高通智库：境外房地产产品案例研究(XXXX1017_

北京市朝阳区三元桥时间国际A座30层3006邮编：100028Tel:[phone]E-mail:[e-mail]小城市综合体项目——EUROPAComplex项目概况„项目名称：EUROPAComplex„项目地点：立陶宛维尔纽斯市(Vilnius)„占地面积：2.5公顷„总建筑面积：约10万平方米„项目主要构成部分：-购物中心：3层，22611平方米-写字楼：33层，17300平方米-公寓：27层-停车楼：7层（地下一层），1000个车位-维尔纽斯郡行政楼：5层，2500平方米-室外广场：4000平方米„开工时间：2002年„竣工时间：2004年5月„开发商：Hanner„购物中心持有人：波罗的海房地产信托集团（BPT)„建筑设计：AudriusAmbrasasArchitects„该项目获得2004年中东欧地区混合用途项目奖EuropaComplex（Europa综合体项目）位于立陶宛首都维尔纽斯市（Vilnius）新区中心（河北岸），项目包括购物中心、写字楼、公寓、政府办公楼、停车楼、公共广场等部分，与既有的维尔纽斯市政府大楼连成一体，该项目于2004年5月竣工，当时也是立陶宛正式进入欧盟之日，该项目名称中的Europa即代表欧洲（Europe）。项目的核心部分是Europa购物中心、Europa大厦（写字楼）和Europa公寓，并配套多层停车楼。境外房地产案例研究OverseasRealEstateCaseStudy2010年10月17日(双周一次)|境外房地产产品案例研究|2|境外房地产产品案例研究|3区位EUROPA综合体区位（新区核心区）EUROPA综合体总体规划EUROPA综合体Reval酒店购物中心BestWestern酒店天文馆HolidayInn新商业写字楼国家艺术馆Swedbank银行大厦住宅项目窗帘布艺商场|境外房地产产品案例研究|4该项目处于维尔纽斯市的新区核心位置，新城中心以怀特大桥（WhiteBridge）为主要纽带与老城区有机相连，与项目一街之隔的有多家酒店，附近还有另一家购物中心，其附近的其他甲级写字楼、酒店等高档商业设施也在陆续开发，进一步提升新区的商业气候。项目所处位置交通便利，项目一侧为交通主干道，另一侧为次干道，主干道与两条高速公路相连，并能快速来往于老城区及城市其他区域。Europa综合体每天的人流量将估计为3-4万，其中包括约1200政府工作人员，约400名购物中心内的雇员，还有1000多人在写字楼内工作。地区经济数据：…维尔纽斯市人口：54.2万（2001年），56万（2009年）…大维尔纽斯地区人口：84万（2006年）…维尔纽斯市人均GDP：约10400欧元（2006年）|境外房地产产品案例研究|5项目鸟瞰图项目夜景从老城区通往新区的步行及非机动车桥项目附近的另一家购物中心项目对面的Reval酒店项目斜对面的Swedbank银行大楼|境外房地产产品案例研究|6EUROPA购物中心占地面积：9088平方米总建筑面积：22611平方米可出租面积：17,379平方米持有人：BPTSecuraFund（波罗的海房地产信托集团旗下基金）收购时间：2004年10月（70%）、2005年（其余30%）Europa购物中心共三层，位于写字楼和公寓之间，总面积22611平方米，可出租面积17529平方米，规划包括一个1200平方的小型生活超市、80家中小型商铺，以及4家餐厅和5家咖啡厅，从体量业态规划看属于社区型购物购物中心，对应当地的经济和市场容量，已属于主要购物中心之一。购物中心沿一条室内主步行街展开，步行街上方设置带遮阳装置的全玻璃屋顶，使三层的所有通道都可获得充沛的自然采光，位于二层的椭球形悬吊式小型餐饮休息区在起到装饰效果的同时，也提供了实用功能。购物中心通过喷泉水景和建筑装饰细节营造柔和的购物环境，并使用大量室内植物进行软装饰，以提高室内环境的舒适度。购物中心与一座7层的停车楼相连，提供超过1000个停车位，停车楼采用了先进的导引信息系统。从停车楼可以直接进入购物中心的任何一层，从写字楼的1层和3层也可以直接进入购物中心。购物中心入口|境外房地产产品案例研究|7购物中心入口夜景购物中心前的地下通道入口|境外房地产产品案例研究|8购物中心内景及装饰|境外房地产产品案例研究|9购物中心内景及装饰|境外房地产产品案例研究|10购物中心内景及装饰|境外房地产产品案例研究|11购物中心内景及装饰，采用大量茂盛的绿色植物将首层装饰城四季绿洲。|境外房地产产品案例研究|12|境外房地产产品案例研究|13主要店铺（依经营情况有阶段性调整）鞋类（9家）DANIJA（二层3号）ELEGANTLINEESTEGEOXGINOROSSI（二层18号）LET’SGO（三层4号）SALAMANDERSTEPTOP（二层16号）ŽYGIOBATAI（二层1号）箱包饰品（5家）BAGSANDMORE（二层10号）BITĖOUTLETEAGLEVISIONMOBILILINIJAR-RIVIERA珠宝首饰（4家）AUKSOCENTRASFABRIKANTIBEROŽENEVA服装服饰（19家）APRANGA（一层45、二层29号）BIMBOCIPOLLINOCITYMENANDWOMEN（一层9号）ETAMLINGERIEFRANKWALDERGANT（二层15号）GERRYWEBERIEVAMARCO`POLO（二层17号