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1XXAAA酒店项目定位考察报告前言第一部分项目概况一、XX概况二、项目开发背景第二部分市场分析一、XX酒店行业概况二、XX酒店行业规模三、XX规模以上酒店情况四、XX娱乐消费五、XX餐饮消费六、XX酒店市场现状综合评价七、XX酒店市场发展展望第三部分酒店项目情况一、XX酒店建设规模及功能设置建议：二、酒店的定位第四部分酒店项目投资金额预测第五部分结束语2前言成都AAA酒店投资有限公司根据集团战略发展规划要求，遵照投资公司朱总指示，配合巴中项目公司对XX县AAA酒店投资事宜进行项目定位考察，于8月6日-8月10日对XX县城实施了初步的市场调查，结合调查结果做出相应市场分析，初步形成酒店概念定位并提交以下报告：第一部分项目概况一、XX概况：1、城市概况：位于四川东北部、米仓山南麓，东接万（源）宣（汉），南抵达（县）渠（县），西邻仪（陇）营（山），北连通（江）巴（州），地处成都、重庆、西安三大城市的几何中心。201省道、202省道、巴达高速、巴达铁路贯穿全境，1小时至达州机场，3小时至万州深水港，5小时至成都、重庆、西安，区位交通优势明显。全县幅员2229平方公里，辖43个乡镇，528个村（居委会），有耕地面积62.7万亩。系四川省首批扩权试点县、全国扶贫开发工作重点县，也是国家司法部、省军区、省发改委和省路桥集团定点帮扶县。也是“全国文化先进县”、“全国双拥模范县”、“全国科普示范县”。XX早在公元280年始置平州县，1948年定名为XX县。曾是全国第二大苏区-－川陕革命根据地的腹心地带，建立了江口县苏维埃政府，有3万名XX儿女参加了红军，5000多人血染沙场。孕育了我党我军早期重要领导人之一、无产阶级革命家刘伯坚烈士，诞生了胥光义、赵兰田等7名共和国将军。其悠久历史呈现了巴文化、民俗文化、码头文化、酒文化和红色文化可供旅游市场发掘。自然旅游资源有：镇龙山国家森林公园、驷马水乡省级自然保护区、佛头山国家森林公园、五峰林海、百里翠竹长廊；人文化旅游资源有：白衣古镇、得胜古镇、元山特色乡村旅游、灵山特色旅游集镇、刘伯坚烈士纪念馆、江口醇小角楼酒文化展示等3XX境内河道总长747公里，水力蕴藏量13.51万千瓦，可开发量6.3万千瓦，是全国“长治”工程先进县、全国水利建设先进县。石英砂等矿产资源储量丰富。主产水稻、小麦、玉米、红薯、马铃薯、油菜籽,并盛产蚕茧、茶叶、花生、甘蔗、烟叶、水果、黄（绿）豆及天麻、板栗、核桃、猕猴桃等土特产品。江口醇、小角楼系列白酒，川平牌菜籽油，皇山香茗茶等15个优质产品享誉全国，自然资源丰富。2、经济发展及社会消费：2010年，全县国内生产总值68.66亿元；固定资产投资42.2亿元；地方财政一般预算收入10686万元，人均GDP8696元，预测2013年将达到2000美元。城镇居民人均可支配收入10400元；粮食年产40万吨、农民人均纯收入3502元。社会消费品零售总额25.6亿元，XX作为四线城市，其整体的经济实力、文化历史及旅游资源在川东北县市中实力及基础好，服务业增加值随着称城市的发展步伐加快，零售市场规模落后但持续增长速率较高，随着区域的交通及运输基础建设完善，未来XX的零售市场将有质的提升，整体市场消费潜力巨大。3、产业结构：第三产业所占比重为32%，超过南充、达州、广安等地级城市。4、人口发展：总人口106.4万人，其中农业人口86万人，常年在外务工40余万人。各类学校110所，在校学生20余万人，其中职业技术学校9所，职业技能培训7.5万人。人口结构中35-60岁人群持续占比35%左右，有消费能力人群较大。5、城市发展规划：XX县城目前建成区面积达到15平方公里，人口约24万余人，配套设施较为完善，新一届政府对XX城市发展规划控制面积为：129.7平方公里。规划近期2008年～2015年；中远期2016年～2020年。城市性质：全县的政治、经济、文化中心，以酿酒、绿色农副产品加工为重点的工贸型山水园林城市。