金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准(版本2

  成本管理成果标准文件编号CBCG-001版本号Ⅱ生效日期2014-05-04金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准2.0版（盖控制专用章处）修改状态修订情况生效日期ICB‐212金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准（版本1.0）2012-09-14II金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准（版本2.0）2014-05-04IIIIVV编制张黎黎职务资深成本经理日期2014-04-22审核陈秀莲职务ISO9000审核员日期2014-04-23审核祝峥职务产品管理部总经理日期2014-04-30审核胡若翔职务工程管理部总经理日期2014-04-28审核朱重敏职务ISO9000管理者代表日期2014-04-23审核韦传军职务高级副总裁日期2014-05-04审核杨伟民职务监事长兼管理学院副院长日期2014-04-27签发黄俊灿职务总裁日期2014-04-30金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准（版本号：2.0）金地（集团）股份有限公司2014年5月金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准第2页，共33页目录第一章总则第二章产品配置、量化设计及成本限额指标（一）产品系列及物业类型选用:产品系列建安总成本表、物业类型选用（二）综合指标：设计量化指标、产品档次及系列配置限额指标（三）结构指标：钢筋及混凝土设计量化指标表第三章关键成本分项控制建议（一）产品研发阶段成本控制规范（二）工程实施阶段成本控制规范第四章限额执行检查与反馈（一）限额指标核查表/超限审批表（二）限额指标执行检查/反馈记录表第五章支持性文件《金地集团精装修产品配置、量化设计及成本限额标准》《金地集团门窗工程选型配置及成本限额标准》《规划类、建筑类常用名词口径》《规划设计成本导则》《户型设计成本导则》《结构设计成本导则》《景观设计成本导则》金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准第3页，共33页第一章总则一、背景自2010年4季度以来，人工及主要建筑材料均出现较大涨幅，国家规范要求及标准也在不断提高，建安成本陡然上涨10%以上，不断侵蚀着公司利润，成本上涨已成为现阶段房地产开发过程中不容忽视的现实问题。与此同时从2011年下半年以来，受国家宏观调控政策影响，房价出现了不同幅度的下跌，成交量也急剧萎缩，这种成本上涨而房价下跌的现状不断压缩公司的利润空间。在这种市场环境下，加强成本控制工作是我们必须要面对的课题。为提升金地集团成本控制的综合能力，扭转集团经营面临的缺乏成本竞争力的局面，落实成本控制重心向前期转移的战略部署，加强成本前期预控，提供公司成本竞争力，对于富有弹性的设计、营销、建安费用，结合集团实际情况以及外部对标调研结果，整理出相应的成本数据后，编制《金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准》。在第一版的基础上，考虑区域政策差异性，在结合各区域的情况基础上进行了整合、修订，修订后标准为《金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准》（2014年5月第二版）（以下简称为本标准），请各区域公司结合实际情况，认真执行。二、编制原则1.系统性原则：重点强调项目定位、设计与成本三者之间的协调统一，以全局眼光、系统控制的手法，确保品质与成本双优，避免认识及执行偏颇带来的系统偏差，彻底扭转项目管理粗放，投入产出比过低的不利局面；2.渐进性原则：《本标准》优先对典型的、影响可售面积单位成本昀大的、对产品品质无明显影响的分项进行规范；依照开发阶段顺序及各阶段成本重点核定原则编制《本标准》，贯穿投资决策阶段、产品策划及经营阶段、施工图设计阶段、施工阶段及结算阶段全过程。