）MIGLĖPATIPATIRESERVED（二层21号）SUITSUPPLYTOMMYHILFIGER（一层18号）TRIUMPHVEROMODA（一层44号）VIP-XSEPPALA（二层19号）体育运动（2家）AUDIMASSPORTLAND超市/食品店（4家）AJŠOKOLADASMAXIMAX（一层36号）PRESTOKAVAIRARBATAVYNOTEKA礼品和家居用品（9家）ALANDEKOBALTASANGELASC&DSTYLE（3层19号）DORADOIMDECOORNAMENTUMSHISHIGĖLĖSSTAIPAT-IDĖJOS箱包饰品（5家）BAGSANDMORE（二层10号）BITĖOUTLETEAGLEVISIONMOBILILINIJAR-RIVIERA美容药妆（1家）DROGAS图书文具（1家）STAIPA美容美发、照相等服务类（7家）FUJIFIGAROBEAUTYSALONL’OCCITANESPAPENKIKONTINENTAISACHARASAULIUSIRVIDASŠVARUMOCENTRASJOGLĖ餐饮餐厅（4家）ČILIPICA（3层1号）FORTAS（3层12号）MIYAKO（3层2号）PRONTO（3层24号）咖啡（4家）OREPRESTOKAVINĖSOPRANODOUBLECOFFEE（一层7号）其他（4家）AROMATAIBILIETAILTKASAMUZIKOSBOMBATABAKAS|境外房地产产品案例研究|14购物中心经营情况2004200520062007200820092010E权益70%70%/100%100%出租率100%99%N/AN/AN/A99%租金收益率N/AQ1:6.8%Q2:8.5%Q3:9.2%Q4:10.3%N/A10.4%10.9%10%7%公允价值（丹麦克朗，截至每年12月31日）70%权益收购价为1.948亿2.958亿3.71亿4.4亿4.35亿4.21亿N/A年客流量N/A同比增约10%450万人次N/AN/AN/AN/A注：1丹麦克朗=0.134欧元Europa购物中心于2004年5月竣工，当年10月，开发商Hanner将该购物中心70%的权益出售给波罗的海地产信托集团（BPT），后者在2005年收购了剩余30%的权益。BPT自收购Europa购物中心以来，一直致力于保持购物中心的高水平运营管理和品质维护，根据市场不断调整租户，使出租率始终保持在接近100%的水平。2008年后，由于经济进入低迷期，使购物中心租金收入面临压力，几乎所有租户都要求减租。为了留住租户，购物中心降低了租金，包括与部分租户的租赁合约改为固定底租+收入提成的方式，从而在整体上保持了购物中心的品质和形象不受损。同时，该策略也是为了应对附近两家新购物中心（分别于2008年底和2009年初开业）的竞争。BPT预计Europa购物中心2010年的的租金收益率仍会降至7%的水平，而随着经济环境逐步改善，Europa的经营业绩将有望逐步回升。BPT计划继续优化租户组合，引进符合中高收入购物者口味的新品牌。目前，Europa购物中心占其所属基金中物业总值的40%。估值机构认为，该购物中心在新商务区的核心位置，具备长期发展的可持续性和盈利能力。|境外房地产产品案例研究|15写字楼——Europa大厦写字楼技术参数和设施„高度：148米，33层„办公空间总面积1.73万平方米，可出租面积约1.6万平方米，标准层每层约520平方米。„电梯：5部高速电梯（3.5米/秒），1部普通电梯。„每层独立的暖通空调系统（新风每小时换气2.5次），并可分区控制，满足多样化办公环境的设定。„照明：500Lux„多层挑高大堂设置喷泉及绿植装饰，营造舒适公共空间；屋顶设置观光平台。„月租金：约17-19欧元/平方米Europa大厦的外观设计与维尔纽斯市的教堂高塔相呼应，大厦由高度不同两个半圆柱合并合成，结合处是石材构成的楼梯部分，使其建筑外观与原有城市风貌相融合。|境外房地产产品案例研究|16写字楼大堂写字楼纵截面图写字楼首层平面图|境外房地产产品案例研究|17写字楼标准层1写字楼标准层2|境外房地产产品案例研究|18Europa公寓高95米，27层。|境外房地产产品案例研究|19Europa广场4000平方米的Europa广场代表着维尔纽斯市的新城中心，同时也象征着立陶宛的欧盟成员国地位。广场连接着政府办公大楼、商业写字楼和购物中心，在建筑功能上起到空间过渡的作用，在建筑寓意上代表着政府与商业的“对话”，同时广场也是一个公共活动空间。靠近商业区域的喷泉象征着活力，而政府办公大楼前的一组石块象征稳定和可靠。整个广场看起来像是将周围所有元素整合到一起，给每个经过这里的人以信心和动力。EUROPA广场平面图|境外房地产产品案例研究|20广场俯瞰广场夜景照明喷泉广场及维尔纽斯郡行政楼维尔纽斯郡行政楼(前)|境外房地产产品案例研究|21说明高通智库是一家专业的房地产研究综合服务商，简报产品是在分析师长期对房地产行业进行系统监测和研究的基础上，形成的研究产品。目前高通智库提供十二种定期的研究产品，成系统的为行业内企业服务。《境外房地产案例研究》双周一次，提供对境外有借鉴意义的项目或企业的案例研究。客户如果需要更为详细的专项研究报告，请与研究主管联系。联系方式：北京朝阳区三元桥时间国际A座30层3006邮编：100028电话：[phone]传真：[phone]-8001网址：