搜索
工程经济课程设计安东新区的某房地产住宅开发项目的经济评价姓名：聂勇院系：建筑工程学院年级：2010级专业：工程管理班级：2010级工程管理班学号：101502027指导老师：张晓兵完成日期：2010-6-6成绩：1目录第一章概述……………………………………………………………21.1本课题的目的………………………………………………………21.2设计内容与任务要求………………………………………………21.3基础资料与基本数据.………………………………………………2第二章市场调查分析……………………………………………………32.1项目现状及特点……………………………………………………32.2项目服务对象…………………………………………………………42.3当前房地产市场概况………………………………………………42.4安阳市普通住宅市场分析…………………………………………42.5区域板块分析…………………………………………………………42.6建设方式及进度安排…………………………………………………5第三章投资估算与资金筹措……………………………………………53.1项目总投资估算……………………………………………………53.2资金筹措计划…………………………………………………………6第四章投资分析数据的预测和选定……………………………………64.1销售收入的预测……………………………………………………64.2成本及税金…………………………………………………………64.3利润分配…………………………………………………………6第五章项目经济效益评价………………………………………………75.1现金流量分析……………………………………………………75.2财务平衡表与贷款偿还分析…………………………………………7第六章不确定性分析……………………………………………………76.1盈亏平衡分析…………………………………………………………76.2敏感性分析…………………………………………………………7第七章经济评价的结论与建议…………………………………………8第八章附录………………………………………………………………9第九章附表………………………………………………………………102第一章概述1.1本课题的目的：本课程设计是对位于安东新区的某房地产住宅项目的经济评价。根据给定的资料数据，综合运用“工程经济学”所学的各种知识和方法，对该项目进行经济评价并作出结论。通过对课程设计知识的掌握，从而掌握对市场供需研究和财务经济分析，确定项目的规划功能、开发档次、开发成本和市场营销对象，并对该项目的经济可行性做出评价，为委托投资决策及来发项目融资提供依据的技能。1.2设计内容与任务要求：设计内容主要包括投资估算、投资计划与资金筹措、成本费用估算、营业收入及税金估算、利润与利润分配、全部资金财务现金流量、资本金财务现金流量、资金来源与运用、贷款还本付息估算、主要指标汇总等，通过对静态投资回收期、动态投资回收期、内部收益率、净现值、总投资收益率、项目资本金净利润率，盈亏平衡、单因素敏感性的分析等一系列指标的计算比较对此项目进行评估。1.3基本资料与基础数据：1.3.1项目概况某房地产开发公司拟在安阳市东开发区开发一房地产住宅项目，该项目总规划用地总面积为130726.00平方米，总建筑面积为300538.91平方米。其中住宅建筑面积为253690.50平方米，共包含32栋住宅楼，其中小高层（11层）共9栋，建筑面积为35300.20平方米；高层（18层、24层）共23栋，建筑面积为218390.30平方米；商业建筑面积为40000.52平方米；幼儿园4222.71平方米（不可销售），公共配套建筑2625.18平方米（不可销售）。1.3.2投资估算根据安阳市的同类开发项目的实际情况，确定各项投资估算指标为：商业建筑为2200元/m2，小高层住宅为1400元/m2，高层住宅为1800元/m2，幼儿园及公共配套设施均为800元/m2，其他工程费用见投资估算表，征地200亩，75万元/亩（已含相关税费），工程建设其他费用按照相关依据自行估算，经营资金不计。建设期3年，投资比例为35%∶35%∶30%。1.3.3资金筹措本项目投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三部分，自有资金占开发建设投资的20%，实现销售收入以后，当年的销售收入（扣除税费）用于当年投资，如有盈余，结转下年，不足部分向建设银行贷款（年利率按8％计），为简化计算，现金流量的发生时点均遵循年末习惯法。1.3.4项目成本3（1）开发建设成本：指项目的工程建设投资，包括建安工程费用、工程建设其它费和预备费。（2）管理费用：指开发企业、行政管理部门为管理和组织生产活动而发生的各种费用，按开发建设成本的5%计算。（3）销售费用：指开发建设项目在销售过程中发生的各项费用以及委托销售代理的各项费用。其中，销售人员工资按销售收入的1%计算，广告费按销售收入的4%计算。（4）财务费用：指项目为筹集资金而发生的各项费用，主要指运营期间的利息净支出，自行安排借款偿还计划，按年利率为8％计息。1.3.5销售收入拟在第一年对项目投资超过25%，并且工程基础部分完工后开始预售，第四年年末将房屋销售完毕，销售计划为10%∶40%∶30%∶20%。依据周边项目的售价对该项目定价为住宅售价3500元/m2(均价)，商业售价6000元/m2(均价)，对第一年购房者优惠4%，对第二年购房者优惠2%，第三、四年按全价销售。该项目无补贴收入部分。1.3.6税费根据规定该项目需要缴纳以下税费：营业税5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%，所得税率25%，土地增值税按相关规定测算。1.3.7收益率房地产开发项目的基准收益率为12%第二章市场调查分析2.1项目现状及特点该项目为未开发的生地，无需进行拆迁安置，由政府进行三通一平转化为熟地后由开发商直接进行开发。