3.强制性原则：全体员工都必须认真、全面、不折不扣地掌握并执行《本标准》。三、编制依据按集团昀新成本管控思想，结合行业调研数据、管理思想及集团现有数据，汇编而成。四、要求实施1.本标准落实责任部门为子公司营销、设计、工程及成本职能部门，确保在前期项目定位、设计、招标、施工等全过程中完整落实；2.项目实施过程中，可根据项目实际情况、竞争楼盘配置分析，允许分项成本配置标准跨档次选择，但总成本目标需符合《本标准》限额要求；分项成本配置为上限，区域可根据实际情况降低配置标准。若受土地出让条件限制或其他特殊情况，项目总成本无法满足《本标准》的限额要求，需上报集团成本部、产品部审核、总裁审批；金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准第4页，共33页3.《本标准》的监督和核实责任部门为各区域/城市公司成本管理部、设计管理部，集团成本管理部、产品管理部对《本标准》的落实进行定期（季度）或不定期的核查，对严重违反《本标准》有关规定并给公司造成重大损失的，将追究当事人和部门的责任，给予批评与处分；4.《本标准》落实责任部门为区域及城市公司设计、工程及成本职能部门，确保在设计合同、施工图设计及审核、招标文件编制及审核、合同会签、工程策划和现场施工、动态成本监控等全过程中完整落实，如总成本指标超过本规范限额指标须按责权先行审批后，方可实施；5.集团总部及各区域公司必须严格执行《本标准》，集团成本管理部、产品管理部在执行过程中随时收集各区域公司反馈的意见和建议，不断完善；6.《本标准》由集团成本管理部、产品管理部负责解释、组织修订，适用于集团总部及区域公司的设计产品配置及成本管控工作。金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准第5页，共33页第二章产品配置、量化设计、成本限额指标一、产品系列及物业类型选用项目档次归属及产品系列选择说明：1、上述限额成本为各物业类型分摊后成本，包括基础设施、环境、公建配套、单体分摊成本；2、上述成本不包括涨价预备费；3、主要材料（钢筋、砼、砌体）价格基准：钢筋4500元/吨、C30砼350元/m3；人工主要基准为2014年1月，各地区政策基准为2014年1月。4、上述成本包括常规少量的赠送面积成本（赠送比例10%以内）；以上成本二档可售比按照80%，三档可售比按照78%。可售比如超限额，需与竞品项目对比后确定可售比。5、有外墙保温要求但无采暖要求的地区，在上述成本基础上高层加100元/m2，洋房/经济型别墅加150元/m2；有采暖有保温要求的北方地区，在上述成本基础上加300元/m2；有中水、雨水并要求在小区集中设置回收设备的地区,在上述成本基础上加80元/m2；有太阳能要求的地区，在上述成本基础上高层增加2600-4000元/户，别墅增加成本参照竞品。6、八度抗震等级地区成本增加50元/m2；7、政府垄断因素：上述成本中考虑了市政配套工程具有一定垄断性，基础设施成本按单位销面成本300元/m2以内考虑，若市政配套工程垄断性非常强，完全是按政府规定缴费，无谈价空间，则可根据垄断程度，在上述成本限额基础上据实调增；8、上述成本限额按常规地质条件考虑，如地质情况复杂，可适当考虑增加成本；9、物业类型说明：普通多层与洋房的区别是，普通多层无任何面积赠送（地下室、阁楼、露台等）的多层物业；小、中、高层主要指常规住宅，不包含公寓，公寓视情况可以调整成本。格林三档洋房及经济型别墅参三档建安成本。其他产品系列二档及三档成本均参照褐石及名仕二档、三档成本。10、城市划分：(1)一线城市：北京、上海、广州、深圳(2)较好二线城市：杭州(3)二线城市：省会城市、直辖市及计划单列市（厦门、宁波、青岛、大连）；(4)发达三线城市：城区平均房价≥6000元/m2的三线城市；11、项目档次一经选择，如要调整需重新进行产品策划评审；销面成本控制目标（元/㎡销面）一线+较好二线城市二线+发达三线城市普通三线+四线城市项目档次客户定位可选用的产品系列高层洋房经济型别墅高层洋房经济型别墅高层普通多层洋房经济型别墅低档一档（返建房/公租房）无2800——2600——24002200——格林系列3400——3000——28002600——中档客户：二档（首置为主）褐石二档、名仕二档3600——3200——30002800——中高档客户：三档（首改为主）褐石三档、名仕三档385042504450345038504050—高档客户：四档（首改为主）褐石四档、名仕四档天系四档、世家四档超高档客户：五档（多次置业）天系五档、世家五档参照同片区高档或超高档楼盘进行配置、不宜低配也不得高配。