金色领域产品建议V8

1金色领域产品建议成都万科营销策划部2010年04月土地属性市场分析及推导财务测算附件：竞品部分项目区位金色领域项目位于成都西三环外约2000米，光华大道南侧，属于内外光华板块交圈地带。内光华金沙外双楠三环路土地状况建筑指标占地：75亩限高：71米地价：970万/亩容积率：4.5-6体量：22万（4.5）楼面地价：3250元/平米（4.5）2909元/平米（5）商业比例：20%土地状况地块内部已做基础开挖，目前茅草丛生、积水严重。土地状况地块东侧为全国重点中学树德中学，其操场和体育馆紧邻地块。地块北侧紧邻光华大道，其间有5-8米景观绿化带间隔。5-8米景观绿化带地块北侧紧邻光华大道处公交站台：58、309、334、518、904。地块东北角光华大道十字路口，日间交通流量较大，红灯等待时间约为90秒，双向排行车辆约50-100辆，其中公交、大型货运车辆约占1/5。绿灯集中通行时噪音影响较大。土地状况地块西侧规划南北向4车道景观大道，目前已经进入景观打造阶段（仅做了靠近项目一侧，未预留项目进出位置），预计年内可通车，链接苏坡与武侯板块。道路西侧为已拆迁空地。地块南侧市政道路，路面基础工程已经完毕，道路南侧为已拆迁空地。正在吊装景观小品基架项目西南侧为万家湾公交总站景观绿化带呈现效果（参考光华大道两侧）土地属性土地属性土地属性因子属性描述配套设施文脉属性西部新城中高档居住区教育配套成都幼师铸信境界实验幼儿园，培风小学,树德中学、成都市37中,四川舞蹈学院，西南财经大学等，教育体系完善商业配套光华商圈（5km）：人人乐、乐宾百货、仁和春天、家乐福金沙商圈（5km）：西单商场、金沙国际商城、百安居、麦德龙温江：成都西部新城涉外经济区（规划待建）伊藤、新光三越百货、大润发超市、家乐福温江店文体娱配套生活娱乐15分钟车程范围内覆盖：区文化艺术中心、区文化活动中心，青羊绿舟公园，天鹅湖公园，金沙遗址，杜甫草堂、浣花溪，文化宫医疗配套青羊区第6、第9医院、成都满地可医院、金沙医院等，距离省医院、中医医院也相对不远交通条件公共交通周边公交线路，可方便到达成都市区及温江，地铁4号线、成温快铁，待建。58：万家湾-光华村-清江路-蜀都大道-五桂桥309：百花中心站-送仙桥-光华村-光华大道-温江334：万家湾-双星大道-武侯大道-双楠-南大街-东御街406：万家湾-双星大道-草金路-武侯大道-红牌楼-紫荆-火车南站518：永宁-芙蓉古城-光华大道-苏坡-金沙车站904：国色天香-光华大道-青羊大道-红牌楼-高升桥-磨子桥-新南门道路交通光华大道、三环路、双星大道，东西南北相对便利交通拥堵光华大道三环外路段通行能力良好，三环内瑞联路、光华村路段上下班高峰期间比较拥堵交通噪音紧邻光华大道，并处十字路口，且夜间施工车辆较多，存在一定影响环境景观可视景观周边无优秀的自然可视景观，目前也暂无建筑存在较大的遮挡影响城市角色爱她恨她，都在光华大道——自立项到通车，自8000元房价波峰到2000多的房价谷底，波诡云谲的光华大道浓缩着五年来成都乃至全国房地产发展的一切问题，没有一条路像光华大道一般，通车四年，一直被赋予了改变居住格局的沉重使命；也没有一个区域楼市，如同光华大道沿线那样，全长仅9.5公里，却目睹了成都楼市的起落沉浮，命运多舛。土地属性因子分析土地属性SWOT地理位置优越，处于成都的西面，历来被认为是上风上水的区域，趋向于‘贵’的区域属性，区域认知的心理层次将越来越高交通便利，大区域配套成熟紧邻名校树德中学地块方正，周边不利因素影响相对较少光华大道三环外侧，暂时未形成居住氛围，感觉较为荒凉对购房者的购房心理有一定的影响板块内未形成有影响力的项目，在城西区域内与金沙、双楠等板块竞争，吸附力稍弱配套依赖内光华或温江板块，近距离内无自然资源支撑由南出三环需经苏坡立交或进入内光华绕行；长度1.4KM的跨线桥无车出行相对受限土地规划条件受限、地价相对较高地块北侧紧邻光华大道、西侧和东侧邻市政道路和南面邻学校操场和体育馆，噪音影响较大。