城市建设区：包含老城区、西城新区、李家沟、金宝、黄滩坝、马家坪、何家坪、老鹰寨和星光工业园，建设用地面积18.92平方公里。至2015年，城市人口约430万人；至2020年，城市人口约50万。城市发展目标：把XX县建设成为川东北经济区富有山水特色和红色革命文化传统，充满原生态景观吸引力，联动达州—巴中—广元城乡物质集散贸易，宜居宜游的中等城市。届时中心城区将形成“一城三片区”的城市空间结构。一城：即县城中心区。三片区：即巴河北岸信义—老城—李家沟片区；巴河南岸黄滩坝—金宝—马家坪—何家坪片区；巴河下游北岸老鹰寨—星光工业园片区。以老城、金宝为中心功能区，形成“双中心组团式”城市功能分区结构。巴河北岸片区。老城区（即两江国际项目、AAA酒店所在城区）：城市金融商贸服务中心，配套居住、行政办公及文教功能。建设用地1.99平方公里，人口6.5万人。李家沟：以体育活动中心和居住用地建设为主，配套建设文体、职业教育功能。建设用地3.47平方公里，人口5万人。信义：以居住功能为主，配套组团级公共服务设施。建设用地2.48平方公里，人口6.0万人。巴河南岸片区。金宝：城市行政文化中心与铁路交通枢纽，配套居住、商业服务、文化、教育、卫生及仓储货运。建设用地3.63平方公里，人口7.6万人。马家坪、何家坪、酒香路沿线：城市产业发展主要区域，马家坪为产业园区配套职业教育、卫生、居住及社区服务功能。建设用地3.33平方公里，人口1.4万人。黄滩坝：城市远期用地发展组团，建设小型仓储型物流中心、一类工业及配套的居住与公共服务设施。建设用地1.97平方公里，人口2.1万人。巴河下游片区。老鹰寨：发展休闲娱乐、旅游游览功能，打造江口水乡县城区旅游服务节点，配套高尚居住及文化、教育设施。建设用地0.72平方公里，人口0.48万人。星光工业园：城市产业集中发展的主要区域，配套居住及市政基础设施建设，建设用地2.67平方公里，人口1.3万人。6、商业格局分析XX县商业服务格局可以归纳为“一主两带、一山一园、十区十社”。XX县中心城区现阶段主要商业地带主要集中于新平街商业带、新华街商业带以及汉王庙商业地带。新平街商业带从新车站到天使广场，为XX主要商业区域，以新华巷连接骏东广场，形成统一商业区域，商业业态主要以临街商铺为主。新华街商业地带与汉王庙商业地带为次级商业区域，区域内建筑建材、家具、餐饮较为集中。二、项目开发背景：51、“两江国际”：BB集团积极参与XX旧城改造，斥60亿巨资打造极具震撼力，融传统与时尚设计风格，总建筑面积达170万平方米的“两江国际”超大城市综合体，其中商业面积约12.36万平米，包含仿古街面积约2.98万平米，集中式商业面积约9.38万平米。项目位于XX老街区域，属于XX县的传统棚户区，目前仍在拆迁中。老街的拆迁改造工程为四川省和巴中市的重点改造工程，期望打造成XX的城市名片，与重点规划的金宝组团（未来行政中心）隔河相望，以实现“再造一个XX”的十二五规划构想。未来的“两江国际”将是XX县城核心区域，通、巴两河交汇于此，依山傍水且交通便利，配套设施完善，独有的老街原生文化和人文精神为主题的特色仿古商业街，将成为XX首席城市综合体和旅游新坐标，同时将形成新的旅游热点，让XX成为川东北特色旅游目的地。2、“AAA酒店”XXAAA酒店为“两江国际”项目中的重要组成部分，选址为仿古街靠巴河大桥一侧。规划建筑面积约20000平米，前期定位为四星级标准精品商务酒店。建成后将大大提升“两江国际”区域商住品质并与项目整体共享中心城区浓郁人气、商气和山水之灵秀。第二部分市场分析一、XX酒店行业概况XX县酒店行业的发展虽然具备一定档次和规模，但尚无正规挂牌高星级酒店，也无行业协会等规范管理行业组织。在XX加快经济建设之时并不能完全满足招商引资、公务接待、旅游开发的各层次需求。县旅游局迫切希望能有正式挂牌高星级酒店建成运营，并在积极争取相关扶持政策。