龙湖地产产品设计管理秘籍

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目录•第一讲龙湖地产简介•第二讲龙湖运营管理体系•第三讲龙湖研发手册•第四讲总图规划设计第一讲龙湖地产简介公司理念:•“善待你一生”第二讲龙湖地产运营管理体系•1、龙湖运营体系:•1.1公司组织架构•1.2运营决策机制•1.3运营管理体系•2、各管理体系管理要点•2.1计划管理体系•2.2阶段成果/会议管理体系•2.3成本管理体系•2.4销售管理体系•2.5指标管理第三讲龙湖研发手册定性之言:•制度----保障•流程----方向•指引----标准与界面•模板----提高效率1制度•1.1会议管理制度•1.2文控管理办法•1.3工作交接管理办法•1.4设计单位综合评价办法F:\研发部\06研发部手册\研发手册\01制度\0104重庆公司研发部会议管理制度版(2007年版)\研发部会议管理制度(2008年版).docF:\研发部\06研发部手册\研发手册\01制度\0104重庆公司研发部会议管理制度版(2007年版)\附件一:研发部会议分类表20080304.xls1制度•1.1会议管理制度•1.2文控管理办法•1.3工作交接管理办法•1.4设计单位综合评价办法F:\研发部\06研发部手册\研发手册\01制度\0105重庆公司研发部文控管理办法(2007版)1制度•1.1会议管理制度•1.2文控管理办法•1.3工作交接管理办法•1.4设计单位综合评价办法F:\研发部\06研发部手册\研发手册\01制度\0103研发部项目工作交接管理办法(2007年版).doc1制度•1.1会议管理制度•1.2文控管理办法•1.3工作交接管理办法•1.4设计单位综合评价办法F:\研发部\06研发部手册\研发手册\01制度\0101设计单位综合评价办法(2007年版)\0101设计单位综合评价办法(2007年版)2流程•2.1研发部设计管理流程图•2.2研发部计划管理办法•2.3研发部OA审批流程F:\研发部\06研发部手册\研发手册\02流程\重庆公司研发部设计管理流程图(2007年版).xlsF:\研发部\06研发部手册\研发手册\02流程\0103重庆公司研发部工作文档OA审批流程(2007年版).xlsF:\研发部\06研发部手册\研发手册\02流程\0104重庆公司研发部计划管理办法(2007版)3指引•3.1工作标准•3.2工作界面•3.3岗位说明书•3.4作业指导书3.1工作标准•3.1.1研发部工作手册•3.1.2户位编号原则•3.1.3各阶段图纸审查要点•3.1.4建筑规划设计导则•3.1.5景观设计导则•3.1.6精装修设计导则•3.1.7新员工培训大纲研发手册\03指引\0301工作标准\重庆公司研发部工作手册.doc3.1工作标准•3.1.1研发部工作手册•3.1.2户位编号原则•3.1.3各阶段图纸审查要点•3.1.4建筑规划设计导则•3.1.5景观设计导则•3.1.6精装修设计导则•3.1.7新员工培训大纲研发手册\03指引\0301工作标准\研发部项目分期、组团、楼栋、栋内户位、户型编号原则.xls3.1工作标准•3.1.1研发部工作手册•3.1.2户位编号原则•3.1.3各阶段图纸审查要点•3.1.4建筑规划设计导则•3.1.5景观设计导则•3.1.6精装修设计导则•3.1.7新员工培训大纲研发手册\03指引\0301工作标准\030102重庆公司研发部各阶段图纸审查要点3.1工作标准•3.1.1研发部工作手册•3.1.2户位编号原则•3.1.3各阶段图纸审查要点•3.1.4建筑规划设计导则•3.1.5景观设计导则•3.1.6精装修设计导则•3.1.7新员工培训大纲研发手册\03指引\0301工作标准\030104重庆公司商业规划及建筑规划设计导则.doc3.1工作标准•3.1.1研发部工作手册•3.1.2户位编号原则•3.1.3各阶段图纸审查要点•3.1.4建筑规划设计导则•3.1.5景观设计导则•3.1.6精装修设计导则•3.1.7新员工培训大纲研发手册\03指引\0301工作标准\030105重庆公司研