金地名仕归入产品线方法

项目归入产品线方法项目归类到哪一条产品线的方法：首先需要用纵向的系列判断标准将项目判别归类到某一个系列；然后用横向档次的划分标准将其划分到某一个档次；系列与档次就共同决定了其属于哪一条产品线。褐石名仕世家天境传统、奋斗类人群为主传统、现代类人群为主传统、逍遥类人群为主逍遥、现代类人群为主高端五档人群为主中高端四档人群为主三档人群为主二档人群为主按产品系列划分按客户档次划分系列判断标准指标：1、产品气质的认同度（城市判断）；2、有客户市场支撑（客户判断）；3、有可以实现相应物业形态的条件（技术判断）档次判断标准制定方法：1、区位；2、容积率；3、地块本身资源（优劣势）；4、周边主要楼盘整体档次；5、客户来源初判明确项目划归为哪一个系列的途径专家判断市场客户客户市场支撑判断客户调研综合分析确定系列2、客户深访调研工具YN1、各系列适用性判断标准市场、客户判断技术判断客户职业身份特征客户意向置业目的土地资源条件分析系列的产品气质是否能被城市接受主要客户价值观类型及其关键词经营分析产品物业类型预判1.1、褐石系列项目适用性的判断标准城市判断：1、产品气质：褐石产品气质是否被城市或片区市场所认知客户判断：有客户市场支撑2、传统型中讲究文化情调的客户为主：价值观关键词为文化、温馨、浪漫、经典。3、主要为三、四档4、文化情调型中产阶层：一般为企业中层管理人员、金融/咨询/高科技/广告/各类研究机构等行业专业人员，一般学历较高，以本科及以上为主，对文化比较喜爱，对品味情调比较敏感。5、主要作为改善型第一居所技术判断：有可以实现相应物业形态的条件6、区位：主要为城市的拓展区，一般为城市的近郊或者是城市的副中心。7、容积率：主要为中等容积率，一般在1.0-2.5之间为宜。8、有做多层物业的可能：存在能够体现褐石风情的一批多层物业；有做商业氛围的可能：具有作商业街氛围的可能性。1.1、褐石系列项目适用性的判断气质参考褐石系列的产品主张褐石系列的气质调性为“中产阶层引以为傲的富足精神”。褐石街区是19世纪50年代在纽约兴起的一种新建筑风格，他的立面特征是以褐色的砖石砌就，居住在其中的多是中产阶级学者、知识分子等。随着历史的发展，褐石街区已经不仅仅代表了一种古典砖石的色调，而是成为了一种沉稳、内敛的中产阶层的身份标签。产品主张：•不过时的经典•不经意的浪漫•不冷漠的都市1、在褐石街区，立面、小品、雕塑、装饰符号等体现了经典，这种经典是历久弥新的。2、在这样一个经典的都市生活社区里面，精致浪漫有情趣的生活就会经常在不经意间产生。3、褐石街区虽然一般都不在市中心，但褐石街区的商业与整个开放型的街区提醒您是生活在都市里面的，并且没有都市的冷漠感。城市判断：1、产品气质：名仕系列产品气质是否被城市或片区市场所认知客户判断：有客户市场支撑2、传统尊贵型客户为主：价值观关键词为大气、尊贵、精致、典雅3、主要为三、四档4、新富阶层和传统尊贵型中产阶层：主要分为两类，中产阶层和小私营业主，希望通过住宅反映成就、身份，并且被认同。5、主要作为改善型第一居所技术判断：有可以实现相应物业形态的条件6、区位：主要为城市的市区或者城市的副中心。7、容积率：主要为高容积率，一般在2.0以上。8、要有高层物业类型；有较强的配套以及公共部分的配置的投入。1.2、名仕系列项目适用性的判断标准1.2、名仕系列项目适用性的判断气质参考气质参考名仕系列的产品主张名仕系列通过创新、对比、艺术和人文的气质来丰富建筑的内蕴价值和质感产品气质：引领由富及贵的格调，具体表现为典雅尊贵的怀旧情节、优雅从容的生活态度。建筑层面则体现为：大气的尊贵+精致的细节、古典与现代的碰撞、人文与艺术的情调城市判断：1、产品气质：天境系列产品气质是否被城市或片区市场所认知客户判断：有客户市场支撑2、传统偏逍遥型客户为主：价值观关键词为尊贵、经典、传世、自然。3、主要为四、五档4、权富阶层：一般为年龄偏大一些的富豪阶层，40-50岁为主，包括私营业主、权贵阶层以及年龄偏大的高层管理人员。