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边缘产品专题报告选题之—地下室设计研究报告河南恒辉房地产顾问有限公司2013年4月10日目录：一、地下室解析（1）地下室概述（2）地下室的分类二、关于地下室设计方面的介绍（1）地下室设计的主要内容（2）地下室面积的确定及计算（3）地下室的层高三、关于地下室功能方面的研究四、关于地下室销售方面的研究第一部分：地下室解析地下室一般是指建筑首层以下的构筑空间；一般情况下，地下室不计入建筑覆盖率、建筑密度；地下室作为车库、设备用房、人防用房时，不计入建设用地的容积率面积地下室是一个多工种综合的单体专业交叉多技术难度大功能复杂单体造价高利润回报低地下室概述（1）按功能分：a.地下室车库b.地下设备用房c.地下储物间d.地下后勤服务区（卸货区、垃圾房等）e.地下商业用房（地下商场、地下餐饮、地下办公等）地下室分类车库水泵房储物间（2）按埋置深度分：a.全地下室——房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。b.半地下室——房间地面低于室外地面的高度超过该房间净高的1/3，但不超过1/2者。地下室分类21世纪社区地下室采光窗明钻11#楼地下室（3）按层数分：a.单层地下室（较经济）b.多层地下室（两层，三层，四层……）地下室分类±0地下室单层地下室案例（漯河天明三期）多层地下室案例（新蓝钻E地块多层）地下室-1F地下室-2F±0第二部分：地下室设计方面介绍BADC成本结论：A＜D＜B＜C地下室尽量布置在地下一层C方案不可取！地下室成本（1）地下室的合理布置：因地下部分施工深度越深，建筑成本越高，所以：（1）功能的设计：a.规划指标类：根据项目规划要求指标进行设计，如：地下车位数量、设备用房的需求大小、地下人防工程的需求等b.自身报批需求：地下室采光、通风设备等地下室功能设计采光井地下室人防地下室功能设计（2）地下设备用房设计、位置选择：a.设备用房设计：其制约因素较多，一般应遵守下列原则：①首先要求考虑进线、出线与市政管网接口，宜集中布置，避开人防区出线②变电室位置应选择在接近负荷中心或大容量用电设备处进线间进线间（3）设备用房防火门等级：a.柴油发电机室的储油间b.自动灭火系统的设备室，通风空调机房c.消防水泵房d.柴油发电机房以上设备用房均应采用甲级防火门，耐火时间为1.20h地下室功能设计（4）设备用房的位置选择：a.最好在地块中部临市政道路，便于进线、等距离的方式辐射整个项目用地b.利用沿街单体下部不便于停车的部位布置，c.对于多层,电气设备用房需要降板做电缆沟，应设置在地下室底层，如果设置在其它楼层会影响下层局部净高d.消防水池考虑到消防车吸水高度的要求，只能设置在地下一层，且池底标高较场地标高不超过6米地下室功能设计（5）变配电所的设置原则：a.多种物业类型社区，配电房按5～6万平方米设一个配电房，每个供电半径按250—300米b.纯高层建筑的社区，配电房按7～9万平米设一个配电房，每个供电半径按250—300米考虑地下室功能设计（6）变配电所的位置：a.一般在地下一层b.供电半径250米范围内，要靠近大型负荷c.不应设在厕浴或其它经常积水场所的正下方或贴邻（设双层板）d.不宜设在地势低洼和可能积水场所；若设在地下一层时，应采取抬高地面（100~300mm）等防水措施e.应避开建筑物的伸缩缝地下室功能设计（7）安全出口数量：一个独立的防火分区，其安全出口的数量应为：a.当房间面积≥60㎡时，内部点到门的距离≥15m时，设两个门并直通安全出口b.高压配电室当其长度＞7.0m时，设两个出口，布置在配电室两端c.低压配电室长度8.0m时，配电、控制室应设两个出口。地下室功能设计（8）泵房位置、大小1：生活泵房和消防泵房一般合建，由于场地原因才分开设置;小区分期建设时，则有可能建一个以上的水泵房;a.分建与合建的基本原则：当一、二期规划已经确定，泵房合建b.