二、XX酒店行业规模目前XX县城已在营业的有一家准五星酒店－江口醇酒乡宾馆，一家准四星酒店-金豪酒店，准三星酒店有荣华、亚细亚，挂牌二星酒店有金穗宾馆。另有准四星级酒店－龙熙国际酒店正在筹建施工中，将于2013年中旬试营业。县城6内房间数在50间以上的宾馆有5家、40间以上的1家、30间以上的1家、20间以上的8家、20间以下的12家（县旅游局数据），客房床位数约为1000张。酒店行业整体客房入住率非常高，年平均超过80%以上，稍上档次的酒店客房通常需要提前预订。三、XX规模以上酒店情况1、江口醇酒乡宾馆：由江口醇酒厂投资建设，本地管理团队运营管理。位于县经济开发区信义大道靠城外区域，三面环巴河，风景较好但地理位置很偏，周边配套设施欠缺。总投资1.3亿元，占地近50亩，建筑面积3.2万平米，是以酒文化为主题的花园式准五星级酒店。设有总统套房、豪华间、标间共124间，集大堂、客房、会议厅、KTV、大型宴会厅、茶楼、洗浴、阳光早餐厅等多功能，配套设施包括乒乓球、网球等康体设施。宴会厅可同时接待300人用餐，配合2楼餐饮包间和15楼豪华包间共可同时接待600人用餐。茶楼大厅面积约600平米，另有包间15个，最低消费标准为20元/人。会议中心规模较大，有各类会议室5个，其中大型会议厅可承接千人会议，并可做多功能演艺厅、放映厅使用。KTV娱乐会所有22个包间，装饰装修较好，保健洗浴中心也具有一定规模，整体娱乐经营生意火爆且消费较高，消费水平比肩成都标准。餐饮最低人均消费约100元/人，平均房价超过320元/间/夜。酒乡宾馆规模、体量、设施设备在当地都是首屈一指，价格定位约相当于成都四星级酒店水平，但其装饰档次仅相当于我司屏山AAA酒店，内部管理水平、服务水平非常欠缺，比之成都市内三星级酒店水平尚且不如。例如酒店内无视觉导向系统，服务人员专业技能不熟练、不标准、对客服务不够主动热情，洗衣服务一拖再拖，餐饮订餐无人回应，区域卫生状况较差，房间设施设备不够人性化，餐饮菜品无特色、色香味均一般化，娱乐服务内容单一无新意等。其定位的酒文化主题十分牵强，仅在大堂背景墙有酒文化浮雕、大堂内有江口醇企业及产品展示。2、金豪酒店金豪酒店位于XX中心城区金佛广场，地处黄金地段，周边商业业态齐全。7紧靠汽车站，集商旅、政务、娱乐、休闲、购物为一体，楼高十九层，建筑面积10000多平方米，拥有行政套房、商务单间及豪华标间等近百间客房，餐厅营业面积1600多平方米，拥有一个容纳100人的宴会厅、15间包房，同时容纳240余人同时就餐，目前在XX知名度较高，市民接受度较好。以经营各式粤菜、精品川菜为主。还设有会议室、茶楼、棋牌室、KTV等功能设施。平均房价约在300元/间/夜，餐饮最低消费约在80元/人以上。该饭店由当地知名私营企业家兴建，与政商两界关系较好。客房、餐饮、娱乐经营非常火爆，餐厅包间、KTV会所包间需提前预订消费。但其管理水平和服务水平比酒乡宾馆还要差一些，与星级服务相去甚远。3、XX饭店XX饭店位于新平街东段，经营面积约为1000平米，为XX县中餐龙头企业，因其为XX老资格餐饮店，经营十分火爆，开设有多家分店，团队用餐、婚宴用餐预订情况良好，已排至年底。其管理水平与服务水平为一般社会餐饮店水平，无特色，无品质。四、XX的娱乐消费：XX娱乐消费比较流行，几家知名KTV店均需提前预订，代表场所为：酒乡、金豪、XX饭店、金穗宾馆，蓉华、音凰、夜航，主要集中在新平街一带，人均消费约在100元-300元间，消费水平不低于成都市场。洗浴保健生意十分火爆，代表场所为：酒乡、金豪、XX饭店、金穗宾馆、古井坊、贵足，人均消费均在100元以上。县城茶楼主要集中在新平街、骏东广场、汉王庙一带，面积多为100-300平米左右，稍上档次的茶楼基本都能保持满座经营，生意十分红火，客户群体主要是社会人士、商务人士和公务人员。县城娱乐消费大大超过当地收入水平所能负担标准，主要为政商两界顾客群体。对XX本地市民娱乐消费做初步了解：休闲娱乐以茶楼、KTV、农家乐为主，基本是大众化消费，茶楼消费每周至少1-2次，