发部景观设计导则3.1工作标准•3.1.1研发部工作手册•3.1.2户位编号原则•3.1.3各阶段图纸审查要点•3.1.4建筑规划设计导则•3.1.5景观设计导则•3.1.6精装修设计导则•3.1.7新员工培训大纲研发手册\03指引\0301工作标准\030106重庆公司研发部电梯公寓精装设计导则3.1工作标准•3.1.1研发部工作手册•3.1.2户位编号原则•3.1.3各阶段图纸审查要点•3.1.4建筑规划设计导则•3.1.5景观设计导则•3.1.6精装修设计导则•3.1.7新员工培训大纲研发手册\03指引\0301工作标准\030107重庆公司研发部新员工培训大纲3.2工作界面•3.2.1发展部与研发部工作界面•3.2.2研发部与工程部工作界面•3.2.3研发部与商运公司工作界面•3.2.4教育配套界面文件•3.2.5会所、体育中心配置界面•3.2.6氛围布置相关物品采购界面•3.2.7项目报建报验工作界面研发手册\03指引\0302工作界面\发展部与研发部工作界面.xls3.2工作界面•3.2.1发展部与研发部工作界面•3.2.2研发部与工程部工作界面•3.2.3研发部与商运公司工作界面•3.2.4教育配套界面文件•3.2.5会所、体育中心配置界面•3.2.6氛围布置相关物品采购界面•3.2.7项目报建报验工作界面研发手册\03指引\0302工作界面\重庆公司施工图和施工阶段研发部与项目工程部的界面.xls3.2工作界面•3.2.1发展部与研发部工作界面•3.2.2研发部与工程部工作界面•3.2.3研发部与商运公司工作界面•3.2.4教育配套界面文件•3.2.5会所、体育中心配置界面•3.2.6氛围布置相关物品采购界面•3.2.7项目报建报验工作界面研发手册\03指引\0302工作界面\重庆公司商业项目研发部商运公司界面.xls3.2工作界面•3.2.1发展部与研发部工作界面•3.2.2研发部与工程部工作界面•3.2.3研发部与商运公司工作界面•3.2.4教育配套界面文件•3.2.5会所、体育中心配置界面•3.2.6氛围布置相关物品采购界面•3.2.7项目报建报验工作界面研发手册\03指引\0302工作界面\重庆龙湖地产教育配套界面文件.doc3.2工作界面•3.2.1发展部与研发部工作界面•3.2.2研发部与工程部工作界面•3.2.3研发部与商运公司工作界面•3.2.4教育配套界面文件•3.2.5会所、体育中心配置界面•3.2.6氛围布置相关物品采购界面•3.2.7项目报建报验工作界面研发手册\03指引\0302工作界面\重庆公司项目会所、体育中心配置界面3.2工作界面•3.2.1发展部与研发部工作界面•3.2.2研发部与工程部工作界面•3.2.3研发部与商运公司工作界面•3.2.4教育配套界面文件•3.2.5会所、体育中心配置界面•3.2.6氛围布置相关物品采购界面•3.2.7项目报建报验工作界面研发手册\03指引\0302工作界面\重庆公司项目氛围布置相关物品采购界面.xls3.2工作界面•3.2.1发展部与研发部工作界面•3.2.2研发部与工程部工作界面•3.2.3研发部与商运公司工作界面•3.2.4教育配套界面文件•3.2.5会所、体育中心配置界面•3.2.6氛围布置相关物品采购界面•3.2.7项目报建报验工作界面研发手册\03指引\0302工作界面\重庆公司研发部建设项目报建报验工作界面文件.xls3.3岗位说明书•3.3.1设计总监•3.3.2设计部经理•3.3.3研发中心•3.3.4设计管理中心•3.3.5行政报建综合组研发手册\03指引\0303岗位说明书\研发部岗位职责\研发部岗位职责\研发部设计总监.doc3.3岗位说明书•3.3.1设计总监•3.3.2设计部经理•3.3.3研发中心•3.3.4设计管理中心•3.3.5行政报建综合组研发手册\03指引\0303岗位说明书\研发部岗位职责\研发部岗位职责\研发部经理.doc3.3岗位说明书•3.3.1设计总监•3.3.2设计部经理•3.3.3研发中心•3.3.4设计管理中心•3.3.5行政报建综合组研发手册\03指引\0303岗位说明书\研发部岗位职责\研发部岗位职责\研发