荔湾区旧城更新改造策略规划

URBANRENEWAL荔湾区旧城更新改造策略规划广州市荔湾区人民政府广州市城市规划勘测设计研究院中山大学规划设计研究院2008.041一个没有地方化的国际化是没有根基的�一个没有国际化的地方化是没有前途的�一个没有传统的现代是一个没有根基的现代�现代必须融入传统�才是一个让人尊重的现代�2URBANRENEWAL�1项目背景与理解�2旧城认识与判断�3改造目标与原则�4改造的总体思路�5改造的总体策略�6改造的策略分区�7改造规模与强度�8改造资金与运营�9规划管理与实施一湾溪水绿两岸荔枝红3URBANRENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月TheStrategyfortherenewalofLiWanOldCity2008.AprilURBANRENEWAL1项目背景与理解1.1国际化进程中的广州城市日渐现代化…4URBANRENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月TheStrategyfortherenewalofLiWanOldCity2008.AprilURBANRENEWAL1项目背景与理解1.1国际化进程中的广州设施不断高级化…5URBANRENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月TheStrategyfortherenewalofLiWanOldCity2008.AprilURBANRENEWAL1项目背景与理解1.2困境与新的形势�1�荔湾旧城的困境。荔湾旧城是广州特色所在�但目前正面临着建筑危破、交通拥堵、设施陈旧、环境恶劣、人口老化、产业低端化等现实困境�导致地区价值未能有效发挥�地位从中心走向边缘。旧城更新改造�成为城市不可回避的话题。�2�国家关注民生的政策。当前国家发展基调更加关注社会民生�旧城作为社会民生问题突出的地区�其更新改造成为一项迫不容缓的民生工程。�3�城市发展的内在要求。广州在历经多年的城市拓展之后�难以维续以“增量”土地的方式来进行城市建设�因此需逐步转入开发旧城的“存量”土地。政府适时地提出了“中调”发展战略�旧城的更新改造成为新时期广州城市发展的内在要求。从全球层面看�地方特色文化将成为城市参与全球竞争的核心要素�保护和挖掘荔湾旧城的特色�成为广州城市发展的必然。城市的另一面…交通人口产业设施建筑居住6URBANRENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月TheStrategyfortherenewalofLiWanOldCity2008.AprilURBANRENEWAL旧城危机…•旧城改造“见缝插针”�无法形成高质量公共空间�难以合理布局公共设施�基础设施超负荷运行。•高层建筑“遍地开花”�旧城改造高层高密度的失误加剧了广州原已十分拥挤的局面。•历史环境“大拆大建”�历史文化名城保护的防线退到“文物保护单位”�千年古城的历史文化物质基础、岭南城市特色丧失殆尽。1项目背景与理解曾经的“改造”…7URBANRENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月TheStrategyfortherenewalofLiWanOldCity2008.AprilURBANRENEWAL如今的现状…中山路•面积8平方公里•涉及11个街道•常住人口约64万1项目背景与理解8URBANRENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月TheStrategyfortherenewalofLiWanOldCity2008.AprilURBANRENEWAL1.3国际的历程与经验1项目背景与理解实事上�旧城的更新改造是一个世界性的命题。在英国、美国、香港等国家和地区都进行了卓有成效的探索和实践。•建设新城疏解旧城——如巴黎拉德方斯的建设•旧城的更新与复兴——如英国从19世纪末和从美国20世纪初的探索�80年代末以来成为世界城市的发展潮流巴黎拉德方斯新城19世纪末�20世纪60年代清除贫民窟运动�解决居住条件问题�鼓励建高层政府主导�补贴和资助,60年代末�70年代郊区化�旧城衰落�贫富分化�社会问题增加就业和社会福利改善为目标政府主导�提供补助�政府财政负担大80年代以经济增长为取向�以房地产开发为主要方式�通过经济增长和物质改善解决社会问题市场主导�成立UDC�城市开发公司��引导私人投资。缺乏长远考虑�受市场波动影响大�房地产低潮�90年代经济、社会和环境等多目标综合性更新社区更新�强调公、私和社区三向合作伙伴关系成立基金支持�通过地区三方合作伙伴的竞争性申请获得物质重建社会福利经济增长多元目标英国9URBANRENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月TheStrategyfortherenewalofLiWanOldCity2008.AprilURBANRENEWAL1项目背景与理解1.4项目理解�认识与思考认识�旧城改造的复杂性旧城是一个独特系统�涵盖经济、社会、建筑、基础设施、历史遗产、文化传承、空间肌理……等一系列物质和非物质的要素�改造牵一发而动全身。那么�荔湾旧城特色和问题在哪�怎么解决�解决的目标是什么�从哪里入手�谁来动手�时序和资金怎么安排�政府要做什么�等等这些问题�没有翔实的现状调研无法回答�仅靠物质规划不能回答�仅看单个地块不能解决。改造思考�一揽子的改造计划•旧城需要一个整体的改造策略安排和战略部署�思路、模式、时间、空间和财务计划等�•需要相应的政策配套•需要一揽子的行动计划和具体地块的实施导则10URBANRENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月TheStrategyfortherenewalofLiWanOldCity2008.AprilURBANRENEWAL1.5主要内容计划旧城改造规划现状调研综合研究地块规划设计建筑普查社会经济调查非物质文化遗产市政设施调查道路交通调查改造策略研究配套政策研究改造经济测算市政改造研究道路交通研究控规调整城市设计修规方案试点地块旧城改造研究中心长期跟踪研究1项目背景与理解11URBANRENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月TheStrategyfortherenewalofLiWanOldCity2008.AprilURBANRENEWAL根据项目任务要求�规划范围为荔湾区内环路以内地区�具体即人民路以西、东风西路以南�由人民路、东风西路和内环路所围合成的整个地区�面积约8平方公里。