当二期建筑性质和高度等都无法确定时，泵房分开建地下室功能设计建筑最高楼层数水泵房面积（平方米）（包括水泵配电间面积）无喷淋系统有喷淋系统9层35~4070~8018层50~5590~11018层以上/110~130（9）泵房位置、大小2：a.水泵房尽可能避免在住宅下设置（远离塔楼），以减小噪音对住户的影响b.水泵房最好靠近配电间，靠近水专业主管井地下室功能设计（10）人防地下室工程1：a.总体设计要求：规模适当、布局合理、防护可靠、功能完善、平战结合b.防空地下室的设计中要讲究一个利用率，尽量多一些车位可使用面积c.每个防护单元须有两个及两个以上战时出入口地下室功能设计（11）人防地下室工程2：a.人防工程应布置在人员居住、工作的适中位置，其服务半径不宜大于200mb.防空地下室临战封堵后不宜影响相邻普通地下室的使用c.十层以上防护等级为6级，九层以下6B级b.新建的小型、零星建筑可统一易地修建f.郑州市人防面积计算：高层：超过十层的建筑，人防面积为首层面积多层：10层以下，基础埋深超过3m时，人防面积为首层面积，未超过3m时，为首层面积的4%（备注：各地市人防计算方式均不统一）地下室功能设计地下室功能设计（12）人防地下室的合理位置设计：BAC人防地下室普通地下室成本结论：A＜C＜B地下室功能设计地下室功能设计（13）多层人防地下室的合理位置：成本结论：C＜B＜A多层人防地下室一般置于最底下一层BAC人防地下室普通地下室地下室防火设计（1）防火、安全疏散设计①：水平防火分区：指用防火门、防火卷帘等分隔物在水平方向分隔出的防火区域a.多层民用建筑地下室:一般用途500㎡、地下商场等1000㎡、地下汽车库2000㎡b.高层民用建筑地下室商业2000㎡、车库4000㎡、其他用房（设备房，办公区等）1000㎡备注：设有自喷消防时,面积增加一倍防火卷帘灭火喷淋地下室防火设计（2）防火、安全疏散设计②：a.一般情况下，每个防火分区均应设不少于两个安全出口b.设备房，辅助用房等，当有两个或两个以上的防火区时，可利用两个防火分区间的连通门（防火门）作为一个安全出口c.不同防火区可共用同一个疏散楼梯分别作其安全出口地下室通风设计（1）通风（进风，排风）防烟的设计：a.地下室的通风基本依靠一些通风系统解决通风问题，宜把通风管道兼作排烟管道，以减少地下室通风上部空间占用及风管用量b.每个排风、排烟及送风系统应设置竖井，进风口应设在地面洁净处c.每个防火分区即对应一个排风、排烟系统及进风系统蓝海玉兰湾1#楼底下二层地下室通风设计（2）防烟分区的设置一般遵循下列原则：a.防烟分区不应跨越防火分区b.对有特殊用途的场所如地下室、防烟楼梯间、消防电梯、避难房间等，应单独划分防烟分区；c.防烟分区一般不跨越楼层，如需要，则以不超过三层为宜；蓝海玉兰湾1#楼底下二层地下室通风设计（3）防烟分区的设置一般遵循下列原则：a.水泵房、污水泵房、水库、厕所、盥洗间等，其面积可不计入防火分区之内b.柴油发电机房、直燃机房、锅炉房等以及储油间，水泵间、风机房等，应独立划分防火分区c.每个防烟分区的面积。①高层建筑、其他建筑≤500㎡②地下建筑≤500㎡③地下汽车库≤2000㎡地下室防水设计（1）地下室防水设计等级标准适宜工程项目一级不允许渗水，维护结构无湿渍医院、餐厅、旅馆、影剧院、商场、冷库、粮库、档案库、金库、通信工程、计算机房、电站控制室、配电间及防水要求较高的生产车间二级不允许漏水，围护结构有少量，偶见的湿渍一般生产车间、空调机房、发电机房、燃料库、一般人员掩蔽工程三级有少量漏水点，不得有线流和漏泥砂，每昼夜漏水量0.5L/㎡电缆隧道四级有漏水点，不得有线流和漏泥砂，每昼夜漏水量2L/㎡取水隧道、污水排放隧道、人防疏散干道、涵洞地下室外围防水沥青防水材料地下室功能设计（1）如何提高地下室的利用率①：加强地下室的使用与管理a.公共与民用：用于公共纳凉和文娱健身活动及其它公共用途b.商业使用：用于商场、酒店、旅馆、游泳馆、洗浴中心，文化活动用房等c.