中心3.3岗位说明书•3.3.1设计总监•3.3.2设计部经理•3.3.3研发中心•3.3.4设计管理中心•3.3.5行政报建综合组研发手册\03指引\0303岗位说明书\研发部岗位职责\研发部岗位职责\设计管理中心3.3岗位说明书•3.3.1设计总监•3.3.2设计部经理•3.3.3研发中心•3.3.4设计管理中心•3.3.5行政报建综合组研发手册\03指引\0303岗位说明书\研发部岗位职责\研发部岗位职责\行政报建综合组3.4作业指导书•3.4.1设计合同的管理要点•3.4.2材料选样封样作业指导书•3.4.3工作模型制作的管理办法和标准•3.4.4设计任务书研发手册\03指引\0304作业指导书\重庆公司研发部设计合同的管理要点3.4作业指导书•3.4.1设计合同的管理要点•3.4.2材料选样封样作业指导书•3.4.3工作模型制作的管理办法和标准•3.4.4设计任务书研发手册\03指引\0304作业指导书\重庆公司研发部项目材料选样封样作业指导书3.4作业指导书•3.4.1设计合同的管理要点•3.4.2材料选样封样作业指导书•3.4.3工作模型制作的管理办法和标准•3.4.4设计任务书研发手册\03指引\0304作业指导书\重庆公司研发部工作模型制作的管理办法和标准3.4作业指导书•3.4.1设计合同的管理要点•3.4.2材料选样封样作业指导书•3.4.3工作模型制作的管理办法和标准•3.4.4设计任务书第四讲总图规划设计定性之言:•若项目研发阶段决定了项目总货值的85%,那么总图设计就已决定了总货值的75%。•若项目研发阶段已将成本控制了85%,那么总图设计阶段就已将成本控制了70%。•总图决定了景观的构架与格局。•总图决定了物业管理成本的基础总图规划设计八大诀窍•用足指标•货值最大化•配套用房最小化•赠率规划、底层挖掘•充分挖掘端户价值•中央景观带提升项目品质•控制地库•减少入口总图精细化的研究,景观精细化的营造,可以突破项目价值的天花板。“掏干吃净”---用足指标1、用足容积率和建筑密度1.1用足容积率(北京唐宁ONE案例)1.2用足建筑密度(图示说明)2、用足规划法规的边界(三个案例)如:利用两层挑空阳台不计面积的政策,提供更多可带来溢价的赠送面积,验收后修成房间,有效增加实际容积率;利用2.2米以下不计面积的规定,可以将半地下室垫高至2.2米以内,赠送给客户,带来销售溢价,验收后将垫层清除,改为房间。1.1用足容积率•损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一块利润1、容积率是通过控制性详规过程中的设计与测算得出的此地块的用地强度,具有一定的科学性,规划出一份足额容积率的总图应该是可以操作的。2、影响容积率有几个客观因素:日照规范、间距要求、退红要求、限高要求等。也有几个人为操作因素:产品定位、不利地块的利用度、单体楼型选择等。案例:北京唐宁ONE项目1.2用足建筑密度•损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间1、建筑密度主要与首层建筑面积有关--首层户型(赠送私家花园)是项目卖价最高的户型,项目溢价的主要组成部分,绝不能浪费掉。相关案例在第六部分—底层挖掘和分率原则中论述--好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金,绝不能放过。--好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金,绝不能放过。1.2用足建筑密度(成都晶蓝半岛)双层高可变空间的利用优点:零面积变2房,3房户型成5房功能:可以做为家庭娱乐、书房、保姆间、空中花园等多种用途,上下层不等高分隔,灵活多变。实景展示建议做儿童房:下层为卧室,阁楼为学习、游戏阁楼平面剖面图2、用足地方法规案例一双层阳台赠送验收后修成房间,有效增加实际容积率“肚里有货”---货值最大化1、不平衡使用容积率,是提高货值的有效办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