希望通过住宅反映家族荣耀，并且在尊享家族私家领地生活中还能体悦自然山水。5、主要作为终极置业居所或者投资收藏技术判断：有可以实现相应物业形态的条件6、区位：主要为郊区。7、容积率：为低容积率，一般在1.0以下。8、有可供利用的资源条件；有大量的低密度物业类型。1.3、世家系列项目适用性的判断标准1.3、世家系列项目适用性的判断气质参考经典、传承、尊荣、养生、养心城市判断：1、产品气质：世家系列产品气质是否被城市或片区市场所认知客户判断：有客户市场支撑2、逍遥型客户为主：价值观关键词为享受、安逸、自在、创新3、主要为四、五档4、智富阶层：主要类为年龄35～45岁左右通过智力智富的阶层，还有外籍人士，思想开放，接受大平层；另一类次要客户为年龄偏大一些的财富阶层，一般45岁以上，已经有过别墅居住体验之后想回归大平层，多为企业中高管。5、主要作为多次改善型置业或终极置业居所或者投资收藏技术判断：有可以实现相应物业形态的条件6、区位：两种类型：近郊区域或市中心区域。7、容积率：无限制。8、主要为市中心的大平层高端产品或市郊低密度大平层产品。1.4、天境系列项目适用性的判断标准1.4、天境系列项目适用性的判断气质参考天境系列的产品主张“不会过时的经典”：----以现代典雅风格作为楼盘的气质与格调----富有原创性和设计感的建筑立面----富于质感与耐久性的材料+设计细节“不用浪费的享受”：----每一分投入都与生活内容相关----倡导设计创造价值，关注人性化功能细节----尊贵感来源于生活体验而非财富体验“不必隔阂的尊贵”：----通过规划设计为业主提供便于交流的邻里空间；----打造参与性强的硬质景观和公共活动空间；1.5、客户深访调研工具简介（以褐石系列为例）根据褐石系列项目适用性的判断标准，可以对项目目标客户进行调研，调研工具请见《客户深访调研工具》，使用时需要参考《客户深访调研工具使用说明》。具体文档请见附录部分客户细分方法中所插入的文件。调研结束后，整理访谈记录，其中关于客户价值观关键词，需要将所有客户对于44个关键词的选择按照从多到少的顺序进行排序，并根据这个排序结合访谈记录中客户所体现出来的其余价值观特性对比四类主要细分客户的价值观关键词综合判断客户的价值观属性。最后将得到的调研客户相关特征与褐石系列所要求的特征相比较。如果项目进展状况已经到了研发后期，档次及风格判断标准各指标的内容已经确定或者可以专家直接判定，那么就直接将这些指标的内容与判断标准相比较，确定项目所属产品系列。如果项目还处于研发前期，则需要对客户进行调研以确定相关判断指标的内容，则可以使用以下客户调研方法：案例：武汉光谷项目是否适用褐石系列的比较判断判断标准褐石系列特征要求调研客户特征+产品预判比较城市判断：产品气质褐石系列产品气质是否被城市/片区市场所认知调研客户中选择褐石风格立面的最多，并且明确表示不能接受该风格的客户极少相符合客户判断：有客户市场支撑价值观传统型为主传统型为主相符合价值观关键词价值观关键词为文化、温馨、浪漫、经典。客户调研总结出的客户价值观关键词前五位是：安静、温馨、经典、便利、自然基本符合档次三、四档三档为主，部分二档相符合身份职业学历文化情调型中产阶层：一般为企业中层管理人员、金融/咨询/高科技/广告/各类研究机构等行业专业人员，一般学历较高，以本科及以上为主，对文化比较喜爱，对品味情调比较敏感。高科技/咨询行业/金融/教育等行业的白领及中层管理者（部门经理或主管），也有数量不少的高校教师，大部分为硕士研究生及以上学历两者学历均比较高，是一致的。职业身份上跟档次类似，调研客户相比要年轻一些，职位也稍低一些置业目的作为改善型第一居所首次改善型第一居所为主相符合技术判断：有可以实现相应物业形态的条件城市的拓展区、中等容积率城市拓展区、容积率2.2相符合有做多层物业的可能：存在能够体现褐石风情的一批多层物业；有做商业氛围的可能：具有作商业街氛围的可能性；有面积占比16%左右的叠拼产品有1万平米左右商业；有3000平米左右会所相符合综合以上比较分析，武汉光谷调研客户特征及产品预判与褐石系列判断标准中所要求的特征有较多的共通性，整体较为接近，因此综合判断该项目是适合应用褐石系列相关成果的。