（一）产品研发阶段限额要求（若经营方案阶段项目净利润率＜投资决策阶段目标净利润率，以下各项成本配置均应降低一个档次选择）金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准第6页，共33页产品系列选择及物业类型组合物业类型组合选择/确定流程：1、方案设计时，在相同容积且规划条件可行的情况下，进行多方案比选，确定项目产品方案；2、各项目需按集团规范要求进行收益测算，选择收益高、风险小的物业组合方案，集团《产品组合方法/建议》（编撰中）。产品系列选择建议：1、低档项目：以成本昀优为原则进行系列选择；2、中档项目（经济刚需）：建议首选格林系列；3、中高档及以下项目：不宜选择成本高、施工难度大的系列（如：世家系列）；规划指标配置1、有利指标（容积率、可售面积）：应昀大化，不得低于规划要求；2、不利指标（停车配比、人防面积、非可售面积）：应昀小化，不得超出规划要求；在满足规划要求的情况下，还应不懈努力、积极与政府相关部门沟通，力争将不利指标降到昀低；在“投资决策评审”、“产品策划评审”“经营方案评审”中，如后一评审阶段较前一阶段有突破，需在评审中专项说明。金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准第7页，共33页二、综合指标（一）设计量化指标区域项目名称档次/类型华南华东东南华中华北西北东北备注返建/公租房满足政府基本要求≥85%二档≥80%三档≥78%四档可售比五档不得低于竞争楼盘1、可售比：可售比=可售面积/总建筑面积；2、可售面积：包括住宅(含底商)、公寓、有产权的会所及其它可供销售的面积，不包括户内赠送面积；3、不可售面积：地下室（含夹层）、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积，车位不论有无产权，一律计入不可售面积；4、用地面积小于5万平米或建筑面积小于10万平米，停车配比高于0.9个/100㎡，单车位收益率大于20%或年化收益率大于10%的项目，可售比可适当下浮，但下浮不应大于3%；5、如仍有合理的特殊要求无法满足指标，可在项目投资及产品策划评审中专项说明返建/公租房不得赠送二档≤10%三档≤15%四档参竞品赠送面积五档参竞品1、户型赠送比率=标准层赠送面积/标准层可售面积；2、本表中指标为常规赠送面积计算：入户花园、单层高阳台计一半面积，落地凸窗、双层高阳台计全面积。3、本指标不含附加赠送，如有附加值赠送，需进行投入产出专项评估。附加值赠送指地下室或需要后改造部分。附加值赠送面积计算：地下室、天台、复式后加楼板、有梁无板空洞计全面积。4、格林二档赠送率考虑5%。5、赠送率为建安成本衡量指标，非限定指标，此项指标需结合与竞品对标情况，在项目投资及产品策划评审中专项说明；多层≥85%小高（〈11）≥86%中高层（12-18）≥83%实用率高层（〉18）≥79%1、实用率=标准层套内面积/标准层可售面积2、套内面积：按国家规范计容面积统计，不计容的赠送面积不计入。3、采用分离式核心筒户型的项目可下浮2%，寒冷地区需计外墙保温项目可下浮1%。车库区+塔楼区+设备区36平米/辆车库区+塔楼区34平米/辆单车位指标车库区28平米/辆1、塔楼区面积占整个塔楼投影面积的比例a：当1/3≤a＜1/2、1/4≤a＜1/3、a≤1/4时，表中数值分别减小1、2、3平米/辆，2、人防区面积占整个地下车库面积的比例b:当1/4≤b＜1/3、1/3≤b＜1/2、b≥1/2时，表中数值分别增加2、3、4平米/辆3、高档项目（客户定位四/五档）产品配套地下车库表中数值增加2平米/辆；4、从经济性考虑，不应做机械车库，为避免做多层地库情况除外，做机械车库的项目需进行专项评审；5、如果车库既含了设备区、塔楼区，则应执行车库区+塔楼区+设备区指标；6、项目当地有特殊设计要求的，以特殊