阿拉尔房地产市场调研状况

阿拉尔房产市场分析一、阿拉尔市介绍阿拉尔是新疆生产建设兵团直辖的县级市，以粮、棉、果、蔬、畜、禽、鹿等为主要特色产业，果品中以红枣、香梨较为有名。阿拉尔市道路规划较为宽敞，道路建设速度较快，居民较少，即使周末，大街上人也很少。阿拉尔市辖4个街道、1个乡、1个镇市境内有：农一师1团、2团、3团、7团、8团、9团、10团、11团、12团、13团、14团、15团、16团、塔水处、水工处、塔里木大学。阿拉尔餐饮集中在胜利大道风情街处，娱乐休闲主要在市政府周围广场，购物密集区主要在商贸城，阿拉尔市较大的小区是新苑小区，30万平米，已交工，物业服务商业配套等在阿拉尔比较高，得到广大市民认可，其次是大上海·国际花园、富苑小区，也不错。白天人口较多的地方主要集中在商贸城，大街上行人寥寥，阿拉尔人晚上活动较少，饭局不多，吃完饭各回各家发展方向：向北、东方向发展，因南边是塔里木河，西边是工业用地，控详图中标示的很明显。二、阿拉尔人口阿拉尔市总人口约30万左右，汉族占85%以上，市区内人口6万人左右（阿瓦提县人口：23万；沙雅县人口：24万；阿克苏市区人口56万；库车县人口48万）三、阿拉尔房产市场住宅：目前开发建筑面积约130万平米，几年待开面积约40万平米，保障房廉租房约80万平米。目前在售项目11个，大多为中小型楼盘，通过对每个售房部的观察，，几乎所有售房部顾客寥寥，市场表现较差。近几年，红枣、棉花产量较好，农民手头资金充裕，买房子的欲望逐渐强烈，目前，多数农户已拥有2-3套住宅比较常见，个别小区交工后，空置率较高商业：阿拉尔商业消费理念较弱，目前商业业态规划分布较不完善，成熟的有商贸城和上海风情街，商贸城环境脏乱差，上海风情街以餐饮为主，白天寥寥无人，晚上稀稀拉拉。各小区基本都带有一些商业，以底商居多，且体量不大。现阿拉尔市刚开的约有3个大型商业盘，如：1、商贸城西边的台州美居物流园，以五金建材为主，约13万平米。2、阿拉尔大道的新商业街，约20万平米，定位大型购物中心，位置优越。3、客运站南边的农副产品批发市场，销售部建于新苑小区处和商贸城处。四、我项目状况位置：教育城以北，目前属阿拉尔所有楼盘中位置最远楼盘周边环境：南侧教育城职业技术学校，但学校无后门。东临统建房，西侧、北侧为待开发区域分析：从我项目至市政府之间，有3条街的待开发区，不属于蔓延型发展，属跳跃式发展，周边除道路畅通、教育城、保障房，几乎无配套设施，近两年本项目操作起来难度颇大。市中心周边现已开发多个楼盘，且存量较多，而刚需逐渐减少，对我项目后期销售冲击较大。周边项目状况1、新苑明府（新苑房产）2014年5月25日星期日调研项目地址塔里木大道西路售房地址项目处档次普通楼盘电话4621999规模2栋多层，9栋高层，1-4层商业售房部状况有一组客户，装修中等价格优惠后：多层：3楼3360，四楼3160，五楼2700,6楼2450高层：6楼3218，均价3300，低楼层层差50，高楼层层差20优惠活动开盘前交1000抵5000，年底前首付50%每平减300，不到50%每平减120销售状况多层销售一半左右，高层昨天开盘，但客户量稀少其他总结离商贸城较近，人流量较多，小区规划较乱，沿路4层底商，商铺一层价位13000多，欲打造高质量楼盘2、新苑名居（新苑房产）项目地址市政府后，军垦大道中段售房地址项目处档次在本市属高档电话[phone]规模7-9栋高层，15层，沿街有底商售房部状况因已是尾盘，装饰氛围较淡价格优惠后均价3100左右优惠活动报价偏高，找经理谈价格，优惠幅度大销售状况前两年销售较好，现余房源100余套，销量减慢其他总结新苑房产属当地国企，旗下有多个住宅商业项目，信誉度较高，该盘设计规划配套较好，位置优异，项目旁新开发大型商业街3、锦绣佳苑项目地址金银川路与南泥湾大道交界售房地址风情街档次中等电话[phone]规模18栋多层，4栋高层，8栋别墅，2栋商业。