2、项目档次判断标准制定方法——档次定义档次的定义：档次主要是指客户的购房承受能力的等级，共分五档。下表主要是从客户购房承受能力的角度对档次进行了定义，并非具体划分的执行标准，具体项目在判断档次时还需要综合多个维度的信息。档次客户购房单价承受能力与市场均价的关系备注五档1、高档类别墅（独栋、双拼、豪华型联排）满足其中1个条件即可2、购房承受能力大于（均价×300%）四档1、中高档类别墅（叠拼、舒适型联排）满足其中1个条件即可2、购房承受能力大于（均价×200%）且小于（均价×300%）三档购房承受能力大于（均价×130%）且小于（均价×200%）二档购房承受能力大于（均价×80%）且小于（均价×130%）2、档次判断标准制定方法——档次判断方法具体划分的标准各区域差异较大，因此集团只提供划分的方法，具体标准则由各区域制定。判断指标五档四档三档二档区位：所在板块目前及规划中在全市的定位、交通及配套、板块内的资源............容积率............地块先天条件：优劣势、红线内及周边有无资源等............周边主要楼盘档次：物业类型及售价............客户来源支撑：根据前面几个指标定出来的一个或者两个档次，判断有无客户来源支撑，最终确认项目档次............值得注意的是：不同区域之间项目的客户档次比较需要去除地价的影响。附：金地客户细分方法及金地主要细分客户介绍1.0金地客户细分方法家庭结构消费价值观购房承受能力根据家庭所处的不同阶段划分成8类•单人独居•二人世界•喜得贵子（小学以下）•少年子女（上小学和初中）•青年子女（上高中和大学）•成年子女•三代同堂•空巢家庭综合物业类型和单位面积价格划分为5档根据Profiler价值观的不同将消费者划分为5类住宅市场金地的客户细分维度采用的是影响消费者消费行为的最为重要的三个维度，它们分别是消费价值观（价值诉求）、购房承受能力（经济购买能力）、家庭结构（家庭生命周期）。＋投资客1.1维度之一：Profiler价值观Profiler价值观类型：传统居家、现代有为、奋斗进取、逍遥淡定。传统居家价值观关键词：服务活力亲和力经典奋斗进取价值观关键词：全面成本新潮/酷刺激乐趣自我展示现代有为价值观关键词：质量品牌科技个人效率E+E-ER+R-R刺激·乐趣新潮•酷自由自在自我展示活力经典安逸自然品味简约亲和力安全明智购物全面成本品牌质量服务科技个人效率定制化E+E-ER+R-R刺激·乐趣新潮•酷自由自在自我展示活力经典安逸自然品味简约亲和力安全明智购物全面成本品牌质量服务科技个人效率定制化E+E-ER+R-R刺激·乐趣新潮•酷自由自在自我展示活力经典安逸自然品味简约亲和力安全明智购物全面成本品牌质量服务科技个人效率定制化红色表示客户在这些元素上需求低蓝色表示客户在这些元素上需求高逍遥淡定价值观关键词：安逸品位自由自在自然E+E-ER+R-R刺激·乐趣新潮•酷自由自在自我展示活力经典安逸自然品味简约亲和力安全明智购物全面成本品牌质量服务科技个人效率定制化通过大规模定量市场调研定义了20个最核心的消费者价值观元素(1)质量•追求可靠的品质•追求可靠性、有效性、耐用性、力量、能承受重压•对产品和服务高于平均水平的要求品牌•相信品牌成功的经验，规则和传统•关注商品的品牌•认为品牌有质量保证，放心科技•科技导向，寻求技术先进采用最新的科技成果，全球标准•“电子化”、“虚拟化”人际交往服务•关注物业服务•寻求关注、尊敬和诚实•令人感到温暖的交往•希望最好地利用个人时间•希望有最高的效率•寻求日常生活中系统化的方便和舒适，“一步到位”•对灵活性的高要求，寻求方便个人效率•对个性化的强烈兴趣，寻求