光华大道二、三环之间区域已经基本无可开发资源，而本项目位于进入三环外光华大道第一站。即将启动的成温城市轻轨以及未来地铁4号线都将穿越该片区，可以大大加强与温江方面的方便交通，吸引温江、邛崃方向的人流。大区域多条横向景观大道即将贯通，链接苏坡、羊西及外双楠武侯板块。三环路外绕城内，光华大道和成温邛高速公路之间的西部新城项目启动：打造田园城市规划、拥有涉外经济区成都市商业副中心。非遗公园迁移至距项目5KM的绿舟公园。随着中心城区交通和成本压力加大以及该地区交通条件改善，伴随五大花园等“城中村”旧城大量拆迁改造，人口向外迁移，光华大道逐渐复苏，该地区极可能成为城西地区居住密集地区。中心城区商务写字楼也有向外迁移趋势，区域吸附力逐渐增强。周边地块启动，竞争加剧；项目周边、光华大道沿线、西南2.5环沿线土地持续放量温江板块复苏，改善类客户分流来自本区域及周边区域的同档次楼盘的品牌竞争及低端档次楼盘的低价竞争市场受宏观影响走低土地属性SWOT分析土地属性土地属性解读交通教育商业医疗景观发展前景结论本项目要点便利交通，位于规划的地铁四号线和成温轻轨贯穿区域，且处于主干道光华大道沿线及城西三环路网覆盖；项目地块旁有规划南北向道路与成温及武侯主东西干道相接，交通较便利，但噪声有一定影响。紧邻全国重点树德中学、靠近西南财经大学等院校，教育体系完整。光华商圈、金沙商圈、西部新城商业中心（规划待建），商业配套逐渐趋于完善。青羊区第6、第9医院、成都满地可医院、金沙医院等，距离省医院、中医医院也相对不远。无稀缺自然资源，无优秀景观资源光华大道逐渐复苏，西部新城项目启动，规划的地铁4号线、成温轻轨，整体区域配套日趋成熟。G3土地属性，虽居住价值一般，但周边公共交通密集站点在步行距离内且周边有完善的生活配套。对首置三环外，现有交通不够方便，有利小有利小近距离商业不够繁华，有利小有利有利对首改有利中有利中有利中有利有利对再改有利中有利高有利高有利相当不利有利土地资源分析对应客群价值排序根据项目土地资源，适合的客户群排序为：首改、首置、再改。规划条件规划解读9070容积率覆盖率限高结论本项目要点受90/70限制4.525%限高71米规划条件对首置有利。高容积率和90/70限制，对首改、再改不利。对首置有利有利有利有利对首改不利不利对再改不利不利不利根据项目规划条件，适合的客户群排序为：首置、首改、再改。项目定位从土地和规划角度对主力目标客户群初排从土地和规划角度，项目主力目标客户群定位为：首置、首改土地属性：项目位于城西三环外侧的外光华住宅区；东西纵向交通依靠光华大道，公共交通方便基本出行需求，项目周边南北向道路目前已平整待修通。该区域属于即将成熟的西部新城中高档居住区，商业配套、交通便利程度、教育医疗配套满足基本的生活需求，未来发展潜力较大，无稀缺自然资源，属于G3的土地属性，适合首改和首置的客户群。规划条件解读：项目受90/70限制，容积率为最高为6，限高71米，适合首置和首改的客户群。土地属性市场分析及推导财务测算附件：竞品部分14根据项目辐射范围与客户分布，项目竞争区域共分为3大板块光华金沙双楠15竞争区域被3环路分割形成的6板块市场有较大区别：214653序号板块环线20092010年1-3月1光华2环-3环6258734423环-外环518060693金沙2环-3环5504592343环-外环428451515外双楠2环-3环6679792563环-外环46814082序号板块环线20092010年1-3月1光华2环-3环545728723环-外环27495973金沙2环-3环650518143环-外环2253425外双楠2环-3环11480118363环-外环2846250板块成交均价板块成交套数项目竞争片区成交以首置产品为主，占比有增加趋势；主要竞争压力产生于2-3环。