拟建项目为安阳市东开发区开发以房地产项目，由某某集团房地产开发部负责开发建设。。待建项目规模和建筑面积分配类型建筑面积m*m建筑面积所占比例（%）高层住宅218390.3072.67%小高层35300.2011.75%商业建筑40000.5213.314幼儿园4222.711.41%公共配套建筑2625.180.86%合计300538.912.2项目服务对象居住区将建设一地区级共建中心、一幼儿园和一商业服务中心，为附近的居民提供方便。其余为向外销售的商品住宅2.3当前房地产市场概况：房地产开发投资增长较快1-4月份，全国房地产开发投资13340亿元，同比增长34.3%。其中，住宅投资9497亿元，增长38.6%。1-4月份，全国房地产开发企业房屋施工面积352472万平方米，同比增长33.2%；房屋新开工面积56841万平方米，增长24.4%；房屋竣工面积17127万平方米，增长14.0%，其中，住宅竣工面积13685万平方米，增长13.8%。1-4月份，房地产开发企业本年资金来源25362亿元，同比增长17.4%。1-4月份，全国商品房销售面积24898万平方米，同比增长6.3%。其中，住宅销售面积增长5.8%，办公楼增长4.4%，商业营业用房增长7.7%。商品房销售额14078亿元，同比增长13.3%。其中，住宅销售额增长11.0%，办公楼和商业营业用房分别增长23.8%和26.6%。数据表明，我国目前房地产市场前景较好。2.4安阳市普通住宅市场分析：去年位于文明大道铁西路口交汇处西北角的国际银都于9月20号开盘，销售非常好，再对比其他楼盘可知楼盘的售价均有上涨的趋势。从整个安阳市场销售情况来看，安阳市居民住房需求逐渐增加，这将会为安阳市房地产创造越来越多的发展空间，我市普通住宅的市场前景比较广阔。2.5区域板块分析安东板块西起曙光路，东至京港澳高速公路，北起黄河，南至文昌大道，是未来的行政及居住核心区域，也是安阳市规划的重点发展区域，目前行政机关单位林立，配套设施不断完善，是未来适宜的中高档居住区。安东目前在售住宅项目主要分布在靠近市政府的易园以及文峰大道和中华路沿线，建筑形态一中高品质的高层和小高层为主，主力户型为120-150平方左右的三房，区域楼盘价格主要集中在3300-4000元/平方之间。区域客户主要以私营为主，安东去机关单位公务员，企业中高层为主，还有部分来至周边县城的高收入客户。该区域发展趋势1.安东板块作为安阳市新的行政，商务和文化中心，规划七点和基础设施标准高，市民认可度强，未来发展空间巨大；52.商品房供应量较大，且区域楼盘同质化较严重，未来竞争非常激烈；3.产品方面，受政府高标准规划影响下，板块未来将有大量的写字楼，商业项目供应，建筑形式逐渐以新颖精致为主，且随着价格不断攀升，户型面积趋小，创新型产品将进入市场；4.板块房价随着CBD中央商务区建设力度的加强和高品质楼盘的增加，区域逐渐成为安阳市房地产市场价格的制高点；5.客户主要以在安阳工作和经商的中高收入客户为主，随着板块项目户型的创新和面积的紧凑实用性加强，客户年龄也要将趋于年轻化。经过对安阳市的投资环境和市场供求关系的分析，提出如下建议：（1）功能分配：小区内以高层为主，由于地皮成本较高，这样可以提高项目的建筑面积。（2）销售对象：主要针对安阳市及其周边的普通市民，以中高层收入人群为主，还有一些小型房地产投资商。（3）户型与功能：普通户型主要有三室一厅，三室两厅，两室两厅为主，占50%；两室或一室的户型占30%.适当搭配一些复式住宅,占10%。四室两厅的占10%。功能达到中档水平。（4）户型设计趋于多元化，公共基础设施要基本完善能够满足多数居民的基本要求2.6建设方式及进度安排（一）建设方式本项目的设计应采用总承包制，小区集中规划，统一设计。施工采用监理制，采用公开招标的形式选择工程承包商，以使项目的工期、成本、质量得以确保。工程应达到优良工程水准。（二）建设进度安排由于该项目规模较大，因此应考虑采用滚动开发、分期建设的方式，这样既可以使项目迅速启动，又可以按照市场需求变化情况适时调整开发方案，降低投资风险。从项目本身的规模和所处的市场条件来看，预计用3年时间可全部建成投入使用。第三章投资估算与资金筹措3.1项目总投资估算1.项目投资概况据估算,本项目包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费用、6开发期税费等总投资为89142.07万元人民币，2.估算依据估算中的有关税金和费用按安阳市的现行规定和同类项目的平均水平测算；假定该项目在4年内全部建设完成;假定该项目在工程基础部分完工后开始预售，第四年年末将房屋销售完毕，销售计划为10%∶40%∶30%∶20%。项目总投资中自有资金比率按20%计算；贷款的年利率按8%计取；整个项目的投资费用是在专业的投资监理工程师监督下使用。房地产开发项目的基准收益率为12%。3．估算范围上述估算投资按安阳市目前通常的取费标准计取。4．估算结果（1）成本估算:建安工程费用估算（见附表2）和其他费用估算（见附表3）项目总成本估算，见附表1(2)项目建设进度计划安排，见附表43.2资金筹措计划。见附表4第四章投资分析数据的预测和选定本报告对经济效益的分析中所采用的数据是安阳市同类项目的实际情况加上本项目的具体情况进行分析而进行预测和选定的。4.1销售收入的预测根据市场研究的结果，确定各投资的指标为：商业建筑为6000元/mm，住宅售价为3500元/mm（均价）,对第一年购房者优惠4%，第二年优惠2%，第三、四年按全价销售，无补贴收入部分。销售计划为：10%，40%，30%，20%。4.2成本及税金1.投资成本测算本项目总投资（成本）89142.07万元2.销售费用测算根据安阳市同类项目的基本资料，销售人员工资取总销售收入的1%，广告费用取总销售收入的4%，销售费用=111438.49万元*5%=5571.92万元3.税费测算7根据规定该项目需要缴纳以下税费，营业税5%，城市建设维护税7%，教育费附加税3%，所得税25%，测算该项目的利润在20%以内，所以不需要缴纳