涉及11个街道。在研究时考虑整个荔湾区乃至全市范围。2旧城认识与判断2.1工作范围�1�规划范围规划范围12URBANRENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月TheStrategyfortherenewalofLiWanOldCity2008.AprilURBANRENEWAL2旧城认识与判断•荔湾旧城区毗邻珠江�东、北高�西、南低�发展受洪涝影响。因此�基围和河涌是荔湾早期城市开发的主要依托。中部基围多南北向�南部基围东西向�沿基开路设街�围内开发成坊、巷�河涌均东西向�是重要的交通和排洪通道�沿涌建圩�甫�。独特的开发条件造就了旧城方格状的街道系统和商住结合的建设格局。•受限于地形条件�荔湾旧城开发呈现自东向西�自涌向江的发展推进格局。2.2发展历史�1�自东向西�从“涌”到“江”13URBANRENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月TheStrategyfortherenewalofLiWanOldCity2008.AprilURBANRENEWAL2旧城认识与判断•从明代起�在绣衣坊�下九路�商业聚落基础上沿西濠和大观河发展商业街圩�逐步扩展为19个“甫”。•至清代西关纺织业发达�在上九路-龙津东路之间形成机房区�并带动南侧制衣制帽行业兴盛�十三行一口通商的对外贸易�进一步带动了商贸、饮食、居住的兴盛和推动中外文化的交流�宝华、宝源、逢源、多宝一带住宅区逐步开发�其空间肌理整齐划一�建筑形式独特�竹筒屋、西关大屋、西式民宅等��荔湾逐步建成繁华的商业住宅区。•至清末民国初�西关拆房开路�开发骑楼商铺�以商业型住宅为依托的商住互补的城市格局基本形成�并造就了具有鲜明地方风情的西关文化�一度引领城市先锋。2.2发展历史�清代后期成片高档住宅修建�形成如今耀华、昌华、宝源、多宝等一带街区格局�2�商住结合�文化先锋14URBANRENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月TheStrategyfortherenewalofLiWanOldCity2008.AprilURBANRENEWAL——文化�本质上就是百姓日常生产和生活中形成的一些习惯及其物化表现�是一个城市的精神所在。——西关文化�荔湾�以西关文化市井性、重商性和开放性等特征�以及成行成市的商业业态、商住结合的居住空间和特色的饮食生活习惯�成为最能体现广州商都、平民化这一城市性格的地区�并一度成为对外开放的前沿�成为国际认知广州的窗口。居住文化�骑楼和中西合璧风格�小街面长进深娱乐文化�传统民俗、粤曲�乡土特色商贸文化�传统产业�成行成市经营饮食文化�茶楼、民间小吃�市井生活科技教育�中西医、新闻报业西关文化特征�重商、市井、开放、享乐2旧城认识与判断15URBANRENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月TheStrategyfortherenewalofLiWanOldCity2008.AprilURBANRENEWAL成行成市经营特色传统民俗风情特色骑楼建筑2旧城认识与判断西关文化的载体表达16URBANRENEWAL2.3经济现状2旧城认识与判断•商贸批发业态突出�集中在岭南街�玉器、服装及配料、药材和电子通讯器材�、北部站前街�鞋批发�和南源街�文具批发�。仅岭南街就有专业批发市场62个�占全区的1/4。•商业零售多以街巷形式出现�主要集中在华林街的上下九路及多宝街的宝华路一带。•工业日渐退出�只有与商贸联系紧密的手工作坊经营较好�主要集中在中山路以北。•餐饮是旧城的特色�在站前街批发市场一带、华林街步行街一带发展较好。冻品服装、辅料批发玉器批发针车行美容美发用品批发服装批发观赏鱼、药材布料批发药材批发古董,酸枝家具�1�商贸批发业态突出�成行成市特征明显17URBANRENEWAL974410247137365355138061808899942565951273273714735其他服务业收入�万元�513521414274109690213063321701818其他服务业主营业务税金及附加�万元�6273158252241218100911233房地产主营业务税金及附加�万元�136241714291934253578108昌华171672142114864203866逢源3919014112472810649942032539南源418110620474908161739西村556538781681612385083825464华林30157132113791392492500岭南60212167257751352792665彩虹5144720915679255204158323683金花15029962144192648453746171101多宝4124575111818385475513283站前5646752292539608662414204209龙津零售主营业务税金及附加�万元�批发主营业务税金及附加�万元�餐宿主营业务税金及附加�万元�房地产销售额�万元�零售额�万元�批发额�万元�餐宿营业额�万元�街道名称2.3经济现状2旧城认识与判断注�业务税金及附加�包括资源税、消费税、城市维护建设税、教育费附加等�其他服务业包括信息软件、金融业、租金和商务服务、科研、教育、环境卫生、文化体育等�资料来源�2004年荔湾区第一次全国经济普查数据。�2�税收�房地产其他餐宿零售批发�批发经济旺人不旺财�各街道经济特色显著18URBANRENEWAL荔湾旧城更新改造策略规划二零零八年四月TheStrategyfortherenewalofLiWanOldCity2008.AprilURBANRENEWAL2.3经济现状成行成市