7671,3349981,8963,3865,1003,5298,8631,86631310‘1季2,54036109’4季12,9312,17209’3季5,35783009’2季7,8471,41309‘1季5,1551,002再改首改首置15%17%15%14%66%65%69%73%19%66%100%12%10‘1季2,54012,93117%09’4季09’3季5,35715%09’2季7,84718%09‘1季5,15519%•从成交量与成交结构可以看出，正常市场状态下区域季度容量应该稳定在5000套左右，其中90平米以下产品占比65%左右；•区域74%的成交量分布在2-3环，26%分布在3环-外环；•成交前十名为：中华名园、中华锦绣、鹭岛国际社区、中铁西子香荷、东立光华杏林、锦绣光华、博瑞优品道、朗基龙堂、中铁瑞城新界、双楠忆景区域供应以首置为主，占比在70%附近波动，主要供应分布在2-3环之间，直接竞品凯德风尚供应在区域前10名当中5837067631,1534381,8953,8805,5854,3452,6037,33298409’2季5,13354709‘1季3,19371510‘1季3,54350209’4季6,24474609’3季首置再改首改18%14%10%18%12%59%76%76%70%73%100%10‘1季3,54314%09’2季5,13311%09‘1季3,19322%09’4季6,24412%09’3季7,33213%•项目竞争片区供应量在3000-7000套左右，72%属于2-3环间供应；•区域供应前十名楼盘09年至今供应量均值1443套，第一名锦绣光华2930套，前10名中6个楼盘属于2-3环间；•供应前十名为：锦绣光华、兴元华府、鹭岛国际社区、中华名园、金沙鹭岛、金阳易城国际、中华锦绣、凯德风尚、中铁西子香荷、朗基龙堂区域成交均价波动幅度较小，受主力成交楼盘价格差异影响，区域首置产品目前均价高于首改成交均价6,6116,2195,10901,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00009‘1季再改首改首置10‘1季09’4季09’3季09’2季5,6665,481•首置产品主要受鹭岛国际社区、金林俊景等主力成交项目影响，拉高成交均价，鹭岛均价8197元/平米，1119套，金林俊景均价7003元/平米，556套；•首改产品主要成交项目均价低于首置主力项目，中铁西子香荷均价6276元/平米，695套，朗基龙堂6919元/平米，233套；•区域再改成交主力项目为中海龙湾半岛8838元/平米，522套；鹭岛国际社区8218元/平米，384套。区域库存结构比较稳定，由于3环内外去化速度差异较大，导致3环外存销比较高；同时首置、首改产品存销比约为2-3个季度14%14%14%16%13%14%14%16%17%18%61%63%65%60%65%63%62%59%56%57%7,39409‘11月09‘12月10‘1月10‘2月10‘3月100%09‘10月13,24324%09‘9月13,27124%09‘8月10,89125%09‘7月10,25327%09‘6月11,97725%22%11,34024%6,58521%7,53322%6,84025%•项目竞争片区库存7394套，首置产品库存占比在60%左右，相对于成交占比仍然较低；•其中2-3环之间库存4164套，占整个区域库存的56%；3环-外环库存3179套，占比44%；•按照1季度去化速度计算，2-3环存销比约2个季度，3环-外环存销比约5个季度；•区域首置存销比2.4季度，首改存销比2.9季度，再改存销比6个季度。首置再改首改区域分总价段成交结构：•区域首置产品成交主力总价段40-60万，其次为60-70万；•首改产品成交主力总价段60-80万，其次为80-90万；•再改产品成交主力总价段90-110万，其次为110-120万；1%17%1,53766%28%6%2,51