产有限公司代理商：G&W观弧广告物业公司：无锡融创物业管理有限公司建筑类别：多层住，小高层住宅，花园洋房占地面积：555000平方米建筑面积：832000平方米绿化率：49%容积率：1.5总套数：10000套物业费：1.20元/平方米·月开盘时间：2009-6-20成交均价：一期4100-4600元/平方米、二期4500-4700元/平方米销售情况：一期98.5%，二期61.2%面积范围：一期58-210平方米、二期78—115平米主力面积：一期120平方米、二期78—115平米楼盘介绍：融创理想城市项目举例融创理想城市中间套户型：106+17.5平方米赠送面积四房赠一半赠全部融创理想城市中间套户型：110+20平方米赠送面积四房赠一半赠全部户型展示：大阳台（四）送半地下室（一般是多层的一、二层）2.2米以下的半地下室由于不计入建筑面积，不少开发商通过赠送半地下室来增大使用空间也属于“偷”面积之列。而对一楼住户赠送半地下室，有开发商的做法是通过一个楼梯将半地下室和一楼客厅相连，使得楼上楼下有机结合起来。缺点：按照相关规定半地下室应该属于业主共有空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。通过独立的下沉庭院采光通过一楼的院子到达地下室的天井物业地址：鄞州薛家中路以西，藕缆桥河以东，“瑞园”以北开发商：宁波市鄞州维科房地产开发有限公司施工单位为：宁波建工集团有限公司歌山建设集团有限公司策划公司为：宁波华星房产咨询有限公司景观设计为：美国柯罗景观设计公司物业管理公司：维科物业物业类别：普通住宅建筑类别：小高层、多层楼盘参数：占地面积：总用地面积为84169平方米，建筑面积：建筑面积18万，，地上部分13.4万。容积率1.6土地使用年限：70年楼座展示：小区共由8栋小高层和16栋多层住宅组成，另有六个地下车库（含人防）。多层间距为1：1.25，高层建筑间距为1：1，规划总户数为1271户，其中多层631户，小高层640户，地下停车位944个；地下非机动车停车位2463个；地面停车位：111个主力户型：90平米左右中户型为主，配以部分110—160平米情景花园洋房。开盘时间：一期09年4月18日价格：一期：9000元/平方米二期预计12000元/平方米以上楼盘介绍：维科·水岸枫情（宁波）项目举例户型展示：宁波维科·水岸枫情电梯情景洋房E1户型3室2厅2卫1厨110㎡（五）赠送错层双层高露台或双层高入户花园双层高露台首先在从室内空间向外界的自然延伸上，对居住的舒适性肯定有所帮助。对于错层大露台（或入户花园）如果是可以用玻璃窗封上，或加楼层板使上下两家都增加面积，对偷面积提高实用率有非常大的帮助。但要考虑上下层对视的问题，如采用内封闭的方式。双层高入户花园露台内封，避免对视，而且内封露台改复式，又多一层面积。地理位置：科技园区，北靠江南路，南临新晖路开发商：宁波兴普房产承建商：澳大利亚柏涛（墨尔本）景观设计单位：澳大利亚（墨尔本）柏涛公司代理商：宁波双赢房地产代理有限公司开发商：宁波兴普房产楼盘形态：占地面积：221430平方米，二期93105平方米,建筑面积：376281平方米，二期283453平方米,容积率:1.7，二期容积率:0.72绿化率:35%楼座展示：二期共有高层住宅939套，28-31层，面积为115-400平米，；酒店式公寓834户，其中16#17#共672户单层公寓，面积40平方米左右，18#复式单身公寓两层面积88平方米。物业类别：别墅写字楼商铺酒店式公寓建筑类别：高层、联排别墅销售价格：均价15000元/平米楼盘介绍：江南一品（宁波）项目举例户型展示：宁波：江南一品宁波：江南一品（六）隐藏式衣橱隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”。和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。缺点：外墙的保温和整个小区的外立面的协调性可能会出现问题。赠送层高限度以下的空间还有一些其他名堂，如赠送阳光书吧、赠送雪茄室、赠送自由空间、等等，名目层出不穷。（七）送夹层夹层的层高低于2.2米，可以不计算建筑面积。客厅设计成3.9-4米，标准层高2.8-3米，夹层一般为2.15-2.19米。标准层和夹层不在同一水平位置上，内部通过楼梯连接。夹层处于两个标准层之间，一般来说，如果一层4户，就两层的夹层处于标准层下面，另两层的夹层在标准层的上面；一层两户就奇数层的夹层在标准层的上面，偶数层的夹层在标准层的下面，同时夹层在标准层下面的一般客厅、夹层、标准层不在同一水平面上，形成三错层的格局。该结构比较复杂，没有基本的透视图，现场图片资料很难说清楚。缺点：结构复杂，施工周期加长，减少可售面积，从而单价较高。该户型也是送夹层的一种变化，最下层的高度低于2.2米，形成三错层。户型展示：（八）层高做大，变成挑高房源这是很多小户型采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，实际上也是“偷”面积的一种。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，购房者通常可以将其隔成两层，使空间得到充分利用。一般的话就是把客厅挑高，其他空间部分间隔成两层。缺点：在限高的情况下，减少建筑面积，单价较高，同时在消防要求上很难达标，许多地方都已经禁止这种设计。（九）空中院馆在两个单元之间做一个连接的空中过道，使得业主多出一部分空间。业主