专业用房：设备用房，储藏用房，消防水池，生活水池，地下停车场等百脑汇地下商业21世纪地下餐饮（2）如何提高地下室的利用率②：设计时注意使用功能的提高a.确保地下室高度设计合理，从而保证使用空间b.地下室内设备用房合理布置，保证设备安装使用方便c.设备用房集中布置，保证设备的使用、维修与管理方便，节省管理费用地下室功能设计（3）如何提高地下室的利用率③：设计时注意使用功能的提高a.控制地下室出入口的高度，保证设备进出方便b.地下室排水沟、污水井就近连通，保证地下室排水畅通，防止积水影响地下室的使用功能地下室功能设计地下室采光设计全地下室及半地下室是目前城市建设中开发利用地下空间最为普遍的两种建筑形式,为改善其内部空间环境,总体通过三种方式进行地下室采光“反光式采光窗井”“下沉式阳光间”“平窗式采光窗”外观收口方式新郑红溪谷地下室明钻11#楼（1）地下室”反光式采光窗井”设计①:a.采光窗井的内立面应设成倾斜状，倾斜角度以有利用于将上部建筑立面反射光经窗井斜立面再反射导入地下室为宜;b.对反射面层的基本要求为浅色光亮,具有良好的反光特性地下室采光设计光面墙体（2）地下室”反光式采光窗井”设计②:a.为防止雨水落入采光窗,在采光窗井上方应设由铝合金框和玻璃或塑料采光板等构成的防雨采光罩,以免雨水斜向飘入采光窗井b.采光罩应高出采光窗井以利自然通风,其高度一般取300～500mm即可c.采光窗井上口周边应设挡水台,其高出室外地坪120～150mm即可,周围地坪应设排水坡,以免雨水流入采光窗井地下室采光设计智能电控窗应用（1）地下室”平窗式采光窗”设计:a.平窗式设计是利用地下室高出地面的空间，设计地下室采光窗，但窗户较小，一般为0.3m*1m（根据地下室高出地面高度不等将有所调整）地下室采光设计明钻11#楼鑫苑名家4#采光窗采光窗（1）地下室”下沉式阳光间”设计①:a.下沉式阳光间设在附建地下室或半地下室外墙一侧,一般以设在南向为最佳b.其宽度和深度与地下室及半地下室的层高、建筑周围用地条件、内部空间观感等因素相关c.下沉式阳光间应设由铝合金或轻钢骨架和采光板等构成的防雨采光顶棚,并应设可开闭窗扇以便自然通风;采光顶棚上部建筑外墙面装修应采用反光性能强的材料,以利将阳光反射导入阳光间内。地下室采光设计（1）地下室”下沉式阳光间”设计②:a.下沉式阳光间的地面和墙面装修应采用浅色反光性好的材料,墙面应适当倾斜以利反射上部反射光线,将其导入地下室内,增大采光进深b.采光顶棚与室外地坪交接处应设挡水台,周边地坪设排水坡,以免雨水流入下沉式阳光间地下室采光设计新郑红溪谷项目（1）地下室”下沉式阳光间”设计③:阳光间与半/地下室之间空间流通的程度取决于地下室的使用功能,其形式有:a.地下室与阳光间之间设围护墙,局部设玻璃窗和门b.地下室与阳光间之间设大面积落地玻璃窗和玻璃门c.除地下室结构外墙、柱之外,地下室与阳光间之间不另设隔断,完全开敞通透地下室采光设计新郑红溪谷项目（1）地下室建筑面积的确定:a.地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算b.地下储藏室面积计算:①计算原则：每个储藏室用到的地方算公摊②地下设备用房相当于一个储藏室，面积计算时计入住宅面积③地下室通风井、采光井不做面积计算地下室面积计算（1）地下室层高设计:a.在排除外界因素（车库、大型设备房）影响时，层高一般在2.7m-3mb.在与车库连接时，住宅地下室层高一般以车库层高为标准（4.5m左右）地下室层高设计5m车库新蓝钻E地块高层新蓝钻E地块多层3m2.9m第三部分：地下室功能设计探索随着地下室的多样化设计越来越多，人们对地下室的使用方式也多种多样，从高档的休闲健身到一般的储物间，各种地下室使用功能逐步呈现于市场随着郑州市市政规划对“2015年之前对郑州市18个城中村得改造”的逐步实施，租房人群将面临“一房难租”的问题，北京租售地下室的时代即将在郑州上映地下室功能研究地下室功能研究（1）地下室功能设计:一般情况下：a.别墅地下室