共77000㎡售房部状况在本市属上等档次，人员10人以上价格1楼3338,2楼3458,3楼3458，4楼3098，5楼6楼2700-2800优惠活动一楼送花园，所有住宅送车位，销售状况已动工楼房售50%以上，近几日，售房部人气较淡其他总结价格报的高，优惠幅度大，售楼人员比较专一，施工速度较快4、天源名筑项目地址军垦大道与青松路交界处右上售房地址项目处档次普通楼盘电话4669999规模12-15栋多层售房部状况在本市属上等档次，人员形象好，专一价格均价3000左右优惠活动销售状况好楼层不多其他总结全多层，一部分已交工，剩下的今年全部完工，员工形象较好5、大上海·国际花园（金鲁房产）项目地址大学路售房地址已撤档次中高电话[phone]规模多层售房部状况价格二三楼优惠后3200多，一楼3100多优惠活动面谈销售状况余20多套房，都是3室其他总结已全部交房小区，基本成型，3米层高6、金鲁·水韵花园（金鲁房产）项目地址军垦大道市公安局后售房地址项目处档次中电话[phone]规模5栋高层，17-25层售房部状况无客户，2名员工下象棋，模型上有蜘蛛网价格均价3006，优惠后（每层差价50）优惠活动按揭优惠50，全款优惠100销售状况位置较好，量不大，已售一半左右其他总结该房产公司售房部人员都较少，价格贴在墙上，比较直观，优惠政策简单，定价朴实，不虚高。7、金鲁·学府名城（金鲁房产）项目地址紧邻教育城南侧，大学路旁售房地址项目处档次中低，普通楼盘电话[phone]规模31栋多层，14栋高层，2栋商业售房部状况无沙盘模型，装修较简单，人员较少，形象一般价格一楼2976；二楼3136；三楼3146；四楼2916，五楼2646，六楼2436优惠活动按揭每平米优惠50，全款优惠100销售状况一期多层基本售完，二期多层剩余一些房源，高层未开其他总结现在付定金1万，一月内首付到位。面向客户群为团场农民，活动单一，报价简单，该项目与我项目，一个在教育城南，一个在教育城北，对我项目影响较大。8、福泉人家项目地址新苑名府西面售房地址项目处档次中低，普通楼盘电话[phone]规模12万方左右售房部状况售房部关门，尾盘现房，余量不多价格优惠后一楼3050，二楼3350，五楼2680优惠活动优惠200销售状况交工现房，余量不多其他总结尾盘9、台州名城项目地址塔里木超市北面售房地址项目处档次中高电话规模几栋高层售房部状况几乎没有客户，售房部员工很闲价格均价3000左右优惠活动销售状况开盘较早，现剩余好房源不多，近期销售惨淡其他总结整体很淡总结：1、新苑房产的几个项目，主打品质楼盘，且位置在阿拉尔市属较好地段，报价复杂，且报价较高，但优惠幅度较大。2、金鲁房产的在售项目，售房部整体装饰，人员配备较为普通，且人员较少，价格都贴在墙上，比较直观，优惠政策简单，定价朴实，不虚高。3、通过几天对各售房部观察，售楼人员普遍较少，气氛普遍较淡，客户量普遍稀少。4、受大环境影响及本地供应量较大影响，客户很难被开发商各种活动所吸引，客户对房产反映平常冷淡，购房欲望不太强烈，因为事实如此，都认为房价近期内不可能上涨。5、我项目的直接为金鲁·学府名城，都有多层高层商业幼儿园，一在教育城北，一在教育城南，对方位置好于我项目，且价格3000左右。6、阿拉尔各项目基本都规划挺好，宣传点十足，我项目相对而言的问题就是：暂未动工，客户看不到实质性东西，位置相对较远，周边配套不完善。7、阿拉尔购房者多为农民，喜欢接地气，比较认可多层；高层销路较难，因高层无地下室，公摊大，担心停电爬楼梯，担心高楼层水压不足。8、我项目位于控详图边缘，且近两年项目北边居住类用地暂不开发，给客户的感觉较为孤立。9、市中心周边仍有大量待开发居住用地，若近期开发，对我销售冲击加大。10、鉴于以上分析，我项目宣传上走高端路线，实质上走普通楼盘路线，拉低价位，增加人气，回笼资金，为低开高走做准备。2014年5月26日