住房公积金“贷款难”的原因与对策建议

理论研究-62-住房公积金“贷款难”的原因与对策建议林美杏（510642　　华南农业大学　　广东　广州）摘　要：本文就我国目前住房公积金“贷款难”现状，对其原因进行了分析，包含住房公积金管理中心“发放贷款难”和买房者“贷款难”的原因。另外，对解决这一难题提出了针对性的建议。关键词：住房公积金；个人贷款难；原因；对策建议一、目前住房公积金“贷款难”的现象1998年我国取消福利分房和实行住房货币化分配政策以后，公积金个人住房贷款由于相较于商业性个人住房贷款的较低利率，对居民的吸引力与日俱增。然而，公积金“贷款难”让很多居民都望而却步。住房公积金“贷款难”主要表现在两个方面：一是住房公积金中心放贷难。这表现在住房公积金贷款发放率低。以广东省为例，截至2013年12月，广东公积金缴存人数1100万，贷款余额1600亿元。广东省平均贷款发放率是61%，贷款发放率到85%就会偏紧，故广东61%的发放率是明显偏低的。二是借款人贷款难。居民对廉价的住房公积金贷款的渴求大，但由于各种“贷款难”的原因，人们更多的会选择商业贷款。《2014年中国房地产金融报告》提供的数据显示，截至2014年底，全国个人住房贷款余额为9.8万亿元，公积金贷款余额2.43万亿元，即公积金个贷占全国个人住房信贷市场的24.79%。二、住房公积金“贷款难”的原因分析（一）公积金管理中心“发放贷款难”的原因分析1．住房公积金管理中心与商业银行的委托运作模式不合理2000年4月国务院颁布《住房公积金管理条例》,规定住房公积金中心不能从事金融业务,个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理,并由住房公积金管理中心承担风险。　从公积金管理中心来看,它的职责是管好、用好公积金，然而它没有一定的资金作为承担经营风险的必要保障，这项资金权利在银行手上，所以公积金管理中心宁愿不摊这个浑水，万一出现风险和资不抵债的现象，公积金管理中心“无产可破”。这就直接导致住房公积金发放贷款不积极现象。从银行方面来看,公积金贷款与它自己开展的自营性个人住房贷款所获得收益相比诱惑力较小。同时，公积金发放贷款的对象受面窄，项目数量相比个人住房贷款较小，导致受托银行的积极性并不高。另外，个人住房贷款与公积金贷款本身就是两项竞争性的业务，银行作为个贷的经营方和公积金贷款的委托方，当然会对自营且利润更高的业务更积极。2．房地产开发商的不配合房地产开发商不愿意和公积金管理中心合作的原因有三个：一是公积金的回款时间长，不利于资金的快速回笼和资金周转；二是楼盘要开展公积金个贷，需要开发商向管理中心提供必要资料、办理相关手续，开发商嫌程序麻烦，就会“唆使”购房者选择商贷；三是开发商与银行存在利益合作关系，就会引导消费者选择商贷，从而从银行身上“捞到一笔”。（二）借款人“贷款难”的原因1．覆盖面低，存在不公平现象一方面，根据国务院《住房公积金管理条例》规定，申请公积金个人住房贷款的对象必须是建立住房公积金的城镇在职职工，贷款对象必须缴存一定期限以上的公积金。这就将部分没有建立公积金的私营企业工作人员、下岗职工、没有单位的城市居民、进城务工和广大农村居民拒之门外。另一方面，在公积金贷款发放过程中为避免违约风险，倾向于向高收入群体发放贷款，造成大多数中低收入者用自己的公积金储蓄为少数中高收入者购房提供补贴的局面，同时还要以较低利率强制这些低收入者储蓄，对他们是严重的不公平。2．公积金贷款手续复杂繁琐，效率低住房公积金的管理涉及到各级建设行政主管部门、同级财政、央行、监察等多个部门,在办理公积金贷款过程中,不仅手续复杂，而且步骤多,效率低，耗时长。以广州市住房公积金个人住房抵押货款审批流程为例，公积金住房贷款经过购房者提交资料、代办银行初审、公积金中心复审、房产局办抵押、贷款上账这些流程约需两个月,而商业贷款大约10来天便可办完。3．异地公积金贷款难，城市之间资金流动性不足一方面，随着住房公积金缴存面的进一步扩大，大量外来人口和劳动力在缴纳住房公积金后，他们返回自己家乡购房时，按照现在的管理制度，实际上是无法以任何一种可能的方式，使用自己缴存的住房公积金的。这在一定程度上是对外来人口的不公平。另一方面，大城市由于职工住房消费压力大,住房公积金在住房消费的作用更为重要。在大城市住房公积金的缴纳比例高,同时职工住房贷款额度大,甚至可能出现资金贷款紧缺的现象。而在一些不发达的城市,尤其是中西部地区,职工住房贷款消费少,但是公积金的缴纳却不少,那么此时,很大一部分缴纳的公积金处于闲置状态。住建部的统计数据显示，截至2014年，全国实际缴存公积金职工1.06亿人，缴存总额6.47万亿元，缴存余额3.27万亿元。按照这一数据，全国住房公积金的使用率约为50%左右，有一半住房公积金处于闲置未使用状态。这大大降低了资金的利用效率，导致全国发展上的不平衡。4．首付比例高，最高额度受限制大部分地方要求首付款比例最低为30%，最高限额不符合当地商品房行情。以沈阳为例，2012沈阳市最新调整的公积金个贷政策也对贷款对象和贷款比例做出了一些限定。使用公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付比例最低为20%；90平方米(不含)以上的，贷款首付款比例不低于30%；使用公积金个人住房贷款购买第二套普通自住房的，贷款首付款比例不低于60%，贷款利率为公积金个人住房贷款基准利率的1.1倍；对于一套房贷未还清者，不予发放第二套住房公积金个人住房贷款；对购买第三套及以上住房的职工，则停止发放公积金个人住房贷款。在这种情况下，很多人会选择放款快、贷款金额较多、限制较少的商业贷款。三、解决住房公积金“贷款难”的对策（一）改变公积金管理中心与商业银行的委托运作模式让公积金管理中心直接从事个人住房贷款业务，使得住房公积金得到统一管理和监督，以减少中间环节，提高审贷效率。将风险与利益归集到一体，与银行形成良性竞争，提高发放贷款的积极性。另外，还可允许国有商业银行、股份制银行参与公积金个人住房委托贷款业务。在公积金管委会严格执行审批理论研究-63-“一带一路”的技术外溢下的产业选择黄静寅2　　罗　辉1，2（1．410000　　中南大学商学院　　湖南　长沙　　2．412000　　湖南工业大学　　湖南　　株洲）国际技术外溢以R＆D溢出为主要代表影响全要素生产效率，进口份额和受教育程度与R＆D溢出的关系。在北南贸易中探讨技术流动的吸收能力，一些国家接受新技术时间较长是因为低技术外溢、低捕获能力和R＆D影响不明显。反倾销对进口竞争企业的影响，当反倾销力度加大，原本全要素生产落后的企业的影响要比原本全要素生产先进的企业影响小。贸易自由化已被证明通过的新品种，提高国内企业绩效进口中间投入。中间产品的供应商溢出现象，表明中间产品也可以分享技术外溢，提高生产率。服务贸易有助于工业增长方式转变，其中技术含量高的电脑信息行业比建筑、运输等低技术含量的行业更能促进经济增长方式转型。东道国的研发和人力资本存量对FDI的技术外溢吸收能力，发现发达国家对技术外溢有更好的吸收。在美国GDP排名第一的纽约都市区占全美GDP比重高达8.36%，产业集群集中在“计算机硬件与电子、工业机器与系统、交通设备、生物医药、材料加工、光学与成像、软件、食品加工、金融服务、通讯与传媒、金融与保险服务业”。可以说中国在计算机硬件与电子、工业机器与系统、材料加工、光学与成像、软件、金融服务、通讯与传媒、金融与保险服务业方面都落后于美国。那么进口的重点在哪呢？进口的重点在于高科技产业，根据中国高技术产业统计年鉴可知，“医药制造业、航天和航空器设备制造业、飞机制造、电子及通信设备制造业、通信设备制造、广播电视设备制造、集成电路制造。”等行业是高科技产业，是高端产业链所在。在政府的大力支持下，进入这些产业也是可行的。林毅夫在上海经济论坛上说所以产业产能过剩。德国在产业布局中从无到有的创新较少，但是从1到2的改进很多，目前的产能过剩是竞争所致的市场份额缩小，根据内生增长理论，这个时候应该提高技术、树立品牌，跳出无差异营销，差异营销。中国要保证在2020年实现居民收入翻一番，只要保持经济7%的年增长率，如果增速维持在上限8%，通胀就会上升，只要保持经济7%的年增长率，如果增速维持在上限8%，通胀就会上升，经济7%的年增长率可以有充足的空间实现产业升级，《国务院关于加强进口促进对外贸易平衡发展的指导意见》提倡进口促进，就是通过进口换技术，加速产业升级；通过建立海上丝绸之路正确定位贸易关系，用法制为经贸关系启航，实现新常态下经贸关系正常化、法制化和双赢化。程序的基础上，引入竞争机制，按照质量、服务效率优先的原则选择委托贷款银行。（二）与开发商建立良性合作关系若公积金管理中心承担公积金贷款业务，手头存在一定资本，就可以与开发商建立起利益关系，或者由政府划拨一部分利润给开发商，从而让开发商接受公积金贷款，对购房者普及公积金贷款，达到提高公积金贷款发放率的作用。（三）加大住房公积金政策宣传力度，扩大对象，减少限制条件一方面，要加大对住房公积金政策的宣传力度，使更多单位和职工认识到住房公积金对于改善职工住房条件的重要作用，增强单位和职工缴存住房公积金的积极性。另一方面，允许和鼓励流动人群、城镇个体工商户、自由职业者、农村进城务工人员等自由缴存公积金，而非强制性实行，并适当提高其最高缴存比例，不断扩大公积金的归集面和覆盖度。同时，还应当提高住房公积金的风险防范能力，评估贷款人的还款能力，加强贷款档案管理制度。降低公积金贷款门槛，对于生活贫困的购房者适当地提供更优惠贷款利率,使公积金更好地普及低收入人群，实现公平化。（四）进一步优化贷款流程，简化办理贷款手续，减少中间费用利用信息化手段整合资源建立个人住房贷款各环节的联合办公制度实行一站式一条龙的服务方式。对于银行和公积金管理中心间的手续转交工作,可以进行电子化操作,通过网络集中管理,省时省力。同时，在有效防控风险的前提下，进一步简化贷款手续，方便职工贷款，提高公积金运作效率。另外，应努力降低个人贷款的担保、评估、公证、保险、抵押登记等各种费用,所有住房公积金贷款申请，均由借款申请人自愿选择贷款担保方式，可以选择抵押担保或保证担保的方式。减轻职工负担,真正发挥公积金作为政策性贷款的优势。（五）实行全国联网,扩大异地贷款覆盖面，统筹运用资金建立全国统一的住房公积金账户,设立专门机构统一管理。一方面可以盘活全国的住房公积金沉淀资金，既解决部分地方住房公积金管理中心因流动性不足导致的资金不足问题，又提高部分地方因资金沉淀导致的资金使用效率问题，从根本上解决流动性均衡问题。另一方面，能够对各地归集的公积金实行全国统一联网管理，及时掌握全国公积金归集情况，方便统筹使用。（六）放宽公积金个贷条件，降低贷款利率，提高贷款限额一是放宽贷款条件，根据拟购房面积和借款申请人的具体情况实行差别化待遇。对首套房的首付款比例实行差别化政策，发挥住房公积金个人贷款的保障性功能；二是改变目前公积金个人住房贷款利率的“一刀切”政策，对中低收入家庭利用公积金购买限价房、经济适用房等政策性住房或小户型住房，在利率期限上给予一定优惠；三是根据市场变化情况，及时调整公积金贷款的最高限额；在一定程度上照顾低收入者的贷款需求，改变单纯按照公积金缴存额的一定倍数考虑贷款额的计算方式，适当提高中低收入人群的公积金贷款额度。参考文献：[1]赵亚旗、刘英娜.公积金个人住房贷款存在问题及对策建议.河北金融.2013(03).[2]黄正祥.浅谈住房公积金贷款业务的创新.经济师.2010(01).